1、昆明万达城 A4 地块宿舍区方案及施工图设计总包操作手册大连万达商业地产股份有限公司编制日期:2015 年 12 月大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册2目录总 则 . 3第 1 章 管理体系 41.1 总体概述 41.2 管控范围 41.3 管控阶段 41.4 管控重点 51.5 服务配合 .19第 2 章 权责界面 .23第 3 章 管理流程 .333.1 设计审批流程 .333.2 设计发包流程 .603.3 设计变更流程 .65第 4 章 考核评估 .684.1 考核评估体系 .684.2 考核评估办法 .694.3 奖惩措施 .74大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作
2、手册34.4 分包考核 .74第 5 章 调解机制 .85大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册4总 则为了与“总包交钥匙”管理模式相匹配，结合 BIM 总发包工作的要求，提高工作效率、节约管理成本、增加技术管控力度，万达商业地产商业项目持有物业推行设计总包和第三方审图管控模式，即整个项目的规划设计全过程由设计总包单位负责，总包在万达品牌库中选择分包或自行设计（设计分项需在万达集团品牌库内） ，万达负责品牌库建设与完善，万达不直接对接设计分包，设计分包原因造成的任何问题都不能作为总包对业主的免责理由。在项目总成本不增加的前提下由总包“总负责、总管理、总协调” 。 万达项目公司不越权管理
3、，集中精力做好销售、质量监控、计划监控；万达总部各部门重点做好各项设计标准的制定与研究、项目关键事项及节点的监控与协调、质量体系的完善和落实、业务的指导与培训等，为万达项目公司提供支持与服务；规划设计系统负责维护管理品牌库，监督品牌库的使用，以保障设计总包模式的顺利实施。设计总包对整个项目规划设计工作的计划、质量、成本、品质等负全责，最终实现对设计工作的系统管控。设计总包的管控重点包括设计计划管理、设计安全管理、设计质量管理、设计成本管理、设计品质管理、绿建节能管理、设计合约管理、设计档案管理与设计分包管理。设计总包的设计范围包括土建类施工图设计、外立面方案深化及初步设计、外幕墙采光顶及钢结构
4、施工图设计、夜景照明方案深化及施工图设计、室内步行街公共空间内装方案深化及施工图设计、景观方案深化及施工图设计、弱电智能化方案及施工图设计、导向标识方案深化及施工图设计、车库动线方案设计。其中土建类施工图设计必须由设计总包单位承担。设计总包的服务配合主要由服务事项与管控范围、合约外配合和技术协调事项及工艺深化图审核组成。设计总包公司需按万达要求在公司内部成立万达项目合作部、万达项目部。大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册5万达集团与规划设计相关各部门、业主项目公司、设计总包商依据项目设计管理规定的界面、标准和流程完成各自工作。设计总包操作手册包括设计管理体系、设计管理权责界面、设计管
5、理流程、考核评估及调解机制五部分。设计总包操作手册是合同的有效组成部分，根据万达管控模式的变化会有调整，需以最新版为准。大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册6第 1 章 管理体系1.1 总体概述本管理体系为持有物业设计总包类项目规划设计管理体系。1.2 管控范围管控部门 管控范围商业规划院 负责持有物业的概念规划总图指标、建筑单体方案设计、各效果类方案设计工作设计中心负责销售持有物业实施设计阶段设计工作的监督管理。对关键节点进行监控与预警，督促项目公司及时纠偏；与设计总承包单位协调解决项目争议对项目公司在后续设计、实施阶段的执行情况进行检查及考核项目公司负责项目（非总包范围）设计的发
6、包业务负责项目全程的报批报建工作负责项目实施阶段全专业全阶段的设计管控与设计变更管理对设计总包计划执行情况进行全程管控，发现问题及时与设计总包项目组协调解决，无法解决的，及时上报设计中心设计总包万达项目合作部万达项目合作部对接万达商业地产设计中心，承接项目并组织分包负责合同及付款进度的管控，监控设计总包项目组计划执行情况，进行风险预警，并调度和匹配相应资源解决问题。设计总包 项目规划设计及计划执行实施的主体，对项目设计及计划负全责，负责组织分包按模块计划推进执行。 大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册7项目组1.3 管控阶段设计管控分为五个阶段：概念规划、方案设计、施工图、实施、运营
