房地产经营概论.docx

1、房 地 产 经 营 与 管 理 丛 书房 地 产 经 营 概 论杨 永 康 主 编中 国 铁 道 出 版 社2000 年 北 京( 京 ) 新 登 字 063 号内 容 简 介房 地 产 经 营 与 管 理 丛 书 是 由 一 批 长 期 从 事 房 地 产 工 作 , 积 累 了 丰 富 经 验 的 行 家 , 以 及 部 分 高 校 从 事 房 地 产 理 论 教 学 与 研 究 的 学 者 共 同 完 成 的 。 本 书 是 丛 书 之 一 , 共 分 九 章 , 包 括 房 地 产 经 营 概 述 、房 地 产 经 营 决 策 、房 地 产 经 营 组 织 与 机 构 、房 地 产 经

2、 营 与 管 理 、 土 地 经 营 方 式 与 程 序 、 房 产 经 营 方 式 与 程 序 、 房 地 产 综 合 开 发 经 营 、 房 地 产 经 营 的 经 济 核 算 以 及 涉 外 房 地 产 经 营 等 。本 书 可 作 为 房 地 经 营 专 业 及 岗 位 培 训 教 材 , 也 可 供 房 地 产 从 业 人 员 阅 读 参 考 。图 书 在 版 编 目 ( CI P ) 数 据书 名 : 房 地 产 经 营 概 论作 者 : 杨 永 康 主 编出 版 发 行 : 中 国 铁 道 出 版 社 ( 1 00 0 5 4, 北 京 市 宣 武 区 右 安 门 西 街 8 号

3、 )责 任 编 辑 : 金 锋封 面 设 计 :印 刷 : 中 国 铁 道 出 版 社 印 刷 厂开 本 : 78 7 1 09 2 1 / 32 印 张 : 插 页 : 字 数 : 千版 本 : 20 0 0 年 8 月 第 1 版 2 00 0 年 8 月 第 1 次 印 刷印 数 : 册书 号 : I SB N 7 -1 1 3-03 8 83 -2 / F 3 22定 价 : 元版 权 所 有 盗 印 必 究凡 购 买 铁 道 版 的 图 书 , 如 有 缺 页 、 倒 页 、 脱 页 者 , 请 与 本 社 发 行 部 调 换 。房 地 产 经 营 与 管 理 丛 书 编 委 会主

4、任 委 员 : 孟 晓 苏 闵 师 林( 以 下 按 隆 氏 笔 画 顺 序 排 列 )编 委 : 王 海 生 生 长 起 何 兴 刚闵 师 林 杨 永 康 陈 秋 玲 孟 晓 苏 俞 建 发 高 幸 奇 秦 军 彭 加 亮主 审 : 邬 翊 光本 书 主 编 : 杨 永 康序房 地 产 业 , 作 为 为 人 类 的 社 会 生 产 和 社 会 生 活 提 供 入 住 空 间 和 物 质 载 体 的 行 业 , 虽 然 在 我 国 还 是 一 个 年 轻 的 行 业 , 但 自 实 行 改 革 开 放 政 策 以 来 , 我 国 房 地 产 的 结 构 体 系 、 市 场 运 行 机 制 和

5、 政 策 法 规 框 架 已 基 本 形 成 , 房 地 产 业 和 房 地 产 市 场 有 了 长 足 的 发 展 。1986 年 , 国 务 院 成 立 住 房 改 革 领 导 小 组 ;1987 年 , 深 圳 特 区 开 始 进 行 土 地 使 用 权 的 出 让 转 让 试 点 ;1990 年 , 国 务 院 颁 布 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 及 外 商 投 资 开 发 经 营 成 片 土 地 暂 行 管 理 办 法 , 为 房 地 产 业 的 发 展 奠 定 了 基 础 ;1990 年 1992 年 , 房

6、地 产 业 开 始 升 温 ;1992 年 , 小 平 同 志 南 巡 讲 话 , 全 国 掀 起 一 股 房 地 产 的 开 发 热 潮 ;1993 年 , 由 于 太 多 的 金 融 资 本 涌 入 房 地 产 业 , 国 家 开 始 进 行 宏 观 调 控 ;1993 1994 年 , 持 续 房 地 产 开 发 热 ;1995 年 , 宏 观 调 控 开 始 取 得 成 效 , 经 济 开 始 降 温 , 房 地 产 陷 于 低 谷 ;1996 年 , 国 家 将 住 宅 建 设 确 定 为 中 国 经 济 新 的 增 长 点 和 消 费 热 点 ;1998 年 , 中 央 决 定 停

