1、1.1 龙泉驿区自然、经济和社会条件概述龙泉驿区地处成都平原东部，界于东经 1040828“1042712“，北纬 302857“304646“之间，系四川省省会成都市所辖九区之一。区境东屏龙泉山与简阳市交界，西邻成华、锦江两区，北与青白江区和新都区接壤，南连双流县。东西长 29.8公里，南北宽28.75公里，幅员面积 558.74平方公里，形如一朵桃花。全区辖 4街道办事处 7镇 1乡。2003 年，总人口 51万人，其中非农人口总数为 18.43万人，城市化水平 36%。龙泉街道办事处为区政府所在地，其实际城镇人口达 18.5万人。1.1.1自然概况龙泉驿区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，
2、夏无酷暑。地表水系发达，地下水资源丰富。城市绿地覆盖率 25.8%，空气污染指数 API年平均 84，是山清水秀的国家环保模范城。1.1.2资源概况龙泉驿区是省级花果山风景名胜区。区内有自然景观 400余处，其中，200 余平方公里的桃花观赏区世界罕见，20 余平方公里的观光果园宛如生态迷宫，8000 余亩的龙泉湖景色怡人；文物古迹 130余处。其中，明蜀僖王陵是国家重点文物保护单位，石经寺是汉族地区唯一的藏传佛教圣地，广东会馆是四川省境内保存最完整的客家会馆建筑。水果资源丰富：全区有果树近 400个品种，栽培面积 25万亩，年产水蜜桃、枇杷、葡萄、梨等水果 2亿公斤以上。天然气资源丰富：中型
3、浅层天然气田总储量约 300亿立方米。1.1.3区位交通龙泉驿区是国务院批复的成都市城市向东发展主体区域，扼蓉城咽喉，居川渝要津。区政府所在地距市中心 13.6公里,距双流国际机场 28公里,境内拥有沪蓉高速公路、成渝高速公路两条出海大通道，成渝铁路、成昆铁路穿境而行，形成了五横三纵、四通八达、海陆空交通便捷的交通网络体系。1.2 龙泉驿城区土地利用与地价关系分析1.2.1 城区土地条件概况1.2.1.1交通设施状况近年来，龙泉驿城区交通设施有很大发展。区域内各等级的道路体系有机结合，公路如织，四通八达，形成了城区现有的交通支撑体系。特别是随着成都市向东向南发展的城市发展战略的实施，现在龙泉驿
4、城区已经和成都市紧密连接在一起，老成渝路、成渝高速公路、成龙路、以及成都外环路的建设极大的拉近了龙泉驿城区和成都的时间、空间距离。1.2.1.2给水设施概况龙泉驿城区目前主要有水厂两座，龙泉一水厂和二水厂，日产自来水分别为 1万吨和 2万吨，水源为东风渠。生活和工业用水主要依靠成都供水干管实施区域供水。目前沿成渝高速公路南侧铺设有 DN1400水管，是目前“十万吨用水工程”项目输水- 3 -干管，经位于麻石桥的龙泉二水厂加压后，供龙泉驿城区生活和工业使用。1.2.1.3供电设施概况龙泉驿城区现状用电由成都电网供电，电力网的电源均来自 220KV蓉东变电站。区内有 220KV变电站一座，110K
5、V 变电站 4座(其中 2座为一汽、威钢两家工业用电户各自的专用变电站)，各变电站等级及容量如下表所示。表 1-1 龙泉驿区现状变电站一览表变 电 站 名 称 电 压 等 级 容量(MVA)大面变电站 220/110/10 2200(枢纽站)龙泉变电站 110/10 231.5界牌变电站 110/10 240一汽专用变电站 110/10 240威钢专用变电站 110/10 2401.2.1.4供气设施概况龙泉驿城区能源资源有：天然气、电、煤、瓶装液化石油气、薪柴、桔杆及沼气，其中天然气资源丰富。城区现主要由中石化和地方采气公司(龙星公司)提供气源，由龙泉驿区天然气公司独家经营供应。区域内有向阳
6、桥配气站和龙泉配气站两个配气站，供气压力采用中、低压两级压力级制。现有 DN50以上的输配管网 373.2km，其中 DN219的管道有 31.2km，DN159 的管道 104.4km，DN108 的管道 100.1km，DN89 的管道 16.2km，DN57 的管道 99.6km。且还有 PE管 79.92km。主干管道主要沿老成渝路、成龙路、北干道和成环路布设，供气压力为 0.6Mpa和0.8Mpa。表 5-1 龙泉驿城区基准地价结果一览表 单位:元/平方米 级别用地类型 A B A B A B商服用地 2252 1413 1065 950 900 810 750 675住宅用地 97