7、。大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册81.4 管控重点设计总包的管控重点包括设计计划管理、设计安全管理、设计质量管理、设计成本管理、设计品质管理、绿建节能管理、设计合约管理、设计档案管理与设计分包管理。1.4.1 设计计划管理根据业主方提供的总体设计进度要求，制定本项目的设计管控进度计划。审核其他各专项设计单位的进度计划、实施方案，控制、管理项目的实施进度，使其符合本项目的设计进度要求，并定期（按月、周）向业主方汇报。（1） 重要设计节点计划（终板节点详见线上计划模块，此表为估算值，仅做参考）计划模块序号 业务事项开始日期 周期 完成日期1 确定设计总包单位开工日前 140天30开
8、工日前 110天2 总图户型方案签批开工日前 110天15开工日前 95天3 初勘报告提交开工日前 110天15开工日前 95天4 单体方案（平面、剖面）签批移交开工日前 110天15开工日前 95天5 立面方案确定及成果移交（含设计 开工日 20 开工日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册9封样） 前 100天 前 80天6 机电方案报备开工日前 95天15开工日前 80天7 市政专项调研提交开工日前 130天20开工日前 110天8 上报市政条件调查表开工日前 110天20开工日前 90天9 市政协调会开工日前 100天10开工日前 90天10 详勘报告提交开工日前 90天15开
9、工日前 75天11基坑 基础结构方案论证成果报备开工日前 90天10开工日前 80天12 竖向设计及正负零确定开工日前 100天10开工日前 90天13 试桩成果报备开工日前 80天40开工日前 40天大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册1014开挖支护图基坑支护图桩基图报备开工日前 40天20开工日前 20天15正负零以下土建图报备（含基础图） 开工日前 20天20开工日前 0天16 全专业施工图报备开工日前 40天70开工日后 30天17 外装施工图报备及材料封样报备开工日后 210天60开工日后 270天18 外装材料施工封样报备开工日后 270天30开工日后 300天19 内
10、装方案设计确定开工日后 150天60开工日后 210天20 内装施工图及材料封样报备开工日后 210天60开工日后 270天21 内装材料施工封样报备开工日后 270天30开工日后 300天22 室外小市政及综合管网（水电气通 开工日 60 开工日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册11信等）合图 后 180天 后 240天23 室外市政综合管网合图开工日后 200天60开工日后 260天24 景观方案确定开工日前 40天90开工日后 50天25 景观施工图及材料封样报备开工日后 180天45开工日后 225天26 景观施工材料封样报备开工日后 225天45开工日后 270天27 景
11、观大树选苗及样板段确认开工日后 270天45开工日后 315天28 规划验收（含竣工测绘）开工日后 540天50开工日后 590天（2） 节点时间（2） 序号 （2） 业务事项 （2） 开始日期（2） 周期（2） 完成日期（2） 1（2） 设计启动会（2） 摘牌 （2）5（2） 摘牌日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册12日前 15 天 前 10 天（2） 2（2） 摘牌条件移交（2） 摘牌日 （2） 5（2） 摘牌日后 5 天（2） 3（2） 设计总包单位确定（2） 摘牌日前 30 天（2） 15（2） 摘牌日前 15 天（2） 4（2） 总图指标、单体方案、效果类方案移交（2）
