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类型土地经济学原理.docx

  • 上传人:oceanpvg
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    土地经济学原理.docx
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    1、土地经济学原理自 序“土地经济学丛书”中所包括的著作,目的在于探索经济学中过去未曾 加以充分研究过的一个领域。这些著作大致可以分为两类:第一类是那些把 土地作为一个经济因素,对它的各个不同的方面加以讨论的著作;第二类是 那些把土地当作一种商品、用各种不同的观点对它加以讨论的著作。本书是 对作为一个经济因素的土地的初步研究,它在丛书出版的时间顺序上虽然是 位居第二,但它却对整套丛书提供了一个导论。已出版的丛书的第一部,即 费希尔的不动产业务原理对第二类著作做了一个一般的导论,该书主要 目的在于为代表不动产商会全国协会、基督教青年会联合学校和土地经济学 与公用事业研究所这三个团体的联合委员会所设置

    2、的有关不动产基本课程, 提供一部分教材。同时伟大的不动产教育运动的发起人也认为:不动产掮客 和经营者所关心的虽然主要只是作为一种商品的土地,但若他们也懂得作为 一个经济因素的土地所起的作用,他们就能够更有效地克尽厥职。这样就把 两类著作结合在一起而成为一整套的土地经济学丛书。因此,本书意在达到 双重目的:第一,象讨论所有经济因素的那些一般经济学的入门著作那样, 用 一 种 科 学 的 但 却 是 浅 显 的 方 法 把 土 地 当 作 一 个 经 济 因 素 来 加 以 讨 论 ; 第 二,是对把土地当作商品来进行的研究提供一个经济原理上的基础。为了补充这头两部书,按照上述方向的其他著作正在准

    3、备中。一方面, 目前正在进行的,还有一部具有一般性质、并可以称之为高级土地经济学的 较大著作。而且,对于把土地当作一个经济因素来讨论的每一专题,都可以 分别作为单独论述的篇目。例如,我们土地经济学与公用事业研究院的同事 赫伯特 B 杜 劳 先 生 正 在 写 作 一 本 论 市 地 经 济 学 的 书 ; 另 外 一 些 同 事 希 巴 德 教 授 和 乔 治 S 韦 尔 温 博 士 正 在 从 事 农 地 所 有 权 和 租 佃 制 度 的 研 究 ; 马 丁 G 格 莱 泽 教 授 已 着 手 进 行 公 用 事 业 的 全 面 研 究 , 以 期 阐 明 土 地 与 公 用 事 业的密切

    4、关系。另一方面,关于作为一种商品的土地的各方面的讨论,即将 出 版 的 有 内 森 威 廉 麦 克 切 斯 尼 将 军 的 论 不 动 产 法 、 哈 罗 德 L 里 夫 的 论不动产的移转和让与 、 莫菲特的 论不动产的投资 、 以及弗兰克 A 蔡 斯与克拉克合著的论建筑与贷款协会的各种著述。实际上已在研究甚至 已在从事写作的著述并非已尽于此;不过我们所列举的篇目已足供说明包括 在土地经济学一辞以内的经济活动的这个特殊领域。和货币与银行学、劳动学或企业组织学等领域不同,土地经济学这门科 学,已被人们忽视到惊人的程度。很少有人充分了解土地经济学中各种问题 的性质和范围。今天我们大体上所熟悉的就

    5、是那些日常称之为“土地问题” 的那些问题,即住房所有权、山林管理、农贷、租佃制度等问题。这些都是 属于我们最基本的经济问题当中的一部分,然而人们大都易于接受那种多半 是似是而非的办法来解决这些问题,因为对于土地在我们经济生活中所占的 地位,对于土地所作出的贡献,或对于有关支配土地利用的那些原理,还没 有人作过足够系统和科学的研究。本书的领衔作者多年来曾从各种不同的角度研究土地问题,得出的结论 是:土地问题是那些比通常所认识到的还要多得多的经济活动的基础。我们 研究院的格言“土地是万物的基础”就是这个结论的总结。这个思想在下附 图解里有进一步的阐明,这个图解说明土地经济学的范围并提示公私土地利用

    6、政策对有关劳动、资本和管理等其他经济政策的关系。这个简略的图解揭 示了在本书中和在整个土地经济学丛书中所讨论的那些问题的广大范围。要开辟一个经济研究的新领域,就需要进行一些初步的研究,这种研究 和象物理、化学或普通经济学那样历史既久、根底又好的领域的研究在性质 上稍有差别。在新的领域中进行研究就得从头做起,把人们利用土地所积累 的经验搜集起来,加以分析、分类、验证和解释;把它综合起来成为一个统 一 的 和 协 调 的 整 体 ; 最 后 用 尽 可 能 清 晰 和 通 顺 的 文 字 把 研 究 的 结 果 公 诸 于 世。现在许多机构都在从事这些资料的搜集工作,并且象美国农业部农业经 济司这