7、5 890 730 657 635 571 /工业用地 300 280 223 180 /表 3-9-2 龙泉驿城区道路级别表(商服)级别 道路名称一级西干道、龙柏路、天鹅湖路、锦绣路、桃园路、沿山路、新驿南街、新驿北街、公园路、同安路、驿都东路、文明西街、龙平路、龙锦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道 1至 11二级北干道、世纪大道、老成渝路、幸福路、忠北路、主干道 1、同达路、同发街、同德街、希望路、建设路、中街、保安寺路、建新巷、滨河路、东街、滨河北路、广乐路、汇丰路、滨河南街、滨河北街、灵泉北街、文明东街、永安路、商业前街、商业后街、创业南街、新华街、燃灯寺路及延线、天生路、酱园
8、街、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房过境段、群益街、大华步行街、支路 1至 52三级 东一路、东二路、成龙路、龙环路、龙西路、忠诚路、龙工南路、规划道路 1至 35四级 成渝高速表 3-60 农贸市场评定指标归一化值及综合指标值表指标名称市场占地面积(m 2)摊位数(个)购物人数(人/日)年交易额(万元/年)综合指标值龙泉驿城区航综合市场 91.50 34.48 56.59 58.60 59.40龙泉驿城区建设路综合市场 41.46 100.00 100.00 100.00 90.63龙泉驿城区综合贸易市场 100.00 17.59 24.26 22.61 34.68龙泉驿
9、城区平安综合市场 36.93 37.93 33.16 36.57 35.82龙泉驿城区燃灯市场 42.37 29.31 25.47 24.16 28.29龙泉驿城区酱园街农贸市场 26.23 41.38 27.64 28.02 29.76龙泉驿城区滨河市场 77.32 70.69 29.17 30.45 44.00龙泉驿城区大面农贸市场 81.17 85.86 38.01 31.04 49.93龙泉驿城区同安农贸市场 49.06 39.66 31.74 34.51 36.83表 3-61 龙泉驿城区绿化设施基本情况表编号 名称 位置 土地面积 区域环境- 5 -(公顷) 影响效果1 宝狮口水库
10、公园 龙泉郊区 优2 百工堰山水公园 龙泉郊区 优3 驿马河水库公园 龙泉郊区 优4 书房村公园 龙泉郊区 优5 山门寺水库 同安郊区 优6 龙泉音乐广场 区中心 3.735 优7 桃花仙子广场 滨河路侧 0.53 优8 一带两园 驿马河两侧 1.5 优9 世纪广场 驿都大道侧 12 优10 滨河广场 广乐路侧 良11 陶然村休闲广场 永双路侧 1 良12现状绿地系统其他 驿马河、东风渠两侧绿化带 良13 大面公园 大面镇 15 良14 工业区休闲公园 工业区中心 12 良15 东风渠滨河公园 东风渠 45 良16 驿马河滨河公园 驿马河 11 良17 百工堰入口公园 公园路侧 10 良18规
11、划绿地系统芦溪河滨水公园 芦溪河 14 良表 3-64 龙泉驿城区临河状况级别及功能分图级别 河流名称 功能分一级 驿马河 100二级 芦溪河、东风渠、蒋家河、东风渠支流(一)、东风渠支流(二)、其他支渠 20表 3-67 龙泉驿城区人文环境级别及功能分表级别 楼盘名称 功能分一级 国一澳乡、东麓驿境、盛世中华 100二级蔚蓝花城、玉龙山庄、山水人家、明星花园、天泉置业、星河名居、东景康庭、阳冉名居、东麓驿境、陶然精舍、天盛花园、龙府花园丽山别墅、阳光商业世界、东方怡景、丽泉江南、金税苑、东方魅力花园、景华苑、阳光花苑、金色极地、丽阳晶舍、新新家园、兴顺苑、桃福苑商住楼、华尔兹生活广场、世纪苑
12、二期、黄歌艺树、丽山别墅、滨河花园60三级 康居兴苑、滨河苑、名景花园、恒兴苑、雅苑 30表 3-73 龙泉驿城区内道路级别表(工业)级别 道路名称一级 老成渝路、东一路、东二路、成龙路、龙环路、龙西路、忠诚路、龙工南路、成渝高速出口、忠北路二级北干道、世纪大道、主干道 1、老成渝路、幸福路、西干道龙柏路、桃园路、沿山路、新驿南街、新驿北街、公园路、同安路、驿都东路、文明西街、龙平路、龙锦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道 1至 11三级同达路、同发街、同德街、希望路、建设路、中街、保安寺路、建新巷、滨河路、东街、滨河北路、广乐路、汇丰路、滨河南街、滨河北街、灵泉北街、文明东街、永安路、
