1、嘉诚三期产品开发定位报告,鹏星地产顾问2010年11月,宁乡总体发展状况研究,宁乡房地产总体概况及发展,本区域竞争对手发展研判,项目开发现状解析,项 目 定 位 导 入,项目三期开发条件及目标,报告总体思路,消费者需求问卷调查,户型性价比特色建议,商业发展建议,产品形象定位,产品建筑风格及特色建议,户 型 配 比,目标客户群体定位,价格建议,案名建议,前言,所以本案除了迎合市场需求，使项目价值最大化，更重要目的是站在城市运营的角度去定位本项目的发展策略。,本项目处于宁乡行政中心版块，位于二环路（连通长沙及其它各城市主要省道）与花明北路（联通政府行政中心）的交汇处，是县城城市名片的主要彰显地段。
2、,宁乡2010总体房地产发展状况研究,目的：了解宁乡城市购买力情况；城市发展方向,撤县划区：宁乡东接长沙 西靠益阳 ，至2030年，县城将进一步发展，建成用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城市。,宁乡县发展目标和规划,1,城市建设发展目标,宁乡已划入湖南省3+5城市圈，为配合3+5计划，2014年城市城际铁路连通宁乡，北面、东面现以工业发展为主，整体城市将成为以工业为支柱产业的新型城市。,主次两商圈老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向行政中心周边辐射，商业面会增大。,2,宁乡县发展目标和规划,工业新城+居住组团+主次两商圈”的城市格局,工业新城
3、宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产业带来足够的需求。,居住组团二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。,宁乡县人口状况,县城目前建成区达32平方公里，人口达26万人，宁乡的城区近10年人口将达50万，城市发展的空间还很大，新增住房需求也是巨大的。同时随着城市化进程的加快，宁乡每年将有4万人由农民变市民，人口增量所引起的住房增量在4080万平米
4、之间，人口的与日俱增对住房刚性需求提出了现实的要求，较好地促动了房地产市场供求。,3,1、近几年来宁乡县GDP总量连续保持高位增长，年增长率均超过15%。2、 地方财政收入连年大幅增加，政府财力充足，大量的固定投资在城市基础设施建设方面发挥了作用，城市面貌发生巨大变化，宁乡城市化初现雏形。3. 国民经济三次产业结构不断调整，工业强县地位更加突出，宁乡在全国县域经济基本竞争力排名中快速突进，三大产业中，第三产业比重减小，总量扩大，随着县域经济的不断发展，地方财富不断增加，第三产业发展的空间越来越大，对房地产业的带动效应也将愈加明显。而第二产业比重提高了3个百分点。证明工业主导地位进一步增强，新型
5、工业化水平不断提高，城市化发展加快。,宁乡县经济发展状况,4,宁乡县发展目标和规划,鹏星认为：城市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。宁乡由小型县城向中等城市转变，为了扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金的涌入。宁乡作为大河西先导区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。,总结：宁乡迎来跨时代的地产发展机遇,宁乡2010楼市分析,1-9月，全县实现销售商品房5612套，销售面积65.96万，其中商品住 宅4279套，商品房销售量居长沙四县第二。全县商品房均价2698元/，同比 增长
