1、- 1 -房地产行业风险管理模型第一部分 房地产行业介绍 3第二部分 房地产行业主要税收风险领域 9第三部分 风险识别模型 143.2.1 定量分析法 14指标 1：建筑安装工程费单位成本差异率 .14指标 2：前期工程费单位成本差异率 .16指标 3：基础设施费单位成本差异率 .18指标 4：公共配套设施费单位成本差异率 .19指标 5：绿化费单位成本差异率 .21指标 6：间接费用中工资及福利费差异率 .22指标 32：连续亏损年限 .243.2.2 财务指标法 25指标 7：销售毛利率差异： .25指标 10：净资产收益率 .26指标 11：营业税申报差异率 .28指标 16：营业收入所
2、得税负担率差异 .29指标 20：所得税贡献率 .31指标 21：其他应付款变动率 .32指标 31：企业所得税预缴税款率 .333.2.3 弹性系数法 34指标 8：财务费用与借款额弹性系数 .34指标 13：主营业务收入与主营业务成本弹性系数 .35指标 14：个人收入与营业收入弹性系数 .38指标 17：管理费用与营业收入弹性系数 .40指标 18：销售费用与营业收入弹性系数 .42指标 19：财务费用与营业收入弹性系数 .433.2.4 比对分析法 44指标 9：第三方取得的可售面积与企业实际可售面积差异率 .44指标 12：营业税开票申报差异额 .46指标 15：存量土地进出预警 .
3、47指标 29：印花税申报差异率 .49指标 23：平均工资薪金与地区均值比率 .50指标 24：工资增幅与地区均值比率 .51指标 25：税后利润分配应税差异 .52指标 26：销售收入合同备案差异率 .53指标 27：契税核定销售差异 .54指标 33：预收帐款结转毛利差异额 .55指标 34：预收帐款结转销售差异额 .57- 2 -指标 35：房产税申报差异 .583.2.5 逻辑判断法 59指标 22：财务危机预警分析指标值 .59指标 30：销售收入差异率 .61第一部分 房地产行业介绍一、行业介绍房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近几年来，房地产业已
4、经成为国民经济增长的支柱产业和基础产业，其税收的贡献也成为我国税收收入的重要组成部分。（一）行业定义房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权利，具有位置固定、不可移动、使用期长等特征。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，它贯穿于项目规划、开发土地、房屋建造、经营销 售、后 续管理服务等全过程。（二）行业分类我国房地产开发与经营形式呈现多样性。1、根据业务侧重的不同可以分为两大类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进
5、行基础- 3 -设施、房屋建设。第二类是从事开发经营成片土地的，是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地或者其他建设用地，然后转让土地使用权或转让、出租地面建筑物。2、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地” （不具备使用条件）开发建设成“熟地” 后进行拍 卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。3、根据开发建设
6、项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。 4、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。5、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。（三）行业经营的特点1、投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资， 还是 长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。- 4 -2、开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有
7、一个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。3、投资风险高。由于房地产企业受资金占用量大，投资周期长，市场需求变化快，宏观经济影响大等因素的影响，存在较高的投资风险。4、产业链长。房地产业涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服 务等 许多行业，与其他行 业的关联度密切，具有很强的经济带动性。5、营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方
