1、环球外滩国际城 2012 年销售计划总体分析环球外滩国际城 2012 年销售计划总体分析PART1：2011 年阜阳市场分析前言2011 年是房地产调控政策集中发力的一年，在以“双限”为主要特色的政策影响下，2011 年下半年开始成交量下滑，观望情绪加剧成为市场主旋律，从阜阳市一年来楼市的发展来看其主要特点是：土地市场略显冷清，开发指标增长迅速，建设规模快速增长，销售市场出现下滑，住房销售均价增幅放缓。 住宅成交量分析：2011 年阜阳住宅全年累计成交套数 9040 套，累计成交面积 861.9 万，和 2010 年全年相比套数下滑 5.2%，面积上扬 5.1%。12 月，阜阳楼市量跌价升，累
2、计成交套数为 181 套，为两年来单月成交的最低，成交面积为 1.86 万，环比上月分别减少 44.1%和 41.9%。整个 12 月份，开发商大幅增加推盘的力度，但是市场受政策影响很大，观望气氛大幅增加，住宅销量成为两年来的最低水平。2011 年全市商品房成交量 147.09 万，同比下降 24.36%；阜阳城区117.14 万，同比下降 4.5%，商品住房价格 7、8 月份达到全年最高，进入 4季度整体出现回落，4 季度与 3 季度相比下降达到 2.1%从季度分布来看逐次递减，第一季度宅销累计 26.24 万平米，第二季度宅销累计 25.28 万平米，第三季度宅销累计 23.72 万平米，
3、第四季度宅销累计11.66 万平米。住宅成交均价分析：2011 年全年阜阳城区商品房成交均价 4905 元/，同比上涨 9.1%，其中商品住宅成交均价 4858 元/，同比 2010 年均价 3988 元上升 870 元，涨幅 21%。12 月份住宅均价是 5065元/ ，环比增加 125 元/，涨幅 2.5%。 住宅可售量月度走势： 截止 12 月底，阜阳可售面积为 56.33 万，当月成交面积为 1.9 万，去化周期为 14.5，伴随着成交量的大幅回落，和新增供应量的增加，其去化周期大大延长。总体看，阜阳楼市住宅市场去化周期主要受成交量指标影响。阜阳城区房地产市场批准预售：12 月份，阜阳
4、城区共批准预售面积 22.3 万，同比上涨 18.3%，环比上涨758%，其中住宅 17.86 万，同比上涨 16.6%，环比上涨 677%。1-12 月份阜阳城区商品房批准预售面积为 150.48 万，同比下降3.2%，其中住宅 119.24 万，同比上涨 34.5%，截止到年底，累计可售面积为 94.87 万，同比上涨23.5%，其中住宅 56.33 万，同比上涨 31%。住宅供求关系分析：2011 年全年住宅累计供应 119.24 万，累计销售面积 86.9 万，供求比为 1.37，供应远大于成交。12 月，阜阳楼市累计新增面积 17.86 万，累计销售面积 1.86 万，供求比为 9.
5、60，供应远高于成交。在没有降价的前提下，尽管开发商大幅推盘入市，仍不能扭转成交的惨淡。2011 年房地产投资建设规模快速增长：2011 年，全市房地产开发投资 76.9 亿元，同比增长 51.02%；商品房施工总面积 701.8 万，同比增长 24.01%，其中新开工面积 348.1 万，同比增长52.6%，竣工总面积 119.2 万，同比增长 21.8%。建设规模的快速增长，主要依赖于保障性住房建设的带动。2011 年阜阳土地市场分析：2011 年度阜阳市房地产开发购置土地面积 154.5 万，同比下降 26.4%，全年出让用于房地产开发土地面积为 102.24 万，同比下降 5.5%，特
6、别是第4 季度成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象，土地市场的低迷反映出开发企业拿地谨慎，对房地产市场预期不容乐观。2011 年阜阳市房地产市场销售情况（含 5 县）：1、1-12 月份我市商品房销售备案面积 147.09 万，同比下降 24.36%，其中住宅 118.6 万，同比下降 24.69%。全年我市商品房销售均价 4175 元/，同比上涨 19.8%，其中商品住宅 3439 元/，同比上涨 18.5%。2、12 月份全市商品房销售备案面积 5.44 万，所辖 5 县市中，临泉县销售面积居上 0.87 万，同比增长 53%，颍上县居下为 0.12 万。3、12 月份阜阳
