1、ICS 07.040A 78 DBJ广 州 市 地 方 技 术 规 范DBJ440100/T 2042014房 屋 面 积 测 算 规 范Standard for building area measurement2014-02-25 发 布 201403-01 实 施广 州 市 质 量 技 术 监 督 局 发 布DBJ440100/T 2042014I目 次前 言 .II1 范 围 .12 规范性引用文件 .13 术语和定义 .14 总 则 .85 房屋数据采集 106 房屋建筑面积测算 137 共有建筑面积的计算和分摊 238 房屋测绘的主要成果 289 房屋建筑面积测绘成果报告书 28附
2、 录 A（资料性附录） 房屋建筑结构分类与常用长度、面积单位的换算 .29A.1 房屋建筑结构分类 29A.2 常用长度、面积单位的换算 30A.3 房屋测绘的共有建筑明细表 31A.4 幢的类型简图 32附 录 B（资料性附录） 房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式 .33B.1 房屋建筑面积测绘成果报告书封面格式 35B.2 技术说明书格式 36B.3 房屋基本情况表格式 38B.4 房屋层高表格式 39B.5 房屋建筑面积测绘总平面图格式 40B.6 房屋建筑面积测绘层平面图格式 43B.7 房屋分层面积表格式 45B.8 房屋共有建筑面积分摊后的分层面积表格式 46B.9 房屋各层建筑功
3、能面积表格式 47B.10 房屋各层各单元面积表格式 48B.11 房屋各层各单元分摊明细表格式 49B.12 房屋共有建筑分布平面图格式 50B.13 共有建筑面积参加分摊说明格式 54B.14 楼盘明细表格式 55B.15 审核意见表格式 56B.16 房地产平面附图格式 57DBJ440100/T 2042014前 言本规范按GB/T 1.1-2009标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写的规定编写。 本规范由广州市国土资源和房屋管理局提出并归口。 本规范起草单位：广州市房地产测绘院。本 规 范 主 要 起 草 人 ： 杨 堂 堂 、 袁 国 辉 、 曾 广 鸿 、 卢 穗 燕 、
4、裴 亚 波 、 何 红 、 黄 少 华 、 李 军 玲 、 邓 政 健 、 朱建伟、赵善彪、雷红英、刘武、李广兰、胡静妍、魏德宏。本规范为首次发布。DBJ440100/T 20420141房屋面积测算规范1 范 围本规范规定了房屋建筑面积测算的数据采集、房屋建筑面积测算、共有建筑面积的计算和分摊、 房屋测绘的主要成果及报告格式等内容与基本要求。本规范适用于广州市各类房屋面积的测算。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文 件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 17986.1-2000 房产
5、测量规范 第 1单元 :房产测量规定 GB/T 50083-1997 建筑结构设计术语和符号标准GB 500962011 住宅设计规范GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50504-2009 民用建筑设计术语标准DBJ 440100/T 149-2012 地下空间产权测绘技术规范 中华人民共和国建设部令2008第168号 房屋登记办法法 释 2009 7号 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解释3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1房屋面积测算房屋各层水平投
6、影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、 房屋公用建筑面积等的测量与计算。3.2房屋面积预测算对未竣工的房屋，依据广州市城市规划行政主管部门核准的 建设工程规划许可证 附图所进行 的房屋面积测量与计算。3.3房屋面积现状测算依据房屋现状进行的房屋面积测量与计算。DBJ440100/T 20420143.4房屋面积变更测算因房屋的权属界址、结构、层数、使用功能、房屋属性（如地址、房屋编号）等发生的现状和权 属变更而进行的房屋面积测量与计算。3.5房屋建筑面积房屋层高在2.20 m（含2.20 m，以下同）以上，有上盖，有围护，结构牢固的永久性建筑的外围 水平投影面积
7、，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。注：改写GB/T 1 7986.12000， 8.1.2。3.6建基面积建筑物基底面积。建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。3.7总建筑面积房 屋 地 上 和 地 下 各 层 建 筑 面 积 的 总 和 ， 包 括 不 足 计 算 自 然 层 但 又 符 合 计 算 面 积 要 求 的 阁 楼 、 夹 层 、 插层、技术层的建筑面积、按规定折算的建筑面积如阳台等以及所有符合计算面积要求的建筑面积的 总和。3.8房屋套内建筑面积 由套内房屋使用面积、套内墙、柱体面积、套内阳台建筑面积组成。 注：改写GB/T 1 7986.12000， B1
8、.1。3.9房屋套内墙体面积套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体如柱所占的面积。其中套内自有墙体按水 平投影面积全部计入套内墙体面积；各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括 山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。GB/T 17986.12000, B1.33.10房屋使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用 面积。注：改写GB/T 1 7986.12000， B1.2。3.11房屋共有建筑面积建筑物内由多个房地产权属人共同占有或共同使用的建筑面积。2DBJ440100/T 20420143.12