13、商业前街、商业后街、创业南街、新华街、燃灯寺路及延线、天生路、酱园街、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房过境段、群益街、大华步行街、锦绣路、支路 1至 52、规划道路 1至 35现将龙泉驿城区各土地级的主要街道分布范围及与 2002年成果比较，具体见表 5-7。- 7 -表 5-7-1 龙泉驿城区土地级别分布范围比较表(商服)级别 2006年土地级别范围 2006年土地级别内的主要街道 2002年级别范围内的主要街道I东至：酱园街南至：驿都东路西至：永安路北至：商业前街中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路(建设局至永安路段)、永安路(驿都东路至商业后街段)、酱园街
14、、滨河南街商业前街、保安寺路、建设路、中街、东街、新驿南街、新驿北街、团结巷、滨河南街、酱园街、胜利巷、驿都东路、滨河路、胜利巷、石巷子、操场巷、金轮寺巷II东至：沿山路 南至：星光东路西至：北干道 北至：北干道公园路(驿马桥至沿山路段)、沿山路西侧、文明西街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路(驿都东路至凯普电源段)、燃灯寺路、星光东路北侧、北干道(星光东路至公安局指挥中心段)、龙平路(北干道至永安路段)、滨河路、灵泉北街、滨河北街龙都南路、北干道西段、龙平路北段、龙柏路中段、航天北路、锦绣路、永安路中段、公园路中段、滨河北街、桃源路、驿都东路、桃源路、文明西街、文明东街
15、、燃灯市、航天市场路III东至：沿山路 南至：成龙路西至：世纪广场 北至：北干道同安三级区域大面三级区域驿都大道、驿都中路、龙环二路、龙环一路、星光中路、西干道、北干道(华明公司至星光中路段、公安局指挥中心至泰生实业段)、龙工南路、龙柏路(星光东路至一腾实业段)、圣景路、同达街、同发街、锦绣路(同安路以南段)、同安路南侧、希望路、同德街、幸福路、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街驿都中路、西干道东段、龙柏路南段、中段、航天南路、公园路东段、北干道东段、星光中路、兴茂东街、灵泉北街、红龄路、IV东至：东二路 南至：龙泉中学 西至：
16、东风渠北至：定级边界同安四级区域大面四级区域世纪大道、忠诚路、锦绣路(同安路以北段)、同安路北侧世纪大道、龙环三路、西干道西段、东泉路、龙环一路西段、龙洛路、东风路、龙工北路西段等V IIV 级以外，规划控制区以内 成龙路(东风渠以西)、老成渝路(东风渠以西)、东一路 龙环四路南段、龙环三路南段、龙工南路西段表 5-7-2 龙泉驿城区土地级别分布范围比较表(住宅)级别 2006年级别范围 2006年级别内的主要街道 2002年级别范围内的主要街道I东至：东二路南至：芦溪河西至：驿马河北至：聚和生态沿山路、灵泉北街南侧、滨河北街南侧中街、驿都东路、龙平路、航天北路、永安路、商业前街、商业后街、建
17、设路、公园路西段、保安寺路、新驿南街、龙柏路北段、燃灯寺路北段、滨河路、北干道西段、龙西路、龙都南路、文明西街、文明东街、滨河北街、滨河南街、东街II东至：驿马河南至：定级边界西至：东风渠 北至：定级边界公园路西侧(驿马桥至沿山路段)、中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路、永安路(驿都东路至创业路段)、酱园街、滨河南街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路、燃灯寺路、星光东路、北干道、龙平路、滨河路、灵泉北街北侧、滨河北街、文明西街、建材路、驿都大道中段、西干道、龙柏路中段、龙环路南段、公园路中段、北干道东段、龙柏路南、桃源路 III东至：北干道南至：成龙路西至：
18、定级边界北至：定级边界同安三级区域驿都大道南侧、驿都中路、圣景路、同达路、同德路、同发路、希望路、幸福路、忠诚路、锦绣路、同安路、老成渝路(东风渠以西)、成龙路北侧(东风渠以西段)、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街世纪大道北段、龙工南路西段、北干道东段、驿都大道中段、龙柏路北、红龄路 IV IIII 级以外，规划控制区以内 成渝高速路、成龙路南侧、世纪大道 龙环四路、龙工南路西段、驿都大道西段、东风路、明旭街 V - - 龙工南路西段、龙环四路南段、龙环三路南段- 9 -表 5-7-3 龙泉驿城区土地级别分布范围比较表(工业)