7、 止 实 物 性 福 利 分 房 ;1999 年 , 中 央 国 家 机 关 新 的 房 改 政 策 出 台回 顾 历 史 , 建 设 和 发 展 中 国 特 色 的 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 ,1房 地 产 经 营 概 论为 房 地 产 业 的 发 展 准 备 了 前 提 条 件 ; 土 地 使 用 权 制 度 的 改 革 和 住 房 制 度 的 改 革 , 为 房 地 产 业 的 发 展 开 辟 了 广 阔 的 前 景 。 伴 随 着 整 个 国 民 经 济 的 发 展 , 我 国 的 房 地 产 业 走 过 了 一 段 曲 折 发 展 、 不 断 壮 大 、 逐 步 成 熟

8、 、 日 益 规 范 的 过 程 。房 地 产 业 的 确 发 展 了 , 这 一 点 可 以 从 深 圳 、 上 海 到 北 京 等 大 中 城 市 林 立 的 高 楼 大 厦 和 大 规 模 的 开 发 区 的 发 展 得 到 印 证 。 房 地 产 市 场 变 了 , 卖 方 市 场 变 成 了 买 方 市 场 ; 客 户 群 体 变 了 , 以 集 团 消 费 和 投 资 为 主 体 的 购 买 , 被 以 个 人 消 费 和 投 资 为 主 体 的 购买逐渐取代 ; 竞 争优势变了 , 单一 的价格、 地段竞争 , 变 成了户型、 质 量 、 功 能 、 环 境 、 品 牌 等 综

9、合 素 质 的 竞 争 。毫 无 疑 问 , 房 地 产 开 发 经 营 , 意 味 着 大 量 资 金 的 涌 入 , 意 味 着 经 济 人 口 的 导 入 , 意 味 着 建 筑 业 、 建 材 业 及 多 项 服 务 业 的 兴 旺 , 意 味 着 财 富 和 机 遇 , 同 时 也 孕 育 着 市 场 风 险 。 作 为 占 用 资 金 大 、 收 益 大 、 风 险 也 大 的 不 动 产 , 今 天 的 房 地 产 业 已 经 从 过 去 的 蒙 昧 中 走 了 出 来 , 正 由 粗 放 型 走 向 技 术 型 , 由 狂 热 走 向 理 智 。 以 前 的 冒 险 家 和 投

10、 机 者 , 在 今 天 的 房 地 产 市 场 上 , 已 经 很 难 有 生 存 的 空 间 。 这 个 行 业 已 变 得 越 来 越 成 熟 、 越 来 越 规 范 。 实 践 证 明 , 成 功 的 房 地 产 投 资 者 尤 其 是 房 地 产 开 发 经 营 者 , 应 该 是 市 场 投 资 机 会 的 发 现 者 、 经 营 的 决 策 者 、 计 划 实 施 的 组 织 者 、 与 有 关 各 方 谈 判 的 好 手 、 风 险 识 别 和 控 制 专 家 、 成 功 后 的 受 益 者 和 风 险 的 承 担 者 。可 以 断 言 , 那 种 不 善 于 对 房 地 产

11、市 场 进 行 科 学 的 分 析 研 究 , 认 为 有 地 就 有 一 切 、 有 钱 就 能 做 房 地 产 , 无 视 市 场 规 律 , 无 视 政 策 或 过 分 依 赖 政 策 , 不 重 视 专 业 人 才 , 组 织 机 构 不 能 适 应 市 场 的 要 求 , 对 市 场 需 求 、 价 格 、 成 本 、 功 能 等 方 面 不 进 行 深 入 的 调 查 研 究 , 缺 乏 房 地 产 经 营 的 基 本 常 识 , 特 别 是 风 险 意 识 和2应 变 能 力 , 暴 发 户 式 的 粗 放 经 营 , 注 定 会 失 败 。面 向 未 来 , 对 于 房 地 产

12、 业 内 人 士 或 即 将 进 入 这 一 行 业 的 人 士 , 一 定 要 对 房 地 产 业 本 身 有 一 个 清 醒 的 认 识 , 熟 悉 房 地 产 经 营 的 基 本 特 点 : 位 置 的 不 可 移 动 性 、 投 资 额 巨 大 、 建 设 周 期 长 、 风 险 较 大 ; 了 解 房 地 产 经 营 方 式 包 括 单 项 经 营 、 多 元 化 经 营 、 联 合 经 营 和 涉 外 经 营 ; 了 解 行 政 、 法 律 、 经 济 手 段 对 地 产 经 营 、 房 产 经 营 以 及 房 地 产 交 易 市 场 进 行 管 理 的 基 本 要 求 ; 懂 得