9、用地面积房地产权属人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。3.13共用地面积两个以上房地产权属人共同使用的不能分割的土地范围的面积。3.14房屋产权面积房地产权属人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主 管部门登记确权认定。GB/T 17986.12000， 8.1.43.15房屋基本单元 有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 2008.7.1 起施行的中华人民共和国建设部令第 168 号房屋登记办法3.16房屋专有部分建筑区划内具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可
10、以排他使用；能够登 记成为特定业主所有权的客体的房屋；以及车位、摊位等特定空间。2009.10.1起 施 行 的 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 3.17房屋共有部分房屋专有部分以外的是共有部分。包括建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基 本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备 层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的 场所及设施等；建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使
11、用权，但属于业主专有的整幢建 筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；法律、行政法规规定的共有部分。2009.10.1起 施 行 的 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 3.18房屋要素点包括房屋界址点、房角点、房屋相关地物点，有时也包括部分权界线点。3.19层 高地面到楼面、楼面到楼面、楼面到屋顶面之间的垂直距离。但房屋的顶面或平台面不应包括隔热 层厚度。3DBJ440100/T 20420143.20室内净高楼（地）面至上部楼板结构底面之间的垂直距离。3.21地下室室内地面低于室外
12、地平面的高度超过室内净高的 1/2 的空间。GB 500962011， 术 语 2.0.233.22半地下室室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/3，且不超过 1/2 的空间。GB 500962011， 术 语 2.0.243.23幢 一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。 GB/T 17986.12000， 定 义 5.4.13.24房屋的自然层数按 楼 板 、 地 板 结 构 分 层 的 楼 层 数 ， 一 般 从 高 出 室 外 地 平 面 的 第 一 层 室 内 地 面 起 算 ； 室 内 层 高 在 2.20 m 以上的半地下室计算地上自然层数。假层、夹层、插层、阁楼（
13、暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋 面的楼梯间、水箱间不计层数。3.25房屋总层数房屋地上层数与地下层数之和。3.26所在层次 本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。 GB/T 17986.12000， 5.6.6.23.27标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。3.28架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 GB 500962011， 术 语 2.0.194DBJ440100/T 20420143.29避难层高层建筑中，为消防避难安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。3.30转换层建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构 转换。3.
14、31夹 层位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。3.32插 层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。3.33设备层 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气等的设备和管道且供人员进入操作的空间层。 GB/T 50504-2009， 术 语 2.5.273.34外 墙位于建筑物四周起着挡风、阻雨、保温、隔热等围护室内房间不受侵袭作用的外围结构。3.35幕 墙 由金属构架与板材组成的，不承担柱体结构荷载与作用的建筑外围护结构。 GB/T 50504-2009， 术 语 2.6.103.36自有墙为房屋所有者所有的墙体 。 3.37共有
15、墙独立房屋中是指与毗邻房屋所有者共同所有的墙体；多套楼房中是指各套间的分隔墙和套与公共 建筑空间的分隔墙（包括山墙）等的墙体。注：改写GB/T 1 7986.12000， B1.3。3.385DBJ440100/T 2042014借 墙毗邻房屋所有者所有的墙体。3.39走 廊建筑物中的水平通道。注：改写GB/T 5 0504-2009， 术 语 2.5.16。3.40门 斗在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒、避光、隔音等缓冲作用的建筑过渡空间，其支撑顶 盖的是实体墙，一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。3.41门 廊位于建筑物出入口处有顶盖且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。3.