19、级别 2006年级别范围 2006年级别内的主要街道 2002年级别范围内的主要街道I东至：北干道南至：龙工南路 西至：东风渠北至：驿都大道世纪大道、西干道、驿都大道南侧、驿都中路南侧 龙环路中段II东至：东二路 南至：成龙路西至：东风渠北至：省卫校 公园路、中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路、永安路、酱园街、滨河南街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路、燃灯寺路、星光东路、北干道、滨河路、灵泉北街、滨河北街、文明西街、建材路世纪大道北段、龙环二路中段、龙环一路中段III东至：东二路 南至：规划道路西至：定级边界北至：同安(整个区域)老成渝路(东风渠以西)、成
20、龙路(东风渠以西段)、东一路、成渝路、希望路、圣景路、幸福路、忠诚路、锦绣路、同安路、同达路、同德路、同发路、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街龙华路、龙北路南段、龙环一路南段、龙兴大道、龙环二路南段、世纪大道、龙环四路西段、南段IV IIII 级以外，规划控制区以内 规划道路表 1-3 龙泉驿区房屋现值表 单位：元/平方米成新度结构 一成 二成 三成 四成 五成 六成 七成 八成 九成砖混结构 70 140 210 280 350 420 490 560 630半框架结构(底框) 80 160 240 320 400 480
21、560 640 720框架 100 200 300 400 500 600 700 800 900下表 1-4。表 1-4 龙泉驿城区各类建筑物年折旧费用表商服用房 住宅用房房屋结构 折旧年限（年）年折旧费用（元/平方米）折旧年限（年）年折旧费用（元/平方米）砖混结构 40 17.15 50 13.72半框架结构(底框) 40 19.8 50 15.84框架 40 25 60 16.67表 1-5 龙泉驿城区各类房屋年维修费用表房屋结构 年维修费(元平方米)砖混结构 14半框架结构(底框) 16框架 20表 1-6 龙泉驿城区各类房屋年保险费用表房屋结构 年保险费(元平方米)砖混结构 1.40
22、半框架结构(底框) 1.60框架 2.00表 1-7 龙泉驿区房产管理局税费缴纳一览表序号 收费项目 计算单位 收费标准 收费范围(对象) 文件依据80元 住房120元 党、政、军、机关；社 会公益和福利单位160元 工厂、医院、学校等用 房一 产权登记费 套(宗)240元 商业用房(含写字楼)川价费(2002)238号二 房地产转让手续费1 住宅 平方米 3元 由转让方承担2 非住宅 成交价或市场指导价 1.8 买卖双方个承担一半川价费(2004)171号三 房地产转让税 龙泉驿区地税局实际执第三篇 基准地价评估篇- 11 -1 营业税(非住宅) 成交价或市场指导价 5.5% 由转让方承担2
23、 契税(1) 住宅 成交价或市场指导价 3%买方承担(个人购买自用普通住宅一套，减半征收)(2) 非住宅 成交价或市场指导价 3% 买方承担行情况表 1-8 龙泉驿区房屋租赁税费一览表名称 标 准营业税及附加 年租金的5.5%房产税 年租金的12%管理费 年租金的2-5%，(取2)维修费 房屋重置价的1.5-2%(取2)保险费 房屋重置价的0.15-0.2%(取0.2%)折旧费 房屋年折旧费表 1-9 成都市龙泉驿区建设项目部分行政事业性收费标准序号 收费项目 规定收费标准1城市建设基础设施配套费2文物勘探发掘费3工程定额测定费一建设项目报建费4建筑工程质量监督费100元/平方米二 异地绿化建
24、设费 3元/平方米三 城区人防工程异地建设费 4元/平方米四 新建房屋白蚁防治费 2元/平方米五 新型建筑材料专项基金 8元/平方米六 散装水泥专项资金 1元/平方米总 计 118元/平方米表 1-13 龙泉驿城区还原利率确定一览表市场租售比法 投资收益率法 风险调整法 还原利率用地类型 结果 权重 结果 权重 结果 权重 土地 房屋商服 6.62% 0.4 10.82% 0.2 6.20% 0.4 7.29% 9.79%住宅 5.71% 0.4 8.67% 0.2 6.20% 0.4 6.50% 8.50%工业 4.19% 0.2 6.20% 0.8 5.80% 7.80%表 2-8-1 龙
25、泉驿城区商服用地容积率修正指数表容积率 0.6 0.9 1.2 1.5 1.8 2.1 2.4修正指数 79 91 100 109 116 122 128表 2-8-2 龙泉驿城区住宅用地容积率修正指数表容积率 0.9 1.2 1.5 1.8 2.1 2.4 2.7 3 3.3 3.6修正指数 72 83 93 100 106 112 117 122 126 130表 2-9 龙泉驿城区商服用地临街状况修正指数表临街状况 一面临街 二面临街修正指数 100 110表 3-10龙泉驿城区各类用地基准地价(线型模型)测算结果表(元/平方米)级别用地类型 商服用地 2024 1439 1022 72
