1、翡翠湾(三期) 房地产项目风险管理第二章翡翠湾(三期)房地产项目现状分析2；1 项目概况211 项目建设背景和总体规划翡翠湾(三期) 项目是翡翠湾项目的一个子项目，项目地址位于东盟商务区核心地段，与五国领事馆区为邻，总用地面积约为 67 亩，容积率约 20，总建筑面积约 13 万平方米，是一个集别墅、高层住宅和小高层住宅公寓为一体的三星级绿色建筑社区。项目计划总投资约为 11 亿元，计划于 2019 年全部建成，项目整体分三期开发。项目一期总建筑面积为 4 万平方米，其中住宅部分建筑面积约 32 万平方米，商业、车位等配套面积约 08 万平方米。一期共建设 94 栋别墅，于 2013 年 12
2、 月 31 日竣工，目前销售进度达 80。项目二期总建筑面积约 35 万平方米，其中住宅部分建筑面积约 3 万平方米，商业及地下室、停车位等配套面积为 05 万平方米。二期共建 2 栋高层住宅，共计 238 户，全部为毛坯房。二期目前已全部封顶，外部管网施工正在进行，将如期于 2016 年 9 月30 日交付，销售进度达 32。项目三期总建筑面积约 55 万平方米，其中住宅部分建筑面积约 4 万平方米，商业及地下室、停车位等配套面积为 15 万平方米，容积率 15。三期计划总投资 5 亿元，拟建 2 栋高层住宅，以及若干栋别墅，目前尚未开工。212 翡翠湾(三期)项目进展状况本文进行研究的翡翠
3、湾(三期 )目前土地已按法律程序完成相应手续，所取得土地上无附着物、无湖泊河流、无障碍物，地势平坦。项目地块位于东盟商务区核心地段，市政配套齐全。临近火车东站，周围无重工业企业，环境优美。南宁市新二中、三中国际学校、万象城、航洋国际、青秀山、李宁体育园、石门森林公园、凤岭儿童公园都位于该项目附近。项目建设用地许可证已经办理，项目规划设计初步方案初步形成。项目处于融资阶段，资金尚有 3 亿元缺口，拟通过银行贷款解决 15 亿元，剩余资金缺口预计通过销售回款的形式解决。22 翡翠湾(三期)项目特点根据项目初步设计方案和项目周边环境以及市场环境的具体情况，将翡翠湾(三期)项目归纳为以下几个特点。(1
4、)项目地理位置优越，土地成本费用高昂项目地块位于南宁市城市商业中心，市政配套齐全，项目区内供热、天然气、通讯、有线电视、宽带等各种城市基础设施条件具备，临时用水、用电己与有关部门协调好，可随时接通使用。交通便利，临近火车东站，周围无重工业企业，环境优美。南宁市新二中、三中国际学校、万象城、航洋国际、青秀山、李宁体育园、石门森林公园、凤岭儿童公园都位于该项目附近，消费力较高。在 2010 年取得本地块时，土地成本已经达到 500 万元每亩。经过几年房地产市场的发展，土地成本费用逐渐上涨，若按当前土地市场价格计算，本地块土地成本将超过1000 万元每亩，如果本项目再出现其他成本风险，将使本项目利润
5、大打折扣。(2)与周边楼盘形成差异化竞争，项目定位较高翡翠湾(三期) 项目与周边房地产项目相比，具有明显差异。主要表现为：周边在建、在售项目主要为高层住宅的高容积率小区，而本项目容积率仅有 15，以别墅和高档公寓为主，与周边项目同质化较小，形成差异化竞争。楼盘的差异化可以吸引不同类型的购房者，满足不同类型购房者所需要的产品。同时，本项目定位高端住宅消费，还需对市场规模的把握、政策条件的转变、盈利能力的测算更加准确，当前房地产库存尤其是别墅库存仍然较高，如果定位不够准确，会带来销售风险。(3)目标客户群定位于中高收入阶层为确保的销售顺利和消费力量的充足支撑，在保留高端市场的同时，将整个项目的客户
6、群延扩为中等偏高收入的客户群。本项目直接购买者年龄段为 2550 岁之间，以35 岁以上为主，已婚者居多，有一定储蓄或金融资产，家庭年收入较丰厚(10 万元以上)，职业无明显限制，但多数为企业主、高级白领、公务员、教授、各界明星以及自由职业者等。购买本项目的业主一般不是首次置业，具有改善型住房需求，希望以此满足家庭休闲娱乐且居家的需求。(4)分期开发项目能有效降低部分风险翡翠湾(三期) 项目，作为翡翠湾项目的最后一期，可有效规避或降低部分风险。一是资金方面，通过前期项目的销售进行融资，是房地产项目融资的重要手段。二是价格方面，一个大项目起初期推向市场时，价格往往价格较低，但随着人气的聚集，价格