16、42挑 廊挑出建筑物墙体外，有顶盖、有围护结构无支柱的水平交通空间。3.43檐 廊设置在建筑物檐下方，两端有支撑墙体、无柱的水平交通空间。3.44回 廊 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 GB/T 50353-2005， 术 语 2.0.73.45架空通廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。3.46阳 台有 永 久 性 上 盖 、 有 围 护 结 构 、 有 底 板 、 与 房 屋 相 连 、 供 活 动 和 利 用 的 房 屋 附 属 设 施 ,供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 、 晾 晒 衣 物 等 的 空 间 。 分 为 封 闭 和 不
17、 封 闭 阳 台 ， 其 中 封 闭 阳 台 的 实 体 围 护 结 构 以 上 全 部 围 闭 。3.47露 台房屋屋顶平台或由于建筑结构退缩形成无上盖的空间。6DBJ440100/T 20420143.48飘 窗 为房间采光和美化造型面设置的突出外墙，有围护结构的封闭窗户。 注：改写GB/T 5 0353-2005， 术 语 2.0.23。3.49骑 楼 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。 GB/T 50504-2009， 术 语 2.5.373.50骑 街 楼 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。 GB/T 50504-2009， 术 语 2.5.363.51阁 楼位于自
18、然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。3.52勒 脚 在房屋外墙接近地面部位特别设置的饰面保护构造。 GB/T 50504-2009， 术 语 2.6.283.53门 厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交 通空间的交通枢纽空间。3.54中 庭建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。3.55变形缝防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝，是伸缩缝 (温度缝 )、沉降缝和 抗震缝的总称。注：改写GB/T 5 0504-2009， 术 语 2.6.34。3.56管道井建筑物中
19、用于布置设备管线的竖向井道。7DBJ440100/T 2042014GB/T 50504-2009， 术 语 2.5.253.57天 井四 面 有 房 屋 ， 或 三 面 有 房 屋 另 一 面 有 围 墙 ， 或 两 面 有 房 屋 另 两 面 有 围 墙 ， 被 围 合 的 用 于 房 屋 采 光 、 通风的露天空间。注：改写GB/T 5 0504-2009， 术 语 2.5.33。3.58屋顶水箱间突出房屋屋面建有储水池及设备的房间。3.59公共通道为满足公共通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道，包括骑楼或骑街楼 底层、底层楼房临街有柱或无柱走廊。3.60消防通道为满足建
20、筑物消防需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。3.61核心筒建筑物中央部分解决垂直交通、设备电气通风等垂直井道等设置、联系其它建筑空间与外围框架 形成的一个外框内筒的结构体系。3.62复式房屋套内跨跃两楼层（含两楼层）以上的房屋。3.63围护结构 建筑空间各面的墙体、门、窗、栏杆等围挡物。 注：改写GB/T 5 0504-2009， 术 语 3.11.21。3.64建筑结构 组 成 工 业 与 民 用 房 屋 建 筑 包 括 基 础 、 梁 、 柱 、 墙 等 在 内 的 承 重 骨 架 体 系 。 为 房 屋 建 筑 结 构 的 简 称 。 注：改写 GB/T 50083-97，
21、 术 语 2.1.1。4 总 则4.1 房屋建筑面积测算目的8jDBJ440100/T 2042014房 屋 建 筑 面 积 测 算 是 利 用 测 绘 技 术 和 方 法 ， 采 集 和 表 述 房 屋 和 房 屋 用 地 的 有 关 信 息 ， 为 房 屋 产 权 、 产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设提供数据和资料。4.2 房屋建筑面积测算内容房屋建筑面积测算包括测量房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋要素点的位置数据和坐 标数据等；计算房屋各类面积。4.3 坐标系统采用国家坐标系或地方坐标系，采用的地方坐标系应与国家坐标系相联系。4.4 基本精度要求4.4.1