8、式来看，既有开发商自行销售的方式，也有委托物业代理（即代理商或经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样。（四） 行业生产经营流程根据我国房地产业特点，房地产开发的生产经营流程主要有注册登记、土地取得、立项 与规划、建筑施工、 销 售管理、产权办理等方面。- 5 -1、注册登记工商行政管理部门自收到房地产企业申请之日起 30 日内，在听取同级房地产开发主管部门的审核意见后予以注册登记。房地产开发企业自领取营业执照 30 日内，持营业执照、企业章程、验资证 明、 专业技 术人员的资格证书等有关文件证明资料，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不能从事
9、房地产开发经营业务。2、土地取得根据我国法律规定，房地产开发企业主要有出让、划拨、其他取得国有土地开发权方式。（1）出让方式取得。国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金。主要有拍卖、招标 、协议三种方式（2）划拨方式取得。指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为，一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业等。（3）其他方式取得。指房地产开发企业在经济活动中通过债务重组、吸收合并、投资等方式取得土地使用权。3、立项与规划根据我国城市房地产开发经营管理条例规定，
10、房地产开发项目应当符合土地利用的总体规划、年度建设用地规划、房地产开发年度- 6 -计划的要求，按照国家的有关规定报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。项目批准后，房地产开发企业委托有规划设计资格的单位提出初步规划和建设方案，填报建设用地规划许可申请表，报经城市规划行政管理部门审核同意，核发建设用地规划许可证和临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。通过建设用地规划审批后，向建设管理部门及时办理建设工程规划许可审批手续，取得建设工程规划许可证。4、建筑施工房地产开发企业取得上述许可证后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目建筑承包单位和建设工程建立监理单位，并在项目开工
11、前向建筑管理单位申报建设工程项目，领取建筑工程施工许可证，办理建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。建筑项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告，竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。5、销售管理房地产开发企业主要采取预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。（1）预售方式，也称“ 期房销售”。是指房地产开发企业将正在建设中的房地产预先出售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，- 7 -并在签约之日起 30 内持预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手
12、续。（2）现售方式，也称“ 现房销售”。是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房款的行为。商品房销售时，房地 产开发企业与买受人签订商品房买卖合同，并提供住宅质量保证书住宅使用说明书。（3）采用租赁方式实现收入。房地产开发企业将开发的商品房用于租赁， 获 取租赁收入。（4）采取其他方式处置。将开发的房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者抵偿债务 等行为。6、产权办理房地产产权办理是一项产权转移的过程，也是一项房屋权属登记过程，是房地产交易买卖过程中的一个不可缺少的重要环节。房屋权属登记是指房地产主管机关代表政府对房屋所有权及由上述权利产生的
13、抵押权、典权等房屋其他权利进行登记，并依法确认房屋产权的归属关系。（五） 涉税管理难点房地产开发企业的生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。与其他行业相比，其涉税管理难点主要具有以下几个方面：1、营业收入具有多样性。房地产开发企业的特点是对一定区域或地段进行总体规划，统一开发和建设，因而开发的内容具有综合性- 8 -和多样性。一般包括土地转让收入、商品房销售收入、预售收入、其他业务收入等，营业收入的形式具有多样性。2、核算时间跨度长， 滚动开发的项目较多。房地产开发的周期较长，少则 1-2 年，多则超过 5 年，使房地产成本 费用核算的时间跨度很长。而且由于滚动开发的情况同一项目不
14、同时期的成本也会发生较大的差异。3、成本构成的核算难度大。房地产开发企业的生产成本主要是开发产品的成本，包括土地征用成本及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费及其他开发费。 这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域，准确核算的难度较大。4、不同项目核算的差异性较大。不同的房地产项目受地域、项目定位、开发规 模、房屋用途等个方面的影响很大，导致不同项目之间的差异较大，每个 项目都或多或少的有自己的特点。5、利润分配形式也具有特殊性。房地产开发企业的投资主体具有广泛性，参与方式也具有特殊性。利润的分配形式也不尽相同，既有按现金分配的，也有按产品分配的
