物业管理师考试《经营管理》第1套模拟题.doc

1、12013 年物业经营管理模拟试题（一）一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）1.以下不属于物业经营管理活动的管理对象的是（ C ）。A、写字楼； B、零售商 业物业；C、自住型 别墅或公寓； D、工 业物业；【解析】物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投 资者进行商业 房地产投资的主要物质载体。2关于物业经营管理内涵的说 法， 错误的是（ B ）。 A收益性物

2、业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报B物业经营 管理强调为业主提供资产管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求 C物业经营 管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 D物业经营管理是以收益性物业为对象， 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 【解析】物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物 业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。3关于写字楼分类的说法，错误的是（ A ）。 A按照写字楼的使用方式不同，写字楼分 为出租写字楼和企业自用写字楼两种类型 B国外通常

3、将写字楼分为甲、乙、丙三个等 级C我国 专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类 D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断【解析】按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。4国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ A ）级写字楼。A甲 B乙C丙 D丁【解析】甲乙丙级写字楼的特征必考点5物业经营管理的内容与物业类 型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和（ A ）三个 层次。A房地产组合投资

4、管理 B房地 产融资管理C房地 产开发管理 D房地 产租售管理【解析】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分 为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。6物业经营管理服务的目标，是在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化C.租户满意度最大化 D.物业价值最大化【解析】物业经营管理服务的目标，是从 业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业 各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。7以下关于房地产

5、投资的说法中，错误的是（ B ）。A房地产投资分为直接投资和间接投资B房地 产置业投资属于房地产间接投资C房地 产开发投资属于房地产直接投资D房地产间接投资者不直接参与房地产经营管理工作2【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。8当房地产开发商将建成后的物 业用于（ D ）或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.出租【解析】房地产出租或房地产经营都属于房地产置业投资。9对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日开始，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零

6、的持续时间称为（ B ）A设计寿命 B经济 寿命 C法定寿命 D自然寿命【解析】自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要 结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持 续时间。10零售商业物业投资区位的 选择，在很大程度上取决于（ D ）A周围人口密度B居民的 购买力水平和消费习惯C交通、通信的方便程度D零售商业物业辐射区域分析【解析】零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商 业物业辐射区域分析的结果。11房地产购置投资在物业投入出租 经营后，其价 值逐渐以（ C ）的形式计入出租经营成本。 A货币资金B租金 费用C折旧 费用D运营费用【解析】

7、房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价 值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通 过出租经营收入以货币 形式回到投资者手中。12下列净运营收益的计算公式，正确的是（ D ）。 A净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失运营费用 B净运 营收益潜在毛收入空置损失收租损失所得税运营费用 C净运 营收益潜在毛收入空置损失收租损失准备金运营费用 D净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失其他收入运营费用【答案】D【解析】净运营收益=有效毛收入运营费用，有效毛收入 =潜在毛租金收入空置和收租损失+ 其他收入，所以净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失其他收入运营费用13以下

8、关于资金时间价值的 论述，不正确的是（ B ）A同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B不同 时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值C从消 费者角度来看， 资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D资金时间价值的大小取决于投资利润率、通 货膨胀率、风险因素等【解析】不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。14下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（ C ）。A决策分析 B构建信息基 础 C现金流和成本管理 D资产组合 3【解析】C 现金流和成本管理常规工作15以下关于设备更新特点的描述，错误的是（ D ）A设备更新的核心工作，是确定 设备的经济寿命B设备

9、 更新分析只考虑未来发生的现金流量C通常只比 较设备的费用D设备更新分析以净现值法为主【解析】设备更新分析以费用年值法为主。16影响收益性物业价值最核心、最直接的因素是（ A ）。A物业未来的收益 B物业 的区位C物业 管理 D市场供求状况【解析】影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但 这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上。17关于特定物业在某一时点市 场价值与投资价值的说法，正确的是（A ）。 A市场价值是惟一的，投资价 值是不惟一的 B市场 价值是惟一的，投 资价值也是惟一的 C市场 价值是不惟一的，投 资价值是惟一的 D市场价值是