12、 交地日 （2） 5（2） 交地日后 5 天（2） 5（2） 上报市政条件调查表（2） 交地日（2） 15（2） 交地日后 15 天（2） 6（2） 初勘报告报备（2） 交地日（2） 15（2） 交地日后 15 天（2） 7（2） 复核规划条件（含总图初次报批）（2） 交地日后 5 天（2） 10（2） 交地日后 15 天（2） 8（2） 总图、指标及单体方案签批移交（2） 交地日后 15 天（2） 10（2） 交地日后 25 天（2） 9（2） 第一次竖向论证及成果报审（2） 交地日后 20 天 （2） 5（2） 交地日后 25 天（2） 10 （2） 基坑论证成果报备（2） 交地日后 20
13、 天 （2） 5（2） 交地日后 25 天（2） 11 （2） 基础论证成果报审（2） 交地日后 20 天 （2） 5（2） 交地日后 25 天（2） 12 （2） 试桩图移交（2） 交地日后 25 天 （2） 5（2） 交地日后 30 天（2） 13 （2） 市政协调会（2） 交地日后 15 天（2） 20（2） 交地日后 35 天（2） 14 （2） 详勘报告报备（2） 交地日后 15 天（2） 10（2） 交地日后 25 天（2） 15 （2） 总图报规确认（2） 交地日后 25 天（2） 20（2） 交地日后 45 天（2） 1（2） 开挖图移交 （2） 交地 （2） 2（2） 交地日
14、大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册136 日后 30 天 0 后 50 天（2） 17 （2） 基坑支护图移交（2） 交地日后 35 天（2） 25（2） 交地日后 60 天（2） 18 （2） 集团领导指标批签（2） 交地日后 25 天（2） 60（2） 交地日后 85 天（2） 19 （2） 设计试桩成果（2） 交地日后 30 天（2） 40（2） 交地日后 70 天（2） 20 （2） 第二次竖向市政设计论证（2） 交地日后 60 天（2） 15（2） 交地日后 75 天（2） 21 （2） 机电方案论证及成果报审（2） 交地日后 60 天（2） 15（2） 交地日后 75
15、天（2） 22 （2） 工程桩图移交（2） 交地日后 65 天（2） 15（2） 交地日后 80 天（2） 2423 （2） 正负零以下土建图报审（2） 交地日后 60 天（2） 30（2） 交地日后 90 天（2） 2524（2） 正负零以下土建图审核后移交（2） 交地日后 90 天（2） 25（2） 交地日后 115 天（2） 2625 （2） 第一版施工图报审（2） 交地日后 60 天（2） 80（2） 交地日后 140 天（2） 2726 （2） 第一版施工图审核后移交（2） 交地日后 140 天（2） 25（2） 交地日后 165 天（2） 2827 （2） 电梯设计参数报审（2）
16、交地日后 165 天（2） 15（2） 交地日后 180 天（2） 2928 （2） 电梯深化图纸双方签字确认（2） 交地日后 165 天（2） 15（2） 交地日后 180 天（2） 3029 （2） 空调主机设计参数报审（2） 交地日后 165 天（2） 15（2） 交地日后 180 天（2） 3130 （2） 签约面积测算移交（2） 交地日后 165 天（2） 15（2） 交地日后 180 天（2） 3（2） 市政各专项方案报建 （2） 交地 （2） 4（2） 交地日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册14231 日后 165 天 0 后 205 天（2） 3332（2） 屋面
17、综合设计评审、室内综合管网设计评审（2） 交地日后 165 天（2） 60（2） 交地日后 225 天（2） 3433（2） 幕墙外立面施工工艺深化施工图（2） 交地日后 235 天（2） 30（2） 交地日后 265 天（2） 3534 （2） 夜景施工工艺深化施工图（2） 交地日后 260 天（2） 30（2） 交地日后 290 天（2） 3635 （2） 消防咨询意见上报（2） 交地日后 95 天（2） 85（2） 开业日前 300 天（2） 3736 （2） 业态落实及消防设计协调会（2） 开业日前 330 天（2） 30（2） 开业日前 300 天（2） 3837 （2） 车库动线方
