1、山合水易：“田园综合体”模式最全方位解析。专注乡村旅游与休闲农业，投智美丽乡村建设做有品位的创意和设计2017 年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。田园综合体模式，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子。其实我们早在 2014 年便提出农文旅综合体的概念，与田园综合体如出一辙。本文从各个角度全面剖析田园综合体这个概念，从其概念本质、发展意义、政策支持、发展意义、开发模式、打造
2、手法、规划落地等方面全面阐述。01、阐述田园综合体田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与并从中受益；是企业参与、农民受益、农业+文旅+ 地产的综合发展模式。02、田园综合体的特征田园综合体主要包含六大建设理念，是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。 以旅游为先导乡村旅游已成为当今世界性的潮流，
3、田园综合体顺应这股大潮应运而生。看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业(手表、军刀) 、无本买卖(金融业)、无中生有(旅游业) 的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业，瑞士在这方面开发得风生水起，值得借鉴。 以产业为核心一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。对农民来说，远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大，在本区域内多元发展，从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生
4、活水准，人心必背，没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园，应适当向田园综合体布局。 以文化为灵魂文化就是“人化”与“ 化人”的过程。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中。缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。 以流通基础为支撑各种基础设施是启动田园综合体的先决条件，而及时地提供一些关键的基础设施又会对后续的发展产生持续的正向外部性。缺乏现代化的交通、
5、通讯、物流、人流、信息流，一个地方就无法实现与外部世界的联系沟通，乡村偏僻的地理位置被阻隔世外，就无法与外部更广阔的地域结合在一起，形成一个向外开放的经济空间。 以体验为价值田园综合体是生产、生活、生态及生命的综合体。在经济高度发达的后现代，人们对“从哪里来” 的哲学命题 已经无从体悟，田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表，让人们从中感知生命的过程，感受生命的意义，并从中感悟生命的价值，分享生命的喜悦。 以乡村复兴为目标在工业化和城市化的初始阶段，农业和乡村与国家和社会的落后往往紧密联系在一起，城市化和工业化的过程就是乡村年轻人大量流出的过程和老龄化的过程、放弃耕作的过程和农业衰退的过
6、程，以及乡村社会功能退化的过程。田园综合体是乡与城的结合、农与工的结合、传统与现代的结合、生产与生活的结合，以乡村复兴和再造为目标，通过吸引各种资源与凝聚人心，给那些日渐萧条的乡村注入新的活力，重新激活价值、信仰、灵感和认同的归属。开展田园综合体要坚持以农为本，以保护耕地为前提，提升农业综合生产能力。要保持农村田园风光，保护好青山绿水，实现生态可持续;要确保农民参与和受益，带动农民持续稳定增收，让农民充分分享发展成果，更有获得感。让人们从中感到农业是充满希望的现代产业，农民是令人羡慕的体面职业，农村是宜居宜业的美好家园。01、建设田园综合体的意义当前，我国城乡一体化发展步伐加快，一二三产业融合
7、发展加速，社会资本向农业农村流动力度加大，新型农业经营主体实力不断加强，农村生产方式、经营方式、组织方式深刻调整，农业生产体系、产业体系、经营体系优化完善，农业农村发展处于前所未有的新方位，已到了转型升级、全面创新的新阶段，建设田园综合体顺应了农业农村发展趋势和历史性变化，反映了农业农村内部和外部的客观要求。 从生产的层面看，随着我国 经济发展进入新常态，农业发展农民增收都面临一定的下行压力，传统农业园区发展模式固化，在土地、科技、服务、管理等方面面临瓶颈，新业态新模式发展受到制约，转型升级遇到较大压力，迫切需要寻求推进农业农村发展的新抓手，打造三产融合的新平台，启动新旧动能转换的新引擎，充分