7、开始上涨。三是项目规划方面，通过前期项目建设销售及利润情况，可灵活变更规划，选择合适的项目进行开发。但是，在房地产开发全过程中还存在不少风险，应该重视。23 当前翡翠湾(三期)项目开发可能面临的问题通过对翡翠湾(一、二期)项目的建设和销售中存在问题进行总结，归纳出所存在的问题，将有利于三期项目风险识别、评估和应对。231 入市时机选择不当宏观经济形势是楼市建设和销售的重要基础，持续较快的经济增长是楼市发展的有力支撑；而不利的经济环境下，房地产销售也会不可避免地受到冲击。在选择入市时机时，需要对入市的时机及其后续销售期的经济形势做出有依据的预判，并据此做出决策，并提出相应对策。政策变化也是开盘时
8、机选择必须考虑的重点因素之一。宏观政策的颁布初期，将能够有效的影响房地产市场环境，因此，项目开盘时间上应该充分利用或规避该时期。2012 年初，翡翠湾(一期) 开始建设，年底开始销售。但 2011 年“国八条”出台，南宁市实行限购政策，抑制房价快速上涨。2013 年、2014 年万科、万达等知名房企纷纷涌入南宁市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。232 项目建设进度缓慢在翡翠湾一期和二期的项目建设中，均出现了项目工程进度较计划偏慢的的情况，现场施工较合同节点工期基本滞后一个多月时间，出现工期滞后的原因主要有：开工后基础阶段的施工恰逢本地区的梅雨季节，对土方、地下室防水和基础施工进度影响较
9、大；市场劳动力总体紧缺；受国家节能减排影响，砼供应不及时等综合因素都直接影响是施工进度。导致现场有些区域没能及时移交作业面给分包施工，经过公司领导与承包公司领导多次沟通，在后期装饰装修分部中增加了施工人员，制定了专项赶工措施，后期的形象进度有所改进。在销售配合施工过程中，承包单位也未能按期落实执行，按照要求交付作业面，配合销售展示，导致项目售楼处、样板房未能按期交。工程进度情况直接决定了项目是否具备预售的条件。投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，才能办理预售登记，取得商品房预售许可证明。233 产品定价策略选择错误虽然项目目标客户群以改善型需求为主
10、，但单价偏高，且一期均为大户型项目，导致项目一期销售跨度过长。一期项目 2012 年首次开盘销售定价 20000 元平米，项目开盘定价过高导致首次开盘销售比仅达到 30，此后每次开盘销售均价都有所降低，但销售情况仍不理想，主要原因是，虽然别墅销售单价不高，但因总价高而当地住房改善型需求有限，且处于南宁市限购令实施阶段，其销售速度距离目标存在较大差距。项目销售应采用低价入市，选择项目中景观、位置都较好，面积较小的单元，而且在市场上具有竞争力的产品，在入市时以较低的价位抢夺市场，吸引买家注意力，形成开盘旺销的势头。234 尾盘销售存在困难在商品房销售的过程中，当楼盘可售面积剩余 30的时候，剩下的
11、未售商品房被称为尾盘。卖盘时已不能通过大肆、轰炸性地进行广告宣传，主要原因是尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何运用少量的宣传费用卖出剩下的单位，还需要一定的方法和手段。在一期项目的销售中，尾盘销售时间长达 3 年以上，随着市场竞争的加剧，新项目的层出不穷，销售没有出现转机，降价卖又不甘心，尾盘最后成了手中的“鸡肋” 。面对尾盘，应进一步开发消费市场，对尾盘信息再次整合利用，找到合适信息发布渠道，使消费者能够及时获得本项目相关的购房信息，加快去库存化进度。235 装饰装修工程质量不高质量是工程建设的生命线。在一期二期项目建设过程中，主体工程质量做的还比较好，部分单体工程被评为南宁市优质结构工
12、程。但由于管理的不到位，项目一期装修工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位，造成了业主小规模投诉，给项目运营造成了不良影响。236 项目成本控制力度不强在一、二期项目建设过程中由于设计不到位，导致很多细节问题全部依赖现场工程师和工程经理的经验和能力来解决，设计变更比较多，不利于成本控制。一期项目工程结算成本为 10162 万元，分摊到单位建筑面积(40325 平方米) 成本为 2520 元每平方米。结算成本比目标成本 10000 万元超出约 162 万元；二期项目工程结算成本为 11390 万元，分摊到单位建筑面积(34896 平方米 )成本为 3264
