1、,无锡商业综合调查分析报告2012年6月 初稿,目录,第一章 宏 观 概 念,城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划,城市概况,无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区无锡新区、惠山区、锡山区江阴市、宜兴市,无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里七区两市，总人口637.26万人,江苏省,无锡市,长三角
2、都市经济圈,无锡全景,城市对外交通,无锡地处长三角经济圈中心已成为 华东地区主要的交通枢纽 现已形成由铁路、公路、水路、航空 配套组成的立体交通网络,城市对外交通：铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年，无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。
3、航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里 。水路：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。,外部交通图,对内交通,对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架 无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车,城市对内公路系统： 两环：解放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路 四横：东西向：锡沪路、学前东路、
4、永乐路、太湖大道 四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路,内部交通构架,地铁系统： 无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。 其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状；轨道4、5号线作为辅助线路；地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设； 1号线2014年6月通车,地铁线路构架,城市规划,无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”,发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施 “核心驱动、崛起锡东”
5、，“强强联合、组合锡西”， “借力推动、运筹锡北”战略：三心：老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 三圈层：中心城区：三心、三区新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡山新城区城镇组群： 锡东城镇组群、锡西城镇组群整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群 三个圈层， 实施区域差别化发展战略。中心老城区、 太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、 整合一体；,城市经济（一）,2011年无锡市GDP达6880.15亿元 国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观,注：所有数据来自于无锡统计局,国民生产总值: 2011年全市实
6、现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。按常住人口计算人均生产总值超过10万元，达到10.74万元。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓，0307都保持在15%18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。（总体稳步增长，20092010年略有放缓）农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。,城市经济（二）,三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳
7、步上涨，已达44% 消费品零售业每年都以20%继续繁荣 市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个,注：所有数据来自于无锡统阿计局,三次产业结构: 2011年全市实现第一产业增加值122.98亿元，第二产业增加值3728.12亿元，第三产业增加值3029.05亿元，三次产业比例调整为1.8:54.2:44.0，三产增加值占GDP比重比上年提高1.2个百分点。近四年来第三产业增长率稳步上涨，产业结构持续优化。 消费品零售业：消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。其中，城镇零售额1839.70亿元，比上年增长17.1%，乡村零售额283.
8、02亿元，比上年增长19.1%；批发和零售业零售额1964.24亿元，比上年增长17.2%， 住宿和餐饮业零售额158.48亿元，比上年增长19.6%。在限额以上批发和零售业零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类 增长42.5%；金银珠宝类增长38.6%；建筑及装潢材料类增长27.3%；化妆品类增长26.9%；石油及制品类增长25.8%；通讯器材类增长23.1%。 市 场 状 况：市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，市场摊位总量39961个，实现成交额3887.92亿元，比上年增长24.3%。其中综合市场13个，专业市场52个。专业市场实现成交额3408.62亿元，比上年增长2
9、6.0%。新型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。,城市小结,无锡位于江苏省南部， 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。 无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。 内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架，无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。 围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，打造“三心、三区、三圈层”的城市格局。 无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。 三次产业结构持续优化
10、，第三产业所占比重稳步上涨，已达44% 消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。 市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个。,区位优越,交通便捷,经济发达,未来规划,第二章 市 场 分 析,房地产市场、土地市场、商圈分析,房地产市场概况(一),2011年是房地产行业遭遇深度调控的一年，相比2010年的楼市，2011年的调控更为密集与严厉，2010年主要以4.17国十条和9.29新国四条为主，而在2011年年初限购令“重磅”落地，而这次的调控手段也是比以往调控更加全面和坚决。近日，国家副总理李克强和发改委均明确表示2012年将继续巩固和扩大
11、调控成果，将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品建设。可以预见2012年的全国房地产市场仍然不会太乐观。但随着存款准备金率的首次下调和无锡外地人购房落户标准下调至70/户等政策的实施，支持中小户型、中低价位商品房的建设，2012年无锡市场刚需市场将会迎来更好的发展。,政策回顾：,2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%， 同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%， 办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。 商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落 6.8个百分点。其中住