6、25.1%，其中非住宅5867元/，住宅2228元/，全县房价整体水平不足 长沙一半，低于长沙县、浏阳和望城，处于四县市最低水平，价格极少泡 沫，极具上扬空间。,1、从市场销售总量看，市场较为理性,长沙经济强县四小龙之一的宁乡,1-9月，全县商品房建设规模208.66万，完成投入25.07亿元，主要呈 投入数量多、规模大、开工热情高涨等特点。,2、从开发投入来看，市场热情总体向好,1-9月，全县商品房购买对象分析：乡镇进城人员、打工族回乡置业购 房者已成为拉动商品房销售的主力军，外来人员购房有所提升（特别是长沙、 益阳、娄底、桃江等周边县市）成为销售的生力军，外向购买率达15.5%。,3、从需
7、求结构来看，呈多样复杂化,鹏星认为：在国家打压房价，控制空置率增长的新政调控下，2010年宁乡县房地产市场 依然保持增长态势，市场销售平稳理性，房价温和上升，开工投入热情同比高涨，尽管没 有延续2009年火爆局面，期间也有观望、博弈、拉锯态势的波及，但总体上没有出现一、二 线城市的量价起跌局面。,行政中心版块竞争对手发展研判,目的：了解各对手在本区域的定位角色，找到适合本项目发展的突破口,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度研判,瑞景春天,优雅翠园,绿地中央花园,中源凝香华都,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度研判,水晶郦城,玉龙国际花园,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售
8、量及速度研判,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度研判,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度研判,从宜居性和投资性两个方面对市政府版块的住宅产品进行分析,30-60 单身公寓 占本版块30%的推售量，均价与同地段相比超过20%，且在一个月内去化率高达90%，主要是因为水晶郦城1100套迎合投资性推出的产品，是这个版块投资型住宅的空白点。但交楼后的未来两年内1100套投资性产品的出租率和回报率是否令投资客满意，其中风险性有多大？未来投资性产品同质化竞争情况？宁乡投资性产品的市场容量、回报率风险如何把控？这些问题我们无法掌握。,70-90 2房2厅 除去水晶郦城投资性产品，适合居住
9、的仅223套，是市场稀缺性的紧俏产品，且2房产品销售速度相当快，市场此类没有余房。,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度总结,111-128 ，129-143 3房2厅是市政版块市场主力户型，也是市场所欢迎度最高的产品。但是135-143 面积段的产品没有4房。,144 以上因总价高，和各项目自身产品品质附加值的落差，开盘后三个月内都相对有5%的余房。,90-110 大2房2厅 仅推出72套也是抢空，而这个面积段的三房产品是空白。,1、2010年本区域竞争楼盘商住推售量及速度研判,2、本区域商业容量饱和度及商业需求分析,宁乡行政版块包括嘉诚已开发，总户数约15000户，总人口约5-6万
10、 ；已规划和已建成的商业总建约39.3万；人均商业面积6.5-7.8。,鹏星认为合理的人均商业容量在3-5之间，显然行政版块大量商铺的开发将使，末来3-5年在招租过程中面临空置率增大的压力，投资客的年回报率将低于5%。,从业态来分析，本区域商业步行街有两条，中高档百货商场是人人乐和通程商业广场；娱乐休闲业态也很适合进驻玉龙，中源的已交楼的较大面积的沿街商铺；其它迎合人居日常消费的沿街店铺经营面积不底于20万平米。,2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测,2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测,玉龙,2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测,小结：明年与本案同期开发的共五个项目，比今年少了1