26、7 516住宅用地 963 845 726 608 /工业用地 322 283 244 205 /表 3-11 龙泉驿城区基准地价结果一览表 单位:元/平方米 级别用地类型 A B A B A B商服用地 2252 1413 1065 950 900 810 750 675住宅用地 975 890 730 657 635 571 /工业用地 300 280 223 180 /基准地价含义如下： 1、基准期日二五年三月三十一日2、土地开发程度宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)，宗地内“场平”(场地平整)；3、使用年期(1)商服用地:40 年(2)住宅用地:70 年第三篇 基
27、准地价评估篇- 13 -(3)工业用地:50 年4、容积率(1)商服用地：1.2(2)住宅用地：1.8(3)工业用地：0.65.土地权利状况出让土地,无他项权利限制的土地使用权表 4-3 龙泉驿城区商服用地宗地地价影响因素说明表标准修正说明影响因素优 较优 一般 较劣 劣商业氛围 一级商服 中心 二级商服中 心 三级商服中 心 零星商服 网点 无商服 网点商服繁华度 距商服中心位置 0.5 公里0.5,1.5)公里1.5,3.0)公里3.0,4.5)公里4.5公里公交便捷度 4 路 3路 2路 1路 无道路通达度主干道(40 米)通过次干道30,40米)通过,与主干道联系紧密次干道30,40米
28、)通过,与主干道联系不紧密支路( 30米)通过，与次干道联系紧密支路( 30米)通过，与次干道联系不紧密交通便捷度交通配套状况区域内有大型停车场区域内有小型停车场，附近区域有大型停车场区域内有小型停车场区域内有路面停车位无停车位区域因素规划条件 土地利用类型 商业 商业、办公 商业、住宅 住宅 工业临街道路类型 步行街 / 混合型道路、 无交通管制 / 混合型道路、 有交通管制物业类型专业商场或现代化商务中心/普通商住楼及办公楼底楼临街铺面/ 办公楼及其 他类型宗地形状 / / 对利用无影响 对利用有一定影响 对利用有严重影响宗地条件宗地面积 / / 适中偏大(小)，对利用有一定影响偏大(小)
29、，对利用有严重影响第三篇 基准地价评估篇- 15 -表 4-4-1 龙泉驿城区级商服用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣商业氛围 5.73 2.87 0 -1.62 -3.23 商服繁华度 距商服中心位置 5.39 2.70 0 -1.52 -3.04 公交便捷度 3.37 1.69 0 -0.95 -1.90 道路通达度 3.71 1.86 0 -1.05 -2.09 交通便捷度交通配套状况 1.69 0.85 0 -0.48 -0.95 区域因素规划条件 土地利用类型 5.39 2.70 0 -1.52 -3.04 临街道路类型 2.36 / 0 / -1
30、.33物业类型 2.36 / 0 / -1.33宗地形状 / / 0 -0.57 -1.14宗地条件宗地面积 / / 0 -0.48 -0.95表 4-4-2龙泉驿城区级商服用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣商业氛围 5.73 2.87 0 -1.02 -2.04 商服繁华度距商服中心位置 5.39 2.70 0 -0.96 -1.92 公交便捷度 3.37 1.69 0 -0.60 -1.20 道路通达度 3.71 1.86 0 -0.66 -1.32 交通便捷度交通配套状况 1.69 0.85 0 -0.30 -0.60 区域因素规划条件 土地利用类型
31、5.39 2.70 0 -0.96 -1.92 临街道路类型 2.36 / 0 / -0.84 物业类型 2.36 / 0 / -0.84 宗地形状 / / 0 -0.36 -0.72 宗地条件宗地面积 / / 0 -0.30 -0.60 表 4-4-3 龙泉驿城区级商服用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣商业氛围 3.05 1.53 0 -0.68 -1.36 商服繁华度 距商服中心位置 2.87 1.44 0 -0.64 -1.28 公交便捷度 1.80 0.90 0 -0.40 -0.80 道路通达度 1.98 0.99 0 -0.44 -0.88 交通