12、宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额 增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。 总体来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大的增长， 住宅 则受到政策影响，增幅低于商品房平均增长率,2011年商业地产分类成交量及成交面积走势,2010年和2011年商品房区域成交对比,可以看出，无锡市场的 商业地产依然以商业用房 成交为主。专业类型以及 商住混合型的商业地产在 无锡有良好的成交走势。,自2011年下半年以来， 受到“限购令”的影响，本市 购房比例在逐渐走低。经历半年 的需求积累，在年底改善型和 刚需型客户得到集中释放， 打动了整体成交量的上扬。,2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走
13、势,2011年商品房区域成交情况,房地产市场概况(二),土地市场概况,今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅占去年的57%。其中底价成交的有70幅，占总数的约65%。主要是由于今年受房地产调控的影响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。 从土地成交的性质来看，居住、商业用地仍占主导，但受住宅市场严厉的调控的影响，今年纯居住用地的供应量明显减少。 从居住、商业用地的面积和容积率来看，5万以下的小地块占主导，占总数的50%；容积率在1.0-2.0之间的地块有26幅，占总数的59%。 今年居住和商业用地的主要供应
14、区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业和商业、居住混合用地，纯住宅用地仅7幅，占总数的16%，且溢价率较低。,发展历程,无锡商圈分析（一）,发展趋势,无锡商圈分分析,无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区 外围组建多个城市商业次中心,中心商圈： 包括崇安寺、胜利门、火车站、 五爱路等商圈结合。 商业条件成熟，商业氛围浓厚， 集购物、餐饮、休闲娱乐于一体 的综合性商业 代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、 大洋百货、远东百货、英武百货、 保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、 崇安寺步行街、中山路、人民路等 西南商圈： 包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合。 代表：万达，明泰百货等 城南商圈： 包括南门、太湖
15、广场等商圈组合。 包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等 城东商圈： 包括锡沪路、东亭等商圈组合。 代表：哥伦布广场、中华美食城、 新大陆、中心城、银河城等 新区商圈： 包括长江路、旺庄路等商圈组合。 代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等 城北商圈： 包括北大街、山北等商圈。 代表：金太湖国际广场等 惠山商圈： 代表：明发商业广场、万达等,第三章 综 合 体 个 案,中华美食城、哥伦布广场、湖滨商业街、万达广场、宝龙广场、新之城、金太湖国际广场,五洲中华美食城,项目名称：五洲国际中华美食城城开 发 商 ：无锡市龙祥投资有限公司 建筑面积：15h地理位置：北面靠广益路产品概况：分两个区域，5栋
16、半开放式5F多层，1栋高层公寓档次定位：中档开业时间舞动：2011年餐饮品牌：1F：品粤轩、渝帮人家、江南香、爵士牛排等2F：人民公社、维度国际餐厅等 3F：渔蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全罗道、九大碗、云外楼、外婆人家、龙皇粥府上4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海鱼等5F：佐佑堂足浴等租 金：2.54元/平方米月 物 业 费：8.00元/平方米月,紧贴广益路，15h大型综合美食购物中心,沿地块设环通消防通道，2F3F流线环通， 楼电梯设于入口处,入口广场,垃圾回收点位置应放置角落处最好另辟车道， 与主要人行和车道分开，形成洁污分流， 货梯同样应设置角落处与垃圾回收点能够直接联系,美食城地块由于中