13、元每平方米。结算成本比目标成本(10500 万元) 超出约 890 万元。237 人力资源管理混乱房地产项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。翡翠湾项目开发经营以来，工程部人员流动率最高，工程师，工程经理、成本经理、工程副总的变动率都高于其他部门。前 3 年营销经理一直缺位，报批报建岗位人员也多次被挖走。由于项目连续开发及人员招聘难度大，始终未满编。人员不到位，也使一些工作不细致，管理上存在困难。第三章翡翠湾(三期)房地产项目风险识别34 开展翡翠湾(三期)房地产开发项目全过程风险识别房地产的全面风险管理关系到整个项目的实施，在房地产项目决策、施工和营销的
14、各个阶段都离不开风险识别，只有这样才能及时观测到风险发生的可能性。专家根据本项目特点和前期项目开展过程中存在的问题详细列出了各阶段不同的风险因素，以及风险产生的原因(见 3 一 l 表)。35 翡翠湾(三期)房地产开发项目风险类型351 环境风险从政策环境来看：南宁是国家批准构建的内陆开放型经济战略高地的城市之一，享有沿海开放、西部大开发、少数民族地区等在税收、用地、信贷、投资保障的优惠政策。另外，南宁市为确保在最短时间内能够落实项目落地的各项建设条件，保障项目尽快开工建设，出台了南宁市推进重大招商引资项目快速落地的实施意见 ，并积极鼓励民间资本在更广泛的领域参与房地产业发展。从中可以看出在国
15、家和地方经济政策的指导下，开发翡翠湾(三期)项目建设能够受到政策影响的因素不大，受政府投资政策影响较小。从经济发展环境来看：近年来，南宁市经济和个性社会事业蓬勃发展。 “十二五”时期，南宁市地区生产总值连续跨越 2000 亿元、3000 亿元两个台阶，2015 年南宁市经济总量达到 341009 亿元，是 2010 年的 189 倍，年均增长 106，占全区比重提高148个百分点；财政收入连续跨越 400 亿元、500 亿元两个台阶，总量是 2010 年的 19 倍，年均增长 1373，占全区比重提高 01 个百分点；固定资产投资突破 3000 亿元，总量是 2010 年的 242 倍，年均增
16、长 2467，充分体现了南宁作为广西首府城市的引领作用。南宁市经济的高速发展，使居民的可支配收入的大大增加，使得消费者对住房需求十分旺盛。352 资金风险筹资风险是房地产企业主要面临的风险之一，它对企业的利润能否实现带来了非常大的不确定性。房地产企业想尽一切办法通过发行股票或者向银行贷款，以及引进外资等金融政策来积极有效的方式筹集资金，提高经济效益，实现财务管理目标。保证整个项目的顺利运行，只要房地产商筹资不合理，就可能会是流动资金周转变得不容易，同时会大幅提升筹资成本，从而使企业面临筹集资金的使用收益降低，拖延了项目工期以及不到保障质量，还可能使开发项目的落败，让企业产生巨大的损失。翡翠湾(
17、- 期) 项目总投资 5 亿元，企业自筹资金约 27 亿元，占总投资的 54O；其余资金通过银行贷款、和期房销售资金回笼安排解决。公司具有较强的经济实力，与银行一直保持良好的信贷合作关系。353 区位风险房地产项目在地理位置上的优势、社会环境在很大的程度上决定了开发商房屋是否畅销、土地潜在的收益能力的高低。根据消费者的需求规律，对于经济不太发达的地方，其相应的土地成本和开发成本也比较低，然而因为市场开发的缺陷，相应的基础配套措施不够好，还有较差的经济基础，所以就有比较低的市场需求；但是对于经济比较发达的地方，其相应的土地成本和开发成本就会比较高，可是其发展前景是非常不错的，有比较旺盛的市场需求
18、。尤其是对高档住宅、改善型住房的需求。翡翠湾(三期) 项目地处凤岭南路与桂花路的交界，东盟领事馆商务核心区，地处东盟高端商业圈，占据南宁“第一公园带” ，北面紧邻东盟商务区，同时享有包含华润万象城、航洋国际、李宁体育公园，青山高尔夫球会等超高端配套，占据南宁最为稀缺和高端的人文基址，附近居住人群收入水平高于城市平均水平，且项目自身为住宅小区，为商业设施经营直接带来消费人口。354 招投标风险招投标是房地产开发企业通过招标文件将委托的工程的主要内容和要求发给承包商，开发商通过公开招标和要求招标等方式从他们中选出施工组织设计好、信誉好、技术精湛、管理水平较高、报价较低的企业，签订合同进行施工。该过
19、程存在的各种风险称之为招投标风险招投标阶段要大大的减少或避免以下风险的出现：一是投标人利用招标文件或施工合同的漏洞及我国法律漏缺，故意以用低于成本的价格中标，然后在施工过程中再索取高价的投机风险。二是投标在投标前恶意串通，制定较高的投标价格，使其中的一家中标，他们再进行内部的招标或利润的分成的合谋风险。根据我国目前的现状、投标时报价的高低较大的程度上决定着企业能否中标。355 质量风险质量风险在建设阶段主要有：承包商管理较为松散，施工人员素质较低，并且质量意识较差，责任人责任意识又不强，施工人员随意的改变设计图纸造成较大的质量风险；对基础打桩等要求具备特定资质的人员经行作业的人没有这一资质的普