18、案报审（2） 开业日前 325 天（2） 50（2） 开业日前 275 天（2） 39 （2） 第二版施工图报审（2） 开业日前 300 天（2） 50（2） 开业日前 250 天（2） 40 （2） 第二版施工图审核后移交（2） 开业日前 250 天（2） 20（2） 开业日前 230 天（2） 41 （2） 二版签约租赁面积测算移交（2） 开业日前 260 天（2） 30（2） 开业日前 230 天（2） 42（2） 商户二次装修消防报审图完成标准提交（2） 开业日前 230 天（2） 30（2） 开业日前 200 天（2） 43 （2） 儿童娱乐精装修提资（2） 开业前 230 天（2）
19、 30（2） 开业前200 天（2） 4438 （2） 室外市政综合管网合图（2） 开业日前 250 天（2） 20（2） 开业日前 230 天（2） 45 （2） 室内步行街砌筑图报审（2） 开业日前 200 天（2） 20（2） 开业日前 180 天（2） 46（2） 室内步行街砌筑图审核后移交（2） 开业日前 180 天（2） 10（2） 开业日前 170 天（2） 4（2） 施工图及图测面积备案 （2） 开业 （2） 9（2） 开业日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册15（2） 计划实际执行情况及存在问题和解决措施。a. 应将业主方要求的设计计划节点分解至各分包设计团队，并
20、按计划完成相关设计工作及提交设计成果，不得延误设计节点。b. 应按规定完成三级管控：双周计划、月计划、总计划。第一级：双周进度计划，各分包制定两周的详细设计进度计划（从周四到第二周周五，第二周周三中午前报设计总包，设计总包审查之后本周四中午前报项目公司） ；格式见附件表1-1。第二级：月进度计划（每月 23 日中午前报设计总包，每月 24 日中午前报项目公司） ；格式见附件表 1-2。第三级：总进度计划，制定总体的详细设计形象进度计划（设计工作开始前一个星期制订） ；格式见附件表 1-3。（3） 计划管理体系设计总包模式下计划管理体系架构图739 日前 260 天 0 前 170 天（2） 4
21、8（2） 主力店及次主力店、步行街导向标识信息移交（2） 开业日前 150 天（2） 30（2） 开业日前 120 天（2） 40（2） 导向标识图文信息制作文件移交（2） 开业日前 120 天（2） 30（2） 开业日前 90 天（2） 5041 （2） 竣工图及竣工实测面积备案（2） 开业日前 30 天（2） 90（2） 开业日后 60 天地方商管设计总包总经理万达商业地产总裁商管总部 规划院设计中心成本部财务部设计总包分管副总经理大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册16a.万达内部已形成一套从“商业地产总裁分管副总裁各部门（系统）项目公司”多层次的计划管控体系，万达项目管理中心
22、计划部是负责计划协调、管控及考核的部门。承建万达项目的设计总包须建立对应的内部计划管控体系，以保证在计划执行过程中与万达各级计划管理部门无缝对接，以保证万达模块计划得到严格执行。b.万达项目公司职责：万达项目公司是项目开发的主体，在万达商业地产总部指导下，按计划完成项目开发和实现各项项目经营指标，对项目开发过程中的开发设计、销售及回款、设计质量安全、成本分管规划副总裁分管项目副总裁项目管理中心计划部设计总包万达项目合作部分管招商副总裁项目公司设计总包设计分包大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册17控制、财务管理、人事行政档案等各项工作负全责。其职责包括但不限于：设计管理、工程管理和成
23、本控制。设计管理如下：1) 按时完成项目初步设计、施工图设计； 2) 负责按时完成、样板间、示范区的全套施工图纸，并进行全过程实施效果管控，确保高品质开放；3) 负责组织图纸交底和图纸会审，根据图纸会审意见完善施工图纸并按流程移交；4) 按照万达制度进行设计变更的管控与上报；5) 负责监督管理设计总包的工艺深化图纸、竣工图纸；6) 全程监督设计总包图纸质量，确保效果和品质。工程管理如下：1) 组织地勘单位进行项目场地勘探，并按时提交成果报告；2) 按时完成项目场地临时水电接入及道路开口；3) 按时完成符合万达要求的项目场地围挡，并配合项目营销部包装完成；4) 建立项目公司及各参建单位的质量安全