11、/6个竞争对手；5个项目中绿地中央花园，瑞景春天，水晶郦城，中源凝香华都，这4个项目因其产品总规定位为宜居型小区，容积率不高于2.5，所以推测其主力户型仍旧以120-135中大宜居型产品为主；沿二环路一带的产品，绿地，水晶，中源将开发80以下的中小户型，此项比例将比今年有所增加。,商业方面，鹏星认为目前的开发量已超饱和，未来两年绿地和玉龙通程近二十万商业的销售会对本项目的商业销售造成强大压力，加上水晶人人乐十万平的商业招租，相对投资客和商户，他们的选择面很宽。所以，项目不能特意放大商业的规划体量，但是可以从迎合市场需求的角度出发，拾遗补缺。,2- 明年市政府片区开发销售竞争情况预测,宁乡购房客
12、户市场调研,市调时间：,样本分布：,样本容量：,市政周围、本案现场售楼部,发出问卷100份，收回有效问卷数量72份，有效率72%,2010年11月12号-11月17日,市场调查：,样本案例分析,调查人：丁素珍,主要部卷部分：Q2如果您买房，请问您更偏向于那种规划？ 1、有园景的大型社区 2、高层可商可住 3、只要价格合适都可以 Q3、如果你买房，请问将来您更偏向于哪种建筑形态呢？ 1、普通多层(1-7层无电梯) 2、小高层（8-14层带电梯） 3、高层（15层及以上带电梯） Q4.1、如果你买房，在高层住宅建筑结构方面，您不能接受以下哪种呢？ 1、一梯二户 2、一梯三户 3、二梯三户 4、一梯
13、四户 5、二梯六户以上 6、无所谓 其他 （注明） Q5、如果您购房，你考虑购买的住房户型结构是以下哪种？ 1、单层 2、错层 3、复式 4、挑空小跃式 Q5.1、您希望您的住房有几个阳台？ 1、一个 2、两个 3、两个以上 Q5.2对户型设计的特色您最的喜欢那些？ 有入户花园 2、有飘窗（凸窗） 3、有弧型落地观景窗 Q6、您考虑购买的住房面积会是多大呢？ 1、20-40 2、41-60 3、61-80 4、81-100 5、101-120 6、121-140 A、单身公寓 B一房一厅 C二房一厅 D二房二厅 E三房二厅一卫 F三房二厅二卫 G四房二厅 如果以上条件都能满足的18层以上的建筑
14、，您喜欢住在里面一边享受一边俯视天下吗？ 1、喜欢 2、喜欢但不要太高的 3、还是喜欢住在大型小区里,样本案例分析,Q6.1 如果是投资（炒楼或出租）总价您能接受多少? 1、10万以内 2、20万左右 3、30万左右 4、40万左右 5、只要有价值100万左右都可接受 Q6.2如果是自住总价您能接受多少? 1、20万左右 2、30万左右 3、40万左右 5、50万左右 6、55万以上的高层 Q8、行政区域已有人人乐等超市，您希望居住的小区内还要有哪些配套设施？（限选6项） 1、棋牌活动中心 2、幼儿园 3、入户大堂 4、酒吧 5、美容护肤 6、酒楼 7、休闲娱乐 8、咖啡西餐厅 9、洗衣店 1
15、0、便利店 11、泳池（室内、室外） 12、网球场 13、羽毛球 14、健身会所,110120左右的3房最受欢迎，且对户型功能的需求大过对面积的需求； 18层以上的高层住宅80%有强列抗性； 希望在行政版块区引进平价超市和图书超市,购房客户市场调研小结,前期项目现状解析,嘉诚花园前期项目区位,嘉诚花园位于宁乡新城区政务文化中心，项目东临人民北路，南抵新康大道，西接学府路，北临二环西路，是宁乡未来的新城中心。项目周边配套齐全，学校、超市、医院、银行、五星级酒店等近在咫尺。二环西路与金州大道相连，据长沙仅30分钟车程，经3分钟可上长常高速，与全国高速网相联，出行便捷。,嘉诚花园前期概况,前期整体建