8、释放生产力和生产关系的创新活力。 从生活的层面看，城市化和工 业化加速了农村空心化、老龄化，乡村社会功能退化，农村基本公共服务缺位，城乡差距不断拉大，农村成为城乡一体化和“新四化” 发展中的突出短板。同时，城乡居民已具备了为休闲观光、生态产品付费的能力，对乡村生态旅游、领略乡村文化、体验农耕文明等方面的需求与日俱增，培育和开发农业多功能性的需求和意识不断强化，迫切需要搭建新的业态平台来迎合需求、释放功能、满足新的城乡居民需要。 从生态的层面看，农业在承担 农民增收农村繁荣职能的同时，还要承担生态保护的功能，不仅要使农村成为“金山 银山” 的基础和源泉，更要成 为“绿水青山”的保护区和栖居地，要
9、使农村不仅享受城市文明的发展成果，更要保持农业文明的田园风光和独有魅力。因此，中央提出建设田园综合体，不是在生产、生活和生态等领域单一的、局部的试点探索，而是对农业农村生产生活方式的全局性变革，是引领未来农业农村发展演变的重大政策创新。02、建设田园综合体的作用建设田园综合体对于培育农业农村发展新动能、加快城乡一体化步伐、推动农业农村实现历史性变革具有深刻的历史意义和重要的现实意义，核心是要提供一个机制创新和融合发展的新平台、新载体、新模式。 一是田园综合体为推进农业 供给侧结构性改革搭建了新平台。推进农业供给侧结构性改革，转化“三农”发展动能的核心和关键是确立承载产业 、集聚项目、融合要素的
10、平台。田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以空间创新带动产业优化、链条延伸，有助于实现一二三产业深度融合，实现现有产业和发展载体的升级换代。 二是田园综合体为农业现 代化和城乡一体化联动发展提供了新支点。中央城市工作会议指出，“我国城镇化必须同 农业现代化同步发展，城市工作必须同 三农工作一起推动，形成城乡发展一体化的新格局”。以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局，必须在农村找到新支点和新平台。田园综合体要素集中，功能全面，承载力强，是城乡一体化的理想结合点和重要标志，为乡村现代化和新型城镇化联动发展提供了支撑。 三是田园综合体为农村生 产生活生态统筹推进构建了新模式。建设
11、田园综合体，在发展生产、壮大产业的同时，为农民探索多元化的聚居模式，既保持田园特色，又实现现代居住功能，为实现城乡基础设施和公共服务均等化提供了最佳空间。田园综合体的田园风光、乡野氛围、业态功能等，加之优良的生态环境和循环农业模式，能够更好迎合和满足城市居民对生态旅游和乡村体验的消费需求，使生产、生活和生态融合互动发展。 四是田园综合体为传承农 村文明，实现农村历史性转变提供了新动力。通过田园综合体，有助于实现城市文明和乡村文明的融合发展，为传承和发展我国传统农耕文化提供了契机，乡村治理也能获得更多的深层次文化支撑，助推实现美丽田园、和谐乡村。田园综合体将推动农业发展方式、农民增收方式、农村生
12、活方式、乡村治理方式的深刻变化，全面提升农业综合效益和竞争力，真正让农业成为有奔头的产业，让农民成为体面的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园，从而实现乡村发展历史性转变。对于农业综合开发而言，建设田园综合体试点，打开了新的着力重点和职能空间。建设田园综合体包括生产、生活、生态、文化等多方面内容，本质在于“综合性” ，农业综合开发的优势也在于“综合”，两者在内涵上是相互契合的。 农业综合开发建设田园综合体试点，一方面，能够发挥农业综合开发的综合平台作用，通过打基础、强产业、优生态、扶主体、引科技等综合举措，全面提升田园综合体试点水平;另一方面，通过建设田园综合体试点，农业综合开发能够在更高的水平
13、上发挥“综合”优势，从而继续保持自身的先进性和特色，为农业综合开发转型升级、创新发展打开突破口。 从城乡全局角度看 田园 综合体将成为城乡一体化的新支点和新引擎。中央城市工作会议指出，“我国城 镇化必须同农业现代化同步发展，城市工作必须同 三农工作一起推动，形成城乡发 展一体化的新格局。” 中央 农村工作会议指出，“一定要看到，农业还是四化同步的短腿，农村还是全面建成小康社会的短板。中国要 强，农业必须强;中国要美，农村必须 美; 中国要富，农民必须富。 ”以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局，必须在广阔的农村地区找到新支点、新平台和新引擎。具有多元集聚功能的田园综合体恰好可以成为实现