22、房屋平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025 m。4.4.2 房屋界址点的精度要求房屋界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距 超 过 50 m 的相邻界址点的间距误差不超过表 1 的规定。间距未超过 50 m 的相邻界址点间距误差限差 不应超过公式（1）的计算结果。表 1 房屋界址点的精度要求界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差界址点等级限差（m） 中 误 差 （ m）一 0.04 0.02二 0.10 0.05三 0.20 0.10D m 0.02mj D (1)式中： D界 址 点 坐 标 计
23、 算 的 边 长 与 实 量 边 长 较 差 的 限 差 ， m；mj 相应等级界址点的点位中误差，m；D 相邻界址点间的距离， m。4.4.3 房屋边长的精度要求按二级（含二级）以下面积精度施测时，重复测量的房屋边长较差的限值应不大于边长测量设备 标称精度中误差的 2 倍 。4.4.4 房角点的精度要求需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。4.4.5 房屋面积的精度要求房屋面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过表 2 计算的结果。9DBJ440100/T 2042014表 2 房屋面积的精度要求单位： m2房屋面积的精度等级 限差 中误差一 0
24、.02 S +0.0006 S 0.01 S +0.0003 S二 0.04 S +0.002 S 0.02 S +0.001 S三 0.08 S +0.006 S 0.04 S +0.003 SS为 面 积 ， 以 为 单 位 。4.4.6 房屋面积精度适用范围广州地区采用二级精度等级标准。4.5 变更测算变更测算分为现状变更和权属变更测算。 权属变更应有合法依据，不得随意更改已登记发证确认的权界位置、面积等合法数据和附图。 房地产分割或合并申请房屋测量的，应先对原房屋进行房地产登记。分割处应设有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并。 房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地使用权
25、也随之变更或转移。4.6 质量检查与验收测绘成果应通过二级检查一级验收，即依次通过测绘单位作业部门的过程检查、测绘单位质量管 理部门的最终检查和项目管理单位组织的验收或委托具有资质的质量检验机构验收。5 房屋数据采集5.1 平面控制测量方法一般采用卫星定位测量、导线测量等方法。5.2 房屋数据采集设备房 屋 数 据 采 集 设 备 一 般 包 括 ： 经 检 定 合 格 的 钢 尺 、 玻 璃 纤 维 卷 尺 、 手 持 测 距 仪 、 全 站 仪 、 GNSS 接 收机等。5.3 房屋要素点数据采集房 屋 要 素 点 测 量 方 法 可 选 择 采 用 极 坐 标 法 、 交 会 法 、 G
26、NSS-RTK 等 解 析 方 法 测 定 ， 精 度 应 满 足 4.4.2 的规定。5.4 房屋建筑面积预测算数据采集要求用于预售的房屋建筑面积预测算，应根据经规划部门审批的 建设工程规划许可证 附图及对应 的电子数据（.dwg格式）进行各类建筑面积的计算。10DBJ440100/T 20420145.5 房屋建筑面积实地数据采集要求房 屋 实 地 应 有 永 久 性 固 定 界 标 ， 房 屋 的 界 址 应 具 备 永 久 性 围 护 结 构 界 线 ， 围 护 结 构 一 般 为 实 体 墙 、 卷闸、铁门、玻璃墙（门）等，或固定的带编号的界钉等。如规划或房地产管理部门另有规定的按其
27、 规定执行。根据房屋状况实地采集房屋数据，以规划部门 建设工程规划许可证 附图、 建设工程规划验 收合格证附图作为工作底图，或现场绘制平面草图。房屋界址、结构、层数、使用功能等房屋自然属性与地籍资料、规划报建或规划验收资料不符的 地方应在图上标注并加以说明。房屋结构分类参见附录A的表A.1，历史资料比对常用的边长和面积单位换算参见附录A的表A.2。5.6 房屋面积实地数据采集通则5.6.1 测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。5.6.2 房 屋 外 部 测 量 ， 以 外 墙 勒 脚 以 上 外 围 轮 廓 的 水 平 投 影 为 准 ； 房 屋 内 部 测 量 ， 以 房 屋 基