24、管理体系，明确质量安全目标，签订项目质量安全管理责任书，并监督落实；5) 审核设计总包万达合作部的组织架构及管理人员任职资格，审核总包图纸及各类专项施工图，存在隐患的设计内容需组织专家论证、评审；6) 监督设计总包按时组织分包施工图设计，并督促设计总包在合同框架内完成对设计分包的管理和配合；7) 负责对监理单位工作的考核、监管；根据第三方评估机构实测实量、质量监管中大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册18心抽查结果，督办总承包商完成质量缺陷整改；8) 对设计总包违反合同约定或设计管理规定的行为进行追责；9) 负责对阶段性设计成果的检查、收集、整理，按时向万达总部档案室移交资料。成本控
25、制如下：1) 协助完成总包合同的签订；2) 建立并实现动态成本管理，确保整体目标成本不超支；3) 按时完成项目公司负责的市政配套类及设计、监理、咨询类单位的确定，并监控设计总包按时完成其负责范围内的各项招标，审核设计总包依据设计图纸和万达采购数据库确定的分包合同价款；4) 按批准的项目目标成本，做好成本动态控制，负责项目设计变更和现场签证的审核，并每月上报项目成本动态分析汇总；5) 审核合同付款、变更、签证、索赔的准确性、必要性、真实性、合理性，并及时支付工程款项，监控总承包商及时向分包支付工程款；6) 做好过程记录，处理总承包商索赔与反索赔工作；7) 负责组织合约分歧解释与谈判，进行阶段履约
26、评价8) 负责项目工程合同结算编制与审核，完成一、二级结算审核，协助工程决算复核 9) 委托商管（物管）公司对质保金进行管理和支付。c.万达项目管理中心计划部职责：负责所管辖区域项目开发计划的重点管控，包括计划制定与监督落实，负责项目各类问题的万达商业地产内部横向协调、外部协调工作。万达项目管理中心计划部职责包括但不限于：大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册191) 依据万达开业计划书及开发计划书，组织项目持有与销售物业模块计划编制、审核、会签及上线；2) 依据万达销售及入伙指标，分解至各项目，并编制开工及入伙计划；3) 负责对项目全过程业务进行指导与培训；4) 负责审核及监控项目公
27、司证照、消防、供电、市政及道路等重点事项专项计划；5) 配合营销督办项目公司按时完成、样板间、示范区等销售道具；6) 重点监控建设过程各阶段（包括开发、设计、招标、工程、验收、开业入伙、移交）重要节点执行情况，对项目公司计划执行情况定期考核；发现的执行偏差，督促项目采取措施，及时纠偏；7) 检查项目实体质量，督办质量缺陷的整改落实；8) 参与处理项目重大风险、疑难及遗留问题；9) 协调总部有关部门解决项目开发中遇到的疑难问题；负责与总承包商万达项目合作部对接，组织协调解决共性的项目合作争议，定期召开总对总协调会；10) 督办协调项目开业、入伙相关事宜；按万达制度督办持有物业开业后的整改移交，销
28、售物业入伙后的整改移交；11) 负责督办各项目按计划办理各种物业权证；12) 负责指导并监督已竣工项目的工程验收和档案移交工作；13) 对设计总包及主要设计分包付款情况进行监控。（4）计划线上管理a.计划节点填报与审批大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册20根据项目公司的工程计划，设计总包需要制订合理的设计总计划，负责设计总计划节点的填报，设计总包负责对设计分包节点完成情况进行核实和审批；同时设计总包作为设计分包施工图纸的接收和实施部门，负责对设计分包施工图纸完成情况进行确认。计划节点各责任人应实时关注计划执行情况，收到信息系统填报提醒，应及时登录信息系统，对需要填报、审批或确认的节