14、这一目标的优良载体。也就是说，田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。 从城市人群的角度看 田园综合体将成为高端人群的集聚地。在我国现代化发展较快的地区，作为主要潮流的城市化，和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特别是在沿海发达城市，逆城市化的主要群体是高端人群。可以预见，在较为发达的城市，郊区化现象将进一步扩散。而中国人传统的“田园” 情结，也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。 从乡村人群的角度看 田园综合体将成为新农村建设的新样本。我国农村幅员辽阔，要实现“农村美、产业兴、百姓富、生态优” 的综合效益，应该选择聚居模式。但以往部分地区“赶农民上楼” 的聚居模
15、式，并不能 满足广大农民的宜居愿望，也不符合中国乡村自古以来的田园居住特色。依托田园综合体，可以探索多元化的聚居模式，既保持田园特色，又实现现代居住功能。借助聚居功能，田园综合体也将成为实现城乡基础设施和公共服务均等化的最佳空间。 从涉农企业的角度看 田园综合体将成为农业供给侧结构性改革新的突破口。近年来，我国将农业供给侧改革作为转化“三农” 发展动能的主要抓手， 进行了多项改革尝试，取得了一定效果，积累了良好基础，特别是在“提质” 方面，在优质农产品供给方面，取得了较大突破。下一步，如何将现有改革项目集聚、联动，形成精准发力、高起点突破的新引擎，在进一步“提质” 的基础上做到“增效” ，让农
16、民充分受益，让投资者增加收益，将是“三农”领域改革面临的新挑战。田园综合体集循 环农业、创意农业、农事体验于一体，以空间创新带动产业优化、链条延伸，有助于实现一二三产深度融合，打造具有鲜明特色和竞争力的“新第六 产业” ，实现现有产业及 载体(农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等)的升级换代。 从乡村旅游角度看 田园 综合体将成为乡村旅游从观光体验向浸染互动跨越的新动能。乡村旅游独具魅力，近年来创新花样繁多，但始终未解决“产、社、人、文、悟” 诸要素在空间上的优化集聚问题。农庄、农场、农家乐等乡村旅游载体对乡村旅游要素的“综合度”还不够强，对人们期盼体 验的“ 真实田园”营造不足，无法实现市民
17、与田园“浸染互动”的体验层次，因此，其所激发的消费动力还处在表层。田园综合体的真实图画、乡野氛围、业态功能等，可以带给人们真实的田园体验，实现乡村旅游从“玩一把” 向“住下来”、从“浅花钱” 向“深消费”转变。 从乡村地产角度看 田园 综合体将成为乡村地产转型的强大动力。乡村地产经过长期的探索和创新，积累了一定能量，但也进入了“瓶颈期” ，土地供应机制、开发模式、营销渠道等都面临转型。田园综合体包含新的农村社区建设模式，同时，田园综合体在土地盘活机制、建筑特色、适宜人群等方面将有一次飞跃式的变革，借助这一载体和平台，乡村地产将寻找到新的发展“蓝海” 。 从精准扶贫角度看 田园 综合体将成为农民
18、脱贫的新模式。精准扶贫最重要的是赋予农民及其从事的产业自主“造血”的功能。田园综合体集聚产业和居住功能，让农民充分参与和受益，是培育新型职业农民的新路径。各种扶贫政策和资金，可以精准对接到田园综合体这一“综合” 平台，释放更多 红利和效应，让农民有更多获得感、幸福感，让“三农 ”有可持续发展支撑，让农村真正成 为“希望的田野”。 从乡村文化角度看 ”田园 综合体可以为“艺术乡建”提供广阔的创作空间，为乡村文化提供良好的传承平台。中央农村工作会议指出，“农 村是我国传统文明的发源地，乡土文化的根不能断。” 田园综合体可以为“艺术乡建”提供广阔的创作空间，为乡村文化提供良好的 传承平台。借助田园综
19、合体的文化建构，乡村治理将获得更多的深层次文化支撑，助推美丽田园、和谐乡村的目标早日实现。 从乡村梦的角度看 田园 综合体将成为乡村复兴梦的核心动力。农村不能成为荒芜的农村、留守的农村、记忆中的故园。中央农村工作会议指出，“必须坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，让农业经营 有效益，让农业成为有奔头的产业，让农民成为体面的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。”田园综合体将推动农业发展方式、农民增收方式、农村生活方式、乡村治理方式的深刻变化，实现新型城镇化、城乡一体化、农业现代化更高水平的良性互动，奏响“三农” 发展全面转型的“田园交响曲”!01、政策支持2017 年 2 月 5 日，