32、便捷度交通配套状况 0.90 0.45 0 -0.20 -0.40 区域因素规划条件 土地利用类型 2.87 1.44 0 -0.64 -1.28 临街道路类型 1.26 / 0 / -0.56 物业类型 1.26 / 0 / -0.56 宗地形状 / / 0 -0.24 -0.48 宗地条件宗地面积 / / 0 -0.20 -0.40 表 4-4-4 龙泉驿城区级商服用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣商业氛围 1.72 0.86 0 -0.68 -1.36 商服繁华度 距商服中心位置 1.62 0.81 0 -0.64 -1.28 公交便捷度 1.01 0
33、.51 0 -0.40 -0.80 道路通达度 1.11 0.56 0 -0.44 -0.88 交通便捷度交通配套状况 0.50 0.25 0 -0.20 -0.40 区域因素规划条件 土地利用类型 1.62 0.81 0 -0.64 -1.28 临街道路类型 0.71 / 0 / -0.56 物业类型 0.71 / 0 / -0.56 宗地形状 / / 0 -0.24 -0.48 宗地条件宗地面积 / / 0 -0.20 -0.40 表 4-4-5 龙泉驿城区级商服用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣商业氛围 1.91 0.96 0 -1.96 -3.91
34、商服繁华度 距商服中心位置 1.80 0.90 0 -1.84 -3.68 公交便捷度 1.12 0.56 0 -1.15 -2.30 道路通达度 1.23 0.62 0 -1.27 -2.53 交通便捷度交通配套状况 0.56 0.28 0 -0.58 -1.15 区域因素规划条件 土地利用类型 1.80 0.90 0 -1.84 -3.68 临街道路类型 0.79 / 0 / -1.61 物业类型 0.79 / 0 / -1.61 宗地形状 / / 0 -0.69 -1.38 宗地条件宗地面积 / / 0 -0.58 -1.15 第三篇 基准地价评估篇- 17 -表 4-5 龙泉驿城区住宅
35、用地宗地地价影响因素说明表标准修正说明影响因素优 较优 一般 较劣 劣区域位置临 近 一 级 商服 中 心 ， 购物 非 常 方 便临 近 二 级 商 服中 心 ， 购 物 方便临 近 三 级 商 服中 心 ， 购 物 较方 便有零星商业网点分布，购物不方便无商业网点分布，购物非常不方便购物条件距区域商服中心距离 200 米200,500)米500,1000)米1000,1500)米1500米公交便捷度 4 路 3路 2路 1路 无交通便捷度 道路通达度主干道(40 米)通过次干道30,40米 )通过,与主干道联系紧密次干道30,40米)通过,与主干道联系不紧密支路 (30米)通过，与次干道联
36、系紧密支路(30米)通过，与次干道联系不紧密污染状况 环境宁静整洁、无污染 无污染 污染不明显 噪音、大气 污染明显 有污染源、 污染明显自然环境状况 绿化率达到 40% 绿化率达到 30% 绿化率达到 20% 有少量绿化 无绿化环境质量优劣度社区人文环境区域内有大量中高档楼盘分布，人文环境良好/区域内有少量中高档楼盘分布，人文环境较好/区域内无中高档楼盘分布，人文环境较差公用设施完备度学校、医院等公用服务设施完备度设施齐全规模较大设施齐全规模一般设施基本齐全仅有零星设施分布 未规划基础设施完善度供 水 、供电、供气等基础设施完善程度/ / 建成区内 / 建成区外区域因素规划条件 土地利用类型
37、 住宅 住宅为主,有少量商业分布 商、住混合 分布住宅为主，少量工业分布工业为主宗地面积 / / 适中偏大(小)，对利用有一定影响偏大(小)，对利用有严重影响宗地形状 / / 对 规 划 无 影 响 有一定影响 有严重影响地形状况 / / 平坦 有一定起伏 起伏过大宗地条件工程地质条件 / / 无不良地质现象有不良地质状况，但无需特殊处理有不良地质状况，并作特殊性处理表 4-6-1龙泉驿城区级住宅用地基准地价修正系数表 (%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣区域位置 2.04 1.02 0 -0.20 -0.40 购物条件距区域商服中心距离 2.04 1.02 0 -0.20 -0.
