1、2目 录第一部分 威海市商业发展现状及项目定位 .4一、威海市商业状况简析 .4二、项目简析 .4三、项目定位考虑要素 .5四、项目定位 .6第二部分 项目招商原则 .8一、项目招商指导思想 .8二、项目招商基本原则 .9第三部分 项目商业规划 11一、项目整体规划 .11二、各楼层商业业态规划 .13三、楼层经营业态规划 .18四、业态规划表 .18第四部分 项目功能组合 23一、一期项目商业布局规划 .23二、二三期商业布局规划 .25第五部分 项目租金价格体系 29一、项目租金价格策略 .29二、项目租金价格的可行性分析 .34三、项目租金价格策略综述 .35第六部分 项目招商推广 36
2、一、项目推广策略 .36二、项目招商时间节点 .37三、项目招商推广步骤 .38四、项目整合传播 .44五、招商实施 .44第七部分 项目招商条件 473一、项目合作方式 .47二、项目招商周期 .48三、项目招商细则 .48第八部分 项目招商收益预测 49项目招商租金等费用测算 .49第九部分 项目招商管理 51一、项目招商操作程序 .51二、项目招商后期管理 .51第十部分 招商团队建设及人员培训 52一、招商团队组建 .52二、人员培训 .52综 述 534第一部分 威海市商业发展现状及项目定位一、威海市商业状况简析虽然近年来威海商业投资加大、发展迅猛，但相对全国商业发展的整体水平而言，
3、其发展略显滞后。主要表现在成熟商业老区（环翠区）商业分布零散，大型主力百货和超市方面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但经营档次整体不高，经营理念较差，消费引导不足。目前商业形态主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子、超市、百货等。有代表性的商业项目有威胜中韩商厦、老港韩国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品批发商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。经区商业发展迅猛，有韩国乐天玛特、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场（在建）、韩国风情街（在建）、佳世客、蓝星万象城商业街等。高区大型商业相对较少
4、，目前有利群、威韩商贸城（在建）、奥特莱斯（在建），区域主要以旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等方向的相关配套居多，受区域空间所限，制约了大型商业的发展。威海中心城区商业分散，经营定位不清晰，大部分商业的购物环境较差、人流导向不清，整体档次偏低；同时，专业市场发展滞后。未来随着宝泉广场、奥特莱斯、威韩商贸城等大型商业开发建设和开业使用，威海商业的格局将发生重大的变革，购物环境、经营档次、吸引聚客的能力将大幅提升。 二、项目简析本项目位于威海市世昌大道 270 号，处于威海市高新技术开发区核心区位，项目总占地面积 168 亩，总建筑面积约 50 万平方米，是威海市第一家集休闲、购物、餐饮、
5、娱乐、住宿、酒店、写字楼、公寓、高档住宅及特色商业街等多功能为一体的国际化生5活体验式城市综合体。项目所处世昌大道贯穿城市东西，连接烟台、青岛，纵横城市内外交通；即将建成开通的青烟威荣城际铁路站点近在咫尺；12个公交站点、10 条公交线路，均匀分布项目周边；学校、商业、医院、生活区在此交汇共生。威海高新城市广场，配合日新月异的建设建设与快速发展，全面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打造威海城市商业新地标，铸就升级版商业航母，引领威海市商业未来方向，全面推动威海商业地产升级换代，建成后项目将成为城市发展史上的一个重要里程碑，是威海经济发展，城市化进程的必然产物，必将成为威海商业
6、、财富、新生活方式的标志和典范，成为威海商业形象的代表。三、 项目定位考虑要素1、城市运营与商业地产互动威海的都市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。本项目作为威海大型的综合性项目自然是城市运营的重要内容之一，本案作为一个综合性项目的增加能够增强威海市的流通力，加之本物业与老商业步行街的有机相容必成为威海最重要的生活圈，有利于增强城市吸引力。2、 威海市商业发展和竞争趋势威海市的商业发展正处于从传统向现代转型的过程中。以老城区步行街为代表的传统商业经