20、“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写 进中央一号文件，原文如下：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。2017 年 5 月 24 日，财政部印发了关于开展田园综合体建设试点工作的通知( 财办201729 号) 。2017 年 6 月 5 日，财政部又印发了开展农村综合性改革试点试验实施方案(财农201753 号) ，并发布了开展田园综合体建设试点的通知，决定从 2017 年起在有关省份开展农村综合性改革试点试验、田园综合体试点。就具体政策的相关内容
21、，财政部农业司、国务院农村综合改革办公室负责同志日前进行了解读。02、申报条件财政部日前下发关于开展田园综合体建设试点工作的通知，2017 年，财政部确定河北、江西等 18 个省份开展田园综合体建设试点。中央 财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。2017 年试点地区：河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃 18 个省份，每个试 点省份安排试点项目 12 个。试点省份财政部门应于 2017 年 6 月 30 日前，分别向财政部农业司( 国务院农村综改办)、国家农发
22、办报送田园综合体试点材料(附电子文档光盘) 。01、中国台湾地区 总体特征：分享型经济模式， 经营形态多元，大致可分为休闲农场、休闲渔业、展示中心、观光农园、农村民宿及森林旅游等。在经营上结合了农业产销、技工和休闲服务等三级产业，生产、生活与生态三位一体，具有经济、社会、教育、环保、游憩、文化传承等多方面的功能。 典型案例：大地震曾让台湾南投 县埔里乡桃米村的房屋倒塌，而当地拥有 29 种台湾原生青蛙，台湾共 143 种蜻蜓，在桃米发现 56 种，于是村民不断宣传当地种类丰富的青蛙和蜻蜓，用纸、布、石头等制作手工艺品，还把地震造成的洼地改成人工湖，湖边设有弹簧，托起一只小船，人在船上可以体验模
23、拟地震的情景，村民将小船命名为“摇晃的记忆”。周末和节假日，桃米村日接待游客近 1500 人，每年 门票收入有 200 多万元人民币。 可借鉴之处：台湾休闲农业 成功的原因，很重要的一条就是“情景消费”，创造出大量的奇观、风景和主题。注重定位、强调特色，在“体验经济” 理念之外，还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享 乡村生活，变“ 消 费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。02、日本 总体特征：日本政府积极倡 导和扶持绿色观光产业; 法律法 规和财政预算齐头并进，并科学制定绿色观光农业经济发展规划，同时重视民间组织的作用，并且适时对其进行财政支持。在绿色观光旅游产品开发中
24、，日本注重环境保护和当地居民的主体性，尊重农村居民和地方特点，不过度关注经济利益;另外，日本不断拓展绿色观光农业的内涵，在观光农园、民俗农园和教育农园等方面进行创新。 典型案例：典型代表是日本的大王山葵 农场，该农场以黑泽明的电影梦的拍摄地点而闻名，这种以农场为依托，以媒体传播为宣传手段也是乡村旅游发展的方向之一。可借鉴之处：有完善的制度保障机制和政府激励措施，并能充分发挥民间组织(NPO 等)的参与促进作用，生产手段也逐渐向自动化、设施化、智能化，生产经营管理向网络化发展。03、意大利 总体特征：意大利农业旅游区的管理者 们利用乡村特有的丰富自然资源，将乡村变成具有教育、游憩、文化等多种功能
25、的生活空间。这种“绿色农业旅游” 的经营类型多种多样，使乡村成为一个“寓教于 农” 的“生态教育农业园” ，人们不仅可以从事现代的健身运动，还可以体验农业原始耕作时采用的牛拉车，甚至还可以手持猎枪当一回猎人，或是模仿手工艺人亲手制作陶瓷等。 典型案例：意大利现有 1.15 万家专门从事“ 绿色农业旅游” 的管理企业，它们管辖的景区主要分布在中部的托斯卡纳、翁布里亚、马尔凯大区，南部的坎帕尼亚大区以及北部的威尼托、特伦蒂诺和利古里亚大区。据意大利环境联盟执委会官员鲁杰罗介绍，这些景区为不同的游客提供了类型不同的个性化服务。目前，这些景区中 70%以上都配有运动与休闲器械，供那些喜欢健身运动的游客