13、 正 确 的 房 地 产 经 营 决 策 的 理 论 、 方 法 和 程 序 , 是 房 地 产 经 营 有 效 、 顺 利 展 开 的 保 证 ; 懂 得 组 织 高 效 、 机 构 精 干 是 市 场 经 济 对 成 功 房 地 产 企 业 的 基 本 要 求 ; 要 知 道 同 任 何 经 营 风 险 一 样 , 房 地 产 经 营 也 存 在 着 风 险 , 由 于 房 地 产 经 济 本 身 的 特 点 , 这 种 风 险 有 时 是 巨 大 的 , 因 此 , 更 要 注 意 规 避 风 险 ; 对 于 房 地 产 综 合 开 发 项 目 , 要 特 别 重 视 项 目 的 可 行

14、 性 研 究 , 至 少 应 该 搞 清 这 么 几 个 问 题 : 项 目 是 否 可 行 ? 如 果 可 行 , 可 行 到 什 么 程 度 ? 如 果 投 资 , 遇 到 的 最 坏 的 情 况 是 什 么 ? 对 此 应 做 什 么 打 算 ? 不 仅 要 对 投 资 环 境 包 括 国 家 的 房 改 政 策 、 金 融 政 策 、 税 收 政 策 、 经 济 景 气 、 产 业 发 展 等 进 行 分 析 , 而 且 要 对 市 场 进 行 科 学 、 全 面 的 调 查 , 对 市 场 现 状 、 发 展 趋 势 、 街 区 功 能 、 社 会 商 业 利 润 和 社 会 文 化

15、 以 及 地 段 、 交 通 等 进 行 分 析 。总 之 , 要 进 行 房 地 产 经 营 , 你 可 以 不 是 房 地 产 专 家 , 但 一 定 要 是 房 地 产 行 家 , 才 能 在 房 地 产 业 站 稳 脚 根 、 有 所 作 为 。相 信 本 书 能 对 你 有 所 帮 助 。毛 武1999 年 11 月 9 日 于 北 京3房 地 产 经 营 概 论目 录1 第 一 章 房 地 产 经 营 概 述1 第 一 节 房 地 产 经 营 概 念 与 特 点7 第 二 节 房 地 产 经 营 方 式 与 管 理18 第 三 节 房 地 产 经 营 的 理 论 与 思 想20 第

16、 二 章 房 地 产 经 营 决 策20 第 一 节 房 地 产 经 营 决 策 概 述32 第 二 节 房 地 产 经 营 决 策 体 制 与 决 策 程 序37 第 三 节 房 地 产 经 营 决 策 的 方 法57 第 四 节 多 准 则 决 策62 第 三 章 房 地 产 经 营 组 织 与 机 构62 第 一 节 房 地 产 经 营 组 织 与 机 构 概 况67 第 二 节 房 地 产 经 营 管 理 组 织 机 构 设 计71 第 三 节 房 地 产 开 发 公 司 的 组 织 机 构76 第 四 节 房 地 产 企 业 内 部 管 理4目 录83 第 四 章 房 地 产 经 营

17、 风 险 与 管 理83 第 一 节 房 地 产 经 营 风 险 概 述91 第 二 节 房 地 产 经 营 风 险 的 评 估 与 预 测106 第 三 节 房 地 产 经 营 风 险 管 理 对 策110 第 五 章 土 地 经 营 方 式 与 程 序110 第 一 节 土 地 出 让 经 营 方 式121 第 二 节 土 地 转 让 经 营 方 式127 第 三 节 土 地 租 赁 经 营 方 式133 第 四 节 土 地 抵 押 经 营 方 式137 第 五 节 土 地 入 股 合 作 经 营 方 式144 第 六 节 土 地 经 营 程 序144 第 六 章 房 产 经 营 方 式

18、与 程 序144 第 一 节 房 屋 的 出 售 经 营152 第 二 节 房 产 的 租 赁 经 营164 第 三 节 房 地 产 经 营 的 其 他 方 式171 第 四 节 房 产 交 易 市 场 管 理5房 地 产 经 营 概 论187 第 七 章 房 地 产 综 合 开 发 经 营190 第 一 节 房 地 产 综 合 开 发 概 述192 第 二 节 房 地 产 综 合 开 发 经 营 的 方 式 和 程 序197 第 三 节 房 地 产 项 目 的 可 行 性 研 究201 第 四 节 房 地 产 项 目 开 发 准 备207 第 五 节 房 地 产 项 目 的 工 程 建 设

19、管 理207 第 八 章 房 地 产 经 营 的 经 济 核 算209 第 一 节 房 地 产 经 济 核 算 的 概 念 与 条 件214 第 二 节 房 地 产 开 发 经 营 成 本 的 核 算222 第 三 节 房 地 产 开 发 经 营 收 入 核 算226 第 四 节 房 地 产 开 发 经 营 经 济 效 益 核 算229 第 九 章 涉 外 房 地 产 经 营229 第 一 节 涉 外 房 地 产 经 营 的 概 念 和 意 义235 第 二 节 涉 外 房 地 产 企 业 的 设 立244 第 三 节 外 商 经 营 房 地 产 的 方 式 和 特 点249 第 四 节 外