10、不惟一的，投资 价值也是不惟一的【解析】市场价值是客观的、非个人的价 值，而投 资价值是建立在主 观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。18（ B ）是指以物业价值为基础确定的租金。A市场租金（协议租金）B商品租金（全价租金）C成本租金D准成本租金【解析】A，市场租金又称协议租金，是指由市 场供求状况决定的租金；B ，商品租金又称全价租金，是指以物 业价值为基础确定的租金；C，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金；D ，准成本租金是指接近但 还不到成本租金水平的租金。19以下关于物业税收的描述 错误的是（ B ）A增加物业开发环节的

11、税收，会推 动物业价格上升；B增加 买方的税收，会推 动物业价格上升；C对保有物 业课税，会导致物业价格低落；D增加卖方的税收，会使物业 价格上升。【解析】在物业交易环节，增加 买方的税收，如提高契税税率，会使物 业价格下降。20在考虑房地产交易程度的不同 负担状况时，房地 产正常的成交价格不等于（ B ）。A.卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格应由 卖方负担的税费C.买方实际付出的价格应由 买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率【解析】正常成交价格应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格，正常成交价格 应由买方缴纳的税费=买方实际付出的

12、价格；应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率，应由买方缴纳的税费= 正常成交价格应 由买方缴纳的税费比率。因此，应选择 B，房地产正常的成交价格= 卖方实际得到的价格应由卖方缴纳的税费。21对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（ B ）A价格结构4B总量 结构C建筑 结构D分销结构 【解析】从宏观上说，房地产市 场结构包括总量结构、区域 结 构、产品结构、供求结构、投资结构。22下列导致房屋租赁合同终 止的原因中，不属于人 为终止的是（ D ）。A公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上的B故意 损坏房屋的C承租人利用承租的房屋进行违法活动的D因不可抗力致使房屋租

13、赁合同不能继续履行的【解析】人为终止：对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、 转借他人或私自调换使用的；（ 3）将承租的房屋擅自拆改 结构或改变承租房屋使用用途的；（4）无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；（5）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（6）承租人利用承租的房屋进行违法活动的；（7）故意损坏房屋的；（8）法律、法 规规定其他可以收回的。23下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（ D ）。 A出租量B房地 产租金C预售面 积D灭失量【解析】灭失量属于房地产市场供给指标。24下面关于平均建设周期的 说法正确的

14、是（ A ）A平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积B平均建 设周期= 新竣工面积 /房屋施工面积C平均建 设周期= 房屋新开工面 积/新竣工面积D平均建设周期=房屋施工面积/新开工面积【解析】指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建 设周期=房屋施工面积/新竣工面积。25房地产市场分析是通过( D ) 将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。A房地产B政府C场所D信息【答案】D【解析】房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。26房屋租赁关系的形成，会导致房屋（ C ）的分离。 A所有权和收益权B所有 权和

15、处分权 C所有 权和使用权D使用权和占有权【答案】C【解析】房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不 转移房屋的所有 权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的 处分权和最终收益权仍属出租人所有。27租赁关系会因双方中的一方死亡而自 动终止的是（ A ）A意愿租赁B定期租 赁C私房租 赁5D自动延续租赁【答案】A【解析】B 定期租赁和 D 自动延续租赁形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。A 意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。28承租人除租金外还需要再另行交 纳水电费用， 习惯上这 种租金称为（ A ）。 A毛租B净租C百分比租金D基础租金【解析】承租人除租金外还需