16、筑面积15万； 容积率：3.0； 绿化率41%； 前期总体规划住宅14栋，共886户。,纵观本区域内可利用资源：,区域配套处于逐渐完善阶段，随着一二期和周边项目入住率提高，项目周边的人流量将逐渐增加。,本项目区域可借用资源,根据目前建筑单体呈现，我司认为单体简单，缺乏灵气，缺乏亲和力。具体表现在： 立面表达不到位，缺乏新中式的开放感和韵律； 色彩亲和力一般。 而关于园林方面： 园林规划视觉冲击力不足，园林特征不够明朗。 园林整体氛围不够丰满。,项目前期建筑立面及园林,建筑风格表达不清，园林打造未现效果。,前期客户特征研析,结论一：本项目的客户结构为刚需为主，改善为辅,数据显示，来访客户中，绝大
17、部分年龄集中在30-50岁以内，且大部分在35岁左右，同时结合成交客户的置业动机，可以判断本项目的绝大部分客户为刚性需求人群，辅以部分改善型需求客户；后期需要拓宽客户需求层面。,结论二：家庭结构以三口之家及三代同堂为主,选择本项目作为主要居所是绝大部分客户的购房目的，其中客户计划住房人数绝大部分在3人及以上，反映了客户的置业群体偏中年化，家庭结构以三口之家和三代同堂为主。,以上,结论三：扩大三房产品面能显著提高竞争力,从来电来访客户统计显示，客户对三房、四房产品给予最多的关注，做一定程度的细分，可以预见，如对三房产品进行细节处理使三房更具竞争力。,三房,四房,五房,结论四：价格敏感度高,可以看
18、到，成交客户中绝大部分客户是以工资作为主要收入来源，且7成客户家庭年收入在8万元以下，置业群体购买力偏弱；结合价格敏感度调查可发现，绝大部分客户对价格存在较高敏感度，价格将成为制约客户成交与否的核心力量。,客户特征研析小结,通过对客户进行各层面的分析，不难发现，本项目的客户有着非常明晰的特征：本项目的客户结构以自住型为主，改善型为辅； 三房、四房产品间的过度有较大挖掘空间； 客户的置业群体偏中年化，家庭结构以三口之家和三代同堂为主。 置业群体购买力偏弱，价格将成为制约客户成交与否的核心力量。,本项目前期营销反思,本项目作为一个建筑体量达到23万的大规模生活社区，在整体前期运作中未能做出应有的大
19、盘形象，反而走入了“低价跑流量”的怪圈，不得不让我们反思。 在即将开发的三期项目中，必须捡回失去的大盘形象，树立优质开发品牌，才能在企业口碑、收益上获得双丰收。,项目三期开发条件及目标,三期地块用地指标分析,在项目整体开发定位中，三期的整体外观形象将代表地标性城市名片，容积率较高.,本案三期SWOT分析,自身优势,处于城市行政中心，有便捷的交通和升值的地段优势；总建23万规模，能为商业的开发带来保底流量；,市场机会点,项目所在市政版块同地段的竞争对手少了1/6，其余对手开发的主力户型与产品形态基本明确，所为知已知彼，百战不怠。 宁乡撤县扩市，未来城市化发展迅速，行政版块的房地产需求量也将上升。
20、,项目容积率高，高层产品市场接受度低；,劣势,威胁,近年正处于房地产宏观政策强势调控阶段，使未来市场的的波动性大； 周边项目的开发会对本项目有分流作用,本案三期SWOT分析,入市开发策略,建筑风格以全新的城市名片形象，在外观上反转市场印象，吸引眼球；,高层建筑的住宅找准市场开发的空白和消费主力需求的交集点，开发出宜商宜居，户型功能齐全，产品丰富，附加值高，能迎合各阶层大部分需求。,商业在市场商业开发饱和度高的背景下，即要使商业价值最大化，更要降低投资风险，快速出货。,我们的产品将如何打造？,开发方向：宜商宜居型户性高性价比精品楼盘,都市时尚便捷高品质生活,宁乡地标性的新都市时尚生活,产品形象定
21、位,1,目标客户群定位,核心客户：行政中心、老城区本地客户以首次置业和改善型置业者为主力客户群。,其次客户：其它区和乡镇本地客户，和周边企业外来职业高管，在本地的从业者。,次要客户：投资客,2,户型配比建议,3,1、本区域7大楼盘开发总建180万以上，总户数约1.2万户，总人口约5万人，人均已具备7.6-9.5的商业消费面积；基于商业市场容量的风险，本项目的商业规划在3-4万，不宜过大，以出货方便的沿街铺为主 。（商业）,2、跟据片区其它项目产品去化率和本项目以往的销售经验，紧促型2房，3房不但是市场产品推售的空白点，也是市场的主力需求；但18层以上的销售抗性会增加，建议提高户型的附加值来弥补