    7、样的一些机构,在分析、验证与分类工作方面已取得了若干进展。由 私人努力所组成和支援的本研究院,正在设法把各个互不联系的机构所作的 研究结果综合起来,并进行必要的和可能的进一步研究。这部书主要就是许 多年来进行这种性质的研究成果。此外,关于本书的写作,我们在威斯康星州的麦迪逊市举行的两次不动 产教育会议上,得到了教益与鼓励,出席这两次会议的有不动产商会全国协 会、基督教青年会联合学校、本研究院和许多专科学校与大学的代表。在这 些会议上,讨论并且通过了一个为各青年会学校及不动产商会制定的两年专 修 的 不 动 产 基 本 课 程 , 并 且 为 专 科 学 院 和 大 学 的 一 个 四 年 制

    8、课 程 作 出 了 计 划。在这些会议中,我们从下面几位人士的讨论中获得了许多教益:青年会 教育委员会的纳尔逊先生,不动产商会全国协会执行秘书纳尔逊先生,西北 大学商学院院长拉尔夫E海尔曼,密执安大学教授埃德蒙E戴,全国 协会的费希尔先生,和芝加哥青年会商业学校教务长阿特金森。在别的场合 里,纳尔逊和费希尔两位先生也对作者提出了有益的建议。对于我们研究院的各位同事,在准备和修改这本书的各方面所给与我们 的极其宝贵的帮助,我们表示非常的感激。韦尔温博士帮助我们整理了全部 的内容,尤其是第七章、第十二章和第十三章的内容。夏因博士不辞辛劳地 帮助我们校阅了全部手稿并在每章的末尾写了小结。在各方面都给

    9、予我们助 力的,还有希巴德、杜劳、辛普森、格莱泽、默茨克、博尔曼、沃斯凯和沃 尔特诸位先生。希巴德博士校阅过全部手稿并对我们提供了有益的意见;还 有格莱泽博士和辛普森先生也是这样,他们特别帮助我们完成了第十五章。 杜 劳 先 生 对 第 四 、 第 六 、 第 十 二 、 第 十 三 、 和 第 十 五 章 尤 其 作 出 了 不 少 贡 献 ; 而博尔曼先生对于第十章,默茨克先生对于第十二章和沃尔特先生对于第十 一章也特别出过力。理查德T伊利 爱德华W莫尔豪斯 1924 年 3 月 31 日 威斯康星大学 斯特灵学院第 一 章 土 地 经 济 学 的 各 种 问 题土地利用在美国俄亥俄州克利

    10、夫兰市,有一个大工会,租下了一座二十 层的办公大楼,除在内设立自己的总办公处以外,它把其余的办公楼房转租 给其他商行。这一投机事业获得很大的成功,以致同一产业部门的另一工会 决定仿照办理,在该市的另一地点建筑了一座高大办公大楼。第一个工会把 它的办公楼房全部转租出去之后,正在设计要在街对面转角处建筑一座更大 的楼房,并且其中的办公房间已由一家大铁路公司预约租下了。而第二个工 会所建的办公楼房,其“招租”的牌子尚未从它的窗口全部取下。这是什么 原因?在同一城市里,一个私人投资者兴建了一座既坚实又防火的五层办公大 楼,他把楼房上面的空间出租了,租期为九十九年。承租这个所谓“天空租 权 ”的 , 是

    11、 一 个 体 育 俱 乐 部 , 它 在 这 座 建 筑 物 上 面 又 增 建 了 一 座 八 层 的 楼 房 , 其中一部分作为俱乐部自用,其余部分作为办公用房。这个俱乐部租用这个 空间的代价是每年付出租金一万五千元 。 这种罕见的长期租约的原因又是什 么?从这座城市的中心出发,沿着一条大街走出去,首先就要经过一些十层 到二十层的办公大楼。其当街地基的售价是每英尺一万五千元和二万元。在 同一条街上,离市中心几个街段,就是一些五层建筑的地区,其当街地基的 售价每英尺为二千元。再往前走就可以发现一些店铺与住家的混合建筑物, 其面街的地基每英尺售价为五百元。再往前进,就可以看到一些住宅,它们 是

    12、建筑在每英尺价值为二百元的临街地基上。然后,在距离市中心区颇远的 地方,忽然出现一些五层楼大厦,里面开设杂货铺、药房、纺织品商店以及 银行分行,这些临街的地基每英尺售价为五千元。这是为什么?何以把一个都市的高地用来建筑优美的住宅,而把低地用来建筑工厂? 何以一列火车开进象芝加哥这样的城市时,其经过的地方,工厂多而住宅少 呢?这些并不是什么谜而是土地经济学的课题。以上所举的例子说明利用都 市土地的各种不同的方法,有些成功了,有些失败了。成功与失败都各有其 原因,而这些原因都具有经济的性质,因为都和地产以及地产的特性、用途 和价值有关。我们试就两个工会从事不动产事业的例子来比较一下,就不难 看出其