20、通工人在作业；施工单位的机械设备选用与工程技术不符，工程使用了较差的原材料、半成品、构配件和建筑设备、器材等，未能对水泥、木材、钢材、铝材和平板玻璃等原材料的采购、制造、储存和使用等严加控制。冬季进行混凝土浇注施工，没有严格的质量控制措施；施工组织设计和方案不合理、工艺流程以及管理措施不合理都会造成工程质量的降低。但是开发商能够严格审查承包商以及相关的分包商的资质就可以极大地改善项目的质量，还要加强监理施工现场以及工程质量，对相关的标准要严格执行，同时还要对承包商制定的施工方案以及设备进行相应的监督和管理，这样就会导致施工的作业环境得到大大改善，把项目风险降到最低。356 工期风险建设工期是指
21、房地产项目从投入所有的人力、资金、材料、机械设备开工起到完成施工，按规定的时间实现竣工验收标准。每个环节的时间耽搁都有可能引起建设周期比较长的一些房地产项目出现相应的工期风险，导致开发商错过最好的租售时机：花费较多的资金利息支出，从而导致资金短缺、成本提高、开发商的利润大大降低。出现工期风险的原因一般有两种情形：施工单位原因造成工期风险：承包商由于自身管理水平低，工人在施工过程中消极怠慢；施工方法不当，质量控制不好，产生的大量的返工、加固和处理；承包商不能够根据工程项目的施工需要以及特点，对工程施工的技术难度做了错误的估计：做出了不合安排理施工组织；以及分包商不能够依照开发商规定的工期交付而导
22、致的总工期延误。对于此类风险，开发商虽然一定程度上得到部分补偿，但是工期延长带来的风险对开发商来说是不可避免的。其他原因导致的工期风险：也就是开发商按合同条款如果不可以立刻做出开工条件，提交工程预付款和相应的进度款没有按照合同履行，以及在合同签订后又出现了许多的设计变更导致工程量不断的提高，使得工期延长。相关的政府部门进行迟延审批或在施工的过程中遇到突发性的长时间停水、停电，恶劣自然条件、气候和严重的自然灾害等原因也会使开发商承担较重的工期风险。357 成本风险以最小的成本获得最大的收益是开发商所追求的最理想的目标，在项目建设过程中，最大限度的降低成本风险对开发商非常有利；成本风险主要有以下方
23、面(1)设计变更风险设计变更风险是指各专业在方案设计过程中选择的设计依据、设计参数、结构和设备器材选型不合理，使得方案不能达到最优，工程设计进度未能满足工程要求和业主的需求所产生的设计变更。设计单位在项目的规划设计过程中设计较为粗糙、设计深度不合理、图纸设计内容不完善出现了许多缺陷错误以及遗漏，有时开发商事先没有规划好，在原有的基础上又要扩大建设规模，增加建设内容引起的工程项目增加或己建工程拆除重建等风险问题的存在工程成本的提高公司经营房地产经营开发多年，与公司合作的施工、设计单位资质均较高、技术力量雄厚，项目设计方案需经过多少次讨论、反复研究最终确定。(2)价格变更风险价格变更风险是指在项目
24、建设期间由于各种内外原因(如国家政策的变化，市场的需求)都会使原材料以及设备价格等产生不同程度的涨幅，就是使工程带来成本提高的风险。比如严重的通货膨导致物价全面上涨，造成原材料价格、工人工资等大幅度上升。在我国目前商品供给丰富，原材料及设备价格较为稳定的买方市场条件下，工人工资的大幅度上升将会使得该项目的建设成本增加358 销售风险房地产销售一般分为两种情况：期房预售和现房销售。两种销售方式均有各自不同的风险。但为了确保资金流，目前国内大多数房地产开发企业采用的是期房预售方式。预售指的是楼盘在没有建好前就进行楼盘销售。预售可以使开发商提前回收房款，减小资金压力。同时，期房房价一般要比现房低，这
25、就相当于降低了开发商一定的利润，但这种利润的损失要比开发商贷款筹措资金的费用要少。此外，销售的时机选择也非常重要，据统计资料显示，一年中房地产销售较为火爆的时间为 9 月-i0 月，此外当前房地产政策变动加快，选择在有契税减免或财政补贴的时间进行销售，将取得良好销售效果。第四章翡翠湾(三期)房地产项目风险评估41 项目风险评估方法介绍(1)专家打分法在对风险进行识别的基础上，请专家评估风险发生的概率和影响因素，并评估综合的整体风险水平。这种方法可以与德尔菲法同时用于风险的识别，不仅方法简单而且还节约了大量的时间和成本。但是专家打分法比较容易先入为主，具有较强的主观性，并且与聘请的专家的水平密切