7、城区商品房销售备案面积 3.38 万，344 套，同比下降4.5%，环比下降 17.56%，其中商品住宅 1.86 万，181 套，同比下降 1.3%，环比下降 42%。4、12 月份阜阳城区商品房销售总额 1.82 亿元，平均销售价 5393 元/，其中住宅平均销售价 5065 元/。5、12 月份阜阳城区商品房平均销售均价环比上涨 3%，其中住宅环比增长2.5%。6、2011 年度阜阳城区商品房成交均价 4905 元/，同比上涨 9.1%，其中商品住宅成交均价 4858 元/，同比涨幅 21%。7、12 月份全市商品房住房平均销售均价 3773 元/，环比上月下降1.8%。所辖 5 县市区
8、中，临泉县销售均价最高为 4087 元/。表格分析2010 年与 2011 年市场供应分析事项2010 年2011 年对比市区施工面积565.92 万平方米701.8 万平方米同比增长 24.01市区新开工面积228.11 万平方米348.1 万平方米同比增长 52.6市区竣工面积97.87 万平方米119.2 万平方米同比增长 21.8从整体上看，市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。表格分析2010 年与 2011 年市场价格分析事项2010 年2011 年对比住宅均价3988 元/平方米4858 元/平方米同比增长 21整体
9、均价4495.86 元/平方米4905 元/平方米同比增长 9.1表格分析2010 年与 2011 年市场销售分析事项2010 年2011 年对比批准预售面积（住宅）88.65 万 119.24 万34.5%销售面积122.66 万 117.14 万-4.5%从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有较大提高，但供应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具拐点形态。2012 年阜阳楼市下一阶段预测：1、房地产市场下行趋势将持续。第 4 季度以来受国家宏观调控政策的影响，我市商品房成交量环比出现下跌，特别是 11、12 月份最为明显，以阜阳城区为例，11 月份商品房成交面积 4.2
10、8 万，其中商品住宅 3.38 万，环比分别下降 60%和 52%。12 月份，商品房成交面积 3.38 万，其中商品住宅 1.86 万，环比分别下降 17.5%和 42%。由于居民对商品住房价格下降预期的影响，未来一段时间（3-5 个月）形势不容乐观，对开发企业而言，去库存化压力将进一步加大。2、商品住房价格涨幅放缓，价格松动即将出现。通常来看，量跌是价跌的先兆，从我市近期房价的走势上也可看出这一点，以阜城为例，9 月份商品住宅成交均价 4868 元/，10 月份 4893 元/，环比上涨 0.51%，11 月份 4940元/，环比上涨 0.96%，12 月份 5065 元/，环比上涨 2.
11、5%，随着“两节”临近，预计开发企业必将用较大的“优惠”政策以迎合即将返乡的“大军” ，争成交量换回笼资金。3、开发企业面临“优化重组” ，面对房地产市场诸多不确性因素及当前种种困境，房地产开发企业面临着“洗牌” ，优化重组、调整经营思路也许是企业的最佳选择。4、促开工促建设促销售是目前的工作重点。当前阜阳市房地产市场主要面临的是巨大的刚性需求如何释放出来以及释放出来时市场如何应付。正确的舆论引导，透明的市场信息披露尤为重要，一方面引导人们合理消费，一方面引导企业理性销售。总结：未来阜阳的房地产市场会进入一个供应量大，成交量下滑的时期。现阶段有楼盘已开始暗地降价。2012 年的房地产市场会有一
12、个相对不容乐观的态势。PART2：阜阳城区在售个案分析颍州区正基首府红堡城金悦时代丽丰一品易景国际银河金座御景城正基首府基本信息物业类别住宅、商铺楼宇类别高层、小高层交通状况31占地面积118 亩 总建筑面积26 万 m2 绿化率38.6%公摊12%容积率3.0层高2.9 米车位1200 个 其中 380 个（地面）820 个（地下） 总栋数18 栋总户数2500 户布局点式交房标准白坯小区配套小区内有彩色可视对讲、闭路监控、停车场管理系统、门禁系统；厨房装有煤气泄漏探测报警器；有电话、闭路电视及电信宽带系统。 园林设计 中国美术学院风景建筑设计研究院和浙江大学建筑设计院 楼盘名称正基首府 区属颍州区项目位置阜王路与淮河路交汇处向西 300 米路南 售楼处阜王路与淮河路交汇处向西 300 米路南 售楼电话0558-2629999开发商阜阳正基置业有限公司 物业公司马鞍山市华侨物业发展有限责任公司 物业管理费住宅 0.5建筑设计
