1、育婴宝典亲子嘉年华,2008年10月29日,活动方案,1,活动策略梳理,活动实施规划,2,活动策略梳理,策略思考,我们是：,领先业内的儿童媒体运营商 六年来一直专注于儿童媒体运营事业，向中国市场提供优秀的儿童电视节目及专业的儿童媒体广告运营； 目前已成为中国最大的儿童媒体运营商，占领儿童媒体广告市场份额以上。,我们的广告平台和资源：,CCTV少儿频道全频道广告代理权 北京动画频道的全频道广告代理权 上海、天津、广州重点少儿时段的独家运营权 遍布全国六十多个重点城市的少儿节目发行网络,策略思考,育婴宝殿,国际化专业化、系统化，打造国际国内最具影响力的母婴类品牌节目。 具有天线宝宝粉宝乐园涂鸦宝宝
2、派克叔叔探索 育儿五档国际化儿童栏目 拥有自制节目内容及央视主持人,策略思考,父母。 特点：具有较高教育和文化水平。对宝宝的健康及未来充满着期望，关注科学的育婴知识与培养孩子的科学方法。,孩子 特点：成长于教育程度高、经济条件宽松的家庭。他们自信、积极向上，爱好广泛，并有机会接触多样的社会活动和文化活动。,我们的受众人群：妈妈及-16岁宝宝，面向孕期、婴儿期、幼儿期、学龄前期4个 阶段,策略思考,科学、专业、权威、实用的孕婴、育儿知识，使宝宝在语言、智力、心理、技能4个方面得到最好的指导，让宝宝在寓教于乐中更加自信、开心、快乐的成长,通过以上的梳理和分析，我们能够为观众提供：,以消费者的特征结
3、合栏目诉求，展现给消费者一种充满阳光的关爱，使消费者切身的参与到活动中，使母亲、孩子以及栏目本身产生很好的互动。,我们推出本次活动的主题：,欢乐 梦想,优扬育婴宝典亲子嘉年华,活动主题,主题阐述,欢乐：每个家长都希望自己的孩子能够欢乐、健康的成长。参与活动的过程可以给孩子带来欢乐，栏目的节目内容也能给孩子带来欢乐。 梦想：健康、快乐、茁壮的成长是父母对孩子的梦想，孩子是社会的未来是国家希望，孩子寄托了太多的梦想。,以欢乐 梦想作为本次活动的主题也是栏目本身对母婴关爱的很好体现,通过前期活动与受众群体建立联系，以事件话题与受众展开沟通，进一步拉近消费者与育婴宝殿的关系,整合资源，制造声势，在社会
4、上产生影响,利用此次活动聚集人气,同时关注开展后期延续活动,在活动受众群体中树立良好的品牌形象,我们的任务：,创造良好的品牌与受众交流氛围，相互了解，相互信任，相互关注 凭借宣传渠道扩大企业与消费者沟通的机会,引起消费者的共鸣，深化品牌教育，提高品牌忠诚度,触发消费者、舆论对育婴宝殿的关注，通过系列活动等提升品牌形象，传播品牌内涵体现育婴宝殿关怀儿童，关注幼儿成长的社会责任感，获得良好的公共关系,利用此次聚集的人气及开展后期延续活动，作为育婴宝殿长期与消费者沟通的纽带,我们的目标：,活动实施规划,2,4,3,1,媒体高密度曝光,强势媒体配合,后续活动开展,欢乐 梦想 嘉年华活动,核心事件爆破,
5、整个活动以“关怀”为中心进行。,整体规划,弹无虚发：多角度、高精度的传播品牌信息 整合自身资源进行有效传播 精良媒介形式有机结合PR手段充分利用事半功倍：科学的媒介排期活动信息发布-造势期全程跟踪报道-恒温期活动后续评论-升华期,媒介规划,不同阶段信息发布策略活动信息发布-造势期媒介投放爆发期，在全国选择较强势平面及网络媒体制造活动热点全程跟踪报道-恒温期配合优秀论文发布，以软文形式向社会各界展示育婴宝典的品牌信息 活动后续评论-升华期围绕活动圆满成功、育婴宝典关注儿童成长，提升品牌形象，提高品牌亲和度和社会公益性,媒介规划,活动背景 主题阐述 活动任务及目标 活动策略 活动内容 媒介推广策略
6、建议,目录,主题阐述,每个家长都希望自己的孩子能够欢乐、健康的成长，孩子也是每一个家长的梦想，我们结合受众群体的心理特点，直接切入消费者内心，结合栏目本身的性质，我们以“欢乐 梦想”作为本次活动的主标题，,体现关爱的主题思想，,副标题：表现出活动,求索建筑的生命 溯源城市的灵魂 “苏堤春晓”项目行销推广案,天启开启 2003年4月,项目简介,区位特征：长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块 占地面积：6.5万平方米 建筑面积：总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米 容积率：3.2 物业形态：高层、小高层 周边配套：紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过
7、，可通往市区，交通便捷,我们的期望,创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点 实现均价7500元/平米 通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性发展的原动能量 打造苏州河海派文化新座标,市 场 篇,版块介绍,本案处于长寿路版块（内普陀区域） 板块现状： 尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。 长寿路东连闸北区，西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。 苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者 如早期沿河畔开发的中远两湾城为“旗舰楼盘”