38、40 公交便捷度 1.64 0.82 0 -0.16 -0.32 交通便捷度道路通达度 1.43 0.72 0 -0.14 -0.28 污染状况 1.23 0.62 0 -0.12 -0.24 自然环境状况 1.64 0.82 0 -0.16 -0.32 环境质量 优劣度社区人文环境 1.02 0.51 0 -0.10 -0.20 公用设施完备度学校、医院等公用服务设施完备度 2.66 1.33 0 -0.26 -0.52 基础设施完善度供 水 、 供 电 、 供 气 等 基 础 设 施完 善 程 度 2.86 1.43 0 -0.28 -0.56 区域因素规划条件 土地利用类型 1.43 0
39、.72 0 -0.14 -0.28 宗地面积 / / 0 -0.06 -0.12 宗地形状 / / 0 -0.06 -0.12 地形状况 / / 0 -0.06 -0.12 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.06 -0.12 表 4-6-2 龙泉驿城区级住宅用地基准地价修正系数表 (%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣区域位置 0.57 0.29 0 -0.45 -0.90 购物条件距区域商服中心距离 0.57 0.29 0 -0.45 -0.90 公交便捷度 0.45 0.23 0 -0.36 -0.72 交通便捷度道路通达度 0.40 0.20 0 -0.32 -0.63
40、污染状况 0.34 0.17 0 -0.27 -0.54 自然环境状况 0.45 0.23 0 -0.36 -0.72 环境质量 优劣度社区人文环境 0.28 0.14 0 -0.23 -0.45 公用设施完备度学校、医院等公用服务设施完备度 0.74 0.37 0 -0.59 -1.17 基础设施完善度供 水 、 供 电 、 供 气 等 基 础 设 施完 善 程 度 0.80 0.40 0 -0.63 -1.26 区域因素规划条件 土地利用类型 0.40 0.20 0 -0.32 -0.63 宗地面积 / / 0 -0.14 -0.27 宗地形状 / / 0 -0.14 -0.27 地形状况
41、 / / 0 -0.14 -0.27 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.14 -0.27 第三篇 基准地价评估篇- 19 -表 4-6-3 龙泉驿城区级住宅用地基准地价修正系数表 (%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣区域位置 1.25 0.63 0 -0.35 -0.70 购物条件距区域商服中心距离 1.25 0.63 0 -0.35 -0.70 公交便捷度 1.00 0.50 0 -0.28 -0.56 交通便捷度道路通达度 0.87 0.44 0 -0.25 -0.49 污染状况 0.75 0.38 0 -0.21 -0.42 自然环境状况 1.00 0.50 0 -0.