16、要再另行交纳水电费用， 这种租金本 质上应该属于净租，但 习惯上称为毛租。29在租赁市场不景气或不易把握 时， 业主通常选择（ B ）租赁管理模式。A委托管理B包租 转租C出租代理D自动延期【解析】在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租 转租模式，将市 场风险转移。30一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的（ B ）是吸引租户的主要因素。A租金收取方式B特性和 质量 C附属 设施的收费水平D为租户提供服务的水平【解析】一般认为，只要租金相 对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。31物业服务企业在提供物业 管理服务过程中发生的，与物

17、业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（ C ）。 A间接费用B直接 费用C期间费 用D营业成本【解析】期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计 期间耗用的费用。32下列费用中，不属于物业服务企业经营管理费用的是（ D ）。A咨询费B审计费C诉讼费D保安费【答案】D【解析】管理费用是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨 询费、审计费、诉讼费、排污费、 绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技 术

18、转让费、技 术 开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用等。33下列说法中错误的是（ D ）A降低固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手B降低 变动成本应从降低单位业务业务量的消耗入手C半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加D固定成本随着业务量的变动而变动6【解析】固定成本是指在相关的范围内，所 发生的成本总额 保持相对稳定，不随物 业管理服务业务量而变化的项目。34关于房屋租赁合同的说法，错误的是（ A ）。A房屋租赁合同是单务合同 B房屋租 赁合同是双 务合同C房屋租 赁合同是要式合同 D房屋租 赁合同是

19、 继续性合同【解析】房屋租赁合同的法律特征1房屋租赁合同是双务合同2房屋租赁合同是有偿合同3房屋租赁合同是诺成合同4房屋租赁合同是要式合同5房屋租赁合同是继续性合同35下列不属于市场供给特点的是（ C ）。A.缺乏弹性 B.非同质性C.互补性 D.主体间竞争的不充分性【解析】房地产市场供给的特点（1）市场供给缺乏弹性；（2）市场供给具有非同质性；（3）房地产市场具有高度的垄断性，市 场供给主体间的竞争不充分。36关于前期物业服务合同的 说法， 错误的是（ C ）。 A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B前期物 业服务合同具有过渡性 C前期物 业服务合同的期限为一年 D前期物业服务合

20、同是要式合同【解析】前期物业服务合同，存在于 业主、 业主大会选聘物业 管理企业之前的过渡时间内。通常，前期物 业服务的期限是不确定的。这主要源于 业主召开首次业主大会的 时间不确定。37关于物业服务合同特征的 说法， 错误的是（ D ）。 A物业服务合同是双务合同 B物 业服务合同是有 偿合同 C物业 服务合同是诺成性合同 D物 业服务合同是 单务合同【解析】物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征： （1）物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。（2）物业服务合同是有偿合同。（3）物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。（4）物业服务合同是劳务合同。38（ B ）是目前广泛采用的物业管理

21、招标方式。A公开招标B邀请 招标C协议 招标D公开招标和邀请招标【解析】邀请招标是目前广泛采用的招标方式。39保险合同是附合合同，这是相对于（ D ）而言的。 A要式合同B交换 合同C双务 合同D商议合同 【解析】保险合同是附合合同， 这是相对于商议合同而言的。40以下关于火灾保险的部分 损失赔偿问题， 说法错误的是（ A ）7A. 按 账面原值投保的财产，保 险金额低于保险价值时，其赔偿金额按账面原值与保险价值比例乘以实际损失计算。B. 按账面原值投保的财产，保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算。C. 按账面原值加成数投保的 财产，按 实际损失计算赔偿金额D. 按重建重置价

22、值投保的财产 ，按实际损失计算赔偿金额。【解析】对于火灾保险部分损失的赔偿问题，按 账面原值投保的 财产，保 险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险 金额低于保险价值时，其 赔偿 金额按保险金额与保险价值比例乘以实际损失计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置价 值投保的财产 ，则按实际损失计算赔偿金额。41正确处理（ A ），是物业 管理企业持续经营的基础。A企业同其债务人之间的财务关系B企业 同职工之间的财务关系C企业 同其债权人之间的财务关系D企业同其所有者之间的财务关系【解析】正确处理企业同其债务人之间的财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物