20、商 经 营 房 地 产 的 问 题 和 对 策252 第 五 节 我 国 境 外 房 地 产 经 营229 参 考 文 献229 后 记6繰第 一 章 房 地 产 经 营 概 述第 一 节 房 地 产 经 营 概 念 与 特 点一 、 房 地 产 业 概 述房 地 产 一 般 是 指 土 地 及 其 土 地 上 的 房 屋 等 建 筑 物 和 构 筑 物 。 它 是 房 屋 和 土 地 作 为 一 种 财 产 的 总 称 , 是 房 屋 和 土 地 的 社 会 经 济 形 态 , 属 于 不 动 产 。随 着 房 地 产 经 济 的 发 展 , 房 地 产 业 已 逐 步 形 成 一 个 不

21、同 于 建 筑 业 的 独 立 的 行 业 。 联 合 国 制 定 的 国 际 标 准 行 业 分 类 把 经 济 分 为 十 类 , 建 筑 业 列 为 第 五 类 , 房 地 产 经 营 服 务 业 列 为 第 八 类 ; 我 国 国 家 计 委 、 原 国 家 经 委 、 国 家 统 计 局 、 国 家 标 准 局 联 合 颁 发 的 国 民 经 济 行 业 分 类 和 代 码 ( 1985 年 1 月 1 日 起 实 施 ) , 把 我 国 经 济 分 为 十 三 个 门 类 , 建 筑 业 列 为 第 四 类 , 房 地 产 业 列 为 第 七 类 ; 根 据 1985 年 5 月

22、国 务 院 办 公 厅 转 发 国 家 统 计 局 关 于 建 立 第 三 产 业 统 计 的 报 告 , 房 地 产 业 被 列 为 第 三 产 业 的 第 二 层 次 。 所 以 说 , 无 论 从 国 外 还 是 国 内 来 看 , 房 地 产 业 都 是 不 同 于 建 筑 业 的 独 立 行 业 。 房 地 产 业 与 建 筑 业 , 二 者 互 相 联 系 , 互 相 依 存 , 但 又 是 完 全 不 同 的 两 种 性 质 的 行 业 。 建 筑 业 是 指 建 筑 安 装 施 工 行 业 , 是 建 筑 产 品 的 生 产 部 门 , 一 般 来 说 , 它 是 从1房 地

23、产 经 营 概 论事 建 筑 工 业 与 民 用 房 屋 和 构 筑 物 的 行 业 , 属 于 第 二 产 业 部 门 。 房 地 产 业 是 指 从 事 房 地 产 开 发 、 经 营 、 管 理 、 修 缮 、 信 托 和 服 务 的 行 业 。 它 包 括 土 地 的 开 发 、 经 营 、 管 理 、 房 屋 的 开 发 建 设 、 买 卖 、 租 赁 、 抵 押 、 典 当 、 交 换 、 维 修 等 。 它 不 仅 是 土 地 与 建 筑 产 品 的 经 营 部 门 , 而 且 还 从 事 部 分 的 土 地 开 发 和 房 屋 建 设 , 它 具 有 生 产 、 经 营 、 服

24、 务 三 重 性 质 , 是 以 第 三 产 业 为 主 的 产 业 部 门 。 从 经 济 运 行 的 一 般 规 律 来 说 , 是 开 发 在 前 , 经 营 在 后 , 即 只 有 开 发 出 来 以 后 , 经 营 才 有 基 础 和 对 象 , 故 人 们 往 往 又 把 开 发 看 作 是 房 地 产 业 的 “龙 头 ”。 然 而 开 发 又 只 有 通 过 经 营 才 能 最 终 得 以 实 现 , 所 以 开 发 和 经 营 是 一 个 密 不 可 分 的 完 整 的 经 济 运 行 过 程 , 有 时 甚 至 二 者 同 时 发 生 ; 管 理 和 服 务 是 组 织 和

25、 协 调 开 发 经 营 , 使 之 顺 利 进 行 的 手 段 。二 、 房 地 产 经 营 的 概 念房 地 产 经 营 的 含 义 有 广 义 和 狭 义 之 分 。 目 前 一 般 把 “房 地 产 开 发 ”和 “房 地 产 经 营 ”作 为 两 门 独 立 而 又 相 互 联 系 的 学 科 来 研 究 。 前 者 主 要 是 研 究 建 筑 地 块 和 房 屋 的 生 产 和 再 生 产 过 程 , 包 括 新 区 开 发 和 旧 区 改 造 。 后 者 主 要 是 指 建 筑 地 块 和 房 屋 的 流 通 过 程 和 售 后 管 理 , 包 括 销 售 、 交 易 、 租 赁