8、，即“两湾一弄”旧区改造项目后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购买热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。 该地区主力面积范围：110-150平方米，总价：71.5-97.5万左右。代表楼盘：水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。,版块发展,发展趋势：深化水景主题，沿苏州河开发。 长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是“绿色生态型住宅”小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色”的竞争阶段。 至目前，该地区土地储备量已相当稀缺，下一轮发展仍以苏州河沿线为开发重点
9、，由此将周边延伸开发。 此外，“十五”期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新“新湖明珠城”，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区,版块定位,自成一体的中高档住宅区内普陀版块(长寿路版块） 符合未来发展潮流的“绿色商住街”规划定位 具备生态化、人文化的先天优势资源 正处深化、延伸发展期的未来大型中高档居住区,独具自然优势资源的成熟的中高档市场版块,版块市场特色,开发特色：中等规模（1015万方）、品牌开发、规划讲究、特色各异 规划特色：强调景观的内外交融，深化水景主题 卖点特色：中心城区、生态性、亲水性、便利性 竞争特色：以
10、版块内竞争为主 客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源,版块价格走势,区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势基本相同，两年的时间上涨了26.3%，比普陀区28.5%的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价,区域单套面积走势,平均单套面积主要在110-130平方米的区间内波动，峰值是124平方米， 由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型发展。,区域单套总价走势,从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅达到29.6%,版块市场各项经济指标（2002年）,均单价：6100元/平米 主力面积：120140平米 单套主力总价：8090万 车库单
11、价：1015万元/个（卖）、200300元/个/月（地上租）、500600元/个/月 商铺单价：,理想与现实的第一次踫撞,现实版块均价VS 我们期望的销售均价,6100元/平米VS 7500元/平米,实现1500元/平米的单价跳高 实现区域市场的价格档次变革,区域竞争,至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争 目前苏州河沿线主要楼盘有：绿地世纪城、21世纪海岸广场（大华清水湾花园）、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等 苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念 中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400
12、元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方 目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2,版块内竞争,目前主要楼盘有：上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等 目前该区域均价6100元/平米 苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念 该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在10-15万M2左右 该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视 该区域的房