    13、成败的原因。成功的那个工会看准那个地基的经济特性,因而充分利 用它的这种潜能。另一个工会则未认识到一块地基究竟需要何种条件才能使 建筑办公大楼有利可图,所以它就失败了。现在再讨论土地的农业用途。在怀俄明州,火车沿途所过之处,是一英 里又一英里的牧放牛羊的地方,很少看到一所房子。在堪萨斯州,旅客们所 看到的只是漫长的、绵延不断的麦田而没有任何其他的东西。在衣阿华州, 给农民带来最大收入的乃是玉米和养猪。在新英格兰诸州,有着星罗棋布的 小市镇,这些市镇的四周都有很多大型的避暑房舍环绕着它们。马萨诸塞州 的康涅狄格河谷里,有种植洋葱、烟草和商品蔬菜的土地,每英亩价值二百 到三百元;而在十五英里以外的

    14、山顶上,却有许多农田荒芜着,无人过问。 这些事实又如何解释? 斯 坦 利 L 麦 克 迈 克 尔 : 长 短 期 租 佃 , 作 者 于 1922 年在克利夫兰市出版,第 11 页。在威斯康星州的东南部,农场抵押借款的利率是全国最低的,而在蒙大 拿州则为全国最高的。在新英格兰诸州,农业土地平均每英亩价值十九元; 在得克萨斯州每英亩价值二十八元;在衣阿华州每英亩价值二百元。北达科 他州的农业土地在 1910 年只有百分之十四由佃农经营, 而现在则已超过百分 之二十五。南达科他州的农业土地从前有百分之二十五为佃户所租用,而现 在则有百分之三十五。新英格兰各州由佃农经营的农场数目已经减少了。德国中部

    15、的农村面貌和美国新英格兰诸州农村的面貌大不相同。前者位 于山谷之中,其四周的农田都伸展到邻近的半山之上,山顶上则冠以树木。 而后者则适得其反,那里的农村都在不毛的山顶上,因为当年殖民到这里的 清教徒的最重要的顾虑,就是避免印第安人的骚扰而不是水源的保障。有些 新英格兰的乡村,其人口在过去五十年中并未有所增加;并且那些乡镇里的 不动产的价值还降低了。关于这一点,还可以进一步加以说明:在澳大利亚,有一个小小的铜矿 市镇,在那儿游客可以走遍它的市政厅、图书馆、店铺或者任何一所房舍而 碰不见一个人。所有这些设施连同地皮,只要一申请就可以得到。它们的价 值简直等于零。这些现象是和农业、森林或矿山的土地利

    16、用有关系的。其中有些例子是 典型的,有些是异乎寻常的,但每一个例子都包含着经济学的原理。研究土 地经济学就可以阐明土地利用的原理。并且这些经济学的原理能使我们明了 为什么新英格兰诸州的农业土地每英亩平均价值为十九元,而衣阿华州的则 为二百元。如果农村土地的价值跟都市土地的价值一样,都以其位置优劣为 基本要素的话,那么新英格兰诸州的农业土地就应居于优势,因为它和人口 的中心区更为接近。这就说明了决定农业土地价值的因素跟决定都市土地价 值的因素不同。分析土地估价中的这些不同因素,乃是研究土地经济学的主 要部分。显然,还有一个人们不曾充分体会到的事实,那就是农业、森林或矿山 对于城市居民的关系。乡村

    17、供应都市的有食物,有修建房屋的木料,有建筑 物构架所需的原铁,有取暖的煤炭。而由城市各种工业部门供应乡村居民的 则有衣服、经营农业所需的机器和其他许多重要的制成品。城乡的相互依赖 这一事实,明显地反映在以往数年的国家政治里。农民感到愤懑不平的是有 两种价格水平:他们卖出的产品价格低而他们买进的商品价格高。他们的愤 懑表现在他们在国会里组织了一个所谓“农业集团”和选举了一些过激的议 员来代表位于中西部的几个州。这乃是根源于土地利用的经济学的一个政治 运动。土地政策政策就是为了达到预期目标的一种具体的行动计划。因此 要讨论政策就必须讨论行动计划所根据的那些原理。如果我们回溯“政策” 这个辞的来源我

    18、们就会发现它和“政治”这个辞是同出一源的,指的是公共 的、或政府机构的计划。譬如说,种小麦的农民抱怨他们无法按照有利的价 格出售其产品的时候,或者抱怨州政府和地方政府的税收政策的时候,联邦 政府就救济他们,这就是联邦政府的政策。现在政策这个辞也用以指私人机 构的计划,要想把政策二字只限于用到公共行动方面,虽然是适宜的,但在 今天已办不到了。我们时常听人谈到个人的政策,他们用的是我的政策、你 的政策、以及某某公司例如铁路公司的政策这一类的辞句。在本书里, 政策二字一般是用来指公共机构的计划,而用另外的字眼来指私人为了要达到某些目标所采取的计划。为了使意义明了,必要时当采用象私人的和公共 的 这