28、本 单 元 数 据为准。房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据 为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差应进行复量。5.6.3 已竣工房屋存在不规则形状时，应采用解析方法实测该形状若干特征点或拐点的坐标。5.6.4 当 房 屋 的 边 长 较 长 且 直 接 测 量 有 困 难 时 ， 可 选 择 采 用 5.3 所 列 解 析 方 法 实 测 房 角 点 坐 标 后 通 过 解析法计算相应边长值。5.6.5 房角点应选取房屋的相同参考点，位置一般应位于墙体 100 cm20 cm 高处，测量边长应处于 水平状态。5.6.6 房 屋 边 长 均 应 独 立
29、 测 量 两 次 ， 两 次 读 数 较 差 在 规 定 的 限 差 以 内 ， 取 中 数 作 为 最 后 结 果 ； 房 屋 各 类建筑面积应独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。各级边长和面积的 限差不超过 4.4 的规定。5.6.7 地下空间建筑的数据采集按照 DBJ 440100/T 149-2012地下空间产权测绘技术规范执行。5.7 房屋面积数据采集细则5.7.1 房屋基本单元的数据采集以房屋基本单元围合边界为准，套与套之间的共墙、套与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积 之间的共墙，均以墙中线为界分别计取房屋基本单元的套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。
30、5.7.2 层高的测量5.7.2.1 层 高 取 相 邻 楼 层 楼 （ 地 ） 板 结 构 面 之 间 或 结 构 找 平 层 之 间 的 垂 直 距 离 。 层 高 等 于 室 内 净 高 加 上楼板厚度，楼板厚度包括不大于 0.02 m 的结构找平层。5.7.2.2 当建筑物设计层高小于 2.10 m 或大于 2.30 m 时，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.10 m 和小于 2.30 m 之间范围时，应在不同位置测量 3 个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至 0.01 m。5.7.2.3 非平顶建筑空间高度可采集室内净高，按其室内净高在 2.10 m 以上部分的水
31、平投影计算全 部建筑面积。5.7.2.4 有建设工程施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在0.02 m 范围内时，可认 为竣工层高与设计层高相符，层高取设计值；无建设工程施工图的竣工房屋，应全部实测，其层高取 同一层高度相同部分不同位置实测的层高数据的平均值。5.7.2.5 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间应分别测量与记录，并加以备注说明。11DBJ440100/T 20420145.7.3 斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长的数据采集5.7.3.1 斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面，难以测量层高时，应在室内净高 2.10 m 处量取 相应的平面定位数据，并辅以略图说明，略图参
32、考图 1、图 16。图 1 斜坡屋顶及倾斜墙体房屋净高图示5.7.3.2 当 房 屋 的 墙 体 为 向 外 倾 斜 的 斜 面 时 ， 边 长 尺 寸 量 取 到 倾 斜 位 置 底 部 ， 结 合 倾 斜 墙 体 厚 度 通 过 解析法计算建筑面积。5.7.4 阳台、平台、廊、窗的数据采集5.7.4.1 阳 台 需 采 集 的 数 据 包 括 ： 阳 台 上 盖 水 平 投 影 尺 寸 、 阳 台 围 护 结 构 的 尺 寸 、 阳 台 上 盖 水 平 投 影 域与阳台围护结构水平投影域的相对位置关系、阳台上盖至底板的垂直距离。当阳台的围护结构突出 于阳台底板之外时，还应采集阳台底板的水平