26、相关。(2)蒙特卡洛模拟法蒙特卡洛模拟方法是一种依托概率分布的方法，具有较强的概率统计背景，所以又叫做随机模拟法或者统计试验法。该方法主要是把风险评价指标作为目标变量，各个可能出现的风险作为因变量，并用目标变量和因变量构建出一个数学模拟模型。在这个模型内，我们将每个因变量用一个概率分布描述，可以利用这个概率分布给因变量赋值，每组因变量可以计算出一个目标变量值，重复这样的操作后，我们可以得到一系列的目标变量值，从而可以计算出目标变量的期望值和方差。并且，通过期望和方差可以描述出目标变量的概率分布，其概率分布图能将目标变量的分布情况很直观的呈现在决策者面前，有利于决策者做出正确的决策。(3)计划评
27、审技术(PERT)这种方法与上面介绍的两种方法最大的区别就是：PERT 方法有个必要性前提，必须假设项目的活动时间是服从正态分布或者 13 分布的，因此，当实际上项目周期和关键路径是已经明确的，就不能用该方法对项目进行风险评估。当项目周期和关键路径是随机的，我们可以利用网络图来展示项目各环节和存在的相互关系，结合项目各类资源，计算出项目总周期的可能值，并描绘出其概率分布，从而可以找出最佳路径，得出最佳方案。PERT 方法是一种考虑项目自身整体的方法，PERT 图可以直观的展现项目进行的每一个阶段，且该方法也常用来评估没有历史经验可供借鉴的新项目风险。(4)敏感性分析法敏感性分析法是被应用比较广
28、泛的方法，该方法主要是应用在项目实施的前期准备阶段，主要在可行性研究阶段，为后期项目挖掘重要风险因素。敏感性分析法需要计算一个重要的指标一敏感系数，敏感系数是衡量风险重要性、敏感性的重要指标。该方法将每个风险因素当做因变量，在计算某个(或几个) 风险因素的敏感系数时，需要假定其他风险因素是不变的，利用因变量与目标变量之间的关系，当某个(或几个) 因变量发生变化时，找出目标变量的波动区间，从而可以计算出敏感系数，对风险因素进行排序，确定其敏感性地位。从计算过程来看，这种方法只能判断某个或者几个风险因素对目标变量的影响层度，但是不能计算出具体的概率值，也不能反应出几个风险因素在交互作用下对目标变量
29、的影响。(5)决策树法决策树法利用决策树将决策节点、状态节点、结果节点三种节点用树干连接到一起，根据决策树的层数，我们可以将决策树分为一层决策树、二层决策树、多层决策树。决策树层数越多说明决策路径越多，可选择的方案也就越多，每个决策路径都会对应一个概率值和期望值，决策者可以根据比较决策路径的概率值和期望值作为选择依据。决策树方法将多种方案利用决策树进行图解，让每个方案能直观的表现出来，在决策树上，每个状态节点都会有个对应的概率值，利用状态节点的概率值就能计算出某个决策路径的期望值。这种方法将复杂的方案简单化，使决策者一目了然，但是对于多层决策树，路径是十分复杂的，每多一层决策树，路径可能就是成
30、几何倍数增长，工作量较大。另外，在使用这种方法时，还有一个重要的前提，就是事先要知道每个状态节点对应的概率值，如果无法取得该值的话，就不能计算出路径的期望值，从而使得方法失效。(6)影响图法影响图法是将风险因素等影响点集用无环的有向图将有向弧集合连接起来，是在决策树法基础上发展起来的一种方法。值得注意的是，这种图形是有方向的，风险 A 到风险 B 的路径与风险 B 到风险 A 的路径是不一样的。也就是说，影响图法中两点间是一个有向弧，可以计算出风险变量的两两之间的依赖关系，而决策树法的风险变量是具有一定发生顺序的。根据影响图和各风险变量之间的关系，我们可以把影响图转化成一个数学模型，这样极大层
31、度的简化了决策问题，把复杂化、文字化的问题能用比较直观的数学模型表现出来，便于决策者进行定性和定量的分析。这种方法和决策树法一样，图形直观明了，但是每多一个风险因素，可选路径也就呈几何倍数增长，复杂程度呈线性增长，对于风险因素较多的项目，建立有效的数学模型较为困难。42 项目风险评估方法选择在对项目进行风险评估方法的选择时，不仅要对项目风险进行定性分析，还需要进行定量分析，根据项目的实际情况，选择最佳的评估方法。以上介绍的 6 种方法各有使用条件、使用特点、使用优点和使用缺点，有些方法虽然复杂，但是能在风险评估的同时识别并处理风险，有些方法虽然简单，但是在某些情况下更具优势。因此，在选择项目风