26、使用;55%的景区 为游客提供外语服务，为外国游客解决语言不通的困难;50%以上的景区提供包括领养家庭 宠物在内的多种服务项目。 可借鉴之处：意大利人喜 爱“绿色农业旅游”，这与该国政府重视环保，发展生态农业不无关系。尤其是近几年间，意大利的生态农业发展很快，生态农业耕地面积也在不断扩大。04、美国 总体特征：美国市民农园采用 农场与社区互助的组织形式，参与市民农园的居民与农园的农民共同分担成本、风险和赢利。农园尽最大努力为市民提供安全、新鲜、高品质且低于市场零售价格的农产品，市民为农园提供固定的销售渠道，双方互利共赢，在农产品生产与消费之间架起一座连通的桥梁。 典型案例：美国 Fresno
27、农业 旅游区由 Fresno city 东南部的 农业生产区及休闲观光农业区构成。区内有美国重要的葡萄种植园及产业基地，以及广受都市家庭欢迎的赏花径、水果集市、薰衣草种植园等。采用“综合服务镇+农业特色镇+主题游线”的立体架构，综合服务镇交通区位优势突出，商业配套完善;农业特色镇打造优势农业的规模化种植平台，产旅销相互促进;重要景点类 型全面，功能各有侧重。 可借鉴之处：采用资源导 向型的片区发展模式：产业强者重在生产销售，交通优者重在综合服务，生态佳者重在度假;要做足体验性，同时把握重点人群需求：针对青少年家庭市场做足农业体验，针对会议人群做强硬件设施与配套娱乐等;另外，通过丰富的节庆活动提
28、升品牌影响力。05、法国 总体特征：自从法国推出 “农业旅游”后，以农场经营为主的休闲农业得到较快的发展。这些农场基本上是专业化经营，其中主要有九种性质：农场客栈、点心农场、农产品农场、骑马农场、教学农场、探索农场、狩猎农场、暂住农场以及露营农场。 典型案例：地中海沿岸的普 罗旺斯是法国最美丽的乡村度假胜地，特色植物薰衣草几乎成为普罗旺斯的代名词，其充足灿烂的阳光最适合薰衣草的成长，不仅吸引来自世界各地的度假人群欣赏花海，还带动了一系列薰衣草产品的销售。除了游览，其特色美食橄榄油、葡萄酒、松露也享誉世界。还有持续不断的旅游节庆活动，以营造浓厚的节日氛围和艺术氛围。 可借鉴之处：法国休闲农业 的
29、发展得益于多个非政府组织机构的联合。具体是指各行业协会在政府的政策指导下制定相关的行业规范和质量标准，推动以农场经营为主的休闲农业得到快速发展。01、江苏 无锡 阳山田园东方项目 国内落地实践的第一个田园综合体项目2012 年，在“ 中国水蜜桃之 乡 ”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下, 内地第一个田园综合体项目 无锡田园东方落地实践。田园东方综合体分三部分，农业、文旅和居住，以及内在的复合业态。农业商业化田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助，把农业进行商业化，定位是企业化服务型的农业平台。阳山本身有优质的水蜜桃资源，而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作，使得形成的产业园能作
30、为当地社会的基础性产业。自然多样的文旅产业文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合，以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。创新社区居住方式田园社区属于居住的一部分，服务于原住民和新移民，以及旅居的客群，最终形成新的社区和新的小镇。社区分两类，一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。另外，利用国有建设用地为基础的开发，这两种社区混合进行。总结田园东方项目集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”( 生 产、生活、生态)、“三产”( 农业、加工业、服务业)的有机结合与关联
31、共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。02、上海 金山区 “田园综合体” 一二三产融合发展，涌现一批休闲农业集聚区在金山区嘴渔村码头，渔民一边在船上收货，一边在朋友圈里发出“渔船回来了” 的信息，引得老客户们纷纷来电要货。市民游客们早已闻“鲜” 而至，他 们吃完渔家菜，下午在老街上、小湖边逛逛，到书吧、咖啡馆、小酒吧、文化工作室里坐坐，傍晚还可以找一家“海景民宿” 住下来，体验一回渔家生活。靠海吃海“靠海吃海” ，金山嘴渔村摆摊卖海鲜的渔民如今生意越做越好。金山嘴 渔村里最早开出的天桥饭店，如今已是天天排队吃海鲜的局面。而另一家永乐大酒店，2016 年接待人数也超过了 15 万人次