33、投影尺寸。5.7.4.2 平 台 需 采 集 的 数 据 包 括 ： 平 台 下 方 建 筑 的 外 围 尺 寸 、 平 台 下 方 建 筑 外 围 与 平 台 周 边 建 筑 外 围 的相对位置关系。5.7.4.3 有 柱 走 廊 需 量 取 廊 柱 之 间 、 廊 柱 与 廊 的 围 护 结 构 之 间 的 相 对 位 置 关 系 ； 无 柱 走 廊 应 量 取 廊 的 顶盖水平投影面积及位置数据。对于异型柱所构成的围护结构，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜， 量 取 异 型 柱 2.10 m 高 度 处 的 柱 外 围 尺 寸 作 为 该 围 护 的 尺 寸 ， 该 种 形 式 的 建 筑
34、 多 见 于 多 排 柱 的 车 棚 、 货 棚、站台等。5.7.4.4 飘 窗 需 要 量 取 窗 外 侧 与 主 体 墙 的 位 置 关 系 ， 量 取 窗 台 与 楼 （ 地 ） 面 之 间 的 位 置 关 系 、 窗 台 面 到上盖顶面之间的垂直距离。5.7.5 墙体及以墙体起算的数据采集5.7.5.1 采集建筑物内的边长及室内墙体厚度数据时，应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量。5.7.5.2 建 筑 物 的 外 墙 体 包 括 结 构 墙 体 、 保 温 层 、 找 平 层 以 及 敷 设 于 其 外 的 贴 面 、 挂 层 、 幕 墙 等 （ 用 于装饰造型的除外）。实测建筑物外
35、廓边长及外墙体的厚度时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒 脚以上量取数据。如规划报建审批资料已有外结构墙体的外贴面厚度数据，预测时应将外贴面厚度计 入外墙体厚度尺寸内。5.7.5.3 地 下 空 间 的 边 长 测 量 ， 可 实 测 室 内 边 长 及 外 墙 厚 度 。 外 墙 厚 度 无 法 测 量 时 ， 可 依 据 建 设 工 程规划验收合格证附图确认。5.7.6 车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集5.7.6.1 以界址点连线作为界线的车位，量取相邻界址点间直线距离及界址点相对位置关系。5.7.6.2 车 位 、 商 业 摊 位 有 围 护 结 构 的 ， 量 取 围 护 结 构 所
36、 围 成 的 空 间 距 离 尺 寸 及 围 护 结 构 厚 度 。 地 下 车位、商业摊位等计算建筑面积的空间，与地下层外围护墙体相邻的，取地上层主墙体厚度的一半作 为其围护体厚度。12DBJ440100/T 20420145.7.7 使用界钉、界线为固定界址的数据采集5.7.7.1 由房屋权利人或与产权相关的利害关系人提供符合界钉规格和钉界要求的界钉位置及其定 位尺寸、编号的施工图或示意图，测量人员现场拍照，实地量取界址点连线尺寸，核对界址点编号， 形成界钉点之记，并经房屋权利人或与产权相关的利害关系人签字确认。5.7.7.2 界钉规格应符合以下要求：a) 界钉帽直径2 cm，界钉长 5
37、cm8 cm，钉杆直径不限；b) 建筑物楼板设计厚度为 8 cm12 cm，根据实际情况，对于住宅楼板，宜选用 5 cm 长度的界 钉；公共场所如商场楼板等，宜选用 8 cm 长度的界钉；c) 每个界钉的钉帽上刻制编号。5.7.7.3 钉界应符合以下要求： a) 界址拐点应打界钉；b) 曲线的起点、中点、终点均应打界钉；c) 拐点间直线段距离较长时应在直线段适当位置打界钉，界钉之间的长度不大于 10 m；d) 若拐点遭遇障碍物，则在界线与障碍物交界处打界钉，并在施工图或示意图等图件上用虚线 标注障碍物范围内的界线走势，同时标注交汇拐点的定位边长与尺寸；e) 界址点应按编号顺序打界钉；f) 定位
38、后的界钉应清晰并可视，不得任意损毁。6 房屋建筑面积测算6.1 计算通则6.1.1 计算建筑面积的房屋的条件计算建筑面积的房屋一般应具备以下条件： a) 有上盖；b) 有围护；c) 结构牢固、属于永久性的建筑物； d) 层高在 2.20 m 以上；e) 可作为人们生产或生活的场所。6.1.2 计算全部建筑面积的范围6.1.2.1 永久性结构的单层房屋，其层高在 2.20 m 以上时，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层 建筑面积的总和计算。6.1.2.2 房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在 2.20 m 以上的 部位计算建筑面积。6.1.2.3 穿 过 房 屋 的
