1、2013 年 1-5 月市场回顾和走势分析一、上海市 1-5 月楼市情况2013 年 1-5 月，上海普通商品房住宅供应总量约为 545.86 万，同比增加约 48.4 万，同比涨幅达 9.73%。2013 年 1-5 月，上海商品房住宅成交总量约为 343.3 万，同比减少约 126.53 万，同比跌幅达 26.93%。2013 年 1-5 月，全市普通商品房住宅高成交量区域主要集中在外环线外及远郊区域，成交前三位为南汇、嘉定和浦东新区，金山区总成交量 25.77 万，位列第 8 位，占全市总成交量的 7.5%。“国五条”正式执行未满两月，多地楼市成交量出现小幅下滑。至目前来看，即使 5月成
2、交整体呈现温和反弹走势，但商品房成交量的整体走势要弱于往年。根据现有的趋势，5 月全国 60 个城市的成交量比 4 月将有不超过 5%的跌幅，总体成交量小幅下滑。从单个重点城市来看，由于地方性调控细则执行力度的不同，给 5 月楼市带来的成交影响也完全不同。北京是几个一线城市中最为特殊的，由于严格执行将北京市相关部门的“限价令”，有效供应的大幅减少，直接影响了北京 5 月楼市成交。在上海，由于 20%个税、限价等政策的执行力度虽均不及北京严厉，但进入 5 月，市场供应量一路走低，供需热情放缓，呈现下滑的趁势。事实上，相比于前两个月开盘量反弹的表现，5 月份上海楼市项目开盘表现不尽人意，其中不少楼
3、盘延期开盘，不明确市场讯息导致各大开发商“休养生息”的态势频现，客户的观望情绪重新弥漫市场。二、金山区 1-5 月市场情况1-5 月，全区共完成房地产投资额 15.69 亿元，同比增长 38.2 %。商品房累计新开工面积 54.69 万平方米，同比增长 285.13%；其中：普通商品住宅新开工面积 52.48 万平方米，同比增长 334.30%；商业用房新开工面积 2.22 万平方米，同比增长 4.60%；商品房累计施工面积 273.92 万平方米，同比增长 18.68%；其中：普通商品住宅施工面积 215.58 万平方米，同比增长 34.40%；商业用房施工面积 17.12 万平方米，同比下
4、降18.86%；配套商品住宅施工面积 41.22 万平方米，同比下降 16.41%。商品房累计竣工面积 19.22 万平方米，同比下降 9.66%；其中：普通商品住宅竣工面积 16.25 万平方米，同比增长 33.23%；商业用房竣工面积 2.975 万平方米，同比增长334.12%。商品房累计销售面积 42.09 万平方米，同比增长 92.5%。其中：市场化商品住宅销售面积 32.16 万平方米，同比增长 258.8%；商业用房销售面积 4.87 万平方米，同比下降24%；配套商品房销售面积 1.87 万平方米，同比下降 62.3%；其他用房（车位，储藏室等）销售面积 0.37 万平方米同比
5、下降 0.03%。商品房成交均价为 10706 元/平方米，同比增长 5.4%。其中：市场化商品住宅成交均价 10415 元/平方米，同比增长 8.1%；商业用房成交均价 16531 元/平方米，同比增长132.4%；配套商品房成交均价 2620 元/平方米，同比下降 4.6%；办公用房成交均价 10528元/平方米，同比增长 29.7%。竞争个案销售情况对比（2013 年 1 月 1 日-5 月 31 日）楼盘名城 物业类型 1-5 月销售套数成交均价（元/M 2）目前可售套数龙泽园领翔 公寓 175 11500 248公寓 47 10500 155金悦华庭别墅（联排） 0 - 46公寓 4
6、6 9200 130御景龙庭别墅（联排） 0 - 84公寓 30 12000 46蓝堡公馆别墅 1 9500 56金域蔚蓝 公寓 43 9900 92宝华海湾城 叠拼 34 11649 20公寓 8 9500 15龙湾一号联排、双拼 10 12000 42公寓 183 9000 355绿地蔷薇四季联排 - - 101公寓 220 9000 100御龙首府别墅 - - 60清风别墅 独栋 1 26600 10现代御墅 联排、双拼 6 11500 76海上纳缇 公寓 109 12000 19金瀚园 公寓 119 12994 363合生创展 公寓 6 14000 228万盛金邸 公寓 467 112