32、。围绕“渔”字发展文旅到 2016 年底，金山嘴渔村累积接待游客达 320 万人次。现在即使到了夜晚 11 时，还能看到咖吧、酒吧的灯火和闲坐其中聊天的年轻人，而一家家民宿里更留住了不少舍不得走的市民游客. .围绕一个 “渔”字做足文章，让金山嘴 渔村逐渐成了“ 不夜小镇”。发展渔村特色民宿渔民家的闲置农宅，更成了“香饽饽” 。目前，全村已有 100 多户村民的农宅租了出去，被用来开民宿、饭店、咖啡店等，租金已比前两年翻了一番不止。整个渔村的特色民宿出现了 12 个品牌，客房数达到了 120 间，每到节假日必须提前预订才能入住。总结当都市农业发展到一定阶段后，如何通过转型升级，带动农民增收致富
33、，是金山区研究的重要课题。为此，金山区积极推动一二三产业的融合发展，注重打造一个个田园综合体，充分发挥都市农业的经济、生态和服务功能。03、安徽 肥西 县“官亭林海” 保护风貌与提升价值是田园综合体的一体两面肥西县官亭镇持续推进城乡大建设，有序推进老城区综合改造，推动城乡联动发展，着力构建以烟雨水乡、湖光山色、岭上风光为特色的美丽乡村，建成省级中心村 38 个、美丽乡村示范带 6 条。官亭林海生态区，可以概括为四大板块：农业、文化旅游、农事体验和园区社区化管理服务，由公司化主体运营。保留原生态官亭林海田园综合体的核心产业是农业。为了改善乡村旅游硬件和提升服务水平，肥西对地产和基础设施建设进行了
34、改造甚至重建，但本身仍是乡村，特别保留了乡村的原生态，融合循环农业、创意农业、农事体验等创新形式，真正展现农民生活、农村风情和农业特色。不把农民丢一边官亭林海在人的层面，不把农民丢到一边。在此过程中，肥西利用好农民合作社这一载体，通过土地流转，对土地经营进行中长期产业规划，发展现代化、规模化的农业产业园区，以此作为建设田园综合体的基础。而加入合作社的农民，既可以在其中就业，还可以通过股权、租金等方式获得收益，做到充分参与和受益。让城市和乡村实现文明融合农村人向往都市，都市人又想回归田园，然而城市居民和农民很难互融，尽管都有迫切的互动需要，但是却没有很成功的模式可以一揽子解决好这些问题。在官亭林
35、海的周边，肥西县正在对农村进行改造，以官亭林海为中心，逐步向外围拓展。改造的思路是，让城市和乡村实现文明融合。总结官亭林海在规划之初，就按照多功能、多业态运营去设计，涵盖了生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，将新型产业与农村发展进行有机结合。04、黑龙江 富 锦建“稻”梦空间 依托独特优势，打造以稻田文化“田园综合体”2017 年，富锦市依托独特的地理、生态优势，打造以稻田文化为主题的“田园综合体” ，被誉为华夏东极旅游的“稻”梦空间。种出彩色稻田画在位于富锦长安镇永胜村的万亩高标准水稻示范基地，观光亭的主体架构已建完。这片“大地块” 有 4 万亩，核心区有 1850 亩，景观区有 819
36、 亩。在规划中，景区中心将建一座观光塔，12 座观光亭，20 个观光平台，其中玻璃平台将延展到稻田里，让游人有站在稻田里的感觉。在观光塔四周，利用 6 种不同颜色的水稻苗种出“ 中国梦”“ 美丽乡村”“祖国大粮仓”“海稻船”等 4 幅巨型彩色稻田画。此外，还将打造稻田水世界、稻草人王国、黑土泥塘、植物迷宫、热气球等景观。发展全域旅游富锦利用大地块周边附近的森林公园和湿地公园，在附近村屯重点打造了湿地共邻洪州村、低碳养生工农新村、满族风情六合村、朝阳民俗文化村、赫哲故里噶尔当村以及农家美食村等 6 个农家乐，依托“ 田园综合体”发展吃、住、行、游、 购、娱全域旅游。以农业生产为基础富锦万亩地块共
37、 4 万亩连片水稻，富锦东北水田现代农机合作社今年流转了其中的 1 万亩水稻，合作社农户种植水稻都是订单种植，每公斤水稻收购价格较之市面价格高 0.54元。合作社有 38 栋育秧大棚，其中 8 栋将种植蘑菇、木耳，其他大棚种植瓜果蔬菜供游人采摘。总结富锦市以“大地艺术”“ 空中观赏 ”“体验互动”“科普拓展”“休闲娱乐”为构成板块，通过各产业的相互渗透和融合，以“田园 综合体” 为载体，把休闲农业 、养生度假、文化艺术、农耕活动等有机结合起来，发挥乘法效应，展示了田园产业的美好未来。05、四川 成都市郫都区 红光镇多利农庄 打造国际乡村旅游度假目的地2013 年入驻郫都区红光镇的多利农庄，围绕