7、营管理模式，已经远远不能满足城市发展的需要，转变经营理念，城市的商业需要提高品牌意识，朝着现代型商业的方向发展，来应对变化的新形势，新兴业态及经营管理模式将对他们形成有力的冲击。因此，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现准确和高起点商业形态定位。3、 提升本项目所在商圈发展的需要本项目所在的区域，是威海市高新产业区，商业氛围不浓，生活配套不全，缺少大型商业及配套商业。本项目的商业业态定位6在考虑填补高区商业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面市内竞争对手，切实解决本项目自身生存和竞争、发展的问题，成为本商圈的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。4、 最大限度地发挥
8、本项目的规模优势本项目规划的建筑规模目前在威海是屈指可数的。就目前威海总体经济发展水平和消费水准来看，如何最大限度地发挥本项目的规模优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分体现规模化优势，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。5、 满足威海市城乡居民餐饮、休闲、购物、文化、娱乐、运动的消费需求随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮休闲娱乐运动等方面的消费支出逐年会扩大，如何满足威海市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。6、 为威海创建一个良好的投资经营平台本案是高区最具竞争力黄金区位，规模超大、理念先进、业态合理、
9、管理专业，满足于一站式购物、休闲及娱乐的需要，从而保障了商铺经营者的根本利益，同时带给经营者以巨大的、稳定的投资经营回报率。四、 项目定位1、通过威海现有商业形式的比较分析，可以明显看出，购物中心形式的集中型商业，特别是产权商业经营难度较大，呈两极分化，专业市场和特色商业街在威海市场经营较为成功。2、结合高区现状，可考虑本项目大小结合，现代和古典结合，集中商业以超市和百货、家居为主导，其它以特色商业补充并实现资本变现。3、特色商业街是人们较为喜欢的商业形式之一，建议本项目可引进。结合本项目地块实际情况，可以规划建设一条特色商业街，业态引入可以结合与民生关系较为密切的行业，考虑威海高区餐娱不健全
10、的现状，建议商业街以餐娱为主。74、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的国内外人士前来观光旅游，结合本项目的优势，可以考虑开发建设酒店、酒店式公寓。5、作为山东省经济水平较高的城市之一，威海市民的收入及消费水平也相对较好，建议引入部分休闲娱乐业来满足人们的需求，并能弥补区域内这类商业业态的不足。6、考虑建设部分配套型商业来满足未来居民日常生活的需要。8第二部分 项目招商原则一、项目招商指导思想1、 实施“经营商家”的主导思想商业购物中心是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理
11、，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。2、 经营以适应市场为先导，满足需求为中心根据威海市场和商圈竞争状况，结合本项目商业的总体定位，进行各业种的定位，合理锁定商品。突出品牌化，特色化、个性化相结合。3、 培育市场，营造本项目商业的良好商誉，树立项目“城市商业地标”的形象在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、合理的投入，提升项目的知名度、美誉度、影响力，提升项目的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立项目品牌形象。4、 “品牌带动”形成良性循环 按照招商进程，以拟引进的主力商家及次主力商家作为营销重点，带动招商； 按照招商进程，以拟引进的本地主要代表商家的进驻为营销重点，带动中小