22、这些 。（住宅）,户型配比建议,3,住宅规划建议：建筑面积约15万左右,约1500户；,绿色部分向南可观园景的以115-125 三房户型为主；,紫色部分向北可观园景以115-142宜居产品为主；,户型分布建议,绿色部分临二环路向西北面，向北的，向西的以60-80小户型产品为主；,紫色部分向南的朝向好以90-110为主；,在住宅设计上，尽量把宜商型产品与家居型产品分栋隔离开： 1、可以最大化的利用有限空间加大绿化率； 2、便于设计施工，对底商柱子间隔的影响可控，建筑成本也将降底； 3、在营销手法和产品推售的节奏上，可跟据明后年同片区竞争对手产品的推售情况，有策略地设计，实现销售的价值最大化。 4
23、、便于使投资型、首次置业、改善型置业这些客户（不同需求的人对居住的人文环境不同，价值观不同）能有更适合的居住环境； 5、方便今后的物业管理，使投资升值更快。,建筑外立面风格建议,建筑风格：现代风格，时尚，大气,外立面展现现代风格，细节丰富，材质优化,关键词：优美弧度、材质厚重、咖啡为主色调，蓝色为基调,目前，宁乡大部分建筑外外观以欧式风格为主，太过千遍一律，避免陷入同质化竞争，彰显本项目独特的品质。鹏星建议：采用现代风格，时尚，大气 。在阳台设计上，配以优美的弧度，丰富外立面的亲和力。在颜色上，以咖啡色为主色调，蓝色做为填充 基调。,外立面风格示意,外立面风格示意,外立面有弧度的线条会显大气，
24、行政中心版块大部分产品立面是直线条的，硬朗但太呆板。 城市线条应更丰富，所以选择有弧度的阳台代替直线条，丰富城市性格。,可在主体楼内设计部分层高4.9空中小别墅，一层40-60平米中小户型，二层挑空多加一间住房，总计使用面积（90-110平米）,设计主体形象楼作为项目城市名片的代表，设置观光电梯，彰显身份，吸引城市眼球，体现项目城市时尚气质。,绿化系统建议,1.社区内设置室内外景观泳池；设置户外休闲吧，具备休闲商务功能。 2.户外儿童游戏场，与休闲景点互动，增加社区宜居氛围。 3.所有楼栋底层均为架空层，增加园林面积。鹏星建议：整体景点设计要同时具备可观赏性和实用性。,社区内设置室内外景观泳池
25、，设置户外体闲吧，具备休闲商务功能；,以室外景观泳池，作为小区主题水景，配合户外体闲吧，具备时尚休闲商务功能；,参考项目：广州时代玫瑰园,巴厘岛风格 情景游泳池,风情水系 水吧,儿童戏水池,户外儿童游戏场，与休闲景点互动，增加社区宜居氛围,整体景点设计要同时具备可观赏性和实用性。,架空层建议,设置架空层， 可以通 过架空层景观的营 造，提升整个项目的 绿化率以及业主的参 与性，提高居住的舒 适度。 把底层商业的嘈杂通 过架空层过滤掉，提 高居住的性价比优势,户型升级建议,二房可赠送180度/270度凸窗，大面积入户花园，增加可使用空间，提高舒适度,270度外飘窗，向南向东均可欣赏景观,案例一(
26、80平米二房),户型示意,入户花园,三房两厅 1、阳台，入户花园，空中花园的大面积运用增加户型的附加值。 2、花池全面积赠送，空中花园半面积赠送是本区域空白产品。必将是本区域强势爆款户型。,户型示意,案例二(100-110平米三房),户型示意,案例三(140平米四房),四房两厅 1、阳台，入户花园，空中花园的大面积运用增加户型的附加值。 3、花池全面积赠送，空中花园半面积赠送是本区域空白产品。必将是本区域强势爆款户型。 3、书房与空中花园相连，具备商务功能，整体适合居家和休闲办公。,案例五(94平米舒适二房/紧凑三房),户型解析：94平米二房从建筑面积上来讲属于比较经典的二房面积分布，也保证了