23、业管理企业持续经营的基础。D 选项，正确 处理企业同其所有者之间的财务关系，是物 业管理企业生存和发展的前提与基本保证。C 选项，正确 处理企业同其债权人之间的财务关系，能够保持物业管理企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。42资本利润率的计算公式是（ A ）A资本利润率=(净利润净资产)100%B资本利 润率=(净利润/资产总额)100%C资本利 润率=(息前税前利润平均资产总额)100%D资本利润率=(主营业务收入净额/平均流动资产总额)100%【解析】资本利润率又称净资产收益率，是企 业净利润与资 本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。43（ B

24、）又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。A资产负债表B利润 表C现金流量表D成本表【解析】利润表又称损益表，是反映物 业管理企业在一定时 期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。44物业管理绩效评价是以（ D ）作为具体评价对象。A物业B物业经营 者C物业 所有者D物业管理企业【解析】物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象。45以下反映资产营运状况基本指 标的是（ B ）A总资产报酬率B总资产 周转率C资本 积累率D资产损失比率【解析】A 总资产报酬率属于财务 效益状况基本指标，C 资 本积累率属于发展能力状况基本指标， D

25、资产损失比率属于资产营运状况修正指标。只有 B 总资产周转率属于 资产营运状况基本指标，所以答案选 B。46某租售型写字楼，总建筑面积 10 万 m2，共 10 层（地上八 层，地下二 层），其中地下停车场面积 2 万 m2，标准层每层面积为 1 万 m2，标准层业主专用面积为 7000m2，则该写字楼标准层有效使用率为（ B ）。8A56 B70 C80 D100【解析】因为标准层有效使用率（标准层）专用部分面积/标准层面积，所以 该写字楼标准层有效使用率=7000/10000=70%。47关于“合同服 务”和“超值服务”的说法，正确的是（C）。 A. 合同服务是非强制性的B超值 服务是强制

26、性的 C合同服 务是原则性的D超值服务是必须的 【解析】合同服务是强制性的、必 须提供的服务；超值服务是非 强制性的、适当提供的服 务。合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握。48出租单元内建筑面积不包括（ D ）A单元内使用面积B外墙 水平投影面积的一半C单元 间分隔墙水平投影面积的一半D单元内自有墙体水平投影面积的一半【解析】出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。49写字楼在计算租金时一般使用的是（ D ）A.单元内建筑面积 B.单元内使用面积 C.单元可出租面积 D.每平米可出租面积【解析】租金一般

27、是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。50写字楼安全管理不包括（ C ）。A.工程安全 B.消防安全C.人员安全 D.应急预案【解析】写字楼安全管理包括（一）工程安全、 （二）消防安全、 （三）治安安全、 （四）应急预案。51写字楼出租过程中，物业管理师常要计算 R/U 系数，它是（ A ）。A.可出租面积/出租单元内建筑面积B.出租单元内建筑面积/可出租面积C.可出租面积/出租单元内使用面积D.出租单元内使用面积/可出租面积【解析】在写字楼出租过程中，物 业管理师常要计算可出租面 积和出租单元内建筑面积的比例系数（R U 系数），实际划归租户独立使用的面 积是单元内建筑面积，但

28、在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以 RU 系数。注释：（即租金是根据可出租面积计算的）52（ B ）是零售商业物业策略与运行管理的核心内容。A市场需求分析B制定租 赁方案和租赁策略C选址分析D财务管理【解析】制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容。53零售商承担的百分比租金常常作为（B ）的附加部分。 A物业服务费B基础 租金C代收代 缴费用D储备基金 【解析】百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之 间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。954某租户的基础租金为 15 万元 /月，其与业主的约定每月 300 万元的营业额为自然平衡点