7、83 449公寓 4 9630 6红树林别墅 15 14916 9（一）龙泽园领翔龙泽园领翔一直以来楼盘推广力度较大，受资金压力较大，为快速回笼资金，与中介联动，每月优惠不断，贷款购房 98 折、一次性付款 93 折，最低 8888 元/起等优惠活动方式来吸引客户，这些促销活动或多或少都为龙泽园领翔销售量有所帮助。龙泽园 1-5 月公寓成交 175 套，1-2 月成交 10 套，3 月加推 6 期公寓 300 多套，当月成交 100 套，成交均价 11500 元/左右，此成交量在金山房地产市场中属较好成绩。（二）金悦华庭金悦华庭 1-5 月公寓成交 47 套，毛坯成交均价为 10500 元/左
8、右，精装修成交均价为 11500 元/左右。金悦华庭 1-5 月别墅无成交，接近尾盘，明显缺乏去化动力，与同地区产品相比，无任何产品特色，难以吸引消费者。金悦华庭本身对楼盘市场推广也表现并不积极，市场表现极为冷淡。（三）御景龙庭御景龙庭 1-5 月公寓成交 46 套，成交均价为 9200 元/，一次性付款 95 折，贷款 97折。御景龙庭虽然别墅一次性付款也打出 95 折的优惠、贷款 97 折优惠，但其别墅产品与金山市场上的别墅产品相比，无特色，因此，1-5 月别墅未成交。（四）蓝堡公馆蓝堡公馆 1-5 月成交 1 套别墅，均价 9500 元/，在 2-5 月一直未成交。于 2013 年 5
9、月 25 日推出 152 套公寓，面积 80-106m的户型，同时推出 5 千抵 5 万、7 天内签约再优惠 1 万、一次性付款再优惠 2 万的优惠活动下，当月成交 30 套，成交均价12000 元/左右。（五）金域蔚蓝金域蔚蓝 1-5 月公寓共成交 43 套，成交均价为 9900 元/，自开盘之初即与中介合作，得益于楼盘品质较高，区位较好打出学区房的概念，推出刚需群体所接受并能承担的价格，从 1 月开始，销量持续上升中。即使无任何市场折扣，也得到刚需群体青睐。（六）宝华海湾城宝华海湾城其推广活动一直不断，推出一次性付款 92 折、贷款 93 折，每周一套特价房，并与中介联动，持续受到客户关注
10、，成交速度较大户型房源而言相对较好。宝华海湾城 1-5 月成交 34 套叠拼，成交均价为 11649 元/。（七）龙湾一号龙湾一号 1-5 月别墅成交 10 套，成交均价 12000 元/左右。在 2013 年 4 月推出 50 套联排，并推出“认筹 1 万抵 3 万，并在此基础上，一次性付款再优惠 100 元/平”的折扣的基础上，当月成交 6 套别墅。公寓共成交 8 套，成交均价约为 9500 元/。（八）绿地蔷薇四季绿地蔷薇四季 1-5 月公寓成交 183 套，成交均价 9000 元/，在 2 月之前，由于房屋质量纠纷，一直处于封盘状态。于 2 月重新包装改名“绿地芳满庭”推出市场，并在市
11、区地铁报纸上打出多期广告，其中有一部分公寓被拿来抵作工程款。 （九）御龙首府御龙首府 1-5 月公寓成交 220 套，成交均价为 9000 元/，2013 年 4 月推出 299 套公寓，并开盘当天推出“3 千抵 2 万，一次性付款再 97 折”优惠措施以来，凭借周边区域公寓房价格优势在开盘当月销售量达到了一个小高潮。（十）清风别墅清风别墅是金山市场稀缺的纯独栋别墅社区，1-5 月成交 1 套，成交均价 26600 元/，接近尾盘，再加上整体市场低迷，大面积别墅去化速度较慢，受市场影响显著。（十一）现代御墅现代御墅 1-5 月成交 6 套，成交均价为 11500 元/、优惠 95-98 折。现
12、代御墅自身定位为高端别墅项目，以纯别墅社区做为自身别墅卖点，开盘之初即以高姿态入市，但因大环境不好，周边区域有私房和工业区影响，成交情况不容乐观。（十二）海上纳缇海上纳缇 1-5 月成交 109 套公寓，均价 12000 元/。于 2013 年 5 月 3 日加推 220 套公寓，购房享 3 万抵 8 万优惠，一周内签约再减 1 万的优惠活动下，仍成交量平平。（十三）金瀚园金瀚园 1-5 月成交 119 套公寓，均价 12994 元/，于 5 月推出 322 套公寓，并开盘当天 9 折，赠送中央空调等优惠活动，现 93 折优惠活动。凭着位于金山百联购物中心、金山城市景观轴成熟地段等优势，销售量