26、 和 服 务 等 。 实 际 上 这 是 从 狭 义 的 角 度 来 界 定 房 地 产 经 营 的 范 畴 的 。“经 营 ”这 个 概 念 的 原 意 是 指 筹 划 营 谋 , 以 后 引 伸 为 经 营 办 理 经 济 事 业 。 企 业 经 营 是 根 据 既 定 的 经 营 目 标 , 分 析 内 部 条 件 和 外 部 环 境 , 把 握 市 场 发 展 的 趋 势 , 进 行 谋 划 、 决 策 的 总 过 程 。 广 义 的 房 地 产 经 营 是 指 房 地 产 企 业 在 分 析 自 身 条 件 和 市 场 需 求 的 前 提 下 , 对 所 从 事 的 房 地 产 开

27、发 经 营 的 全 过 程 作 出 科 学 合 理 的 经 营 决 策 。 本 书 是 从 广 义 上 来 考 察 房 地 产 经 营 的 。 这 种 经 营2第 一 章 房 地 产 经 营 概 述过 程 包 括 两 个 部 分 : 一 是 生 产 过 程 的 经 营 , 一 是 流 通 过 程 的 经 营 。 其 运 行 程 序 可 通 过 图 1-1 表 示 :土地项 购选目 买址立 土项 地可 行 性 分 析勘察设 建 竣 房 房 计 筑 工 屋 屋 施 验 出 修工 收 售 缮 出 保租 养前等 等期工 作生 产 过 程 流 通 过 程图 1 -1从 房 地 产 企 业 经 营 过 程

28、 可 以 看 出 , 房 地 产 企 业 从 土 地 选 址 与 可 行 性 分 析 开 始 , 历 经 项 目 立 项 、 购 买 土 地 、 对 土 地 的 开 发 和 再 开 发 、 房 屋 的 新 建 、 改 造 、 维 修 、 房 产 营 销 、 售 后 服 务 、 房 地 产 资 金 的 融 通 、 房 地 产 企 业 的 经 营 管 理 这 都 属 于 房 地 产 经 营 的 范 围 。房 地 产 企 业 经 营 环 节 颇 多 , 内 容 也 相 当 复 杂 , 但 所 有 环 节 和 内 容 并 非 均 由 房 地 产 企 业 独 立 完 成 , 有 些 内 容 如 规 划

29、设 计 、 施 工 建 造 等 , 房 地 产 企 业 可 委 托 有 关 单 位 如 设 计 院 、 建 筑 施 工 队 伍 进 行 , 房 地 产 企 业 用 委 托 或 招 标 方 式 以 监 理 者 的 身 份 从 事 经 营 。 但 生 产 过 程 的 总 体 安 排 与 策 划 仍 需 房 地 产 企 业 担 当 。3房 地 产 经 营 概 论三 、 房 地 产 经 营 的 特 点房 地 产 经 营 牵 涉 面 广 、 建 设 周 期 长 、 环 节 多 、 经 营 形 式 灵 活 多 样 。 由 此 引 起 的 经 营 特 点 是 :( 1) 生 产 周 期 长 , 一 次 性

30、投 资 数 额 大 , 成 品 销 售 价 值 量 也很 大 , 资 金 回 收 缓 慢 。 房 地 产 企 业 建 筑 产 品 的 生 产 建 设 的 周 期 较 长 , 从 项 目 立 项 、 规 划 设 计 、 征 地 拆 迁 、 基 建 施 工 到 竣 工 验 收 , 往 往 需 几 年 时 间 才 能 完 成 。 同 时 , 由 于 土 地 的 位 置 固 定 、 资 源 稀 缺 和 不 可 替 代 , 土 地 所 有 者 在 出 售 和 出 租 土 地 时 要 收 取 较 高 的 报 酬 , 就 决 定 了 土 地 开 发 的 高 成 本 , 而 且 建 筑 产 品 本 身 造 价

31、 高 , 所 需 资 金 多 , 资 金 在 开 发 过 程 中 停 留 的 时 间 较 长 , 因 此 一 次 就 要 投 入 大 批 资 金 , 一 般 的 项 目 需 要 几 千 万 元 , 大 的 项 目 需 要 上 亿 甚 至 几 亿 元 。 因 此 , 房 地 产 开 发 企 业 往 往 在 开 发 某 一 项 目 时 , 分 几 期 完 成 , 以 相 对 减 少 资 金 投 入 , 缩 短 生 产 周 期 , 在 房 地 产 成 交 时 , 由 于 普 遍 采 用 分 期 付 款 、 抵 押 付 款 的 方 式 , 使 房 地 产 的 投 入 资 金 回 收 缓 慢 。( 2)