    19、一 类 形 容 词 来 加 以 区 别 。 公 共 政 策 是 约 束 个 人 利 用 土 地 时 的 活 动 的 限 界;例如,个人计划就应当在公共政策如象城市规划政策所规定的 界限以内作出。有些土地利用的政策和计划是好的,有些是不好的,但一切政策都遵循 着某些原理,这些原理正如前面已经说过的那样,是利用土地的依据。土地经济学的职能之一,就是分析那些政策和它们所依据的那些原理, 以 便 发 现 它 们 是 否 是 达 到 目 标 的 良 好 的 计 划 。 此 外 , 还 有 一 个 更 重 要 的 任 务 , 就是确定所要达到的目标是否适合于公共的福利。在 美 国 中 西 部 某 一 城

    20、市 的 郊 外 , 人 们 可 以 看 到 , 在 一 块 规 划 好 的 土 地 上 , 布置有街道、洋灰人行道、下水道、甚至还有正在成长起来准备用以荫蔽邻 近住宅的幼树。不过里面的住宅却很少,其相互间的距离又远。这些设施已 经为时五年,有的已达十年了。有些地方人行道上差不多已长满了野草。今 后两年、甚至五年之内,这里住房的数目可能还是和从前一样不会增加。这 种土地重分还有很多类似的重分证明政策的错误,或者说原则是正 确的,但没有看到全面,因而它的运用是不正确的。这块土地的某些部分也 许是个人所有,他们所付出的地价税已超过土地的现价。这就为社会带来了 损失。这段重分出来的地皮或许原是一块肥沃

    21、的农田,而现在已无法耕种这又造成另一种社会损失。 与这种重分土地形成对比的另一个例子,在本书后面将要提到,说明它是一个成功的土地重分。这块土地先用低价买进,然后加以分级、分块;在 上面铺设街道和下水道;重分土地的人又修了一条电车路线,然后把它移交 给电车公司;按照令人悦目的、和谐的建筑风格建造了住宅,就连在这块地 上的小小的一个商业区里的店铺的设计,也都是和总的建筑设计相调和的。 这块土地自从重分开始之后,它的价值就已经上涨了。这样的一种土地开发 不但增加了社会的物质财富,而且更理想的是使各住宅主人都很满意。要从社会的观点看出哪一种土地开发是更有利的,这并不需要很高的辨 别力。但如果要事先看清

    22、楚究竟这一个或那一个土地开发计划将会造福于社 会,这的确需要很大的鉴别力和科学的分析。但土地一辞的含义,就经济学的术语来讲,不仅限于土地的表面;它包 含一切天然的资源森林、矿藏、水源等等在内。建造城市住房的人都深 知木料的价钱很高。但他们在从事建筑的时候,却好象深信我们的林木是取 之不尽、用之不竭似的;实际的情况是,在美国原来的五万亿板英尺(每板 英尺等于一百四十四立方英寸译者)的木材,估计供应量中,实际只余 下 一 万 六 千 亿 板 英 尺 , 外 加 约 计 六 千 亿 板 英 尺 的 次 生 林 和 伐 后 余 木 。 目前每 年要砍伐六百亿板英尺的林木,而每年由森林更新得到补充的只有

    23、一百五十 亿板英尺。 生 产 林 木 的 中 心 地 区 是 在 美 国 的 南 部 和 极 西 部 , 而 消 费 林 木 的 中 心地区则在东部和中西部。因此,木料昂贵的主要因素在于供应日减、运费 过巨以及与供应来源地相去很远这个因素,由于比较大批的供应必须由 东部的运输商运送,就更加重了固定费用。 格里利等(W BC reeley, andothers): 林 木 , 属 于 采 伐 性 的 呢 还 是 属 于 抚 育 性 的 呢 ? 美 国 农 业 部1922 年年鉴,第 84 页。 同上,第 109 页及 138 页。情况就是这样,现在怎么办呢?目前几乎有五分之四的森林地被掌握在 私

    24、 人 手 里 。 他 们 为 了 个 人 的 利 润 而 经 营 。 他 们 的 森 林 土 地 按 一 般 财 产 税 课 税 , 税 率 和 农 业 土 地 相 同 , 而 林 地 的 收 获 却 要 每 隔 三 十 年 到 六 十 年 才 能 轮 到 一 次。诚然,有不少的州对林地课税时的估价要比它的十足售价要低些,这样 就降低了税负的总额,甚至还有几个州对林木完全不课税,要一直等到采伐 的时候才课一次税。尽管得到这些照顾,但私营林木业主还是时常发现他们 付出的税款将要超过采伐的林木的价值。种种理由都促使他们想趁早采伐他 们的林木,以免积累税负。结果是我国的森林日渐消失,而这就引起了保护

    25、 森林资源的运动。有关土地政策的例证很多,不胜枚举。从中得出的教训是:个人的福利 和个人所属的那个社会的福利,是同关于土地利用的科学政策的制定与实施 紧 密 相 关 的 , 而 这 种 科 学 的 政 策 , 必 须 以 经 过 经 验 检 验 过 的 健 全 原 理 为 依 据 。土地的特性和分类我们每每听见眼光锐敏的地产经纪人对他的顾客 建议说,某块地皮用来建筑店铺比建筑住宅强,或者用来建筑工厂比建筑货 栈强。还有一些经营农业移垦的人授给移民以土壤地图,指明哪些土壤以种 哪些农作物为最宜。这些专家们的任务是根据土地的特性加以分类,找出它 最好的和最高的用途。这种分析土地的特性并进行分类的过