27、客厅与卧室的使用率，空间上会比较开阔，户型方正。该户型为全南设计，次卧内超大型的南阳台设计，保证了采光的同时也可以更加合理的运用空间。北边卫生间的平台，以及旁边的空中花园，都在空间上有了更加的灵动性。 功能解析：94平米两户，很明显地朝北的空中花园可以合理利用为书房等，其与卫生间后的平台结合的也恰到好处，在一定程度上解决了卫生间不能摆放洗衣机的难题。采光上除了两卧室朝南外，客厅的拐角落地窗也增添了整个户型布局的大气。 居住舒适性解析：从该户型设计整个空间灵动性非常强，可供自由呼吸的空间比较多，这也是给居住舒适性加分最多的地方。空中庭园、卧室飘窗、生活平台、南向阳台，整个生活空间俱佳。,户型示意
28、,三期商业发展建议,宁乡新城区主力业态规划现状,步行街+超市,人人乐,平价超市,步行街,通程商业广场,步行街,较成熟片区,正在开发,商业体量建议,结合项目实际情况，主要覆盖人群包括本项目、周边项目以及过往人群；沿二环路一带可考虑为通程酒店和通程商业广场设计部分拾遗补缺的业态。,商业总建不超过3万 ，0.5-1万平价超市为项目的主力商业，平价电器城2000-3000 ，图书超市1000-1500 ，咖啡休闲茶餐厅2到3家，品牌餐饮2-3家；其它沿街散铺以迎合周边居民息息相关的生活业态来设计。,商业,商业,紫色部分设计平价超市主力店，主力店可以设置一层地下不超过3000平米做为生鲜区，地上5000
29、-10000平米做为日用百货区。,商业拾遗补缺，价值最大化,通程酒店，金都大酒店都有自己的特色美食街，且已初步形成宁乡高档美食场所的定位；黄色部分设计档次较高的餐饮，即可强强联合形成二环路行政中心高档美食一条街餐饮业版块，也可更好的服务与周边居民、市政接待，酒店旅客。,蓝色部分设计的进深不超过14米，适宜为周边居民配套性服务的商业。,商业建筑风格与住宅风格一致，营造生活气息,拓宽商业面积，人行道的一部分可以利用一楼旗楼的格式做进去，不但可以增加人流量，而且也不阻隔人流走向。 二楼的商铺可规划有走郎，虽然二楼的实用面积会少一点，但是解决了二楼不能零间单卖的难题，提高了售价。,商业其他建议,商铺设
30、计及经营建议： 强调便捷性及特色性，增加购物的愉悦感； 设置二层商业，可增加一层商业层高，一层5.4m；超市、餐饮（设计时要预留注意排烟排气通道）及其他面积较大的商铺根据经营要求设计;,本案销售价格预测,在不完全了解本案开发成本的前提下，如果本案建筑品质，能如以上方案所表达的建议表现出来，依据市场发展态势和区域竞争项目的价格比较法，预计明年下半年开盘的销售均价将不低于3300元/（住宅）。,案名建议,本案形象定位：地标性 都市时尚主义生活,主力目标客群的性格特征：首次置业的中轻年（崇尚时尚）；外出务工经商的本地客群（时尚又有见识）； 本地常驻客群（改善居住，彰显身份）；投资客（关注产品的性价比
31、优势，投资回报率和回本速度）,本案定位的内涵：时尚，超前，优越，丰富，便捷，舒适，快乐，积极向上，升值。,回顾产品设计的性格特征,1、能体现项目的建筑性格或是能突出项目最大卖点； 2、能体现地标性的无法超越的优越感； 3、有宜商宜居的功能性内涵，有发展前景； 4、能迎合目标客群的口味，达到心理上的共鸣； 5、易识，易念，易记； 6、新颖别致，独树一帜； 7、反转前期项目出现的一些负面影响，重新博得市场美誉； 8、能体现个性、有当前流行价值的承载、具备联想效果。,案名的内涵,案名命名常识：以项目核心景观特色命名（棕榈长滩 ，海逸半岛，戛纳湾南外滩 ）；为迎合目标客群的心理认同，以代表性的物件或地
32、名命名（阳光地中海 ，保利金香槟，巴黎阳光 ，保利蝴蝶谷 ；体现项目的整体性格，发展方向（博园世家 ，滨江国际广场 ，春禧时代 ）。,“摩卡” 一款全世界风靡的时尚咖啡，它是都市时尚主义的代名词；本案建议以咖啡为主色调，“摩卡”也很形象地表达了这一点； “世纪” 代表一个时代的标杆，而本案100米高度将是行政版块最高的楼盘，是城市发 展的必然建筑特色，是宁乡撤县划区进程中发展的代表作；户型产品附加 值高，性价比将超越其它楼盘，将会是宁乡房地产界划世纪的 产品代表作。 “摩卡 世纪”代表城市地标性建筑楼盘，不仅能体现优越、时尚生活，而且将代表宁乡跨世纪居住产品的进步，是彰显身份的经典楼盘。,案名