32、 房 地 产 经 营 对 象 具 有 空 间 的 不 移 动 性 。 其 他 商 品 在 市 场 上 进 行 交 易 , 一 般 随 着 交 易 的 结 束 , 商 品 发 生 位 移 。 而 房 地 产 在 成 交 后 , 其 地 理 位 置 不 发 生 变 动 即 不 发 生 物 流 。 这 样 就 不 易 做 到 “货 畅 其 流 ”, 也 不 能 像 其 他 商 品 那 样 随 时 弃 旧 换 新 。( 3) 房 地 产 经 营 具 有 区 域 性 。 其 他 商 品 经 营 中 , 通 过 市 场 机 制 同 类 产 品 具 有 较 大 的 可 比 性 , 从 而 市 场 范 围 大

33、 , 能 形 成 全 国 甚 至 世 界 性 的 市 场 。 而 房 地 产 交 易 多 属 地 区 性 的 。 这 样 不 同 区 域 的 房 地 产 供 求 很 难 相 互 影 响 , 在 不 同 区 域 即 使 规 格 相 似 的 产 品 , 其 价 格 也 相 距 较 大 。 因 此 房 地 产 经 营 也 只 能 局 限 在 一 定 的 区 域 内 。4第 一 章 房 地 产 经 营 概 述( 4) 房 地 产 经 营 兼 有 垄 断 性 和 竞 争 性 的 特 点 。 由 于 我 国 实 行 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 , 单 一 的 计 划 调 节 或 单 一 的 市

34、 场 调 节 皆 不 适 合 我 国 目 前 的 具 体 情 况 。 房 产 和 地 产 在 我 国 都 严 重 稀 缺 , 因 此 在 房 地 产 经 营 中 , 实 行 有 节 制 的 垄 断 是 必 然 的 , 也 十 分 必 要 。 另 一 方 面 , 为 了 活 跃 房 地 产 市 场 , 合 理 配 置 房 地 产 资 源 , 在 房 地 产 经 营 中 , 实 行 有 控 制 的 竞 争 也 很 有 必 要 。( 5) 房 地 产 经 营 具 有 消 费 和 投 资 的 双 重 性 。 多 数 商 品 交 易 后 , 经 过 一 段 时 间 的 消 费 , 其 价 值 和 实 物

35、 两 种 形 态 都 会 逐 渐 减 少 、 磨 损 乃 至 消 失 。 但 房 地 产 在 消 费 过 程 中 , 由 于 供 求 等 因 素 的 影 响 , 往 往 还 会 增 值 , 具 有 投 资 的 效 用 。 但 房 地 产 的 投 资 或 消 费 并 不 按 照 一 般 的 供 求 规 律 发 生 。 当 价 格 上 涨 时 , 房 地 产 的 投 资 或 消 费 可 能 会 同 时 递 增 。 这 种 现 象 在 西 方 称 之 为 “雷 却 得 效 应 ”( Rat chet E ffect ) 。 不 考 虑 投 机 的 因 素 , 房 地 产 消 费 者 一 般 具 有

36、投 资 与 消 费 两 种 心 理 。( 6) 房 地 产 经 营 具 有 反 经 济 循 环 的 特 点 。 在 一 般 情 况 下 , 当经 济 不 景 气 时 , 市 场 不 稳 定 , 物 价 上 涨 , 由 于 房 地 产 具 有 保 值 的 功 能 , 这 时 如 果 房 地 产 价 格 不 高 , 极 具 投 资 性 , 大 量 资 金 就 会 转 向 房 地 产 行 业 , 房 地 产 交 易 数 量 就 会 增 长 , 房 地 产 市 场 就 会 繁 荣 。 当 整 个 经 济 处 于 繁 荣 状 况 时 , 若 其 他 部 门 更 具 投 资 价 值 , 大 量 资 金 就

37、 会 被 其 他 部 门 吸 收 , 房 地 产 交 易 就 会 相 对 减 少 , 市 场 也 相 对 平 稳 。 房 地 产 的 供 给 与 经 济 循 环 成 相 反 方 向 的 变 动 。( 7) 房 地 产 经 营 活 动 的 政 策 性 强 。 追 求 最 大 限 度 的 利 润 和 最 佳 的 经 济 效 益 无 疑 是 企 业 经 营 活 动 的 内 在 动 力 。 但 房 地 产 资 源 的 分 配 使 用 , 关 系 到 国 计 民 生 的 重 大 问 题 。 房 地 产 作 为 生 产 和 生 活 的 基 本 要 素 , 其 经 营 活 动 同 社 会 经 济 文 化 等