17、间有一条自然河流穿过，把建筑群分为：两块区域，中间设有钢结构双层桥体联通两个区域的人流动线，同时退让出一个较大型的广场可做露天聚会活动之用，同时也可作地块主入口，利用钢构天桥直接引流上建2F3F,关于走廊长度：一二级防火等级建筑，廊道内两楼梯间距40m，袋形走廊道近端门口离最近楼梯20m,五洲中华美食城 动线分析,建筑立面丰富，建筑元素也相对统一 建筑表皮冷暖对比配合玻璃幕墙，虚实得体,统 一 建 筑 元 素,临街开敞电梯前室， 直接引流到上层 但，不加一点修饰与遮挡略显露骨,东北侧入口虚实得体，造型硬朗 稳定的砖混形式贴面配合传统中式 硬山造型，给人一种敦实的存感， 配合造型多变的玻璃幕墙，
18、对比明确。,遮阳形式多变，网格造型,北侧退让广场及个入口广场上缺乏 景观趣味性，没有标志性的导视系统及雕塑进行画龙点睛之笔，给人略显空旷简陋的感觉。,在建筑设计时，楼层间设有空调外机 搁放槽，用百叶遮住，现在业主直接把灯箱logo安防在百叶处，对消防不利，由于是通长的幕墙窗，可做纵向纵向的冲孔铝板做遮阳，同时可做广告，似万达做法，立面整体，不影响通风,五洲中华美食城 立面分析,哥伦布广场一期,地处广南路与广益路交界处12h综合体,项目名称：哥伦布广场休闲购物公园开 发 商 ：无锡市崇安新城龙安置业有限公司建筑面积：总：12h 商：42358.40容 积 率 ：1.99地理位置：南倚广祥路、北沿
19、广益路、西临广谐路、东靠广南路档次定位：中档开业时间：2009年产品概况：1栋公寓、11栋商铺、1栋写字楼配套设施：车位：1600个（一期800个）业 态：国际大卖场 餐饮美食 时尚百货 亲子童玩休闲娱乐租售价格：租：5-15元/平方米/天售：58万元/平方米物 业 费 ：商铺：8元/平方米/月公寓：3元/平方米/月 经营状况：良好 项目配套：家乐福，月星家居，易初爱莲， 广益实验中心，睦邻中心，168宾馆,三轴，一环，三庭院，一入口广场， 一带型休闲长廊,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,本地块外形方正，所
20、以使用环形主通道布置， 为了使流线更为便捷，采用三条直线45角 贯穿整个地块，同时形成了两条主轴，一条次轴 电梯布置在各流线的节点处，连接2F交通系统， 有利于疏散识别，同时在主要流线节点处设有三个庭院， 其中一个为下沉庭院，服务于我们的主力超市“家乐福“ 流线较差较多，节点复杂，对游客会产生“迷宫效应” 本建筑群体形态为开敞式购物中心，按不同业态的分类， 不同类别的店铺沿环道进行组团布置， 形成本项目的基本构架,哥伦布广场一期 动线分析,中庭式小进深高层，有利于通风采光,海顿公寓,loft创意中心,40m,22m,22m,特征：塔内都设有中庭，小进深有利于通风，进深接近23跨(1220m)
21、建议：中庭挑廊可以做大一些,做到2m 的同时可做节点休息平台，有效利用中庭上空空间，在可以不增公摊的同时，优化用户的使用体验,40m,疏散距离：安全出口间：40m袋形走道：22m,哥伦布广场一期 塔楼分析,现 状：哥伦布塔楼周边设置了不少小面积商铺 借鉴细节：办公塔楼裙房可多挑出一跨(68m)利用办公人群来带动消费，做便利零售或小吃,现 状：哥伦布建筑多为2F，部分3F，且3F均为娱乐配套，部分交通通至2F屋顶二楼屋顶均为暖通设备服务，无其他利用 建 议：可做部分屋顶绿化美观，环保，控温，同时也可引流至2F屋顶和3F，形成“喷淋效应“,现 状：建筑入口广场可以看出建筑形式复杂，而不统一 建 议
22、：入口处尽量做得对称，产生形式感，至少入口两侧建筑或构筑物高度应该统一，建议把南侧钱江源黑鱼馆上加构筑物和多媒体广告牌,现 状：地块西面入口收尾比较潦草，退让广场缺乏管理，气氛沉寂 建 议：可以利用地面停车场所产生的硬性人流来刺激消费，但是需要有良好的景观和环境来调动购物气氛,现 状：地块内西侧广场上部的钢构构筑物，略显简陋，且与建筑整体风格不搭 建 议：内庭院等交通节点处，通畅是人流汇集休憩的场，硬对其进行重点强调且可做遮阳设施，取得较好使用价值,五洲中华美食城 细部分析,哥伦布广场二期,东靠广益路，北接哥伦布广场一期 有自持百货,项目名称：五洲国际哥伦布广场二期开 发 商 ：无锡市崇安新城