    26、程,是规划土地 利用的一个重要的必经步骤。忽视这个过程就会遭到很多不幸,而遵循这个 过程就会导致成功。数年前,芝加哥一个规模很大的工厂的业主们,在离该市的商业和金融 中心这几个地段的地方,建造了一座高大、堂皇、壮观的办公大楼。当时人 们都说这些业主们大概是发疯了,这座大楼是不会有赚钱的希望的。而现在 呢?这座建筑正由业主加了一翻。这些业主们又在距离这座大楼一两个地段 的地方,添造两座高搂。在这条街上再往前走,就可以看见一座二十一层楼 房的大公寓正在修建中,并且在这条街的对面,又有一座高大的办公大楼将 要落成。这一系列的发展证明了首先这样行动的工厂老板们是具有生意眼光 的。有一位妇女,花了一千元

    27、买下纽约州的伊萨卡城东南方山顶上的一个农 场。她原先是在城里做洗衣工的,把积攒下来的钱全部投资在这块土地上。 她付了这笔钱后,就再没有足够的钱来开销一部福特汽车的牌照费了,这部 汽车是那个农场装备的一部分。 1923 年 8 月初, 人们去参观这个农场的时候, 看见除了供应家用的蔬菜而外,唯一的庄稼就是还不足六英寸高的玉蜀黍。 其所缴付的税款达到四十七元,接近原投资的百分之五。这位妇女受了骗,或许是由于她误信了农地商人的话,认为那种土壤适 合于耕作。另一方面,上述那些建筑办公大楼的人,对于那块土地的特性, 比普通人有更好的了解,因为普通人都认为那块地不适宜于那种用途。山顶 上那块农地并不具有良

    28、好农地的特点,原应把它加以分类,列为适宜于栽植 白松林的土地。那个妇女试图把不宜于农作的土地当作农田来利用,结果便 遭受损失。而在另一方面,上面所说的那座办公大楼的业主们,预先看准了 那块地的最有利的用途,分类正确并抢先把它买下来。以上两个例子都是土 地分类的问题;在一个例子里,这个问题得到了正确的解决,而在另一个例 子里则没有得到正确的解决。一个例子是获利甚丰,而另一个例子则是损失 惨重。作为一门社会科学的土地经济学所谓自然资源就是指人们用以从事建设我们在其中生活的那个社会的东西。因此,在今天土地也是我们当前社 会繁荣和目前生活方式的基本要素。在现存的复杂的经济生活机构里,人们 按照多种多样

    29、的方法和遵循各种不同的原理来利用自然资源。在土地方面的 人与人之间的关系是和其他任何经济关系一样的重要。鉴于土地对人们相互 关系的重要作用,土地利用的政策和计划就应当如果还没有这样的话集中于一个共同目标。那个目标就是改善社会的生活条件。这是应当用来 衡量有关土地利用的一切原理和政策的一个检验或准绳。由于土地经济学是 研究如何能够通过调整由于土地利用而发生的人与人之间的关系来实现这个 目标,因而称之为一门社会科学,是比较合适的。本 章 小 结土地都市的、农业的、矿山的、森林的土地等等利用成功或者 失败的原因,可以从土地经济学的原理中找到。为了达到土地利用的某些目 标而制订的计划,就是土地政策,这

    30、个名词特别地但不是唯一地专用于公共 机构的计划方面。制订健全的土地政策的一个最重要的前提就是土地分类; 即考察土地的特性以便确定它最适宜的用途。检验一个土地政策是否健全的 标准,就是看执行这一政策的后果是不是对社会生活有所改进。因此,土地 经济学就是研究由土地利用所引起的人与人之间关系的一门社会科学。第 二 章 土 地 的 特 性如果读者对于分析土地特性的必要性还不理解,那就请他解释:何以半 英里半径范围以内的都市面街的地皮价值有每英尺一万二千元和二百元这样 大的差别。又何以在马萨诸塞州二十五英里半径范围以内的农业土地有每英 亩价值十五元到二百五十元这样大的差别。人们很容易回答说,有人愿出一

    31、万二千元去买都市的一英尺地皮,是因为他们出得起这笔价钱,并且还能够 从中牟利。其他较贱的土地是可能有更多的买主的,但是只有冒着丧失全部 纯利的风险时,他们才愿出比二百元还多的价钱去买一英尺面街的土地。除 非对于使土地具有价值的那些一般的和特殊的特性有所了解,那么这些土地 利润率的变化是无法解释的。仅仅在一章的篇幅里,要想说明使任何一块地产值那样多代价的一切特 性,是办不到的,如果要那样做,就意味着把土地经济学的内容都压缩到一 章里去。代替这个办不到的任务的方法是把下面的篇幅用来描写与其它形式 的财产有别的地产的一般特性,而把它的特殊性质留待以后最适宜的章节去 讲。这些一般的特性有以下四大类:法