13、稳步上升。（十四）合生创展合生创展 1-5 月成交 6 套公寓，均价 14000 元/, 毛坯均价 13500 元/平，送中央空调；精装均价 15500 元/平，精装标准 2000 元/平。合生创展自开盘以来自身定位高档大盘社区，金山新城内第一家也是唯一拥有豪华会所的高档社区并拥有得海景资源，但市场反响平平。（十五）万盛金邸万盛金邸 1-5 月成交 467 套公寓，成交均价 11283 元/。万盛金邸于 2012 年 12 月 26 日推出公寓房源 310 套，当天开盘销量近 8 成。3 月份推出房源 332 套，优惠 100 元/，当月成交 210 套左右， 4 月份推出房源 274 套，成
14、交119 套，5 月份成交 28 套，此成交量在金山区上半年中属销量最佳的楼盘了。（十六）红树林家园红树林除开盘期间 98 折的优惠以外，再无其它优惠措施，1-5 月别墅成交 15 套，成交均价 14916 元，目前剩余 9 套别墅未售。红树林公寓成交 4 套，成交均价 9630 元/，目前仅剩 6 套底层未售。（以上数据全部来源于搜房网、房地产网以及市调数据，截至 5 月 31 日）限购令不解除，总体上来讲，中小户型的商品公寓在 2013 年将变得紧俏，价格有上涨的动力。大户型商品公寓、别墅去化仍比较艰难，但因为作为成交主力的中小户型的涨价，会造成楼市上涨的氛围，有利于促动一部分买家的入市，
15、因而状况会好于 2012 年。不过，有能力买大户型商品公寓、别墅的买家大部分已被限购，仍需要对市场进行有效的“刺激”以勾起购买的欲望以争夺有限的客源。三、上海市 1-5 月住宅用地交易情况借着去年暖风，2013 年楼市迎来“开门红”。面对年初楼市传递出的阵阵暖意，房企也丝毫没有“闲着”。2013 年刚一开始，融资潮、拿地潮便接踵而来。从 1-5 月的住宅用地成交情况来看，上海住宅用地成交 10 幅住宅用地，成交面积66.63 万平方米，成交金额 97.32 亿元。同比 2012 年 1-5 月成交面积 25.31 万平方米，涨幅达 163.26%。同比 2012 年 1-5 成交金额 9.54
16、 亿元，涨幅达 920%。楼市的热销使开发商对后市普遍看好，从而激发了拿地的热情，不断抬高地价，另一方面，部分大中型开发商在上海的土地储备消化殆尽，面临无新项目开发的窘境，亟需补充库存，这也促使开发商在拿地方面越发激进，从而使溢价率不断升高。四、金山区 1-5 月住宅用地交易情况今年 1-5 月，金山区共有 25 幅土地挂牌出让，共出让面积 91.03 万，其中 23 幅工业用地，另有 1 幅商住办和 1 幅动迁安置房。1-5 月，金山区共有 20 幅土地出让成交，共出让面积 73.43 万，其中有 19 幅工业用地，另外 1 幅为动迁安置房。五、金山市场竞争个案未来推量预告御龙首府：预计 1
17、2 月底前， 推出公寓房 200 多套，面积 82-101m；蓝堡公馆：预计 6-7 月加推公寓 76 套，80-106m；金域蔚蓝：预计 6 月推出 70 套三房 136、90 套两房 97房源；约 11300 元/m。海上纳缇：预计 2013 年 8、9 月份推出 214 平联排别墅房源，价格待定。 水韵悦城：预计今年下半年推出，具体时间没定，共计约 500 套左右；君逸国际：预计 6 月份推出公寓 266 套，90-1566m，价格待定；6、市场分析及走势预测（一）宏观环境2013 年上半年“稳增长”政策效果已显， “十二五规划” 、 “十八大”报告均提出明确的经济增长目标， “中央经济
18、工作会议”继续强调 2013 年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013 年将保持稳健取向，新增货币量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，随着新“国五条”的实施，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变，加强房地产市场调控和保障安居工程建设。（二）市场方面2013 年上半年增速将呈前高后低趋势。在维持年底反弹之后，后续乏力，下半年有可能呈现低谷状态，销售量和价不可能再像年初 3 月份那样。楼市发展方向：今年的房产市场上，楼市将会趋于理性方向发展，在新一年的楼市秩