29、，以营业额的 5%作为百分比租金。现租户本月 营业额为 400 万元，其 该月份 应缴租金为（ B ）万元。 A. 15B20C30D35 【解析】15+（400-300 ）5%=20 万元。55物业管理企业管理零售商 业物业的模式中， （ A ）模式是目前风险最低的。A成立子公司B成立分公司C委托 专业公司D企业职能部门管理【解析】不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，成立子公司是目前最 稳妥的办法。56在组合投资管理的要素中， （ A ）是第一位的。A管理者B管理 对象C管理方法D管理目标【解析】组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。在三要素中，管理者是第一

30、位的，其余两要素则处于从属地位。57投资多元化可以（ B ）A提高投资组合的收益B降低投 资组合的风险C即降低 风险，又提高收益D风险增大的同时，收益明显 增加【解析】组合投资管理将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投 资组合的收益没有发生变化，或者变化很小。58合同服务与超值服务的区 别不包括（ D ）A.合同服务是强制性的、必须提供的服务B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务C.合同服务是原则性的，必须保证D.超值服务是有偿服务，是等价交换【解析】超值服务是无偿服务。59企业物业资产的经营效率取决于（ A ）A企业的发展战略B企业 的业务活动C物业 管理的水平D业主的

31、目标【解析】企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略。60设备或系统的生命周期成本是指 设备或系统从（ C ）至报废的整个期间所需要的费用总和。A购买B安装C诞生D运营【解析】生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。 错选，本10题不得分；少选，所选的每个选项 得 0.5 分）61下列现象中，会导致设备有形磨损的有（ ABC ）。 A生锈 B老化 C腐蚀 D制造工艺改进E技术进步 【解析】D E无形磨损62下列工作中，属于物业经营管理战略性工作的是（ A

32、BD ）。 A决策分析 B构建信息基础 C现金流和成本管理 D资产组合 E物业保险管理【解析】物业经营管理战略性工作包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基 础、决策分析、 进行资产组合。常规工作包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理。63房地产投资的特性除位置固定或不可移 动性、寿命周期长，还包括（ ACDE ）等。A.各异性B.消费性 C.政策性 D.相互影响性E.专业依赖性【解析】此题考查房地产投资的 7 大特性：位置固定性或不可移动性；寿命周期长； 适应性；各异性；政策影响性； 专业管理依 赖性；相互影响性。64一般来说，房地产投资风险分

33、析主要包括（ ACDE ）等分析。A投资资金的安全性B项目定位的科学性C期望收益的可靠性D投资项目的变现性E资产管理的复杂性【解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。65下列费用中，属于运营费用的是（ BE）。 A准备金B房产 税C企业 所得税D空置损失E法律费用【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用，建筑物及相关场地的维护、维修 费，公共 设施的维护维修、清洁、保安等费用，保险费， 营业税金及附加，房产税，城镇土地使用税和法律费用等。66房地产投资项目财务评价指 标中

34、的动态盈利能力指标 有（ BC）等。 A借款偿还期B内部收益率C净现值D投资回报率E现 金回报率【解析】动态盈利指标包括财务内部收益率、 财务净现值、 动态 投资回收期。1167下列物业类型中，属于收益性物业的有（ACD）。 A空置公寓 B农地 C停车场 D影剧院 E政府办公楼【解析】B 农地属于收益性房地 产，但一般不能看作收益性物业，收益性物业包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游 乐场、影 剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。另外，A 空置公寓属于收益性物业，对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否

35、正在直接产生经济收益，而是看 这种类型的物 业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。68收益性房地产的价值主要取决于（ BCE）。A已经获得净收益的大小B未来 获得净收益的可靠性C未来 获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短【解析】收益性物业价值的高低主要取决于下列 3 个因素： 未来净收益的大小未来净收益越大，物 业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净 收益的可靠性 获得净收益越可靠，物 业 的价值就越高，反之就越低。69一个完整的房地产市场是由市 场主体、客体、 （ ABC ）等因素构成的一个系统