    32、律的,自然的,经济的和社会的。土地的法律特性一切财产都由立法当局分为两大类,即动产和不动 产。不动产的重要特点是它的不动性或位置的恒久性。一切没有这种恒久性 的财产就是动产。但是作为法律概念的不动性还得对它加以界说。其实,可 动性只是移动的程度问题,实际上几乎我们所有经济的和法律的差异和区别 都是程度的问题。一所房子是可以移动的,但它被视为是它所附着的那块土 地的一部分,有它位置上的恒久性。地皮出卖时,房子也连带出卖,尽管在 转让产业的地契上没有提到房子的事。不过有时也有疑难的情况发生,类如 房子内外的附着物等问题。于是就由法律来解决这些疑难问题,但这些法律 的裁决又并不都是一致的;在一个州认

    33、为是动产的也许在另一州就会被当作 不动产来看待。经济学家所使用的土地这个词,指的是自然的各种力量,或 自然资源。它的意义不仅是指土地的表面,因为它还包含地面上下的东西。 水的本身就被看成是土地,因为它是一种自然资源。经济学上的土地是侧重 于大自然所赋与的东西。这一点表现在英国经济学家马歇尔对土地所下的定 义里,即:“土地的含义指的是大自然无偿地资助人们的地上,水中,空中,光和 热等物质和力量。” 把以上马歇尔的定义跟肯特在评述一书中所作出的土地定义对照一 下,就能够很好地看出法律概念与经济概念之间的差别:“按照科克勋爵的解释,土地不仅包括地面或土壤,而且也包括附着于 地的任何东西,不管是自然长

    34、成的,如树,草和木,或者是人工造成的如房 屋以及其它建筑物;它所包括的范围向上或向下是无限度的,以致可以包括 地上或地下的每样东西。” 不动产掮客经营土地买卖,但人们不称他们为土地商人,因为他们的买 卖,不仅限于法律意义上的土地,而只是特别以法律意义的土地作为买卖对 象而已。在经济学中,使用不动产这个术语,不只是因为律师们使用它,而 马歇尔(AlfredMarshall):经济学原理第五版,伦敦,1907 年,第 4 编,第 1 章,第 135 页。 肯特(Kent ): 评述第 3 卷,第 401 页。且因为为了很多的目的,土地及其设施形成一个自然的经济的和产生收益的 单位。在大多数的场合里

    35、,不动产掮客只考虑这个法律上的单位,而不在土 地本身和它上面的设施之间作出经济学的分析。投资者在买进不动产时,只 要 全 部 财 产 的 收 益 可 观 , 就 算 作 一 笔 好 买 卖 。 如 果 他 在 预 测 时 事 先 分 析 一 下 , 他就可能估计到建筑物的贬值和土地本身的升值。把地产和房产收入合计起 来,用以确定投资是否合算。估价人在土地和它上面的可以分开的设施之间作出分析,这是在都市里 越 来 越 多 地 采 取 的 办 法 。 这 是 在 订 立 长 期 租 约 时 , 确 定 租 金 的 过 程 的 一 部 分 。 在土地和附着其上的设施的所有权是暂时地或永久地分开了的时

    36、候,分别作 出仔细的估价尤为重要。不动产掮客,是一个正确的术语,因为这个法律上的单位对掮客具有特 别的意义,然而值得注意的是我们时常谈论所谓农地商人。土地本身的重要 性在农地方面比在都市不动产方面更显得突出,而当我们说不动产掮客,指 的是从事都市土地交易的人,说农地商人,指的是从事买卖农业土地的经纪 人的时候,不知不觉地就把这一点更加强调了,但不动产这个词在两种场合 里都是一个适当的术语。土地的自然特性土地的具有经济意义的主要自然特性是不动性。正 如前面已经指出的那样,这也就是不动产区别于其它类型的财产的地方。一 个堪萨斯州的农场从物质上说不能把它掘起来搬到新英格兰,接近消费的中 心地点去,也

    37、不能把一块值钱的商业地皮移到同城地价较贱的地方去。自然 会有人说,要搬动某些地皮和它上面的设施,从物质上说也是可能的,但在 经济上这是不适宜的,并且一般说是在经济上办不到的,因为土地本身不能 大量地被搬动,除非花上一笔为数不赀的费用。土 地 不 动 性 的 经 济 后 果 的 一 个 鲜 明 的 例 证 是 澳 洲 的 产 铜 地 区 的 一 个 市 镇,在那个市镇里,全部设置起来的一切设施已失掉了它们所有的价值,因 为当铜矿已开采尽了的时候,地皮和设备都无法搬走。象这样没落的城镇, 其土地所受的损失特别重,相反地在那些蓬勃兴起的城市,其土地无不利市 三倍。纽约港的四周,具有重要用途的沿岸地带