38、打造国际乡村旅游度假目的地，在郫都区红光镇、三道堰镇等 6 村连片规划建设多利有机小镇。预计总投资 150 亿元，总规划面积约 2 万亩，将建设 52 万平方米农村新型社区、63 万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地。高端农业综合体该项目已建成 600 亩有机生态农业示范区、12000 平方米温室大棚和分 拣包装中心的有机农业发展规模。同时，作为依托于高端有机农业发展的农业综合体，这里还是成都市为数不多的农业“双创”园区之一。农业双创载体平台农庄内，2000 平方米文创空间的农业双创载体平台，通过设立都市农业双创基金、提供涵盖人才培养、技术创新、投资对接、市场开发等全程双创孵化服务等支
39、持政策，相继引入了创客咖啡吧、有机蔬菜沙拉吧、farm 私房菜、园区合作社和家庭农场等 30 多家市场主体，28 个农业创业项目相继入驻园区开展农业发 展上的创业创新。国际化乡村度假新体验作为第一个入驻中国乡村的全球性度假酒店，法国 lux 酒店管理集团以运营管理乡村酒店方式，打造乡村旅游度假新体验，带动休闲农业与乡村旅游转型升级。目前，已启动一期 4000 平方米 LUX 主题酒店建设，酒店配套的 LUX 咖啡吧已对外开放。总结成都多利农庄项目实施中，利用农村集体经营性建设用地“入市改革” 试点，并确保了“5个合法”即 项目合法：取得 发改项目立项、环评环保备案、招投标备案;用地合法：依法办
40、理集体土地不动产权证;规划合法：依法办理乡村建设规划许可证; 程序合法：依法办理乡村建设施工许可证;物业合法：依法办理房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记。06、内蒙古 鄂 尔多斯市乌审旗无定河镇 新风古韵无定河聚力田园综合体从 2012 年开始，乌审旗无定河镇审时度势，依托位于“塞外小江南 ”无定河镇无定河村的地缘优势，规划土地总面积约 20000 亩。采用企业化运作的模式，以乌审旗无定河农牧业开发有限责任公司为载体，将农牧民现有的零散土地进行整合流转、集中开发，打造集农事体验、观光旅游、休闲养生等功能于一体的农业综合循环发展经济平台，实现企业与农牧民互惠共赢。发展良好生
41、态的绿色产业实现地区均衡发展，资源有效整合利用，是田园综合体发展的基础，无定河镇制定立体生态循环农业发展规划，在萨拉乌苏河两岸，紧抓绿色农产品有机认证的契机，完成多种农产品的有机食品认证，并且启动全国有机食品示范镇申报，发展良好生态的绿色产业，提高农业综合效益和竞争力。乡村旅游实现景区联动无定河镇依托“中国最美乡镇 ”的名片，与萨拉乌苏考古遗 址公园、巴图湾 AAAA 级旅游景区、1949 年秋后乌审旗委办公旧址、鄂尔多斯地区第一个党小组旧址等景区形成联动效应，在感受自然景观、红色文化的同时，还能体验浓郁的乡土气息。田园综合体已成为无定河镇乡村休闲游的新亮点。打造现代休闲养生农业庄园推动全域乡
42、村旅游发展，实现旅游与农牧业有机融合，农业景观化、村庄景区化和农庄景点化。借助无定河独特地形地貌、良好环境资源，利用无定河村窑洞、四合院等各式各样的民居优势，打造集休闲垂钓、地方民俗民情、特色农家乐、渔家乐、果蔬采摘等为一体的现代休闲养生农业庄园，发展休闲养生、观光度假旅游和庄园经济。总结“可怜无定河边骨，犹是春闺 梦里人” 。昔日争战之地的乌审 旗发挥生态、循环与科技特色，以蒙元田园文化保护传承为核心，以现代智慧农业、生态循环农业、休闲观光农业、美丽田园为重点，辅以旅游服务设施，融产业、旅游、社区、人文功能，描绘出了一幅田园农业的壮美画卷。在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成
43、：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。01、景观吸引核景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是田园综合体打造的关键。田园综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。02、休闲聚集区休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集(Mall 构架的游憩方式)。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所( 特色商街、主 题演艺