12、商家进驻； 以进驻的商家为营销重点，带动有创业想法的个人及观望投资商家； 利用本项目是威海市重点工程之一，举办特色活动等推广策略，提升本项目在威海的影响力，带动招商。9二、项目招商基本原则1、 以租赁为主、联营为辅、针对自有优势部分自营的原则按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。联营是解决主力商家入场的一种方法，是保证“大象带小象”的需要。餐饮、休闲、娱乐是项目本身的优势，可选择对收益比较稳定的业态、业种进行自营考虑，租赁的方式是商家比较容易接受的一种方式，有利于前期租赁收益。2、 坚持品牌经营的原则旨在突出本项目商
13、业的经营特色，以国内知名品牌（尤其是主力店品牌）及威海市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中中低档价位的品类，威海还未有过的新型换代商品及在威海市有良好的消费基础的传统品牌。3、 坚持业态规划、商品规划组合合理性的原则招商时应严格按业态规划、经营业种进行，并做好不同业态之间的合理过渡，做到自然关联性过渡，避免生硬连接。否则给公众的感觉会比较杂乱，破坏项目的整体形象。4、 坚持多业种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的需求，不同的主题区域之间要形成“同业差异、异业互补” ，充分展现多业态、多业种、多功能的“一站式”购足特点。5、 坚持质优价廉的原则在保证商品质量、服务质量的前提下，同等
14、价格不高于同类业态，以提高本项目商业的核心竞争力，因为在招商过程中，应尽可以的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货、引进高品质、中端价位的商品，符合威海市经济发展水平及居民消费水平。6、商业街区坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的“撒网式扩张”的招商原则10本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为本项目商业创造出新的亮点。以威海市为重点，对商业街区实行全方位招商。在确保威海市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部安排出一部分的招商力量，对外地（包括外地省内产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省内销分支等
15、）运用电话、传真、网络、DM 等通讯手段进行撒网式招商。效果理想的情况下，在保证威海地区招商目标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。7、坚持商场化经营和市场化经营结合的原则满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把卖场经营和市场经营有机结合，即解决招商的问题又能体现真正一站式的战略意义，开辟威海市商业经营的全新模式。 11第三部分 项目商业规划一、项目整体规划1213二、各楼层商业业态规划1、 地下二层商业业态规划：142、 地下一层商业业态规划：153、 一层商业业态规划：164、 二层商业业态规划：175、 三层商业业态规划：18三、楼层经营业态规划四、业态规划表（面积、占
16、比、单位面积、招商数量）1、一期规划：楼层 业态 面积（） 手测面积（） 楼层占比 每户面积（） 商家数量（户）家居广场 24414 75.7% 1设备间 2089 6.5% 地下一层家居品牌店 5730 3975 17.8% 500 10楼层 一期经营业态 二期经营业态 三期经营业态地下二层 停车场 时尚潮品店 百货、运动品牌店地下一层 家居广场、品牌家居店 3C 专卖、休闲餐饮 百货、运动品牌店一层 家居装饰馆、行政配套、餐饮 品牌精品店、餐饮 百货、服装品牌店二层 家居装饰、餐饮 专卖店、餐饮 百货、运动品牌工厂店三层 餐饮、教育 影院、休闲娱乐、SPA 百货、运动品牌工厂店19合 计