    38、,经常求过于供,因而地价 腾贵。如果土地能够象一张地毯那样搬来搬去,把它从供过于求的地方搬到 它奇缺的地方的话,那就不能得到这样高的地价了。第二个重要的自然特性是土地在它的肥沃程度和位置优劣方面有很大的 差异。土地肥瘠程度对农地特别重要,而位置优劣之分对于市地特别重要。 土地肥瘠程度起于各种土壤成分之有无,温度,日照,地温,地形的不 同以及使土地生产不同产量的农作物的其它因素来确定的。在康涅狄格的河 谷里,可以找到一个很好的土地肥瘠之差的例子。河谷的土地富饶而肥沃, 适宜于种植象商品蔬菜这一类的高度专业化的农作物。河边平地上面山坡的 土壤肥性较差,但最适合于果园之用。而山顶上的土地则以培植林木

    39、或牧场为宜。有人说,这种肥瘠之差有渐趋消失之势,因为“经过适当处理,坏地可 变 成 好 地 , 好 地 使 用 不 当 也 就 会 濒 于 毁 灭 ” 。 假 使 这 种 说 法 是 正 确 的 , 将 来 所有的土地都会变得一样的肥沃,而如果两者运销的条件又相同的话,也就 没有买这种地比买那种地要花更多代价的理由了。不过经验证明,随着新的 帕顿(SN Patten):政治经济学引论,利平科特 1885 年,第 27 页。发 明 , 生 产 技 术 和 运 输 的 种 种 进 步 , 土 地 的 差 别 变 得 越 来 越 大 而 不 是 变 小 了 。 早先的新英格兰农民,不管他们的土地是在

    40、河谷里或是在山坡上,大约都种 植同样的农作物。其土地的价值大都相同,并且利用土地的途径也相同。但 是 后 来 由 于 机 器 的 发 明 和 运 输 比 较 方 便 的 原 故 , 人 们 就 情 愿 购 置 平 原 的 土 地,因而新英格兰的农业就衰退了。农业机器的使用不是把坏的土地提高到 好 的 水 平 , 而 是 趋 于 增 强 土 壤 等 级 的 天 然 差 别 。 以 下 的 数 字 证 明 了 这 个 趋 势 , 即 凡 是 广 泛 地 使 用 机 器 的 地 方 , 其 好 的 土 地 的 价 值 比 坏 的 土 地 要 增 加 得 快 些。第 一 表 土 地 的 价 值 州名

    41、1900 年 1910 年 1920 年 1920 年比 1900 年增加的比率衣阿华 36.35 82.58 199.52 448伊利诺斯 46.17 95.02 164.20 255新罕布什尔 9.83 13.70 18.21 85弗蒙特 9.70 12.52 19.58 101位置优劣之分本来是由于距离市场的远近和运输便利与否所形成的。输 出 方 便 使 重 工 业 沿 铁 路 线 建 设 。 轻 工 业 则 经 得 起 建 设 在 离 交 通 线 较 远 的 地 方。在估计农业土地价值时,接近良好运输路线是随时都应当考虑到的一个 因素。如果是住宅土地,其往返零售市场的交通便利是很重要的

    42、,但若那个 地点的环境宜人,则更可增加宅地的价值,所谓环境宜人者,就是说,有优 美的风景,有爽心悦目的环境,有意气相投的邻里、以及其它一切增加生活 愉快和舒适的因素。在商业用地皮方面,良好位置的差别尤其是反映在价值 的差别上面。土地的耐久性是第三种重要的自然特性。早先的经济学家往往认为地力 是不可磨灭的。但是经验证明,这并不是绝对正确的。如果不实行科学的轮 种 法 或 施 肥 的 话 , 土 地 肥 性 是 可 以 耗 竭 的 。 不 过 这 种 耗 费 只 能 达 到 某 一 程 度 , 即可以称之为肥度的长期水平的那一点。堪萨斯州有些土地种了五十到七十 年的棉花,并没有使用过轮种法,至今仍

    43、能继续生产棉花。虽然肥性能够在 一定范围内有所增减,但据农业专家说,土壤的结构是不能改变的。例如, 沙土不能改造成为垆土。火能烧毁一种作物或一幢房屋,但通常是不能毁灭 土地生产另外一种作物或支撑另外一幢房屋的能力的 。我们说土地因为能够一次又一次地被反复使用着,因而是耐久的,这是 一回事;说它因为受到某些不变的因素,如气候,地势,雨水等的影响,因 而是耐久的这是另一回事。象气候这样的一些因素不是用人工可以随便改变 或创造出来的。这些因素促使土地的用途耐久而不是土地本身耐久。只要气 候和地势年年不变,地主们就可以指望它的某些用途总是有效。如果新英格 兰的某一块地今年在温带,明年又在热带的话,那就

