1、美国政府的资产管理：案例与启示美国政府的资产管理:案例与启示口胡凯联邦事务管现总同(GeneralServices Administra-所。交付和维护有般的工作场所，但栖办公空间、柬 tion.GSA)是羡国联邦政府的资产管理机掏，负责联邦具、技术支持和相关服务。(2)价债最大化。开发和提政府的增量资产采购和存量资产管理。经过 60年发供及时准确且具有戚本收益的采购服务和商务解决方艘.GSA 在资产采购和管理方面取得了拳世公认的成栗。创新。提出新墨西且实际的商务活功方案，使之就。盟解 GSA的资产管理理念，学司其先进管盟棋有助于提高联邦政策和行政管用效率。式，能够为当前我国正在推 i茸的资产
2、管理改革提供经 2008财年的统计数据显示，GSA 拥有雇员 11792磁借鉴。人，年度预算 263亿英元，占 GSA预算的 98.1%、国会预算的1.9%0 作为联邦政府采购的代理商和执行机构，GSA 的采购部围包括办公设备、补给、通信、一体町、GSA 的定性化技术解决方费等，每年的果购金额在 660亿荣元左为提高联邦政府的行政效率，克服政府部门分散布。作为资产管理者，GSA 管用，近 5000亿美元联炜政果购的种种弊端，根据 1949年罔会涌划的联邦财产府资产，8600 僻、自有制租赁房产，208000 辆向有和租句行政服务怯)(Federal Property and Adm n str
3、at ve Ser唰赁机动车，425 处历史浦 j菇。GSA 下庸的两个最大的 vice Act)，美同于 1949年 7月 1日设立了联邦事务管机构分别是联邦采购服务中心 (FederalAcquisition Ser?理总周。联邦事务管理总周为联邦政府的独立机构 vice，FAS)租公共建筑服务中心(PublcBu ldings Ser-局长由林统征得参议院间意后任命，在总统的指导和 vice, PBS)，前者是联部政府的果购执行机构，(:负责控制下履行职责。GSA 的组织机构包括位于华盛帧的向联邦政府提供质优价廉的采购商品和服务。眉者是中央办公室和分布在全荣的 11个地区分局。联邦政府的
4、不动产管理机构。PBS 立思于为联邦政府 GSA服务于政府机构和纳税人的目标取向极为雇员提供优越的办公场所，那现纳税人的最佳价值。明确。根据联邦财产与行政服务法等法律措规，GSA 而如何在这两个目标问取得平衡，是该中心在管理上的使命是:茹现纳税人和联邦机构的价值最大化，从事阳临的最大挑战。PBS 的职能描功主摆涉及两个幕本负责任的资产管理，为联邦机仰提供一流的工作环墙、领域。一是通过租赁和建造方式提供办公用房，包括高质蠢的采购服务和专家式的商务解决方案，推动资对各联那机构办公用房需求的汇总、分析和分解，统筹产管理创新，提出有放的资产管赠战略。GSA 的膝盖毫安排和合理配置贤、源，并对房产交付过
5、程进行监督。是:在任何时候都秉承;间一个 GSA，间一个声音;的二是对办公用房实施管理，钮插在办公用房的修孀维理念，做政府商务活动的行栗。GSA 的战略目标是:护、为租户服务等方面做出决策，尤其是在房产使用寿通过有般的政策和杰出的管潮，实现联邦资产的任讲命终结时决定处置资产的时机和方式。简育之，FAS 和商放使用。诙战略目标具体包括:一流的工作场和 PBS分别实施GSA的增锺资产采购和存量资产管h 即:/.gsa.govlPortaVgsal 叩/ntentView.do?con 阳 tJYpe司 3SA_B ASICcontentld=9789 ?20唱 0835?iZT:3;但 3)?卥?