15、，具有一定的隐蔽性。第二部分 房地产行业主要税收风险领域一、房地产行业主要税收风险领域列举1、经营收入类涉税风险- 9 -2、成本费用类涉税风险3、其他涉税风险二、房地产行业主要税收风险领域描述（一）经营收入类涉税风险1、预售房款未按规定预缴税款。将预售收入记入“ 其他应付款”贷方，未按照规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。2、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额 入库。3、达到完工条件不及时结转销售收入及相应的成本费用，选择销售收入确认时机，达到拖延纳税的目的。 4、对已办妥移交
16、手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。5、以商品房抵付施工单位工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价” 之间的差价来抵付应付款项，6、以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。 7、房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达- 10 -成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。 8、收取价外费用不计收入。以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费
17、，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。 为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。9、利用关联企业进行利润转移。目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。10、以房换地、以地 换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。11、采取包销方式，未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。12、将未售出的房屋、商铺、 车位出租，
18、取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。13、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。14、将开发产品转作自用，或用于捐赠、 赞助、 职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。15、按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转- 11 -账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“ 短期借款”等科目，未及时申报纳税。16、假代建、真开发。以土地所有方的名 义报建，所需资金由开发方代垫， 实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部
19、分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方通过假代建真开发的形式偷逃税款。（二）成本费用类涉税风险1、发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本。2、利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费，虚构施工合同，骗开建筑安装业发票。3、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“ 开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“ 开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。 4、未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，有的企业将其全部作为财务费用直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。 5、超国家规定同期银行贷款利率标准的利息费用直接税前扣除，未按规定进行纳税调整；同时对