23、龙安置业有限公司 建筑面积：8.67h档次定位：中高档开业时间：2010.10业 态：1F：化 妆 品（欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、薇姿等）珠宝首饰（周大福、老凤祥、珍宝轩等）鞋 类（百丽、星期天、哈森卡迪娜等）2F：服 装（only、mecity、vero moda 、 哥弟等）3F：金逸影城容 积 率：3.18售 价：5万元/平方米月 物 业 费：8.00元/平方米月,c型动线，四角出入 增加地块边角临街面,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,2F,1F,梯,梯,梯,现 状：动线为单线形式，比较简单明了，在四角处设置主要入口，并作退让产生小型广场，减缓人流高峰期的冲击，动线呈现c型
24、吧主力店：龙安百货包裹其中，同事也增加了内街沿街展示面，内街形状也不是纯粹笔直，略有弧度，一定程度上减缓视觉疲劳感。,建 议：电梯设置最好往内廊中间靠，增加1F人流量，安全出口可以设在入口处。,哥伦布广场二期 动线分析,建筑立面与内部景观风格统一 沿广南路段沿街面短小，人气一般,优 势：1.入驻的品牌明显比一期上一个档次2.采用了多媒体系统来营造购物气氛3.内街遮阳种类多样化 4.内街景观风格和建筑风格比较统一 ，并在节点处设旱喷在相应时期营造消费气氛(排水设计) 存在问题：1.内街太长,使消费者在逛街时有疲劳感2.沿广南路沿街面短小，人气一般,哥伦布广场二期 细部分析,广益睦邻中心,广南路与
25、广益路交界处 紧邻哥伦布广场与新大陆 1.5km范围内，10万人口,项目名称：五洲国际哥伦布广场二期开 发 商 ： 无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司 建筑面积：4.5h档次定位：中档开业时间：2007.10业 态：睦邻影院：2000睦邻科技馆：2500健身中心：2600 社区服务医院 便民超市：1000莫泰168：6000商务KTV：4000 售 价：5万元/平方米月 物 业 费： 8.00元/平方米月,优 势：地理位置优越 存在问题：1.建筑形态为大单体，外街临街面有限2.巨型广场使得建筑临街较远，不利人流进入建筑内街消费业态混合比较凌乱3.医院独自占据小半栋楼，导致商业内街不通畅，也在一
26、定程度上阻断人流4.二三层为宾馆，健身房，其内廊几乎没有利用,金科新大陆,建筑风格统一，商业地块呈狭长型，动线清晰,开 发 商 ：无锡金科房地产开发有限公司 建筑面积：15.7h 开业时间：2007.10业 态：商业：14000 酒店：6400居住：75000 公寓、商务、办公：24600 容 积 率：2.2售 价：4.5万元/平方米月 物 业 费：住宅2.2元/月/平米 商铺6元/月/平米,湖滨商业街,美食一条街，沿街建筑形态多为一拖二 部分有组团内院，回廊来联系2F交通,建筑面积：17.1h档次定位：中高档街 长：1100km业 态：餐饮，零售，超市售 价：1万元/平方米,沿湖滨商业街一条
27、双车道贯穿整个基地 部分组团建筑内街形成内院,内院,内院,内院,休息广场,内院,内院,内院,内院,内院,湖滨商业街 动线分析,无地下停车，靠地面停车来满足车位数尚不够 地块机动车道窄无路边车位，但部分措施有效利用车流,现 状：车库入口做餐饮有较为稳定人流,现 状：该项目基本以地面停车为主 建 议：对于某些三岔路，三角面利用方式：停车,现 状：利用出租车通道来引流入商业,现 状：内院展示面丰富，1,2F做带顶盖的外廊道，3F做相应变化，做敞开式廊道为主，同事做这样措施,现 状：小区入口设在餐饮街中 同时做绿化退让对市井嘈杂的环境过度,湖滨商业街 细部分析,河埒万达广场,占据河埒老商圈核心地位 北
28、面商办，南面商住地,地理位置：滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角开 发 商：无锡万达商业广场投资有限公司规 模：70h （购物中心：11.3h 商业外街：2.5h酒店：4.6h 写字楼：2.7h公寓：6.5h 住宅：25.3h 等）档次定位：中高档开业时间：2011年业 态：百货 购物中心 酒店 办公 公寓 住宅容 积 率：3租 金：12元/平方米/天售 价：3.54万/平米物 业 费：34元/月 经营状况：客流量大、生意较好停 车 位 ：1200个,块内纵横交通把地块分成四个组团 并在规划路设地库入口，形成人车分流 形成组团独立人流系统,该地块北侧为无锡河口较老的 商业街干道梁溪路， 东面可通往