29、点及时处理。节点确认人对节点完成情况进行确认审批或超过 5 天未审批信息化系统自动确认通过的，则视为认可该节点的完成成果，后期不得以任何理由（包括节点确认人没有在 5 天内审批节点完成情况而是信息化系统自动确认通过）对该节点完成情况提出不予认可。b.信息警示所有节点均纳入信息系统中，系统将自动跟踪各节点工作进展情况，并采用相关的管理方法予以提醒和警示。表 1-1 总进度计划xxxxxxxx 项目 总进度计划计划 调整序号 项目名称开始 周期 完成 1ST 2rd责任部门（分包） 责任人 督办部门（总包） 督办人 审核部门 审核人 备注1235大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册2xx
30、xxxxx 设计院年 月 日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册3表 1-2 月进度计划xxxxxxxx 项目 月进度计划计划 调整序号 项目名称开始 周期 完成 1ST 2rd责任部门（分包） 责任人 督办部门（总包）督办人 审核部门 审核人 备注1234xxxxxx 设计院大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册4年 月 日大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册5表 1-3 双周进度计划xxxxxxxx 项目 双周进度计划计划 调整序号 项目名称开始 周期 完成 1ST 2rd责任部门（分包） 责任人 督办部门（总包）督办人 审核部门 审核人 备注1234大连万达商
31、业地产股份有限公司 设计总包操作手册6xxxxxx 设计院年 月 日（5）计划调整及审批设计总计划上线后，原则上不得调整。如确因特殊情况需要调整的，需按规定流程提出计划变更申请，完成审批确认。a. 计划变更审批权限（填写计划调整申请附表 1-4）计划名称 审批流程主体 最终审批人设计总计划 设计分包发起公司-设计总包计划部-设计总包管理负责人-项目公司-设计中心设计中心双周计划、月计划 设计分包发起公司-设计总包计划部-设计总包管理负责人-项目公司项目公司b. 计划审批时间逐级审批时间不得超过 2 天。c. 计划调整原则原则上讲，任何计划的调整不得影响工期以及万达内部的报审节点，且不得以上一节
32、点有争议为理由，自行推迟下一节点，若遇不可抗力因素，需要重大调整，需填写附表 1-4，提前一周申报，逐级审批。通过审批才可调整。大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册2表 1-4 计划调整申请单项目名称 设计总包单位 设计分包单位计划调整原因计划调整时间大连万达商业地产股份有限公司 设计总包操作手册3计划调整内容总包意见项目公司意见设计中心意见设计单位名称 负责人（6）计划奖惩制度a.不服从总包在进度方面的协调管理每次罚款 1000 元。b.未按时报月进度计划罚款 500 元。c.未制定周施工计划 500 元。d.月进度计划未按时完成罚款 1000 元。大连万达商业地产股份有限公司 设
33、计总包操作手册4e.双周计划未按时完成罚款 500 元（月计划完成可退回） 。f.对于月计划、双周计划未完成项影响总包设计计划节点的，根据对应的罚则进行处理。（7）计划争议解决设计总包与设计分包的争议解决：如设计总包与设计分包对提供的图纸及工作完成的节点完成存在争议，设计分包应在争议事项发生后的 1 天内向万达项目公司提出书面意见，由万达项目公司与设计总包对接，在事项发生后 5 天内协商处理完成。设计分包未能在上述期限内就争议提出书面意见的，万达项目公司与设计总包不再受理。a. 对图纸质量的争议：由设计总包组织万达项目公司、万达设计中心、设计总包及设计分包的技术管理人员，根据国家图纸规范及万达
34、施工图管理规定对图纸质量进行联合评判。b. 对设计节点完成的争议：由设计总包组织万达项目公司、万达设计中心、设计总包及设计分包的管理人员，对计划节点完成联合评判。1.4.2 设计安全管理设计总包需要整体把控设计安全，对设计中的各项设计安全要求落实到位，对于分包设计质量安全监督管控。（1）设计安全管理的技术规范a.设计总包应组织各分包单位按国家规范要求进行消防与安全设计。b.消防设计应严格遵守建筑防火技术要求 。（2）设计安全管理的核心事项a.应按业主模板要求编制完成消防设计专篇 。b.严格落实各专业审图要点中“消防及安全管控”类各项设计要求，并进行内部消防安全类审查。（3）设计安全管理的配合事项