17、32233 100.0% 会所 1774 12.1% 1幼儿园 742 5.1% 1银行 1887 12.8% 700 2家居智能馆 2271 15.5% 1家居体验馆 2390 16.3% 1品牌家居 1988 13.5% 1美食街区 2554 17.4% 500 5一层娱乐休闲 1082 7.4% 1合 计 14688 100.0% 会所 1774 15.5% 1幼儿园 742 6.5% 1家居装饰馆 1487 13.0% 1办公家俱 3101 27.1% 1品牌餐饮 1248 10.9% 1二层美食街区 3097 17.00% 500 5合 计 11449 100.0% 三层 品牌餐饮
18、1315 648 34.3% 300 420幼儿园 742 19.4% 742 1会所 1774 46.3% 1774 1合 计 3831 100.0% 备注：部分区域与手测面积有出入（以红色字体标注）。2、二、三期规划楼层 业态 面积（） 手测面积（） 楼层占比 每户面积（） 商家数量（户）百货公司 13900 58.1% 1运动品牌旗舰店 2203 9.2% 300 6休闲街区 5247 21.9% 待定 待定地下二层潮流街区 2560 10.7% 80 30合计 23910 100.0% 百货公司 9335 24.2% 1运动品牌旗舰店 3628 9.4% 待定 待定休闲街区 4522
19、11.7% 300 17风情、潮流街区 2503 6.5% 200 13超市 12310 31.9% 1地下一层家电电玩 6320 16.4% 221合 计 38618 100.0% 百货公司 8125 24.3% 1运动品牌旗舰店 3718 11.1% 300 12休闲街区 3912 11.7% 200 20潮流街区 2374 7.1% 50 40风情街区 2593 7.7% 80 30超市 8435 25.2% 1一层精品店 4312 12.9% 待定合 计 33469 100.0% 百货公司 7790 24.0% 1运动品牌旗舰店 3718 11.5% 待定休闲街区 4392 13.5%
20、 200 20潮流街区 2739 8.4% 300 10风情街区 2011 6.2% 200 10精品女装 7490 23.1% 1二层大众女装 4317 13.30% 1500 3合 计 32457 100.0% 三层 百货公司 8478 36.1% 122运动品牌旗舰店 3718 15.8% 待定娱乐会所 1491 6.3% 1电影院 5832 24.8% 1SPA 休闲 3987 17.0% 600 6合 计 23506 100.0% 23第四部分 项目功能组合一、一期项目商业业态规划及品牌资源业态 品 牌 选择家居广场 特乙甲家居 银座家居 1 家办公家俱 广源家俱 1 家智能家居 锐
21、奇智能家居 瑞讯智能家居 1 家家居体验馆 大华爱家 鸿禹家居 1 家家居装饰馆 月星家得乐 1 家幼儿园 金宝贝 小酷星 1 家母婴学校 威海欣娃 威海阳光 1 家银行 邮政储蓄 光大银行 农商银行 2 家娱乐休闲 良子足疗 荣春棠 1 家教育培训机构 黑眼睛 远创教育 新启点 1 家品牌餐饮 丽都民俗村 老威海 熙和楼 1 家台北小城 川味人家 湘盛园一统汤砂锅 老妈疙瘩汤 品鲜居风波庄酒家 一块豆腐 振庆海鲜美食餐饮海草房 北方饺子王 一品渝香鸭头待定24真利味 白玉兰餐厅 哇屋韩国烤肉源福酒楼 老山东牛杂 湘海情酒店业态组合比例家居广场 会所 幼儿园 家居品牌店 家居装饰 餐饮 银行
22、休闲娱乐 总面积26503 5322 2226 11102 5865 8214 1887 1082 222642.6% 8.6% 3.6% 17.8% 9.4% 13.2% 3.0% 1.7% 100%25二、二三期商业业态规划及品牌资源业态 品 牌 选择百货公司 银座商场 利群商厦 新世界百货 超市 乐天玛特 沃尔玛 福建永辉 影院 万达影院 星美影院 时代影院 家电专卖 苏宁电器 国美电器 五星电器 3C 连锁 颐高数码 赛格数码 赛博数码 耐克 阿迪达斯 特步 李宁 迪卡侬 美特斯邦威 运动服装品牌店安踏 乔丹 双星 播 金利来 皮尔卡丹 雅戈尔 柒牌 热风 法国都彭 哥弟 江南布衣 天
23、姿 秋水伊人 唯尚 龙达飞 歌杰斯 莎萱 服装精品店盘古 雷诺 汉努威 电玩城 娱人码头 风云再起 儿童娱乐城 长江七号 反斗城 26大众女装 万多福 N+服饰 娱乐休闲 钱柜 美乐迪 糖果 SPA 佐登妮丝 荣春棠 安杰玛 肯德基 麦当劳 必胜客 品牌餐饮一茶一座 德克士 永和大王 神龟馅饼 味 E 派 阿香米线北方美食城 农家院 樱花面馆文碗公水煮鱼 湘王府 老头包子蓝波湾 汇盛海鲜楼 渔家老宁婆川香府慢餐馆 格调海鲜烤肉 小肥羊火锅乐山烤全鱼 炖菜馆 圣堡罗巴西烤肉西北面食王 正和烧烤快餐 居福楼餐饮美食餐饮金骏饺子城 广和源 万年春茶艺楼待定27业态组合比例百货 超市 精品店 精品女装