13、型面积以舒适型为主。二房的面积以100-110平方米为主，110-120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，基本在120-140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至达到了270平方米以上。 （具体楼盘资料详见市场资料附件）,版块内竞争特性,单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘； 平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定 市场成交状况则个案差异明显 总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规
14、划建设,版块销售三甲个案数据对比,总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大 消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求 年销售量不高,理想与现实的第二次踫撞,VS,舒适、自住型住房需求： 方正 南北向 大房型,产品规划： 得房率较低 部分东西向 不占少数的小二房、 三房房源,上海市区中高档楼盘市场特色,在此我们特别针对上海市场70008000元/平米的楼盘进行市场特色分析,理想与现实的第三次踫撞,版块市场特征： 本地化客源 自用型市场 大房型市场,总体市场特征： 外向型客源 自用、投资双重性市场 小房型需求,VS,现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异 而与此同时，本案的规划当更能适应总
15、体市场趋势需求,市场总结,上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显； 本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高； 未来五年内，本区域版块将沿苏州河延伸段进行进一步深化的拓展，在版块市场影响力持续性扩、大的同时，内部竞争亦不可小觑； 客层需求结构张力相对较大，单价突破的可能性存在； 苏州河文化及水景的挖掘利用无论是对于本案价格的提升还是销售都起着至着重要的作用,本案产品优劣势分析,优势 绿城的品牌与实力，当可成为本案竞争过程中，品质与服务最有力的承诺与支持保证； 得天独厚的苏州河自然与人文环境，都为本楼盘跻身上海整体市场高档
16、楼盘之列提供可依之据； 长寿路的门牌号码，代表着版块及周边配套的成熟性 本案的前期规划考究，全案整体外形及天际轮廓线具备特色 身处成熟化版块之中，客源基础已然存在,本案劣势,劣势 版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符； 上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化； 区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍； 本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势； 未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验,带給我们的营销课题,突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身
17、全市性高档社区楼盘之列； 形成二外市场，加强投资型消费动机含金量； 深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯“亲水”性概念卖点的版块内竞争,策 略 篇,目标设定,定量目标：价格：,时间: 自第一次开盘起两年内完成住宅90%、商铺90%、车库60%的销售,目标消费者定位,范围界定 基础市场 既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源 拓展市场 全市范围内，上海籍客源 突破型市场 外地或外籍人士，对上海文化有浓厚的兴趣，对城市有感情，重点是海归派人士,目标消费群特性分析,身份：中产阶层及以上人士 年龄：3550岁 职业：企业高级主管、艺术家、文人 收入：家庭月收入10000元及以上 性
18、格：感性、易激动、较敏感 文化特性：喜爱读书，留恋传统文化、唯美化倾向强 消费意识：冲动型、重视个人涵养的体现及社会认可程度 对住宅的要求：重视邻里档次、重视环境、有怀旧倾向,营 销 推 广,推广总原则,在深度运用长寿路版块概念优势的同时，更加重视个案的单一品牌性建设，从而突破区域市场的局限，创造广阔市场资源 以公建的概念思路带动住宅销售，强调本案的社会化效益 采用活动公关的行销方式，增加社会知名及影响力 与时同时，加强企业形象塑造，提高企业品牌社会影响力,贩卖文化与情感,我们本次所贩卖的不再仅仅是一栋建筑、一片环境，抑或是一套房子 更多的，我们将赋予这建筑以生命、以灵魂、以使命 使之成为一代