19、序上，将体现出过去宏观调控政策的累加效应和新政策的合力影响。楼市调控不放松，其中包括会继续保持限购政策，市场中投机性需求明显减少。对个人住房征收房产税，增加了住房的持有成本，有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用;也有利于调节收入分配、缩小贫富差距。今年国家将扩大征收房地产税的试点城市，对个人住房征收房地产税的信息，影响房地产投资者的心理预期，有利于减少市场投机行为。 从融资角度来看，对保障房建设的融资政策有所倾斜，对于大型房地产企业在保障性住房建设资金的支持方力度在加大，开发企业的资金链在好转。在房产政策上，今年可能出台的政策主要包括完善土地供应政策、鼓励企
20、业开发中小户型住房、增加住房有效供给;充分发挥财税、金融的调节作用，合理引导住房需求，特别是积极推进房地产税收改革试点;通过加快修订相关法律法规、严格商品房预售管理、加强销售监管、推进城镇个人住房信息管理系统建设等措施，规范房地产市场秩序。金山市场楼市走向：金山区是距离市中心最远的几个远郊区县之一，而出行对公交的依赖使其存在诸多不便，虽然楼市均价较低，但依旧很难吸引到来自其他区域的购房者，甚至是刚需购房者的关注。即使轨交号的开通，所面向的购房群体也基本都由当地原住民或是在附近工作的购房者组成。在金山房地产市场，竞争依旧激烈，供求矛盾依旧存在，各开发商为求回笼资金，楼盘去化，各种促销方式、方案层
21、出不穷，促销力度不遗余力，而相对于购买客群而言，目前主要以刚需客群为主，受国家政策影响，观望态势浓厚，购买意愿跟随楼盘价格高低而起伏改变，整体上楼盘去化速度极为缓慢。随着 3 月份政策导出，一波销售热潮已经过去，预计今年下半年内，金山房价会延续目前已有状况，并有小幅波动，但波动幅度不会很大，整体房价将保持平稳，成交量将延续此前冷清的局面。营销努力：想方设法加快销售，努力回笼资金自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是 2010 年 1 月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”，2011 年 1 月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是
22、第五次调控升级。这轮调控政策出台后,我们就组织全体员工进行了讨论学习,大家认为这次的政策对楼市调控力度比以往都要大,对以大面积公寓房、联列住宅为主要产品的我们影响很大，对资金的回笼是个严峻的考验。为应对市场形势，加快销售，尽可能多地回笼资金，我们主要做了以下几项工作：一是利用政策出台到贯彻执行之间的空档期催促客户抓紧签订合同，抓紧网上备案，协调银行抓紧落实按揭贷款。二是加强对销售人员的培训，熟悉政策内容，提高销售技巧，增加签约成功率。三是针对四期别墅施工节点，及时更新户外宣传画面。四是针对金山区域性较强的特点，通过销售人员不定期电话联系、短信前期到场客户和老客户，维系老客户和意向客户关系，通过
23、老客户口碑让更多的客户知道和了解我们楼盘。五是贯彻落实商品房销售明码标价规定 ，完成了楼盘基本信息 、 房源价格信息 、已登记房源信息和收费项目信息的收集、整理工作，实现“一房一价” ，接受政府相关部门的监督检查。杭州金樽房地产开发有限公司1-5 月份工作：1、对杭州金樽营销策划公司进行招投标工作，现已确定领讯为我公司进行服务。2、对周边楼盘进行市场调研工作，及时掌握竞争楼盘的动向。3、及时梳理并掌握杭州购房和信贷政策。4、了解杭州房产登记流程，提前与办事人员进行沟通。下阶段工作：1、落实售楼中心的装修方案，尽快投入使用，做好客户的蓄水工作。2、提前寻找户外广告资源，占领阵地，做好项目的前期推广。3、做好周边楼盘的市场调研工作。4、销售人员培训5、后续工作流程、对接工作人员关系梳理