38、 各 个 方 面 、 各 个 环 节 均 有 密 切 的 联 系 。 这 种 作 用 大 、 影 响 广 的 态 势 要 求 房 地5房 地 产 经 营 概 论产 经 营 活 动 必 须 严 格 遵 守 国 家 的 政 策 、 法 令 , 从 而 使 房 地 产 业 的 经 济 运 转 有 助 于 提 高 国 民 经 济 的 总 体 效 益 。 在 市 场 经 济 和 房 地 产 业 发 达 的 国 家 和 地 区 , 一 般 都 有 众 多 的 法 律 、 法 令 、 条 例 来 规 范 房 地 产 的 经 营 活 动 。 从 开 发 、建 造 、 营 销 、租 赁 、 信 托 、 代 理

39、、 咨 询 、 使 用 、 管 理 等 各 个 环 节 , 都 有 一 系 列 的 法 律 规 定 。 即 使 如 此 , 在 资 本 主 义 经 济 条 件 下 , 利 用 房 地 产 投 机 诈 骗 还 是 屡 见 不 鲜 。 作 为 社 会 主 义 市 场 经 济 体 系 中 的 房 地 产 经 济 必 须 坚 持 正 确 的 方 向 , 力 求 在 经 营 活 动 中 的 各 个 方 面 、 各 个 环 节 中 自 觉 遵 守 国 家 和 政 府 颁 布 的 各 项 政 策 法 规 。 只 有 这 样 , 房 地 产 企 业 的 经 营 活 动 才 能 沿 着 健 康 的 道 路 繁

40、荣 兴 旺 。( 8) 房 地 产 经 营 价 格 具 有 较 大 的 刚 性 。 由 于 在 我 国 房 地 产 市 场 上 , 供 给 的 短 缺 难 以 在 短 期 内 解 决 , 尤 其 是 土 地 的 非 再 生 性 , 因 而 地 产 供 给 大 幅 度 增 长 受 到 客 观 条 件 的 限 制 。 然 而 房 地 产 的 需 求 却 在 日 益 膨 胀 , 加 上 在 开 放 经 济 条 件 下 , 房 地 产 投 机 难 以 避 免 , 房 地 产 经 营 价 格 一 般 较 高 , 且 从 长 远 来 看 , 有 不 断 上 升 的 趋 势 。( 9) 房 地 产 经 营

41、活 动 风 险 性 大 , 供 需 的 调 整 难 度 大 。 从 房 地 产 经 营 的 内 在 因 素 分 析 , 房 地 产 投 入 资 金 量 大 , 产 出 周 期 长 、 环 节 多 , 在 全 部 投 入 产 出 过 程 中 , 只 要 有 一 个 环 节 发 生 障 碍 , 就 会 影 响 整 个 经 营 活 动 的 正 常 进 行 。 房 地 产 开 发 的 资 金 , 一 般 都 采 取 贷 款 的 方 式 , 在 房 地 产 商 品 价 值 形 成 和 实 现 的 漫 长 的 过 程 中 , 开 发 商 往 往 要 承 受 沉 重 的 利 息 负 担 。 这 些 都 构

42、成 了 房 地 产 经 营 风 险 大 的 内 在 因 素 。 从 房 地 产 经 营 的 社 会 条 件 分 析 , 房 地 产 经 营 受 社 会 政 治 、 经 济 、 消 费 心 理 、 市 政 建 设 等 方 面 影 响 很 大 , 由 此 带 来 的 风 险 也 大 。 例 如 旧 上 海 租 界 的 房 地 产 的 几 度 兴 衰 与 当 时 中 国 的 政 治 因 素 就 有 很 大 的 相 关 性 。6第 一 章 房 地 产 经 营 概 述第 二 节 房 地 产 经 营 方 式 与 管 理一 、 房 地 产 经 营 方 式1. 单 项 经 营 一 个 房 地 产 企 业 只

43、从 事 或 主 要 从 事 某 一 方 面 、 某 一 环 节 的经 营 业 务 , 如 开 发 公 司 、 经 租 公 司 、 修 建 公 司 等 。 这 种 经 营 方 式 的 优 点 在 于 专 业 化 程 度 高 , 经 营 结 构 单 一 , 有 利 于 在 专 业 方 面 取 得 较 好 的 效 益 。2. 多 元 化 经 营一 个 房 地 产 企 业 从 事 多 项 房 地 产 经 营 业 务 , 如 开 发 公 司 在 自 营 销 售 、 自 营 管 理 经 济 小 区 的 同 时 , 又 代 办 装 修 业 务 等 。 其 优 点 是 回 旋 余 地 大 , 能 提 供 一