20、向个人融资的借款利息未按规定代扣代缴个人所得税。5、企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如：企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。 - 12 -6、重复列支建筑材料费用。企业将开发项目全部发包给建筑施工企业，且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担，但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。7、虚假列支成本费用。如：大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等；虚增职工人数，提高税前扣除工资限额；采取非法手段获取发票或
21、取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支等等。8、利用关联单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业利用其不同经营范围的关联企业虚开发票，虚增企业成本。如关联建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等。9、利用“预提费用”、 “待摊费用”账户调整当期利润。10、利用开发企业项目多，且跨时间、跨地域滚动开发的特点，不按规定进行成本、费用归集，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目，达到推延纳税的目的。11、超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“ 会议费”、 “销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费” 等明细科目的账载金额。将“预售收入”重复作为广告 费、 业务招待
22、费扣除限额的计算依据等。12、虚增代理费用。通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色 ”成本（如无票支出、非法支出）以代理 费的形式支出、转帐， 挤占税前利润。（三）其他涉税风险1、未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地- 13 -使用税。2、发放年终奖、 过节费、 奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个人所得税。3、取得土地使用权日起，未按规定申报缴纳土地使用税。4、土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关合同未按规定申报缴纳印花税。5、未竣工结算出租或自用房屋，未按时结转申报缴纳房产税、土地使用税。6、代建工程或自营工程在销售时未按建
23、筑业税目缴纳营业税。第三部分 风险识别模型3.2.1 定量分析法指标 1：建筑安装工程费单位成本差异率一、原理描述根据分析对象的单位建筑安装工程费成本与单位预警成本进行比对分析， 对差异率达到一定标准的对象分别设置不同的风险值。二、数据模型1、建筑安装工程费单位预警成本2、申报建筑安装工程费单位成本申报建筑安装工程费单位成本申报的建筑安装工程费总额/建筑面积- 14 -3、税收差异税收差异（申报建筑安装工程费单位成本建筑安装工程费单位预警成本）税收差异率税收差异/建筑安装工程费单位预警成本100%三、数据获取途径1、建筑安装工程费单位预警成本通过当地建设部门提供的历年基本工程造价标准确定。常州
24、市(不含武进)历年基本工程造价标准（ 单位: 元/平方米）多层砖混 多层框架 高层框架（14 层以下 ) 高层框剪(15-25 层)月份基准价 造价标准 基准价 造价标准 基准价 造价标准 基准价 造价标准2000 年 1 月 530 557 612 643 760 798 1090 11452001 年 1 月 536 563 618 650 767 805 1101 11562002 年 1 月 541 568 624 655 775 814 1112 11682003 年 6 月 546 573 623 654 777 816 1112 11682003 年 12月 620 651 69
25、0 725 868 911 1227 12882004 年 6 月 601 631 683 717 865 908 1223 12842004 年 12月 597 627 691 726 867 910 1214 12742005 年 6 月 599 629 692 727 857 900 1209 12692005 年 12月 600 630 700 735 850 893 1200 12602006 年 6 月 601 631 697 732 869 912 1225 12862006 年 12月 666 699 770 809 922 968 1309 13742007 年 6 月 66
26、3 696 771 810 934 981 1318 13842007 年 12月 727 763 841 883 1024 1075 1441 15132、申报的建筑安装工程费总额：税务报表3、建筑面积：税务报表四、预警值设置- 15 -若测算税收差异率大于零，则企业可能存在成本提前列支、虚列成本等疑点。五、评分标准税收差异率：0-5%，指标权重：30%；税收差异率： 5%-10%，指标权重：40% ；税收差异率：10%-20% ，指 标权重：50%；税收差异率：20%-30%，指 标权重：60%；税收差异率：30%以上，指 标权重：100% 。 六、应用要点1、应用本方法的重点在于应用第三