33、1：摩卡 世纪,衍生参考案名：摩卡国际，摩卡时代广场，摩卡世纪城,案名1：摩卡 世纪,“缤纷 ” 代表都市时尚主义的丰富多彩的生活，有商业发展气质； “雅顿” 雅顿第五大道，是一款风靡世界百年的香水，是都市人自信、时尚、智慧、 优雅的代名词。 “缤纷雅顿”代表都市时尚优越的生活，其居住的品质象经典的香水一样经得起时间的洗涤，永不被超越，百年传承。 “缤纷”在全国地产项目中较少运用，“ 雅顿”一般在都市中，品质较高的楼盘有运用,案名2：缤纷 雅顿,“上筑 ” 代表高尚，高度；精心建筑的理念；高品质，向上生活的追求；都市时尚 主义的 丰富多彩的生活； “国际” 代表国际水准的生活品质；与五星级国际
34、化的通程温泉大酒店互相辉映，并驾齐驱；位处行政中心，有无可比拟的地段优势，发展前景可观。 “上筑国际”代表城市地标性的精致建筑给人们带来优越，自信，积极向上的生活，这样的生活品质和发展前景，是百年难以超越的国际化水准。,案名3：上筑 国际,“尚” 代表高尚，高品质生活，“尚”通“上”代表项目是高层建筑特色； “都” 代表时尚都市主义生活，“都”字也体现了项目是一个体量比较大的气势大盘； “国际” 代表国际水准的生活品质；与五星级国际化的通程温泉大酒店互相辉映，并驾齐 驱；位处行政中心，有无可比拟的地段优势，发展前景可观。 “尚都国际”代表国际化的城市高品质生活，代表难以超越的城市建筑经典，是彰
35、显身份 的代名词。,案名4：尚都国际,“领” 指的是带、领、率的意思。“域” 表示在此行政区域； “领域” 代表一种排他性的生活品质追求，是难以超越的，不可复制的地标性的城市名片； “华” 代表华丽，丰富，尊贵。 “府” 代表高贵的居住环境，“府”通“俯”有从高处俯视江山的韵味。 “领域华府” 代表难以超越的城市高品质向上生活。,案名5：领域华府,“U尚” 就是优尚，优越高尚，难以超越的居住理念； “U尚生活” 表现在项目是一个高品质的楼盘。,案名6：U尚生活,“巴厘” 巴厘岛气候温和多雨，土壤十分肥沃，四季绿水青山，万花烂漫，林木参天。有“花之岛”之称，并享有“南海乐园”、“神仙岛”的美誉。
36、是全世界人们向往的旅游天堂。“巴厘”又与“巴黎”是谐音，巴黎是世界时尚之都，时尚也是本案的性格特色之一。 “印象” 是人们对客观事物的一种记忆。“巴厘印象” 本案的景观风格设计灵感就来自巴厘岛，而宁乡所有楼盘还没有以此为灵感源泉的 园林景观，本案以这个名字命名是起到突出项目最大卖点的作用。巴厘岛又是世界人们向往的天 堂，在心理上就是本案产生强烈的好奇感，入市能一下子吸引眼球。如果景观确实设计得非常美伦美奂，本案会是宁乡人民心中最美的居住印象。,案名7：巴厘印象,“格调” 是指有品位、有风范，较高美学品格和思想情操的人。 “瑞” 指吉祥、一帆风顺的意思。 “俯” 指低头、向下看。 “格调瑞俯”在
37、这块寓意吉祥的、有文化氛围的土地上休养生息，在100米的地标性高层 建筑上俯瞰天下，尽情享受生活的滋味。,案名8：格调瑞俯,案名9嘉诚境居,境：指的一种境界，也可指处在某种领域。 居：指住所，也可指处于某种位置。境居： 是指很适合居住 ，有很好的人文环境，和谐、和睦、高雅又不失静谧的居住社区。呈现一种其乐融融的感觉，以增加居民的社会归属感和幸福感。,“嘉诚新世界” 表示本案不仅是嘉诚精心力作，更是宁乡划时代的地标性建筑居住产品，给宁乡购房都全新的时尚舒适便捷高贵的居住环境,案名9嘉诚新世界,“ 尚” 指的是一种情操，是人们所向往的一种境界，从而来引发追求高尚居住 感的消费者共鸣。“御” 指的是专用，专指为我们的目标客户群而建。“臻品” 指的是比较经典时尚，值得珍藏。尚御臻品 专为购房者而设计，经典时尚，值得永久珍藏。,案名9尚御臻品,摩卡 世纪 缤纷 雅顿 上筑 国际尚都国际 领域华府 U尚生活巴厘印象 格调瑞俯 嘉诚境居,案名总汇,THE END THINKS!,鹏星地产顾问,嘉诚花园三期物业发展研判,