42、28 -0.56 环境质量 优劣度社区人文环境 0.62 0.31 0 -0.18 -0.35 公用设施完备度学校、医院等公用服务设施完备度 1.62 0.81 0 -0.46 -0.91 基础设施完善度供 水 、 供 电 、 供 气 等基 础 设 施 完 善 程 度 1.75 0.88 0 -0.49 -0.98 区域因素规划条件 土地利用类型 0.87 0.44 0 -0.25 -0.49 宗地面积 / / 0 -0.11 -0.21 宗地形状 / / 0 -0.11 -0.21 地形状况 / / 0 -0.11 -0.21 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.11 -0.21 表 4
43、-6-4 龙泉驿城区级住宅用地基准地价修正系数表 (%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣区域位置 0.79 0.40 0 -0.90 -1.80 购物条件距区域商服中心距离 0.79 0.40 0 -0.90 -1.80 公交便捷度 0.64 0.32 0 -0.72 -1.44 交通便捷度道路通达度 0.56 0.28 0 -0.63 -1.26 污染状况 0.48 0.24 0 -0.54 -1.08 自然环境状况 0.64 0.32 0 -0.72 -1.44 环境质量 优劣度社区人文环境 0.40 0.20 0 -0.45 -0.90 公用设施完备度学校、医院等公用服务设施完
44、备度 1.03 0.52 0 -1.17 -2.34 基础设施完善度 供 水 、 供 电 、 供 气 等 基 础 设 施完 善 程 度 1.11 0.56 0 -1.26 -2.52 区域因素规划条件 土地利用类型 0.56 0.28 0 -0.63 -1.26 宗地面积 / / 0 -0.27 -0.54 宗地形状 / / 0 -0.27 -0.54 地形状况 / / 0 -0.27 -0.54 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.27 -0.54 表 4-7 龙泉驿城区工业用地宗地地价修正因素说明表标准修正说明影响因素优 较优 一般 较劣 劣距铁路货运站点距离 3 公里 3,5)公里
45、5,10)公里10,15)公里 15 公里交通便捷度道路通达度主干道(40 米)通过次干道30,40米 )通过,与主干道联系紧密次干道30,40米 )通过,与主干道联系不紧密支路( 30米)通过，与次干道联系紧密支路( 30米)通过，与次干道联系不紧密基础设施完善度供水、供电等基础设施完 善 程 度 / / 建成区内 / 建成区外产业聚集影响度 产业聚集规模大工业区相关企业联系紧密大型工业区中型工业区 工业小区独立工业点区域因素环境质量优劣度 污染状况 好 较好 无污染 轻度污染 有污染源宗地形状 / / 对 规 划无 影 响 有一定 影响 有严重 影响宗地面积 / / 适中偏大(小)，对利用
46、有一定影响偏大(小)，对利用有严重影响地形状况 / / 平坦 有一定 起伏 起伏过大宗地条件工程地质条件 / / 无不良地质现象有不良地质状况，但无需特殊处理有不良地质状况，并作特殊性处理第三篇 基准地价评估篇- 21 -表 4-8-1 龙泉驿城区级工业用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣距铁路货运站点距离 1.32 0.66 0 -0.20 -0.40 交通便捷度道路通达度 1.97 0.99 0 -0.30 -0.60 基础设施完善度供水、供电等基础设施完 善 程 度 2.76 1.38 0 -0.42 -0.84 产业聚集影响度 产业聚集规模 2.76
47、1.38 0 -0.42 -0.84 区域因素环境质量优劣度 污染状况 1.18 0.59 0 -0.18 -0.36 宗地形状 / / 0 -0.12 -0.24 宗地面积 / / 0 -0.12 -0.24 地形状况 / / 0 -0.12 -0.24 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.12 -0.24 表 4-8-2 龙泉驿城区级工业用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣距铁路货运站点距离 0.53 0.27 0 -0.20 -0.40 交通便捷度道路通达度 0.79 0.40 0 -0.30 -0.60 基础设施完善度供水、供电等基础设施完 善 程
48、 度 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 产业聚集影响度 产业聚集规模 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 区域因素环境质量优劣度 污染状况 0.47 0.24 0 -0.18 -0.36 宗地形状 / / 0 -0.12 -0.24 宗地面积 / / 0 -0.12 -0.24 地形状况 / / 0 -0.12 -0.24 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.12 -0.24 表 4-8-3 龙泉驿城区级工业用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣距铁路货运站点距离 0.53 0.27 0 -0.20 -0.40 交通便捷度道路通达度
49、 0.79 0.40 0 -0.30 -0.60 基础设施完善度供水、供电等基础设施完 善 程 度 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 产业聚集影响度 产业聚集规模 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 区域因素环境质量优劣度 污染状况 0.47 0.24 0 -0.18 -0.36 宗地形状 / / 0 -0.12 -0.24 宗地面积 / / 0 -0.12 -0.24 地形状况 / / 0 -0.12 -0.24 宗地条件工程地质条件 / / 0 -0.12 -0.24 表 4-8-4 龙泉驿城区级工业用地基准地价修正系数表(%)标准修正值影响因素优 较优 一般 较劣 劣距铁路货运站点距离 0.66 0.33 0 -0.50 -1.00 交通便捷度道路通达度 0.99 0.50 0 -0.75 -1.50 基础设施完善度供水、供电等基础设施完 善 程 度 1.38 0.69 0 -1.05 -2.10 产业聚集影响度