27、方信息判断成本列支的真实性。2、核实企业“ 开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；是按投资概算或投资预警表等资料估计计入开发成本的，还是按企 业实际发生的成本计入开发成本，如果是估计计入开发成本的，估计金额是否有依据。可以查核企业的开发成本计算表。指标 2：前期工程费单位成本差异率一、原理描述根据分析对象的单位前期工程费成本与单位预警成本进行比对分析，对差异率达到一定标准的对象分别设置不同的风险值。二、数据模型1、前期工程费单位预警成本2、申报前期工程费单位成本申报前期工程费单位成本申报的前期工程费总额/建筑面积Comment A1: 是标准造价？还是计算标准造价？- 16
28、 -3、税收差异税收差异（申报前期工程费单位成本前期工程费单位预警成本）税收差异率税收差异/前期工程费单位预警成本100%三、数据获取途径1、前期工程费单位预警成本建筑安装工程费单位预警成本20%2、申报的前期工程费总额：税务报表3、建筑面积：税务报表四、预警值设置若测算税收差异率大于零，则企业可能存在成本提前列支、虚列成本等疑点。五、评分标准税收差异率：0-5%，指标权重：30%；税收差异率： 5%-10%，指标权重：40% ；税收差异率：10%-20% ，指 标权重：50%；税收差异率：20%-30%，指 标权重：60%；税收差异率：30%以上，指 标权重：100% 。 六、应用要点1、应
29、用本方法的重点在于应用第三方信息判断成本列支的真实性。2、核实企业“ 开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；是按投资概算或投资预警表等资料估计计入开发成本的，还是按企 业实际发生的成本计入开发成本，如果是估计计入开发- 17 -成本的，估计金额是否有依据。可以查核企业的开发成本计算表。指标 3：基础设施费单位成本差异率一、原理描述根据分析对象的单位基础设施费与单位预警成本进行比对分析，对差异率达到一定标准的对象分别设置不同的风险值。二、数据模型1、基础设施费单位预警成本2、申报基础设施费单位成本申报基础设施费单位成本申报的基础设施费总额/建筑面积3、税收差异税收差异（申报基
30、础设施费单位成本基础设施费单位预警成本）税收差异率税收差异/基础设施费单位预警成本100%三、数据获取途径1、基础设施费单位预警成本建筑安装工程费单位预警成本30%2、申报的基础设施费总额：税务报表3、建筑面积：税务报表四、预警值设置若测算税收差异率大于零，则企业可能存在成本提前列支、虚列成本等疑点。- 18 -五、评分标准税收差异率：0-5%，指标权重：30%；税收差异率： 5%-10%，指标权重：40% ；税收差异率：10%-20% ，指 标权重：50%；税收差异率：20%-30%，指 标权重：60%；税收差异率：30%以上，指 标权重：100% 。 六、应用要点1、应用本方法的重点在于应
31、用第三方信息判断成本列支的真实性。2、核实企业“ 开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；是按投资概算或投资预警表等资料估计计入开发成本的，还是按企 业实际发生的成本计入开发成本，如果是估计计入开发成本的，估计金额是否有依据。可以查核企业的开发成本计算表。指标 4：公共配套设施费单位成本差异率一、原理描述根据分析对象的单位公共配套设施费与单位预警成本进行比对分析，对差异率达到一定标准的对象分别设置不同的风险值。二、数据模型1、公共配套设施费单位预警成本2、申报公共配套设施费单位成本申报公共配套设施费单位成本申报的公共配套设施费总额/建筑面积3、税收差异- 19 -税收差异（申
32、报公共配套设施费单位成本公共配套设施费单位预警成本）税收差异率税收差异/公共配套设施费单位预警成本100%三、数据获取途径1、公共配套设施费单位预警成本预警建筑安装工程费单位预警成本10%2、申报的公共配套设施费总额：税务报表3、建筑面积：税务报表四、预警值设置若测算税收差异率大于零，则企业可能存在成本提前列支、虚列成本等疑点。五、评分标准税收差异率：0-5%，指标权重：30%；税收差异率： 5%-10%，指标权重：40% ；税收差异率：10%-20% ，指 标权重：50%；税收差异率：20%-30%，指 标权重：60%；税收差异率：30%以上，指 标权重：100% 。 六、应用要点1、应用本
33、方法的重点在于应用第三方信息判断成本列支的真实性。2、核实企业“ 开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；是按投资概算或投资预警表等资料估计计入开发成本的，还是按企 业实际发生的成本计入开发成本，如果是估计计入开发成本的，估计金额是否有依据。可以查核企业的开发成本计算表。- 20 -指标 5：绿化费单位成本差异率一、原理描述根据分析对象的单位绿化费与单位预警成本进行比对分析，对差异率达到一定标准的对象分别设置不同的风险值。二、数据模型1、绿化费单位预警成本2、申报绿化费单位成本申报绿化费单位成本申报的绿化费总额/建筑面积3、税收差异税收差异（申报绿化费单位成本绿化费单位预警成