29、梁溪大桥， 进入城中商圈， 西面直接通向荣巷（居民聚集地） 人流量较大且相对稳定， 该地块东侧为滨湖区干道青祁路， 北通滨湖新城，南通惠山古镇， 人流也也十分优越， 两条干道交界处设置主力店 为了形成地块内部流线主次之分 设置了地块内车流交通系统， 且路边停车减少停车压力 且业态多为餐饮及办公及展示专卖,万达广场 地块分析,住宅组团一,住宅 组团二,十字内街，中心内庭 主力店都设在市政干道路延边,万达广场 动线分析,建筑外主色规整黑白灰分明 地库入口做导视广告 内街廊道定点做跳台丰富空间感，减少直走道产生的疲劳感,商场主入口内切角退让处广场增加展示面数量,地库入口做导视广告,商场外立面用冲孔灰
30、铝板来统一立面，减少窗对立面的分散,公寓入户大厅与国美和及万千可连通，内装风格简约大方，似简中风和建筑外立面呼应,万达广场 细部分析,紧贴新区旺庄路大体量商业综合体 由于西贴高铁，一定程度阻挡了西边的人流,建筑面积：32h 档次定位：中档开业时间：2009.10业 态：百货 公寓 购物中心容 积 率 ：3.0租 金：200元/平方米月 售 价：35万/平米物 业 费：2元/平方米月 开 发 商：无锡宝龙房地产发展有限公司,宝龙城市广场,流线呈“一横两纵两环” 比较硬朗简洁，但交叉较多,内部主要人流动线系统为：一横两纵两环流线硬朗直接，但主动线交叉点较多，易产生“迷宫效应”这是大体量购物中心流线
31、系统的最主要矛盾,该地块基地为长方形横向分为三个区域，两端为主力店，中间做零售，有效的拉扯人流对内街零售产生较好效益,宝龙城市广场 动线分析,建筑形态统一，单体体量巨大，利用 丰富的内街廊来打破笔直流线产生的视觉乏味感,内庭院跨度巨大，有差50m左右 巨大的网格天幕玻璃顶， 给内庭院带来了足够的采光， 内庭院周边的廊道外形丰富， 做了部分的曲线处理， 使内庭院立面更为丰富， 同时，充分利用其立面空间做条形广告 商业气氛浓郁,内庭院跨度巨大，有差50m左右 巨大的网格天幕玻璃顶， 给内庭院带来了足够的采光， 内庭院周边的廊道外形丰富， 做了部分的曲线处理， 使内庭院立面更为丰富， 同时，充分利用
32、其立面空间做条形广告 商业气氛浓郁,为了减弱笔直内街的单板形式， 在电动扶梯设置上用较为丰富的斜跨法打破 笔直的空间给顾客带来的疲劳感,宝龙城市广场 细部分析,新天地东亚国际风情街,长江路东侧 汉江路北侧 餐饮主题日韩风,项目名称：新天地东亚国际风情街建筑面积：5h档次定位：中档开业时间：2012.04业 态：内街1F精品店 外街特色餐饮店 容 积 率：3.5租 金：100元/平方米月 售 价：700010000元/平米,广场设单体咖啡馆 (外形标志性) 与广场 气氛融合 特点：遮阳形式：拉膜遮阳装饰风格贴近主题：铁艺 木饰 青砖,广场设单体咖啡馆 (外形标志性) 与广场 气氛融合 特点：遮阳
33、形式：拉膜遮阳装饰风格贴近主题：铁艺 木饰 青砖,一环四院 环道作餐饮 环内三院子做休闲购物,入口 广场,入口 广场,三个庭院均落在 地块规划的主轴上， 流线干净利落 三条动线平行设置， 在入口处会聚退让 做广场避免在地块内 缠身流线的交叉 处于对餐饮业态对建筑 体量的要求，餐饮主要 设置在南北两侧的外街 处，形态为一拖二或者 一拖三,无锡新天地风情街平面图,新天地东亚国际风情街 动线分析,新之城,西北角为中央公园，在新光路与锡新路交界处 项目临街面总长度达600多米 周边住宅项目繁多，今后可以提供较好的人口支撑,项目名称：新之城全生活广场开 发 商 ：无锡经发置业有限公司建筑面积：23h 档
34、次定位：中档开业时间：2009.10配套设施：车位：地上200个，地下1000个业 态：百货 酒店 购物中心 3C电器容 积 率 ：1.8租 金：4元/平方米/天物 业 费 ：16元/平方米/月 营业状况：一般,C区和B区为三栋敞开式建筑单体以 外廊来组织立体交通 休闲广场内界面为商铺 东面为超市和内廊步行街,单动线贯穿，本项目A、B、C三块区域,入口广场,新之城 动线分析,建筑表皮形式丰富 形态变化多变,酒店立面带型窗，做阶梯式外廊 建筑体块分割，部分惊醒旋转，产生雕塑感,入口处纵向交通做塔式构筑 用不同的材质和别处产生对比,入口广场做中心景观喷泉,入口广场做中心景观喷泉,彩色垂直装饰板 组
35、成不同的建筑表皮,新之城 立面分析,内街形式类似万达做挑台 内装在安全出口设备用房吊顶做示意,入口广场建筑表皮色彩丰富 迎合广场儿童游乐场的特色,内走道的扶梯尽量岔开,不同功能的房间在吊顶处座椅特色处理，明示顾客其用途 在特殊状况易于识别，同时也可以做美观装饰，如“安全出口”,内街形式类似万达做挑台 丰富外廊功能，同事也丰富内院空间效果,新之城 细部分析,金太湖国际广场,三面临街：凤宾路、兴源路、青石路（老餐饮风情街）沿兴源路为住宅，沿青石路为商业办公,金太湖国际广场,项目名称：无锡金太湖国际城 地 址：北塘区青石路518号 开 发 商 ：无锡金太湖房地产开发有限公司 规 模：建筑面积：68h