32、险评估方法时，必须结合项目的实际情况来选择评估方法，并且各方法之间也可以相互交叉、相互引用。针对翡翠湾(三期)项目本身的实际情况，同时考虑到在项目识别阶段选择了德尔菲法，所以在项目风险评估阶段最适宜采取专家打分法。43 翡翠湾(三期)项目风险评估步骤在项目识别阶段，已经通过德尔菲问卷调查方式得到了专家组人员对本项目所识别出来的 8 项相关风险后，接下来就是要对这 8 项风险进行评估，用来确定它们对项目运营影响程度的大小。具体来说，本项目的风险评估包括下面 3 个步骤：(1)再次邀请之前的 20 位专家，评估这 8 种风险发生的概率和风险发生后对项目造成的影响程度。这个阶段主要通过向专家发放两张
33、调查问卷(见附录 2 和附录 3)的方式，回收后对专家打分进行汇总来完成。第一张表：通过向 20 位专家派发问卷得到各个专家对每个风险发生的主观概率，并利用算术平均法得到风险发生的综合概率(见表 4 一 1)。第五章翡翠湾(三期)房地产项目风险应对51 翡翠湾(三期)房地产项目风险应对的组织对于翡翠湾(三期)房地产项目风险的应对问题，首先要做好对风险应对的组织工作。只有提前做好了充分的组织工作，将对应风险的组织成员都安排到需要的岗位上，才能够在应对风险的时候游刃有余。511 风险应对组织工作的必要性风险应对的组织在翡翠湾(三期 )房地产项目风险应对的整个工作中显得尤为重要，其必要性主要体现在：
34、(1)项目在实施的过程中，势必会受到很多因素的影响。随着项目的进展，各种与项目建设相抵抗的矛盾就会日益变得尖锐和严重起来，不确定的因素也会变得越来越多，这就需要项目风险应对相关负责人做好组织工作，对每一个有可能发生的影响因素都要配备专业的工作人员在岗待命，同时还要制定好各项应急措施，一旦风险发生，就可以迅速调动、组织人员进行风险应对。(2)项目风险应对是一项系统工程，在项目进行的每一个阶段都有可能发生风险事故，因此，做好风险应对的组织工作是确保项目应对能够顺利进行的必要前提。(3)项目的风险因素具有不可预见性，虽然可以提前运用科学的评估方式评估出风险因素以及每一个风险的发生概率，但是对于项目的
35、突发事件是不能完全预知的。因此，做好风险应对的组织可以在突发事件面前从容的解决风险危机，排除在应对风险过程中遇到的问题，以确保项目可以顺利进行。512 组成风险应对小组对于翡翠湾(三期)房地产项目风险应对的组织工作，具体需要从以下几个方向着手：(1)筛选风险应对小组成员翡翠湾(三期) 房地产项目应对风险的组织工作需要有专门的人员配备，组织好应对风险的人员是重中之重。一旦风险发生，应对风险的人员必须到位，采取科学有效的应对措施，将风险对项目的负面影响降低到最低的程度。风险应对人员的组织工作需要由风险负责人挑选有应对风险经验的人员，每个风险项目都应该配备相应的应对人员。需要注意的是，对于人员的组织
36、一定要根据所应对风险项目的技术需要来挑选人才。针对每一个可能出现的风险项目，必须组建系统化、高效率的风险应对小组，根据图 52 的系统图，要求风险负责人组织好每一个项目所需要的 10 名施工人员，以及 5名技术人员。在应对风险的时候，施工人员和技术人员要协调配合负责人应对风险的相关工作，确保有足够的人员统一支配。同时，在风险发生的时候，高层领导也要给予应对风险项目的主要负责人以必要的支持，赋予其特定的处理风险项目的权利，确保风险项目的主要负责人能够有权利召集各方人员进行应对风险工作。(3)制定风险应对方案在对翡翠湾(三期)房地产项目进行了风险的评估和分析之后，需要进一步制定项目风险应对方案，风
37、险应对方案需要根据每一项风险发生的概率、可能造成的损失、可以接受的最大损失等因素的影响程度来综合分析考虑。同时，还需要结合国际标准的安全指标来比较分析，结合翡翠湾(三期) 房地产项目的具体情况来具体拟定风险应对方案。方案中应提出具有可操作性的风险应对具体措施。项目可能遇到的风险有很多，需要根据每一个可能发生的风险项目制定多种有针对性的措施，如果一个风险项目只有一种应对措施，那么当风险发生的时候难免会显得无力，只有对一个风险项目制定多个风险应对方案才能更有效率的解决风险。(4)加强应对风险小组的分工合作在项目的施工过程中，每一个风险应对小组需根据组织的分配，随时待命。同时，风险应对的主要负责人还
38、需要处理好各小组的分工合作问题，强调分工合作在应对风险过程中的重要性。虽然每个风险应对小组都有自己特定需要应对的风险项目，但是各个风险应对小组是一个组织、一个整体，一旦项目在施工过程中遇到了预知的风险，首先与风险相对应的风险应对小组必须第一时间赶到现场，实施风险应对工作。同时，其他小组也需要提供力所能及的帮助，发挥自己小组的优势，在分工的同时合作，在合作的同时体现分工的高效率，从而尽快达到消除风险的目的。52 翡翠湾(三期)房地产项目风险应对措施针对翡翠湾(三期)房地产开发项目遇到的各种风险，需要采取不同的应对措施有针对性的来降低各类小风险发生的可能性，并通过有效的措施把风险发生后损失控制在一