6、莹?偲虑癞?澢?笾卥?溃?琭捥楬牶浩?桴争?潮?琩?捥?偂?敲摩?楣湩?瑰?瑹涌?厷?敳獴?牡?偂?莹?匩?症?睷?瞣?十?獡?敤?偂?敮?敲?厵?杯敲?慬?皣?慬?潲? 十?偂?瑡?十敤?叁?沣?敲毕?獡? ?慬汩? 数?煵?楳?捯?楴?湴?楯?敮?瑖?湓?楥?敲?瞣?浆捯湴?敮瑔祰?攭?十?彂?汃?潮瑥?湴汤?l比较 l幢楼 BIJIAOJIEJIAN 盟(不功严管理)间大职能。本文主要介绍GSA的屑(OMB)、联邦政府机构协作参与、跟踪这略计划，个一功能。自然闹然的结果就是，所有被评估项目都对于改替它们的锚娥和管理将会产生积极影响。最后，还需要对项目管理实施结果进行评级。项目评极表明一个
7、项目二、GSA 的存最资产管理:黯例展现实施到底取得了怎样的绩艘，从而纳税人能够看出其 GSA的存量资产管理充分引入市场化机制，往重税收由政府支出带来了怎样的效果。按照镜敢的好采用流钱型(streamline )管理模式，即财政府资产管理坏，GSA 将项目铺效评级分为?提:有效、适应有娃、采取类似企业项目管理的模式，通过制定日标、目标分勉强有效、冗娥和结果无法证实 有效是对项日的最解、项目实施和跟踪、项日评价、项目改进等程序依次高评辙，这样的项 H目标宏大、效果明显、管理良好、效实施。在项目规划和实施过程中，凡是能够引人市场能提高。通度有效的项日也设定了宏伟的目标，有一机制的环节 JE-撞以市
8、场化的方式来进行，这有助于提定的管理效率，f.为丁取得更优良的绩娥，还需要进一商决策、实施租评估妓率。步战静项目效率，戎在项目设计管理中费 tt其他方酣。在政府资产管理中，首先需要起明确资产管理的目勉强有娥的明日常摆设定更宏大的目标，取得更好的栋。GSA 意识到，该目标应钮括拉期目标和年庶日标，攒娥，班善?lT 问费性，或加强明白管酿。先般的项目投并且年度日标的实现将会对长期目标的实现产生积极有有放地使用纳税人的资金，这是由于对项目目标缺影响。例如在保持项目的远行戚本低于私人部门与消王清晰认识，或疏于管理，或者存在其他重大缺陷等号|费者满意之间取得平衡，就是日标确定中的一个值得起的。结果无法证
9、实意味着该项目无法实现可接受慎重思考的问题。其次需要提出改静资产管理绩效的的绩效曰标，或者无法获取评定诙项目是否有数的数行功计划。由于颂效政静的空间总是存在的，因此每掘。后两者统称为缺乏绩效。个被评估顷日都应该有一个改静管理攒般的计划。政府存量资产包括动产和不动产，动产主要指交 GSA改善项目管理攒效的措施包括:出售绩姓不佳的通工具，不功产主要指房靡。本文主要以 GSA的不功资产;确定适当的地民性资产管理鳞放目标;对大修项产评估管理为例，对 GSA的市场化存最资产管理经验目剧变更项日加以监测。荣间管理和预算办公案加以介绍。1.顷臼评估概要项门代码 10000240 场 ifI名称 GSA不动产
10、 i于仙管理部门名称 GSA 项日类型资产评估与服务购买汗估年度 2004 评估等级有效组成部分得分项目目 tJ;和 1ffi日设计 90% 评 f由组成部分及得分战略计划 100% 项目管理 100% 项日结果/呵问责性 89%. 2006财年 2,888 项目基金水平 2007财年 2,537 (百万美元)2008 财 1f.2,734 (44，仁? 慦?瑲? 敡?里? 楮?攩?絮?2.顶自己皮遇计划起始年度改进计划状态拉释革(事件:(1)在 2006财年确定多余费产并 t报。多余资产的认定以财务分析和是侨偏离核心资产为准则。时间:2005 年第 4季度。(2)监督多余财产 25 出售绩她
11、不佳的资产已完成处髓。时间:战止到2006 年 9月的每个季股，(3)保持多余资产的报告与其处置具有一致性。时间:每月。2006 年有 42幢房产被确定为多余，其中 21幢房产已经处理。从而避免了 2700万夹元的再投资资本文 Ho重要事件:(1)分析2005财年的攒辙，确定资产管理的最点，时间:2005 年 10月。(2)将地方丁;作阳队召集在一跑，商讨地方资产绩放特理中的重点问崩.确定地区性资产管理提111改祥资产管理缩放的草案。时间:2005 年 II月。(3)与高级职员j1i 确2005 已完成的锁放目标)z 所有的鳞效口标.将投入价值纳入到绩放管理 t具(PMT)中去。时间:2005
12、 年 12月。制定地氏性绩姓 U标。地区机构和总部办公宽间评估乎 u讨论实际绩娘。重要事件:(1)确定当前和潜在的问题顷日，追踪项日信息库(PIP).提出减少问题的行动战略。进行中。(2)总建筑师办公室、地方管理机构、项目管理网检查大修项目和变动 2006 已完成队监督和讨论战战略。进行巾。(3)以 PMT和 PIP监督计划实施.向 l级霄项目现民报告。战 11:.到 2006年 9月的每个季度实施。2006 财年国家级项目管玛已级有所改illo3照自缆娘标准期限类型标准:净资产收插率不低于 6%的政府资产比率。说明:年度日标值实际值 2002 N/A 54% 2003 62% 64% 20例