39、 通 道 ， 房 屋 内 的 门 厅 、 大 厅 ， 均 按 一 层 计 算 建 筑 面 积 ； 门 厅 、 大 厅 内 的 回 廊 部 分 ， 层高在 2.20 m 以上的，按其水平投影面积计算。6.1.2.4 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构 屋顶高度在 2.20 m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6.1.2.5 挑 楼 、 全 封 闭 的 阳 台 、 房 屋 间 永 久 性 的 封 闭 的 架 空 通 廊 ， 均 按 其 外 围 水 平 投 影 计 算 建 筑 面 积 。6.1.2.6 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水
40、平投影面积之和计算。13DBJ440100/T 20420146.1.2.7 与 房 屋 结 构 相 连 的 有 柱 走 廊 ， 两 房 屋 间 有 上 盖 、 非 独 立 柱 或 非 单 排 柱 的 走 廊 ， 属 永 久 性 建 筑 的有柱（非独立柱、非单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。6.1.2.8 与 房 屋 结 构 相 连 且 有 非 独 立 柱 或 围 护 结 构 的 永 久 性 门 廊 、 门 斗 ， 按 其 柱 或 围 护 结 构 的 外 围 水 平投影面积计算。6.1.2.9 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 m 以上的，按其外墙（不
41、包括采光井、防 潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。6.1.2.10 以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。6.1.2.11 依 坡 地 而 建 的 房 屋 ， 利 用 吊 脚 做 架 空 层 ， 有 围 护 结 构 的 ， 按 其 层 高 在 2.20 m 以上部位的外 围水平投影面积计算。6.1.2.12 有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。6.1.2.13 坡 屋 顶 、 穹 型 顶 以 及 倾 斜 墙 体 的 建 筑 ， 按 其 室 内 净 高 在 2.10 m 以 上 部 分 的 水 平 投 影 面 积 计 算 。6.1.2.14 多排柱的车棚、货棚、站台
42、等，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜，按柱距离地面 2.20 m 以上部位的水平投影面积计算。6.1.2.15 除 与 房 屋 室 内 不 相 通 的 变 形 缝 以 外 的 所 有 位 于 建 筑 内 的 封 闭 空 间 ， 当 其 层 高 在 2.20 m 以 上 时，无论其是否使用，均计算建筑面积。6.1.2.16 在 建 筑 物 中 的 层 高 2.20 m 以 上 的 楼 层 内 设 置 夹 层 的 ， 当 夹 层 及 下 方 建 筑 空 间 的 高 度 均 小 于2.20 m 时，仅计算夹层下方空间的建筑面积。6.1.2.17 建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依
43、法取得土地使用权的，计 算建基面积、用地面积。6.1.2.18 有 永 久 性 上 盖 ， 有 围 护 结 构 的 场 馆 看 台 ， 层 高 在 2.20 m 以 上 的 ， 按 围 护 结 构 外 围 水 平 投 影 面积计算。6.1.2.19 立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层 高 在 2.20 m 以上的结构层建筑面积总和计算。6.1.3 计算一半建筑面积的范围6.1.3.1 与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在 2.20 m 以上的，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。6.1.3.2 独 立 柱 的 门 廊 ， 独 立 柱 或 单
44、 排 柱 的 车 棚 、 货 棚 、 站 台 、 加 油 站 、 收 费 站 等 属 永 久 性 开 放 式 建 筑空间，层高在 2.20 m 以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。6.1.3.3 有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。6.1.3.4 所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。6.1.3.5 有 顶 盖 不 封 闭 的 永 久 性 架 空 通 廊 ， 层 高 在 2.20 m 以 上 的 ， 按 外 围 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 。6.1.3.6 有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在 2.20 m 以上的，按其上盖