36、。A价格B资金C运行机制D环境E管理【解析】一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。70物业管理计划的内容除了建筑物管理 计划， 还包括（ ABCE ）。 A租赁计划B物业 运行绩效评估C财务 收支计划D物业建造计划E业 主沟通计划【解析】物业管理计划的主要内容包括：建筑物管理计划、租赁计划、 财务收支计划、物业运行绩效评估及与业主沟通计划。71净租金有三种形式包括（ BCE ）A租户仅支付租金B租户 支付租金能源使用费C租户 支付租金能源使用费物业管理费用D租户支付租金能源使用费物业管理费用房产税E租户支付租金能源使用费物业管理费用房产税保险费【解析

37、】净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用 费。租金能源使用费第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各 项费用外，还要支付物业管理费用。租金能源使用费物业管理费用第三种形式，租户除需支付第二种形式中的 费用外， 还需负责 支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。租金能源使用 费物业管理 费用房产税保险费72关于房屋租赁合同的说法，正确的有( BCE )。A房屋租赁合同是单务合同 B房屋租 赁合同是债权 合同C房屋租 赁合同是要式合同 D房屋租 赁合同不是有 偿合同12E房屋租赁合同是继续性合同【解析】房屋租赁合同是债权合同、双 务

38、合同、有 偿合同、诺成合同、要式合同、继续性合同。73 收益性房地产的价值主要取决于（ BCE ）。A已经获得净收益的大小 B未来获得净收益的风险C未来 获得净收益的大小 D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短【解析】收益性物业价值的高低主要取决于下列 3 个因素：未来 净收益的大小获得 净收益期限的 长短获得 净收益的可靠性74考核物业管理企业成本控制中心服 务质量的定量指标 ，主要有（ ABCE ）。A.重大事故发生率B.房屋完好率 C.物业增值率D.成本（费用）降低率E.保洁率【解析】考核物业管理企业成本(费用) 控制中心服务质量的定量指 标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故

39、发生率、绿化率、保洁率、 业主满意率、物业增值率等。75关于物业价格特征的说法，正确的是（ BE ）。A物业价格受区位影响小B物业 价格实质上是物业权益的价格C物业 价格不容易受交易者的个别因素影响D物业价格形成的时间较短E. 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金【解析】物业价格主要有下列五个特征： （一）物业价格受区位的影响很大。（二）物业价格实质上是物业权益的价格。（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。（四）物业价格形成的时间较长。（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。76下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（ ABE ）。A.物业开发用地 B.普通商品住

40、宅C.教堂 D.学校E.标准厂房【解析】市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物 业开 发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、 标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。77以下属于财务效益状况基本指 标的有（AB ）A净资产收益率B财务 内部收益率C主营业务 利润率D盈余现金保障倍数E成本费用利润率【解析】AB 属于财务效益状况基本指标，CDE 属于财务效益状况修正指 标。78属于租赁合同变更的情形有（ ABCD）。A.因租赁一方当事人更名13B.因出租房屋附属物的增减C.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋

41、用途D.租金的增减或支付方式的变 化E.承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的【解析】根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁 合同的变更。（1）因租赁一方当事人更名，房屋 产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可 变更合同。（2）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，可变更合同。（3）因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可 变更合同。（4）租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。（5）由双方约定，改变租赁期限或者期限 长短。79零售商业物业的策略与运行管理包括（ ACDE ）A市场需求分析B物业设 施维修与维护C租金的确定D选址分析E租户的选择【解析】策略与运行管理包括市场需求分析、 选址分析、 经营业态 和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。80物业管理企业编制成本预 算的方法主要有（ ACDE ）。A.固定预算 B.资金预算C.弹性预算 D.零基预算E.滚动预算和概率预算【解析】物业管理企业编制成本预算的方法主要有：（一）固定预算；（二）弹性预算；（三）零基预算；（四）滚动预算和概率预算。