44、条 龙 的 配 套 服 务 ; 其 缺 点 是 容 易 分 散 精 力 、 顾 此 失 彼 。3. 联 合 经 营 具 有 不 同 经 营 职 能 的 房 地 产 企 业 组 成 企 业 集 团 , 或 者 在 一个 总 公 司 下 设 若 干 个 分 公 司 从 事 多 方 面 的 房 地 产 经 营 业 务 。 这 种 联 合 经 营 的 企 业 集 团 具 有 雄 厚 的 经 济 实 力 和 完 善 的 经 营 职 能 , 能 够 实 现 从 土 地 到 基 础 设 施 、 房 屋 开 发 、 设 计 、 工 程 管 理 、 销 售 、 出 租 、 修 缮 管 理 等 全 面 服 务 ,

45、 具 有 强 大 的 竞 争 力 和 风 险 承 受 能 力 。 房 地 产 联 合 经 营 的 企 业 集 团 生 命 力 强 , 是 开 拓 房 地 产 经 营 业 务 的 好 方 式 。4. 涉 外 经 营 房 地 产 的 涉 外 经 营 即 跨 国 经 营 。 房 地 产 跨 国 经 营 是 当 今 世界 经 济 发 展 、 国 与 国 之 间 经 济 联 系 增 强 的 必 然 结 果 。 房 地 产 跨7房 地 产 经 营 概 论国 经 营 包 括 国 与 国 之 间 合 资 、 合 作 , 到 国 外 投 资 和 到 国 外 营 销 等 多 种 形 式 。 如 国 外 许 多 企

46、 业 就 在 我 国 兴 建 了 大 量 的 商 住 楼 、 别 墅 区 等 等 , 就 是 明 显 的 涉 外 经 营 , 而 房 地 产 涉 外 经 营 在 我 国 尚 处 于 萌 芽 状 态 , 但 已 经 显 示 出 它 的 极 大 潜 力 。二 、 房 地 产 经 营 管 理房 地 产 经 营 不 仅 是 一 个 经 济 问 题 , 而 且 是 一 个 政 策 性 很 强 的 问 题 。 为 了 使 房 地 产 经 营 能 很 好 的 体 现 这 两 方 面 的 要 求 , 对 房 地 产 经 营 进 行 科 学 的 、 合 理 的 、 高 效 的 管 理 是 十 分 必 要 的 。

47、 所 谓 房 地 产 经 营 管 理 就 是 用 行 政 、 法 律 、 经 济 等 手 段 对 房 地 产 经 营 活 动 进 行 指 导 和 监 督 , 主 要 包 括 地 产 经 营 管 理 、 房 产 经 营 管 理 和 房 地 产 交 易 市 场 管 理 等 几 方 面 的 内 容 。( 一 ) 地 产 经 营 管 理从 地 产 经 营 方 式 看 , 地 产 经 营 管 理 就 是 对 地 产 出 让 经 营 、 转 让 经 营 、 出 租 经 营 、 抵 押 经 营 等 活 动 进 行 管 理 。1. 地 产 出 让 经 营 管 理 地 产 出 让 是 整 个 地 产 经 营 活

48、 动 的 基 础 和 起 点 。 做 好 这 个 环节 的 管 理 工 作 是 保 证 其 他 经 营 活 动 顺 利 进 行 的 前 提 , 就 一 般 而 言 , 可 以 从 以 下 几 个 方 面 对 地 产 出 让 经 营 进 行 有 效 地 管 理 。( 1) 地 产 出 让 经 营 的 年 限 管 理 地 产 出 让 经 营 对 土 地 出 让 年 限 长 短 的 规 定 直 接 关 系 到 出 让方 和 受 让 方 的 利 益 分 配 。 年 限 短 不 利 于 吸 引 投 资 者 , 年 限 长 对 土 地 所 有 者 不 利 。 根 据 我 国 房 地 产 业 发 展 的 特

49、 点 和 国 际 惯 例 , 我国 对 各 类 土 地 的 出 让 年 限 分 别 规 定 为 : 工 业 用 地 最 高 年 限 为 50 年 , 教 育 、 科 技 、文 化 、体 育 、卫 生 用 地 最 高 年 限 为 50 年 , 居住 用 地 最 高 年 限 为 70 年 , 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 最 高 年 限 为 408第 一 章 房 地 产 经 营 概 述年 , 综 合 或 其 他 用 地 的 最 高 年 限 为 50 年 。( 2) 地 产 出 让 经 营 的 方 式 管 理土 地 出 让 经 营 方 式 的 选 择 , 直 接 影 响 到 土 地 市 场 机 制 和 土 地 收 益 。 对 土 地 出 让 经 营 方 式 的 管 理 就 是 要