45、水平投影面积的 一半计算。6.1.4 不计算建筑面积的范围6.1.4.1 具有以下特征之一的房屋及部位不计算建筑面积： a) 无上盖；b) 无围护；c) 装饰性建筑及构件； d) 层高小于 2.20 m；e) 沿街（巷）作为公共使用或通行的部位。14DBJ440100/T 20420146.1.4.2 突 出 房 屋 墙 面 的 构 件 、 配 件 、 装 饰 柱 、 装 饰 性 的 幕 墙 、 垛 、 勒 脚 、 台 阶 、 无 柱 雨 篷 等 不 计 算 建筑面积。6.1.4.3 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。6.1.4.4 房屋的天面、挑台、天面上无上盖的花园、泳池不计算建筑面
46、积。6.1.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台不计算建筑面积。6.1.4.6 骑 楼 、 骑 街 楼 的 底 层 用 作 道 路 街 巷 通 行 的 部 分 ， 临 街 楼 房 、 挑 廊 下 的 底 层 用 作 公 共 道 路 街 巷 通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。6.1.4.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。6.1.4.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。6.1.4.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。6.1.4.10 与房屋室内不相通的房屋间的变形缝
47、不计算建筑面积。6.1.4.11 与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑不计算建筑面积。6.1.4.12 用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。6.1.4.13 无实用功能的装饰性建筑部位不计算建筑面积。6.2 计算细则6.2.1 阳台的面积计算6.2.1.1 不 封 闭 阳 台 的 上 盖 ， 位 于 不 封 闭 阳 台 所 在 层 起 两 层 以 外 的 视 为 无 上 盖 ； 上 盖 镂 空 的 视 为 无 上 盖；飘窗、空调位、花池等底板不视为有效上盖。6.2.1.2 封闭阳台的上盖均为有效上盖。6.2.1.3 未完全被有效上盖遮盖的不封闭阳台，按其围护结构内上盖水平
48、投影面积的一半计算。6.2.1.4 用 玻 璃 、 钢 （ 铁 ） 栏 等 作 为 不 封 闭 阳 台 围 护 结 构 的 形 式 及 其 边 长 计 算 范 围 ， 如 图 2、 图 3 所示 。图 2 不封闭阳台边长计算范围图示图 3 不封闭阳台边长计算范围图示6.2.2 空中花园、入户花园的面积计算15DBJ440100/T 2042014空中花园、入户花园等不封闭形式的建筑空间，有有效上盖的，按其围护结构内上盖水平投影面 积的一半计算。6.2.3 花台、花池、空调机位的面积计算6.2.3.1 阳台围护栏外的花台、花池等不计算建筑面积。6.2.3.2 悬挂于建筑主体结构外侧，与室内不连通
49、的花池和空调机位不计算建筑面积。6.2.3.3 位 于 阳 台 等 建 筑 主 体 结 构 内 的 花 池 、 空 调 机 位 ， 与 阳 台 间 有 活 动 间 隔 的 ， 计 入 阳 台 建 筑 面 积 ； 与阳台间有固定间隔的，不计算建筑面积。6.2.4 飘窗、橱窗的面积计算6.2.4.1 突于外墙的飘窗、橱窗，室内净高 2.10 m 以上的按其外围水平投影计算建筑面积。6.2.4.2 飘 窗 、 橱 窗 其 台 面 与 房 屋 地 面 持 平 (落 地 ) 且 室 内 净 高 在 2.10 m 以 上 的 ， 按 照 挑 楼 的 面 积 计 算规定计算建筑面积。6.2.4.3 阳台范围内的飘窗、橱窗部分，室内净高在 2.10 m 以上的，按其水平投影计算建筑面积， 此部分不再计入阳台建筑面积。6.2.4.4 沿房屋外围护结构面向房屋内凹的窗体，其内凹部分的水平投影计入房屋面积。6.2.5 公共通道的面积计算6.2.5.1 公 共 通 道 的 判 别 条 件 ： 与 公 共 道 路 街 巷 或 公 共 开 放 空 间 相