39、定的范围之内，从而避免或减小了风险发生时带给开发商难以承担的损失。521 质量风险的转移和分散风险转移和分散的目的在于降低风险发生的可能性和减轻造成的后果。面对本项目质量风险，可以采取明确合同约定和项目分包的方式对风险进行转移和分散。通过将风险造成的损失分散和转移在很大的程度上减少了开发商所承担的风险。(1)加强合同管理，转移风险施工单位进场前，由项目部组织就合同内容同施工单位管理人员进行交底，并根据合同相应专业相应区段落实相应专业主管工程师跟进。根据合同主要控制点(质量标准、工艺要求、验收标准等)由主管工程师负责从施工单位进场至竣工验收的全程跟踪管理。对于有争议的合同内容通过咨询成本管理部及
40、相应招投标文件、合同清单及造价分析等方式解决。对于在施工过程中未按照合同约定及而没有达到施工质量要求的，在现场管理过程中通知施工单位进行整改，对于屡次口头通知不予配合整改的或严重违背合同约定的由项目部签发质量整改通知单，或委派其他单位进行整改，由责任单位承担相关费用。(2)由多家施工单位共同承包，分散风险将翡翠湾(三期)项目让更多家单位进行联合承包，让所有的承包者共同来承担风险。这种分散承包项目的作用就是在项目发生风险的时候，它可以起到非常好的风险转移，降低房地产开发商承担的风险损失。具体的方法是：翡翠湾(三期) 项目都包含了很多内容，比如建筑工程、安装工程、装修装饰工程，如果某家承包单位在某
41、一个领域并不是很擅长无法进行有效的经营，那么开发商可以把它承包给那些有经验的施工单位共同晨报，这样就能很好的分散了在项目施工的过程中可能出现的风险。(3)健全施工的全程质量管理制度组织施工进行图纸会审、答疑，明确图纸的设计思路及意图，传达项目的有关质量及安全管理制度及要求，审编施工方案，根据公司要求，依照样板先行的原则，办理样品确认及封存。施工期间，每周在项目部举行公司内部工程例会及项目施工单位工程例会，对施工过程协调，及时解决施工过程中出现的问题，确保施工质量。在重要的节点上如交接面的竖向、尺寸范围、交接面完成后的质量要求等方面做重点要求，并完善交接面验收手续。522 工期风险的降低和接受为
42、了有效地减轻工期风险发生的概率，在风险识别中，专家已将工期风险发生的原因归纳为以下几点：自然因素、资金保障、施工管理、设计临时变更。根据风险发生原因我们制定以下应对措施：(1)对与水文等自然因素造成的工期风险，选择接受。施工进入 4 月后，梅雨季节的到来将可能会对现场施工进度产生进一步的影响。若不接受风险，强行进行施工，可能造成操作场地湿滑，危及劳务人员施工安全，影响工程质量等其他风险的发生。(2)确保工程项目资金按时到位，绝不拖欠工人工资首先要采取多种渠道筹集资金，确保项目资金等如期拨入。其次，要保证工程款按合同约定及时足额拨付给施工单位，不得以质保金、工程量未经核实签字等为由拒付工程款。再
43、次，要督促施工单位将工程款优先用于工人工资发放，否则将负连带责任。对于建设单位直接指定分包且工程款未支付至总包单位账户的专业承包工程所发生的工资拖欠，由建设单位负责解决。(3)强化工程管理，制定应急预案对可能的突发情况进行事前分析和应急预案，做好事前预防工作。提前预控是目标能否实现的决定性因素，因此，为实现项目的进度目标，应充分重视建立健全并严格遵守项目管理的总进度计划管理组织体系，在项目组织结构中应对年度及总体进度计划进行评审和确认，将各类影响因素综合考虑，提前做好应急预案和落实相关措施。(4)加强与施工单位的沟通和配合，严密进度监控控制进度的主要工作环节应包括施工单位进度目标的分析和论证、
44、相关施工单位积极沟通配合、按现场情况编制年度和月度施工计划、定期跟踪进度计划的执行情况、及时采取纠偏措施以及进行进度计划的动态调整等。还应与施工单位共同做好相关劳动力的安抚及思想工作，确保每天现场劳动力的到岗率，保证施工工作平稳展开。523 资金风险的降低由于翡翠湾(三期)项目投资较大，风险较高，周期较长，致使融资压力变大。本项目选择的融资方式包括银行贷款、企业自有资金和预售资金回笼等方式进行筹资。针对本项目融资特点和，就资金风险的降低提出以下应对措施。(1)吸收股权投资，增加自有资金自有资金充足代表着一个企业的实力，项目能否持续经营和发展与自有资金关系很大，扩大自有资金的渠道之一是增加内部积