34、本）税收差异率税收差异/绿化费单位预警成本100%三、数据获取途径1、绿化费单位预警成本预警：45 元（建议根据楼盘档次进行测算）2、申报的绿化费总额：税务报表3、建筑面积：税务报表四、预警值设置若测算税收差异率大于零，则企业可能存在成本提前列支、虚列成本等疑点。五、评分标准税收差异率：0-5%，指标权重：30%；税收差异率： 5%-10%，指标- 21 -权重：40% ；税收差异率：10%-20% ，指 标权重：50%；税收差异率：20%-30%，指标权重：60%；税收差异率：30%以上，指 标权重：100% 。 六、应用要点1、应用本方法的重点在于应用第三方信息判断成本列支的真实性。2、核
35、实企业“ 开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；是按投资概算或投资预警表等资料估计计入开发成本的，还是按企 业实际发生的成本计入开发成本，如果是估计计入开发成本的，估计金额是否有依据。可以查核企业的开发成本计算表。指标 6：间接费用中工资及福利费差异率一、原理描述根据分析对象的单位间接费用中工资及福利费与单位预警成本进行比对分析，对差异率达到一定标准的对象分别设置不同的风险值。二、数据模型1、工资及福利费预警金额2、申报工资及福利费3、税收差异税收差异（申报工资及福利费工资及福利费预警金额）税收差异率税收差异/工资及福利费预警金额100%三、数据获取途径- 22 -1、工资
36、及福利费预警金额：建筑安装工程费单位预警成本3%2、申报的工资及福利费总额：税务报表3、建筑面积：税务报表四、预警值设置若测算税收差异率大于零，则企业可能存在成本提前列支、虚列成本等疑点。五、评分标准税收差异率：0-5%，指标权重：30%；税收差异率： 5%-10%，指标权重：40% ；税收差异率：10%-20% ，指 标权重：50%；税收差异率：20%-30%，指 标权重：60%；税收差异率：30%以上，指 标权重：100% 。 六、应用要点1、应用本方法的重点在于应用第三方信息判断成本列支的真实性。2、核实企业“ 开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；是按投资概算或投资
37、预警表等资料估计计入开发成本的，还是按企 业实际发生的成本计入开发成本，如果是估计计入开发成本的，估计金额是否有依据。可以查核企业的开发成本计算表。指标 32：连续亏损年限一、原理描述对长期亏损而正常生产经营的企业进行预警分析，企业应以盈利为目的，正常企业如果出现连续亏损肯定会引起财务、经营等困难，- 23 -对长期亏损不倒的企业应当对其财务核算、涉税申报的真实性、准确性进行关注。二、评估模型连续亏损年限企业年度纳税申报表主表第 23 栏金额0 的连续年限三、标准值参考范围无标准值四、数据获取途径企业年度纳税申报表主表第 23 栏金额。五、评分标准1、连续亏损 1 年的， 风险值为 1；2、连
38、续亏损 2 年的， 风险值为 2；3、连续亏损 3 年的， 风险值为 3；4、连续亏损 3 年以上的，风险值为 4。六、应用要点无3.2.2 财务指标法指标 7：销售毛利率差异：一、原理描述根据企业实际毛利率与房地产行业平均毛利率进行比对分析，对Comment A2: 取自 V3.0,财务报表- 24 -毛利率差异达到一定标准的分别设置不同的风险值进行管理。二、数据模型1、企业实际毛利率= （房地产经营收入-经营 成本）/ 房地产经营收入2、市场平均毛利率3、税收差异测算毛利率差异企业实际毛利率市场平均毛利率三、数据获取途径1、房地产经营收入、 经营成本：企业所得税年报2、地区房地产行业的毛利
39、率平均水平经测算并参考国税发200931号文规定，确定如下：（）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，房地产行业的毛利率平均水平为 30。（）开发项 目位于地及地级市城区及郊区的，房地产行业的毛利率平均水平为 25。（）开发项 目位于其他地区的，房地产行业的毛利率平均水平为 20。四、预警值设置若毛利率差异大于 5%，则企业可能存在多列成本、 费用、人为调减利润，少 缴企业所得税等疑点。五、评分标准（一）、分值设置：毛利率指标：5 分； - 25 -（二）、权重设置：税收差异率：5%-10% ，指标权 重：50% ；税收差异率：10%-15%，指 标权 重：
40、60%；税收差异率：15%-20%，指标权重：70%；税收差异率：20%以上，指标权重：100% 。 六、应用要点（一）了解本地区房地产毛利率水平。（二）核实企业“开发成本 ”各项目的金额是否有依据，是否有相关的合法发票；核实企业各项目是否按规定结转成本；核实企业各项目各成本对象划分是否合理以及各项目总成本在各成本对象间的分推是否符合规定。指标 10：净资产收益率一、原理描述依据中国房地产企业综合运营能力评估指标体系（http:/ 10%-25%，该指标将企业实际净资产 收益率与标准净资产收益率进行比对分析，对差异额分别设置不同的风险值进行分类管理二、数据模型净资产收益率净利润(年初所有者权益