19、人对于一个城市的情感寄存、对于一段文化的深深眷念、对于历史的追寻与回忆，对于未来的憧憬与责任,因为唯其如此，我们才可以以非同寻常的概念创造引领的先机 才可以唤醒目标消费者非同一般的感受 才可以在市场竞争中以夺目的璀灿成为一颗明珠,楼盘开发理念,让建筑成为城市生命的一部分,楼盘定位,苏州河首席人文景观住宅,推广主题,承载千回历史记忆，愿为母亲河边一座灯塔,主题释义,情感化的诉求方式，勾起人们强烈的地域情结，易于被接受，被感染； 创造苏州河与建筑的关系，在以低姿态地“愿为灯塔”的同时，亦已确定了本案为苏州河边标志性建筑的地位含义； “承载千回历史记忆”同样巧妙地将建筑定义为“历史血脉”的传承，同时
20、对未来的产品改良留下了较大空间； “灯塔”，守望今天，祈盼未来，突出了对苏州河、对大上海的深深依恋，同时，这种说法亦利于后期销售宣传推广，“苏堤春晓”的每一户人家都将成为“灯塔”中的一盏灯，给这个城市，给母亲河洒下一抹探照的光亮,产品复合概念支持,构筑历史的承载体、现代的建筑体、未来的标志体，在此我们建议： 将售楼处建造成为集“苏州河历史博物馆、会所、购物、售楼”功能为一体的复合性建筑（具体功能设计详见后续列表）； 在苏州河边建造一座标志性建筑，强调观光功能及楼体的外立面金属感、挺拨感、科技感，作为未来的象征，此楼体顶部设探照灯，通体外打灯，利于夜间景观形成,反向操作的行销模式,贩卖售楼处（苏
21、州河博物馆）贩卖概念销售楼盘,圈定外围（创造市场）锁定客层特征带动基础市场,推广阶段划分,本次推广根据前述行销模式，分为四个阶段 市场热点形成期（外围市场围合） 开发商形象打造期（目标族群锁定） 楼盘概念深化期（基础市场目标锁定） 销售促成期（开盘认购）,阶段策略（一）,市场热点形成期（外围市场围合） 阶段目的： 利用“苏州河博物馆”的落成事件，形成社会热点 设计公众参与，从而形成一定的外围市场族群围合 主要目标：知名文人、艺术家、海归派、外籍人士（台湾、新加坡华人） 行销任务： 形成外围市场资料档案建立，并在此基础上，对市场有初步了解，对未来的正式推案及价格制订，作好市场探测； 针对特定目标
22、族群制订特别的销售通路策略，并迅速形成未来销售代言体系,阶段策略（一）,策略要求： 事件行销、新闻炒作、软硬结合、目标针对 阶段推广主题：收藏历史的记记，重拾母亲河情缘“母亲河”忆事 两大活动：苏州河博物馆落成典礼、“文艺汇”俱乐部成立（知名人士代言，未来业主都将是会员） 媒体形式：新闻炒作、热点追踪、软硬广告（事件）结合,阶段策略（二）,企业形象打造期（特殊目标群体锁定） 阶段目的： 提升企业形象，造成社会化影响 深度挖掘企业品牌力量，成为市场消费产品品质化承诺的有力保证 明确楼盘开发理念，将前期的热点效应进行产品品牌转接 行销任务： 完成楼盘特殊代言群体的锁定工作，并在此基础上形成第一波市
23、场族群认同力 持续深度挖掘外围市场，形成投资消费的引导策略，并通过特殊市场群渠道的建设利基，转化成为投资消费市场引导力 在此基础上，建立起基础市场的开拓及蓄水系统,阶段策略（二）,主要目标：外地、外籍、全市范围内的上海目标群体 策略重点：热点效应的持续性运作推动企业的社会化影响力，与此同时，进行楼盘概念的稼接 阶段推广主题：让建筑成为城市生命的一部分 媒体形式：软硬广告结合、新闻综述、企业采访、DM（博物馆参观券）直递,阶段策略（三）,产品概念深化期（基础市场目标锁定） 阶段目的： 明确楼盘概念、明确产品特色、明确产品消费利益 着重消费基础利益点传达，促成基础性客源的消费源动力 行销任务： 基
24、础客户的大量蓄水，锁定购房意向，锁定意向房源,阶段策略（三）,主要目标：在全市性客源的基础上，建设区域化客源网络 推广主题：守望母亲河造化苏河秀 绵延上海情 媒体形式：软硬广告区域市场的地面媒体渗透,阶段策略（四）,销售促成期（开盘认购） 阶段目的： 促成消费行为产生，形成第一轮销售热潮 再次形成社会亮点，为后续楼盘推出产生持续动力 通过公关活动炒作，将物质化消费热潮转化为社会化事业，在满足购房者虚荣心，增强其购房动机的同时，再造新闻热点 销售任务：开盘销售、形成首批客户档案资源,阶段策略（四）,推广主题：爱的承诺 公关活动：为母亲河献一份爱心（每一购房者的购房款中将拿出一万元作为母亲河治理的
25、公益费用，交给上海市政府，同时在楼盘内建筑纪念灯光柱） 媒体运用：开盘硬广告、活动新闻炒作,产品与营销结合,用不同建筑风格的三种代表性建筑来体现项目的开发理念： 1、秀历史： 会所（建成苏州河历史博物馆，并集海派文化及文化类休闲项目于一体） 2、秀现在： 小区建筑及环境特色（地段的成熟性、小区建筑风格、对单栋建筑进行概念演化） 3、秀将来： 取临苏州河的单栋；作为酒店式公寓，一部分户型设计为平层大户型，每层为一户；面积在350-500平方米左右；（前卫建筑风格；展望未来）,秀历史会所,聘请登琨艳进行设计，集售楼处、沙龙、博物馆、休闲为一体，具体项目： 沙龙：咖啡图书室、酒吧沙龙、会议厅 博物馆：苏州河历史展示（图片、书画展）、大型视听影音室 休闲：陶吧、琉璃艺坊、刺绣坊、艺术交流中心（教室）、健身等 售楼处：图书馆沙龙式设计风格、整体布置强调上海文艺化风格建设,小区建筑,突出一栋单体标志性建筑，作为酒店式公寓，全玻璃幕墙的外立面，同时设计两部观光电梯，顶层设计酒吧式沙龙（可作旋转厅） 酒店式公寓的一部分设计成为300500平米的大平层居室，作“艺术家工作室”，专门针对一部分艺术家进行销售，也由此形成本楼盘的特色化消费人群特色，带动消费力,推案建议,建议本案分三次推案：,