36、 占地面积：14.25h 容 积 率 ：3 绿 化 率 ：25% 业 态：步行街、水街、中心购物广场、酒店、住宅 层 数：地下一层，地上四层 开业时间：2009.9.29（一期） 售 价：50000元/平方米（均价） 租 金：3-5元/平方米/天 物 业 费 ：9元/平方米/月 经营状况：餐饮生意较好，百货一般 停 车 位：地上600个，地下3000个,外街呈阶梯状上升，业态分类： 餐饮主入口均设在外街阶梯广场上 百货分两个区域藏在地块内部，沿街做商铺,店铺,露台,露台,广场,外街餐饮，内街百货,百货为主，餐饮均1F门面上2F营业,均为餐饮娱乐， 可通过室外阶梯广场 也可通过商场垂直交通上至3
37、F,金太湖国际广场 业态分析及阶梯广场分析,餐饮,餐饮,一条主题风情街把本地块分成两块主题,入口广场,梯,梯,梯,梯,梯,梯,梯,金太湖国际广场 动线分析,美食一条街，建筑形态多为一拖二 部分由组团内街,建筑主色主要以土红及灰色搭配，用白色勾边,low-e玻璃与土红色套转在质感上形成对比,广场色彩统一， 添加绿化进行点缀 凸显出风情主街的功能,建筑形式多采用平屋顶部分采用大挑檐邪恶形式凸显入口特征,金太湖国际广场 立面分析,美食一条街，建筑形态多为一拖二 部分由组团内街,阶梯广场边缘处做休息设施和绿化细节,楼层导视地铺,吊顶元素统一,内廊隔断做休息设施 造型协调功能,外街休息设施 结合绿化,店
38、铺隔断 吊顶沟边 吊顶区分空间,金太湖国际广场 细部分析,商业小结,无锡商圈繁多，发展迅猛，按方位区域，大概分为：中心商圈、西南商圈、城南商圈、城东商圈、新区商圈、城北商圈、惠山商圈 中心商圈，商业氛围浓厚，集购物、餐饮休闲娱乐于一体的综合性商业，已趋于饱和 周边商圈次中心发展较为均匀，处惠山商圈还处于建设阶段，其他商圈均已成型。 从建筑规划角度看，中心商圈多为，百货及敞开步行街，外形已经经过了一轮翻新，总体面貌比较简约统一，且部分带有“文化主题商业”性的仿古步行街，来相应保留文话 遗产的口号，城东片区的代表“哥伦布广场”由于流线的缺陷和立面建筑风格杂乱，看似档次不够，但它的出现的确带动了整个
39、广益片区的整体消费水平及，区域城市面貌。新区片区，由于政府的扶持，及外资的融入，建设迅猛，整个城区规划规则，且建筑形 态新颖，功能配比完善，代表“新之城“，建筑外流线明确，但内流线交错比较多，建筑 立面用材大胆，对比强烈，科技感强，且共享空间做到了人与建筑的互动。城西片区， 代表“万达”，坐落于河埒老街之上，项目形态丰富：购物中心、百货、3C电器，酒店、 办公 、公寓、住宅、沿街商铺等，而且一形成了自己的内部车流交通，形成了一个“小城”，这应该才是真正的城市综合体。,商圈繁多,风格统一,业态完善,单核优势,均匀统筹,第四章 专 业 市 场,皮革城、招商城、新世界轻纺城、五洲工博城、 五洲装饰城
40、、高力车博城,无锡主要专业市场规模大，总面积现已超1000万平米，行业以 建材、服装纺织、电动车、汽配、钢材为主。 无锡专业市场在政府的强力支持下快速发展，目前，以形成各 专业商品的区域性集散中心或批发中心，形成一批体质新型、 辐射全国、规范化、现代化、国际化、规模化的大型专业市场， 市场与压力并存。,注：本数据为09年统计，现建成市场已超1千万平米,专业市场分析,家居建材市场,服装小商品市场,2,3,1,4,3,2,1,4,5,7,服装小商品市场： 1.万力皮革城 2.金桥服装城 3.四季鞋帽服装市场 4.新世界纺服城,家具建材市场： 1.万力装饰城 2.东风建材装饰城 3.五洲国际装饰城
41、4.佳润装饰城 5.好艺家装饰城 6.华夏家具城 7.月星家居广场 8.百安居 9.红星美凯龙 10.宜家 11.百安居 12.西郊装饰城 13.中南装饰城,8,6,9,万力皮革城,一二期已建70h，以销售产品皮革，陶瓷为主 售价1F：23万元/ 租金：58元/天，街铺：12元/天,项目名称：无锡皮革城 开 发 商：万力控股有限公司 地理位置：北临芙蓉五路、南濒北兴塘河，东靠友谊北路、东亭北路 规 模：70h 开业时间：2008年 特 色：皮革专业市场 商业类型：中档 产品概况：一期：50h 开敞式 一拖二1500个店铺二期：20h 围合式 4000个商铺 配套设施：自动扶梯 车位4000多个