    44、没有什么用途的耐久性 可言了。土地的经济特性大多数的经济学家或许会说,报酬递减的规律本来 是自然界的规律而不是经济范围以内的规律。基本上,它的确是以自然力量 这些数字是从 1920 年国情普查中得来。 泥炭土和腐叶土是重要的例外。的 作 用 为 基 础 的 , 但 在 实 际 作 用 中 , 它 是 如 此 明 显 地 与 经 济 有 关 的 一 个 问 题 , 因而就把报酬递减的趋势归入为一种经济的特性。尽管报酬递减的规律是首先在土地方面形成的,但它并不局限于土地经 济 学 , 不 过 , 它 在 土 地 方 面 的 作 用 特 别 具 有 规 律 性 。 就 它 最 简 单 的 形 式 而

    45、 论 。 报酬递减的规律就是这样:当投入某块土地的劳力与资本逐渐增加的时候, 终至出现生产物的增加比例上低于劳力与资本的增加。再重复一句,这个原 理不仅限于土地的利用。制造商已发觉到,他们工厂的扩充起初给他们带来 报酬递增和成本递减,但达到某一点后,如果再要增加生产,那就要提高单 位 成 本 。 这 一 点 就 是 报 酬 递 减 的 那 个 点 。 在 这 方 面 农 业 和 制 造 业 不 同 的 地 方 , 就是这个点的到来在农业方面要迅速得多。超 出 某 一 点 以 外 就 要 引 起 报 酬 递 减 的 趋 势 , 已 经 见 之 于 办 公 大 楼 的 建 筑 。 在 美 国 中

    46、西 部 某 城 市 所 作 出 的 这 样 一 种 研 究 , 证 明 在 一 块 (160172 英 尺)价值一百五十万元的地面上,一座五层大楼的投资利润是百分之四点三 六;一座十层大楼的投资利润是百分之六;十五层的是百分之六点八二;二 十层的是百分之七点五;二十五层的是百分之六点七二;三十层的是百分 之 五 点 六 五 。 这 种 办 公 大 楼 的 报 酬 递 减 点 就 是 在 刚 超 过 二 十 层 的 那 一 点 。 换 言之,二十层楼是这座大厦经济的高度,因为进一步增加支出劳力和资本所 带来的报酬将会相对减少。在处理农业生产时,报酬递减律显得特别重要。对一块棉花产地上增施 肥料的

    47、效果所作的研究得出很有趣的结果 :第 二 表肥料成本(美元)每英亩产棉数量 增加肥料后的新增产量 每磅生产成本(美元)3.00 元以下 200 磅 磅 0.1142 元3.005.00 元 221 磅 21 磅 0.1140 元5.007.00 元 272 磅 51 磅 0.1028 元7.00 元以上 276 磅 4 磅 0.1217 元从上表可以看出这块地的特点是每次增加肥料后,报酬递增,一直到肥料成本超过每英亩七元时为止。以后的生产就相对地下降,而生产成本也急 剧上涨。这个报酬递减律具有很深远的重要性。如果土地集约利用的结果不是报 酬递减,而是报酬递增,那末,农民将只选用最好的土地来耕种

    48、,而在都市 里也会只建筑较高的办公大楼。也用不着为人口增加发愁,或为急需使用的 土地供不应求而担忧。一句话,我们就没有节约使用土地的必要。但是,由 于报酬递减已成了规律,因而就发生了节省用地的问题,找出边际利润所在 的问题,在选择土地用途时区别对待的问题和保护自然资源的问题。土地的第二个经济特性是,供应稀缺。我们使用稀缺这个辞,并不是说 现在的自然资源是绝对稀少的。也许在许多世代过去之前,人们用不着顾虑 土地的物质供给对满足我们需要来说有匮乏之虑。 乔 治 C 尼 蒙 斯 ( GeorgeC Nimmons) : 办 公 大 楼 的 经 济 高 度 , 全 国 不 动 产 杂 志 1922 年

    49、,9 月 11 日,第 33 页。 这些数字是从史密斯(A S Smith): 在 南 卡 罗 来 纳 州 安 德 森 郡 一 个 农 场 管 理 的 研 究 中 所 列 各 表 里 面搜集来的,美国农业部公报,651 号第 14 页。在今天确实存在的是:土地的经济供给的稀缺。所谓经济的稀缺指的是 适合急需的土地的相对缺乏。要在怀俄明州的夏延城建设一座二十层的办公 大楼,在物质上是可能的。但是,建成之后,也许并没有足够的人去租用, 而其投资就等于白费。然而在大城市的中心区,办公处所需要正殷,所以需 要 在 那 儿 建 立 高 楼 大 厦 。 都 市 土 地 的 作 用 是 为 城 市 居 民 提 供 安 身 之 处 , 因 此 , 凡是人烟稠密的地方就有住房缺乏,供不应求的现象。市中心区土地的相对 缺乏,是房屋之所以越变越高和商业用地之所以涨价的主要原因。同样的相 对 缺 乏 也 发 生 在 某 几 种 农 业 土 地 中 。 例 如 , 特 别 适 合 种 植 细 纤 维 烟 草 的 土 地

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