1、一张图告诉你中海、万科 谁更牛！0 条回复 415 次阅读 搜索相似帖 复制链接中海地产是地产界的一个标杆、一面旗帜。万科、龙湖、绿城高层都带队向去中海学习过，近两年涌现的几家快公司，世茂房地产、融创、旭辉，其老板都表示要向中海学习。那么，中海地产究竟牛在哪里？下文由攸克地产原创，原标题为开发商学中海为何只到皮毛，邦主已获得转载授权。连续 12 年利润率行业第一学习中海地产的什么？中海值得开发商们学习的地方有不少，但核心是成本控制或者是利润率。中海利润率之高，中国房地产企业罕有其匹。3 月 13 日，中国海外发展有限公司（00688.HK，本文均简称为中海地产或中海）公布的年报显示，中海地产全
2、年实现净利润 231.78 亿港元（约合人民币 183.16 亿元），同比增加 23.1%，毛利率超过 35%。合约销售额 1385 亿港元（约合人民币 1094 亿元）。正如万科总裁郁亮所说，房地产企业的利润率下滑已是不可阻挡的趋势。中海亦是如此。根据年报，过去 12 年它的纯利复合增长 41.7%，而过去 5 年纯利复合增长 34.7%。但这几个数据，毫无疑问是牢牢占据了行业第一的位置。让我们看它近三年的具体利润数据。2010 年中海地产实现净利润 126.7 亿港元（约合人民币 104 亿元），同比增长 66.6%，净利润率为 27.9%。当时很多媒体报道，中海成为内地首家年净利润超过百
3、亿元人民币的房企。饶有趣味的是，那一年，行业老大万科以 1081.6 亿元成为国内首家销售额超过 1000 亿的房地产企业。然而，万科 2010 年的净利润只有 72.83 亿元。而中海的销售额只有 565 亿元人民币，差不多相当于万科一半，净利润却超出万科 5 成以上。2011 年中海地产销售额 870.9 亿港元（人民币 708 亿元），同比增长 29.8%；净利润为 151.2 亿港元（约合人民币 125.5 亿元），净利润率为 31.1%。2011 年万科销售额为1215.4 亿元，净利润为 96.2 亿元，净利润率为 13.4%。中海地产销售额不到万科的 6 成，但后者的净利润只有中
4、海地产的 77%，净利润率还不及中海地产的二分之一。2012 年度中海地产销售额 1043.2 亿港元（合人民币 835.5 亿元），净利润为 151.6亿元，净利润率达到 29%；万科同年销售额为 1412.3 亿元，净利润首次突破百亿达到125.5 亿元，净利润率只有 12%，远不及中海的一半。当内地房地产上市公司的净利润率普遍只有 12%-15%时，中海却长期保持在 20%以上甚至超过 30%，不能不说这是一个奇迹。保利地产董事长宋广菊的一段话，代表了很多房企老板的心声。2011 年 3 月 22 日，保利地产在佛山举行 2010 年度股东大会，宋广菊在回答股民有关中海地产的利润率为什么
5、这么高时说：“中海的毛利率我没有搞清楚，我就是主观臆断，它一定是一种估值法的计算，这是我唯一的判断。因为，他的毛利率和他的利润水平已经超出了中国内地房地产一般的规律”。无须讳言，按香港会计规则处理的物业价值重估，确实为中海地产带来了利润的增长。以 2013 年为例，中海当年 183.16 亿元净利润中，投资物业带来的公允值增加 26.2 亿港元。剔除这部分利润，才与万科的 151.2 亿元净利润相近。但别忘了，万科全年的销售额高出中海 50%以上。全优生的三大秘笈不管你服不服，万科这么多年坐在老大的位置上，它一定有凌驾万千企业的卓越之处。而中海地产“利润王”的称号，依靠的又是什么？中海一位高管
6、是这样描述中海地产的特点：“中海比较全面，没有明显短板，执行力强，卓越来自平凡。融资方面，财务稳健，负债率低，风险溢价小，而且较早打通国内外两个融资市场，融资成本低；利润方面，成本控制好，规划设计价值最大化，定价较集中且体现品牌溢价。”中海高利润率的主要原因，还是来源于中海的成本控制，包括工程成本、营销成本和资金成本。工程成本控制，源于香港的残酷历练。中海地产是中建总公司 1979 年在香港设立的子公司，是靠建筑施工起家的。在香港这种完全市场化的环境里，无论是工程质量还是成本预算，都要凭真本事。将这种市场历练几十年的功夫拿到内地，绝对是一把闪着寒光的利器。各项费用控制严格。中海地产的营销和管理
7、费，两者均不超过营收的 1%，这在业内前50 强应该属于最低水平。很多房企营销费用占比普遍是 1.5%，有些企业达到 2%甚至更高。有家房企从 2%降到 1.8%，还自觉成绩巨大。此外，中海地产的项目销售多是自建队伍，基本不找代理公司。请注意，是各项费用都能控制到位。资金综合成本极低。中海地产的借贷综合年成本，只有 4%左右。试举一例。2013 年10 月 23 日，中海发行 3 档不同年期的美元债券，总额达 15 亿美元，债券票息创行业新低，其中，5 年期债票息为 3.375%，10 年期债票息为 5.375%，30 年期债票息为 6.375%。与之相比，万科前两年的借贷成本达 10%。更别说有些房企海外发债利息高达 12%-13%（比如，2013 年 1 月 22 日，奥园地产发行 1 亿美元于 2017 年到期的债券利息达 13.875%）。中海就是中国地产界的学霸，从小学到高中，读了 12 年，门门功课接近满分。有些开发商是施工队出身，工程成本控制准一流，但其他方面都很差，资金成本高到天上去了。有的开发商高薪从中海地产挖人，能模仿出中海的公司架构、管理流程，却永远距离中海的核心秘笈还有 1000 米。这是因为，要复制中海，同时还得复制这个企业的基因，文化，以及它生长的环境。