42、 经营模式：一期：出售 二期：部分出售，统一管理 三期：出售 租售价格：一期：售：1F：2万元/ 二期：租：街铺：12元/天 1F3F：38元/天 三期：售：1F：2.8万元/ 2F：1万元/ 主力户型：40,60,80 物 业 费：0.8元/月 经营状况：一般(冬季较好) 出 租 率：1F：90% 2F：90% 3F：60% 4F：空置 辐射范围：无锡市区及周边,皮革城,一期,二期,三期,万力皮革城 业态分析,一期：装饰城、陶瓷城、应刷品包装城、摩托电动车城、一条步行街 二期：皮革城：1F：箱包、鞋、布料家纺、木雕 等2F：裘皮、皮衣、精品 等3F：窗帘区 等 三期：木雕城：旅游产品、茶叶茶
43、具、木雕根雕、包装礼品、红木家具、工艺精品 等,无锡招商城,规模：66h 分零售区、批发区 租金：零售：510元/天，批发：2.54.5元/天,项目名称：无锡招商城 开 发 商：无锡招商城有限公司 地理位置：北临太湖大道、南濒金城路，东靠兴源路、西靠塘南路 规 模：66h 容 积 率：1.76 特 色：各种产品融合，业态丰富 商业类型：中低档 产品概况：大卖场，批发市场，店铺分割无规律 配套设施：自动扶梯 经营模式：统一出租管理 租售价格：租：批发区域：2.54.5元/天 零售区域：12F：4.510元/天(按通道主次分级各产品不同)3F：35元/天 主力户型：30（大卖场内） 物 业 费：0
44、.8元/月 经营状况：较好 出 租 率：1F：98% 2F：95% 3F：90% 辐射范围：无锡市区及周边城镇,塘南招商城,招商城,无锡招商城 业态分析,零售区,批发区,办公区,新世界国际纺织服装城,项目名称：新世界国际纺织服装城 开 发 商 ：深圳新世界集团江苏房地产有限公司 地理位置：南倚纺和路、北沿锡山大道、西临纺城大道道、东靠东一路(汽车东站) 规 模：130h 容 积 率 ：0.88 开业时间：2007年 特 色：服纺专业市场 商业类型：中低档 产品概况：南北向分成四个区：北区(土地出售)、中央商务区(8栋公寓及商业配套)服装区(4个5F展厅)、纺织区(四个区) 配套设施：电动扶梯
45、车位：7500个 经营模式：40%自持，60%出售，统一出租管理 租售价格：租：纺织区：标铺：0.50.65元/天 端铺：0.650.7元/天 街铺：0.550.8元/天售：纺织区：1.21.8万元/ 展馆：1F：0.88万元/公寓：6500元/ 2F：0.66万元/ 主力户型：纺织区：35(标铺)、65(端铺)、170(街铺) 公寓：38128（5个户型） 物 业 费 ：15元/月 经营状况：一般 出 租 率 ：纺织区：80% 辐射范围：无锡市区及周边,轻纺城,新世界国际纺织服装城 业态分析,公寓、酒店,A展馆：1F：男装 2F：女装、韩国服饰3F：皮具箱包、鞋帽、羽绒服、皮衣4F5F：韩国
46、婚纱/化妆品、设计创意中心、纺材面料、餐饮,B展馆：1F：内衣、童装2F：女装、牛仔服3F：办公,C展馆：电子数码,D展馆：石雕、木雕等文化产品,五洲国际工业博览城,xxx,项目名称：五洲国际工业博览城 开 发 商 ：无锡中南置业投资有限公司 地理位置：北临纺和路、南濒金城东路、西靠纺城路 规 模：150h 容 积 率 ：1.8 开业时间：2009年 特 色：工业五金产品融合，业态丰富 商业类型：中低档 产品概况：一二期5000店铺 配套设施：自动扶梯 经营模式：大量出售，统一出租管理 租售价格：售：一期：3万元/(1F) 8000元/(2F) 二期：1.5万2.2万元/(一拖二)公寓：600
47、0(北) 7000(南) 展厅：1.3万元/ 主力户型：店铺：3035(层高：5m) 公寓：5060(层高：5m) 物 业 费 ：元/月 经营状况：良好 出 租 率 ：一期：90% 二期：80% 辐射范围：无锡市及周边,工业博览城,五洲国际装饰城,项目名称：五洲国际装饰城 开 发 商 ：无锡五洲国际装饰城有限公司 地理位置：南倚盛岸西路、北沿312国道、东靠锡宜高速下匝道口、西临锡宜高速、342省道 规 模：70h 容 积 率 ：1.4 开业时间：年 特 色：最大装饰材料市场、高级家具市场、小商品市场 商业类型：中高档 产品概况：21h沿街装饰市场和10h仓储物流，5h小商品城 配套设施：自动扶梯 地下车库 经营模式：大量出售，统一出租管理 租售价格：租：装饰城：1F：1.652.8元/天 2F：0.750.8元/天 小商品：0.71元/天售：1F:34万元/ 2F:23 万元/ 主力户型：50 物 业 费：装饰城：1F：4.5元/月 2F：3.5元/月 经营状况：良好 出 租 率 ：1F：100% 2F：80% 辐射范围：无锡市西区及周边,