44、广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。03、农业生产区生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。04、居住发展带居住发展带，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅
45、游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住(二居所)、外来度假居住(三居所) 等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。05、社区配套网社区配套网，是田园综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此，形成了产城一体化的公共配套网络。01、田园综合体
46、开发思路打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。02、田园综合体发展结构最外围圈层 乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等;中间圈层 休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等;核心圈层 乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小
47、区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等;乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之 间并不是机械的，针对不同的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。03、田园综合体运作思路首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源;其次以乡村旅游休闲(主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合)为吸引点，引爆田园综合体目标市场
48、，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点;再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系;最后以乡村休闲地产为核心 赢利点，取得相应回报。04、田园综合体的打造策略 基础+资源点 乡村旅游 资源和土地乡村旅游资源(泛乡村旅游资 源包含了人工打造的乡村旅游资源) ，决定了项目地乡村旅游产品开发的核心导向。土地资源决定了田园综合体的规模，影响着乡村旅游产品的配比结构。根据“岛式圈层”田园综合体的开发模式，乡村旅游资源和 乡村土地为最外围圈层，通过运用合理的综合开发手段，以农业深层次开发(如循环农业、创意农业、生态农业
49、) 和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间的联动。此外，项目地在发展农业的同时，还可以发展以当地农作物为主的创意农业，并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。 主导/脉络+吸引点 乡村旅游休闲乡村旅游休闲功能是田园综合体开发的主导，在其主导下，合理的开发与之相适应的不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游产品，使其成为整个田园综合体的重要吸引点，撬动乡村旅游市场。同时，各个乡村旅游休闲项目之间通过有机组合而成若干条旅游线将扮演重要连接线的角色，串联起田园综合体的各个圈层。乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等多种旅游功能，打造特有的“田园综合旅游休闲” ，如开 设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。在具体开发中，可根据各自地脉、文脉等具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能，形成各具特色的乡村旅游休闲项目，从而带动整个区域的发展。 配套+支撑点 休闲商业项 目结合乡村生态环境、生态景观等生态优势，可分期、分步、合理的建设生态化