41、+年末所有者权益)2100%三、数据获取途径根据 3.0 省级大集中系统中企业报送的财务报表:资产负债表Comment A3: - 26 -中的所有者权益年初数、年末数；利润表中的本年累计净利润。四、预警值设置依据中国房地产企业综合运营能力评估指标体系（http:/ 10%-25%。由 资本的逐利性可以判断，不同地区、不同规模的房地产开发企业盈利能力应该大体相当。常州属于经济较为发达地区，结 合日常管理的经验，建议设定的基准值为 20%，低于此标准视为风险。企业可能存成本提前列支、虚列成本、少计或者隐瞒收入等疑点。五、评分标准净资产收益率为 15%（含本数）-20% （不含本数）的，风险评分为
42、：1 分；净资产收益率为 10%（含本数）-15% （不含本数）的，风险评分为：2 分；净资产收益率在 10%以下（不含本数），风险评 分为：3 分。六、应用要点（1）应用本方法的侧重在于在面上直观的体现开发企业存在成本提前列支、虚列成本、少计或者隐瞒收入可能性的大小。但是不能直截了当的疑点指向哪个具体的成本、费用项目、或者收入项目出了问题，有待深入核实、 评 估、 检查等。（2）对于开发的楼盘属于经济适用房、定销房性质的，建议把净资产收益率的基准值设定的为 15%。同理，各档次评分标准中涉及的净资产产收益率的波动区间均下调 5个百分点。- 27 -指标 11：营业税申报差异率一、原理描述根据
43、企业实际营业税应税收入额计算应纳营业税额与企业实际申报的营业税金额进行比对，如存在差异，则肯定存在一定程度的税收风险。二、数据模型营业税申报差异率= (当期主营业务收入+预收账款贷方期末数-预售账款贷方期初数）5%-当期缴纳的销售不动产营业税当期缴纳的销售不动产营业税100%三、数据获取途径根据 3.0 省级大集中系统中企业报送的财务报表:资产负债表中的预收账款期末数、预收账款期初数；利润表中的当期累计主营业务收入；3.0 省级大集中系统中企业对应所属期缴纳的销售不动产营业税。四、预警值设置部分房地产企业会对定金、预收款递延确认收入，所以对当期缴纳的销售不动产营业税(当期主营业务收入+预收账款
44、贷方期末数-预售账款贷方期初数）5%进行预警，同时以差异的百分比 进行定性。五、评分标准营业税申报差异率5% ，风险评分为：1 分；5% 营业税申报差异率20%，风险评分为：2 分；- 28 -营业税申报差异率20% ，风险评分为：3 分。六、应用要点（1）企业财务处理不规范的情况下，会导致预售房款隐匿在其他应收款、其他应付款，此两项在模型运行成熟的情况进行考虑。（2）开发企业以应收房款直接顶抵应支付拆迁补偿金，在此预警下也会形成之后确认收入的盲区，应在风险应对时适当关注。指标 16：营业收入所得税负担率差异一、原理描述营业收入所得税负担率差异就是将房地产开发企业实际税负率与行业平均税负率相比
45、较，将个体税负与平均税负对比分析是否存在纳税差异的方法。二、评估模型（主营业务收入所得税负担率）1、本企业营业收入所得税负担率应纳所得税额营业收入100%2、行业营业收入所得税平均税负率=全行业应纳所得税额 全行业营业收入100%3、营业收入所得税负担率差异=本企业营业收入所得税负担率-行业营业收入所得税平均税负率4、营业收入= 主营业务收入+ 预收账款期末金额- 预收账款期初余额三、标准值参考范围Comment A4: 应给出实际上数Comment A5: 从哪取数？Comment A6: V30取数- 29 -地区房地产行业的主营业务所得税平均税负率由市局测算确定。四、数据获取途径1、业内
46、专家估算。2、同一地区房地产行业税负率平均水平。3、获取企业收入信息、国税机关入库企业所得税数据。4、征管系统行业、企 业实际入库所得税税收情况五、疑点判断企业可能存在总体税负偏低情况六、应用要点（一）了解本地区评估期内房地产主营业务所得税税负总体水平。（二）初步了解评估对象主营业务收入所得税负担率的个体水平，与区内的平均水平比较，判断其税负水平是否合理。（三）该指标一般与分税种评估指标配合使用。指标 20：所得税贡献率一、原理描述所得税贡献率是企业评估期应纳所得税额与其经营收入的比率，判断评估期企业每百元经营收入中所得税占有份额。二、评估模型（企业所得税贡献率、行业所得税贡献率）企业所得税贡
47、献率= 应纳所得税额营业收入 100%行业所得税贡献率= 行业应纳所得税额行业营业 收入100%营业收入=主 营业务收入+ 预收账款期末金额- 预收账款期初余额Comment A7: 常量Comment A8: 常量- 30 -三、标准值参考范围企业所得税贡献率小于行业所得税贡献率 0.1为正常，差异超过0.1的则存在风险；四、数据获取途径1、业内专家估算。2、同一地区房地产行业应纳所得税额、经营收入额。3、获取企业应纳所得税额、经营收入额。五、疑点判断（一）企业可能存在所得税费用偏低问题。（二）企业可能存在人为调减利润，少缴企业所得税问题。六、应用要点（一）判断房地产企业所得税的税负率与区域内平均税负率的差异，一般结 合个人所得税和企业所得税税负率作进一步分析。（二）了解评估对象所在区域所得税平均税负率。指标 21：其他应付款变动率一、原理描述其他应付款变动率是对房地产企业期末余额和期初余额数据的比较， 发现 房地产企业隐匿经营收入或者伪造向股东个人借款等涉税线索的财务指标分析评估办法。二、评估模型（其他应付款变动率）其他应付款变动率= （其他应付款期末余额- 期初余额）其他应付