24、 家电电玩 电影院 餐饮 专卖店 娱乐 运动品牌 总面积47628 20745 8629 7490 6320 5832 17703 13139 7489 1698531.3% 13.7% 5.7% 4.9% 4.2% 3.8% 11.6% 8.6% 4.9% 11.2% 100.0%1、 主力店引进分析引进的目的：树立品牌形象，增强集客率；达成的目的：大力引进主力店、次主力店，可采取“放水养鱼”的政策，以营造品牌效应为战略目标；28主力商家目标：根据项目开发进展及现状，主力及次主力商家主要引进业态为：中高端百货+超市+影院+ 电器专卖+家居卖场+美食广场+休闲娱乐 +文化体验等。引进步骤：前期
25、广泛联系，沟通交流，中期进行筛选，后期合作签约。2、 成功引进的优势（六大优势） 利用形象优势：展示项目的“城市商业地标”形象，在威海不可复制的地理位置； 利用政策优势：实施租赁优惠的政策，养商政策； 利用地段优势：完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势； 利用规划优势：创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求； 利用造势优势：利用口碑和广告的宣传度，虚实结合，摆好姿态，打好基础； 利用管理优势：专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。29第五部分 项目租金价格体系一、项目租金价格策略1、定价应严肃、切合实际、符合市场行情，以顾客、市场
26、为中心，合理定价是必要的，但要谨防价格调整的随意性。2、价格定位内容：应该考虑项目所处的周边市场及威海地区同类型物业的租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立项目的基本租价。同时通过确定各区位不同价格，达到差异化的价格定位。由于本项目在威海市场上属于定位创新的商业地产产品，其它的商业物业只能算是历史产品复制，与本项目的产品在本质上还是有所区别的，加之三家开发商在威海市场所处的地位，所以本项目的租金价格定位策略应该采用考虑市场的租金水平进行前期的租金价格定位。即在充分考虑市场的代替物业租价的同时，要依据项目自身的实际情况及将来的收益情况进行价格定位，使项目的租金水平在招商时具有竞争优势。实行低
27、开高走的租价政策， “放水养鱼” ，以引入商家入驻为先，前期形成招商旺势，达到成功招商态势，后期就市调整实行利益平衡和利益增长。3、租金价格初步根据市场调研报告结论和项目布局规划，并在此基础上结合物业地段、规模、配套、硬件、管理等因素进行推定。威海商业市场调查表物业名称经营面积 经营档次 经营种类铺位平均面积平均租金 元/ / 月扣点比例 %备 注30振华商厦 63000 中高 百货/超市1F：30 802F：60 1003F：50 904F：80 1205F：80 1506F：60 150无25%+1%返利-1F：量贩超市；-2F：数码产品；1F：鞋、化妆品、黄金珠宝、手表、箱包；2F：男装
28、、羊毛衫；3F：女装； 4F：时尚休闲装； 5F：运动休闲、健身器材；6F ：儿童世界、家居饰品华联商厦 25000 中高 百货/超市 20120 无 20-1F：家电；1F：手表、化妆品、药店、超市、黄金珠宝、名酒补品；2F ：男装、羊毛衫；3F：女装；4F：淑女装、床上用品； 4F：运动休闲、皮鞋、时装；华联购物广场 23000 中高 百货/超市 35 无 201F：黄金珠宝、化妆品、箱包、小家电；2F：男装、床上用品； 3F：女装； 4F：女装统一路商业街 中高 百货 100200 80 无 黄金珠宝、男装、女装、运动、休闲利群商厦 20000 中档 百货/超市 2030 无 20251F：化妆品、黄金珠宝、超市；2F ：鞋、快餐；3F:男装、女装、童装；4F: 家电、手机、厨具。齐鲁商城 24000 中档 百货/超市 15150 无 18201F：化妆品、电器、服装、鞋、床上用品、内衣、童装玩具、女装；2F ：运动休闲装、