13、 75% 70% 任期目标/年度目标铺果 2005 68% 74% 2006 71% 74% 2007 74% 2008 77% 2009 80% 2010 80% 标准 :挺得运营现金脆的政府资产比敢。 J明:年度目标值实陈直2002 N/A 74% 2003 年度目标 82% 73% 结果 2004 75% 78% 2005 80% 80% 2006 85% 81% 2007 90% ?20唱 0835?13节:3(45)?亣?澢椴?涸?伟?傼?橲?晋?十? 伟? 倩?l比较 ll草签刷刷 OJIEJI期限提型标准:在 2003年荔础上的能拥消括降低比 E革命。说明:年度目标值实际值 20
14、02 N/A 一 22.5%2003 N/A 一 18.6%长期目标/年股目标结果 2004 一 22.6%一 22.4%2005 30% 一 35.3%2006 2% 4.4% 2007 4% 2010 一 10%标准:办公室和类似场所的滑油费、维修费和水电费等低于私人部门的比重。说明:年度目标债实际值 2002 N/A 一 17%2003 12% 一14.8%2004 一 13.4%一 14.5%长期目标/年度日栋做得里 2005 一 12% -10.5% 2006 一 3%一 4.2%2007 3% 2008 一 3%2009 3% 2010 一 3%标准:刷客(房产使用者)的满意度。i
15、 兑明:年度目标值实际值 2003 85% 67.6% 2004 69% 72% 任期目标/年度目标结果 2005 72% 77.6% 2006 73% 83% 2007 75% 2008 76% 2009 78% 2010 80% 标准:政府资产中尚可用空间和承诺空间的比重。说明:年度目标借实际值 2002 N/A 9.2% 2003 9% 8.3% 年度目标结果 2004 7.6% 7.9% 2005 7% 6.8% 2006 7% 7% 2007 7% 2008 7% (.46仁;?沣?乽?亣?仏?汏?徣?期限类型标准:运营现金流(FFO)。说明:(日军 8i1lion，十亿美元)年度目
16、标值实际值年度目标结果 2003 1.448 1.488 2004 1.558 1.618 2005 1.598 1.81日 2006 1.648 1.708 标准:每财年来实际发生的小修理和变更项目(民A)支出占预算支出的比重。说明;年度目标值实际值年度目标结果 2004 基准 87% 2005 75% 87% 2006 75% 85% 2007 75% 栋准:计划中的 RA项目占预算支出的比重。说明:年度目你值实际值 2003 83% 78% 年度目标结果 2004 86% 78% 2005 86% 95% 2006 88% 83% 2007 88% 2008 89% 标准:民A 项目升级
17、(即从小修理转为大修理)的比重。说明:年度日标值实际值 2002 N/A 3% 2003 3% 。 .5%年度结果 2004 4% 0.5% 且 1%2005 0.4% 巳 1%2006 3.2% 2007 =1% 口 1%2008 ?20唱oezrtty;:3(U;?书? 侣?沣?楬?刦汩?潮?刦? 晻?!比较!幢楼 mJIEJIAN4.评值详情摘 H部 f卜项目目标与设计序号问题四答分值项目目标是再清晰?特义:资 1亿管理 it戈 Ij(RPAM)有一个确定和集中的目标，该目标与 GSA和 PBS的使命相关。PBS 的使 1.1 是 22% 命是为联炜雇员提供个物相所值的 r.作场所.以使
18、后者为纳税人提供更好的服务。民队 M的使命是为房产使用者即政府部门和纳税人脱供展优的投资组合，以实现后者的价值最大化。项目是否强调了现存的特定问题，是否能带来收桂旦旦有必要?辑义:在特定均域，简要为政府机构摇供满足长期(201，f 或更长)使用要求的资产，和/或陆特定地理位建 1.2 是 22% 在房周租赁市场 t并非限量乎 nJ得 由于租赁的成本贸高，闪而 RPAM项剖能以自有资产满足这一特起要求。此外，租赁房产也 J.JH来包插在资产管理愤烛考核范例之内。设计的琐目是再多余，戎持是联邦、州、地方和私人努力的黄复?释义:作为 65个机构和 340万平方英尺租赁土地的资产管理者.PBS 扮演了一个拍一无工的角色.陆角色 Jf4无天紧蝶，而是与其他联邦机构或私人产业部门抒在竞争关系。此外，由于PBS的规模放店，它 1.3 否 0% 能够影响房地产市场的租金率并从巾狡菇，能够作为私人产、政部门的参照系，回此.PBS 能以更低的成本为政府提供更具质盈的地理窄间。但是，PBS 井水能够提出足够的理出来宣称该项日的固定戚本具有竞争性 项口设计是侨能避免比校大的缺陷，这些缺陷将会制约项口的嗷率和她果?释义:联邦住房占(FBF)为 GSA的资产管蹭提供暴余管规机制一通过增加机构的责任，要求它们 1.4 提出相货和服务烦算，来促进负责任的资产