45、累，把企业做大做强，增加企业的效益，从而形成内部留存收益：另一方面，企业做大做强以后，增强原股东投资信心或吸引新股东投资，从而增加内部积累。(2)充分利用信托融资计划的有利条件，合理调整融资结构目前国内信托融资形式多种多样，有证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资产收益权转让型，逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托融资利用资金优势不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，而且巧妙地借助过桥融资的业务方式，最大限度的防范了项目的资金风险。524 招投标风险的规避和降低翡翠湾(三期) 项目风险主要来源于投标报价价格、工程量风险、合同风险等。这些风险与投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管
46、理组织协调并形成一个独立的组成部分，主要应对招投标风险的措施有以下几点。(1)规范招投标流程，规避风险一是做到招标信息公开，确保更多的供应商参与，选择面更宽，质量更有保证，也可防止舞弊。二是对竞标商资格预审和考察。三是明确招标需求，并准确描述的风险。四是保证招标文件的完整性。五是主要合同条款完整性和准确性，以及评标办法的合理性并通过部门会审。六是组成一个评委库，并对评委的抽取，评委水平的高低决定了招标的质量，所以评委抽取办法很重要，即要规避舞弊，又要保证质量。七是严格开评标的组织和纪律，开标、监标，组织者对评标过程公平性把控。八是中标结果公示，搭建投诉平台，公开透明、防止舞弊。(2)建立风险预
47、控机制从竞标单位信息收集风险预控机制到项目跟踪风险预控机制、资格预审风险预控机制、编制投标文件风险预控机制、递送标书风险预控机制，以及贯穿始终的公共关系风险预控机制，每一个环节的事故易发点都要做到事前控制。525 环境风险的规避和接受环境风险的形成主要来自于政策的变化，和项目定位和投资时机决策的失误。(1)来自政策变化风险较小，可以接受目前，我国经济进入新常态，房地产行业进入趋势性的拐点，中长期来看行业从高速增长期回归中低速增长期，前期大量投资造成的去库存化压力仍然持续存在，房地产行业的结构性差异日益明显。2015 年，广西和部分地市连续出台了利用住房公积金支持商品房消费力度加大、购房契税补贴
48、、提高棚户区改造的货币安置化比例等一系列去库存化政策，前期严厉的房地产调控政策日渐退出并回归正常，当前房地产政策环境良好，环境风险影响较小，可以接受。(2)加强项目可行性研究和项目整体规划设计，适时启动项目可行性研究和项目设计是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对项目进行全面技术经济分析的科学论证，是对项目整体的定位，决定了项目的开发防线。在翡翠湾(三期)房地产项目开发过程中中，必须对项目有关的政策、自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的
49、可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据面对难以预控的风险，进行有选择的回避。526 区位风险的规避和降低翡翠湾项目地址在做整个大项目的可行性研究阶段已经做出初步选择，目前翡翠湾(三期)项目土地购置已经完成。但在本项目建设前仍然可以对项目开发的区位进行详细分析，对周边楼盘的的定位和销售情况做一次调研，确定本项目是否应该继续进行，如果附近同质化楼盘过多，销售并不理想，应及时停止项目继续进行。可以选择从新进行项目定位来降低同质化竞争带来的区位风险，或者将所购置土地转而建设其他项目，或将土地出售来规避区位的风险。527 销售风险的接受和降低(1)营造项目热销氛围，提高销售价格，接受一定的销售风险针对变化不定的宏观调控政策，针对本项目特征和市场情况，采取及时、灵活的采取相应措施扬长避短，抓住中长期未来低密度产品供不应求的市场预期，通过销控措施和挤压式销售，稳定销售速度并稳步提升销售价格。针对微观市场环境，深入、持续的进行区域市场中竞争项目的调查、跟踪，准确的、预见性的、有针对性的调整项目开盘时机、推售节奏和价格上涨节奏，达到提高目标客户有效率，制造市场关注热点，抢占市场先机的目的。面对宏观调控的
