1、 长 沙 红 星湘府大都会 项 目可行性研究 报 告- 0 -因城市而流传 因中心而辉煌长沙红星商圈核心项目湘府大都会可行性报告中国长沙2010 年 03 月德思勤城市广 场项 目可行性研究- 1 - 一、 长沙德思勤城市广场项目概况1.1 项目位置项目基地位于长沙市湘府路与韶山路交界处西北、东北两个角，该区域处于长沙、株洲、湘潭三市融城核心区，是红星商圈的主要构成部分及未来物业升级的主要空间，是政府重点建设的区域之一。项目南边为融城花园五星酒店、农博中心和红星美凯龙家居市场，东南面为红星专业市场群，东面为建材、家装专业市场，北面为小山丘及 3 所高校。在项目 3 公里的范围内有天际岭国家森林
2、公园、汽车站、湖南省政府、天心区政府、奥林匹克花园等大型项目。项目位置专业市场群植物园1.2 项目规划指标1.2.1 项目技术指标及分期开发项目一期由 A、B 两地块组成，其中 A 地块总占地面积为 36451.09 ，净用地面积为 32616.67，A 地块容积率 4.0，B 地块总占地面积为 79736.34 ，净用地面积为 53829.00 ，容积率 5.2，项目一期总建筑面积.48 ，项目共分三阶段进行开发。长沙德思勤城市广场项目分期开发分期 项目 可售面积） 开工时间 销售时间精装公寓 59688.51 高级公寓 52186.67 A 地块商铺 18591.50 地下车库(个)750
3、2010.3.28 2010.10.01第一阶段小计 .68 产权式酒店 44580酒店式公寓 .556第二阶段 B 地块步行街商铺 180002010.6.1 2011.6.08MALL 商业 60000MALL 商铺 20000 2011.10.1酒店商铺 6700地下车库(个)17502010.6.12012.10.1第三阶段小计 .556一期合计 .24 整个一期项目开发周期预计从 2010 年第二季度开始，2012 年末结束，共 3年。1.2.2 投资估算与资金筹措 项目总投资额项目一期的总投资额为 228,442.53 万元。德思勤城市广 场项 目可行性研究- 3 - 项目资金筹措
4、项目资金构成序号 项 目 资金( 万元) 比例1 自有资金 79,954.89 35%2 银行融资 40,000.00 18%3 销售收入资金 108,487.64 47%4 总投资 228,442.53 100.0%项目开发资金来源于企业自有资金，按最近开发企业条件不少于总投资的 35%，其余部分来自于银行贷款、项目销售回款。1.2.3 项目综合评价结论 项目有助于提升企业品牌; 项目具有良好的社会效应; 项目经济收益良好.项目不仅具有良好的社会效应，同时也具有良好的经济效益：一期项目损益表序号 项 目 指标 单位1 占地面积 86,143.70 2 总建筑面积 408,807.24 3 项
5、目总投资 228,443 万元4 项目销售收入 420,170 万元5 利润总额 191,727 万元6 税后利润 143,796 万元7 投资利润率（税前） 27.98%8 投资净利润率（税后） 20.98%9 贷款偿还期 2.00 年综上所述，项目社会效益和经济效益良好，开发机遇也比较理想，项目可行。二、 长沙德思勤城市广场项目区域分析2.1 项目区位环境分析长沙是在中国长三角经济圈、珠三角经济圈及中部经济圈三大经济圈交汇地带，是三足鼎立的枢纽中心，具有巨大的经济发展潜力。而根据长沙市“十一五”建设规划，长沙城市重心将向南移，省政府南迁，与南部株洲、湘潭两市相呼应，逐步形成“长株潭”城市群
6、。“长株潭”融城规划的实施，德思勤城市广场将处于未来长沙核心地带，长三角经济圈珠三角经济圈中部经济圈德思勤城市广 场项 目可行性研究- 5 - 项目与新省政府及天心区政府形成的政务区、办公商务区不远，且周边高等院校聚集形成的文化教育气氛浓厚；因此，以湘府路由西向东将形成未来城市的商务办公带、文化休闲带及本项目所在的会展经济产业带。城市南部组团城市东部组团城市西部组团项目地处未来城市中心组团新南城区属于长沙市“十一五”规划中五个重点开发区域之一，此区域主要以复合型的城市商务副中心为定位，加大基础设施和精品项目开发建设力度，快速有序地拓展开发区域，加快人流、物流、商流的聚集，加速与株洲、湘潭相向发
7、展。国际会展中心环保工业园2.2 项目交通环境省政府3公里机场20 公里市中心3公里汽车站 2公里武广高铁3公里项目交通便捷，到机场约 20 公里，到长沙市中心及新省政府都仅 3 公里，汽车站约 2 公里，会展中心近在咫尺，交通通达性较好。同时项目由于具有商业、金融商务办公、文化休闲及会展经济概念而具有巨大的升值潜力。2.3 区域现状及人口构成新井片分区现状为城郊结合部，城市发展的热点区域；总人口 15.96 万人，其中非农业人口 12.64 万人(含高校学生 4.5 万人)，农业人口 3.32 万 ；规划城市建设用地 4149.68ha，规划人口 45.15 万。德思勤城市广 场项 目可行性
8、研究- 7 - 其中，红星广场周边区域内因专业市场等商贸业相对发达，区域私营业主批发市场的生意人将占绝对比重，人口众多且消费能力强劲；目前相对集中居住的人口为 12 万 ，片区流动人口达 20 万人，在未来几年里，周边人口将增至 35 万。2.4 区域重点大型项目情况武广长沙新客站武广高速铁路新长沙火车站在长沙市城东南雨花区黎托乡，京珠高速公路以东，背靠浏阳河，劳动东路和香樟路之间，正对曲塘路，地理位置优越。新长沙站与地铁站、长途客运站、公交枢纽站融为一体。武广高铁于 2009 年 12 月 26 日正式运营。高速列车最高运行速度可达每小时 320 公里以上，从武汉乘火车到广州仅需 4 个小时
9、，较开通前缩短了 7 个小时，而长沙到广州时间更少；高铁通车后，往来于长沙、广州从高铁甚至比坐飞机更方便，因机场大部分位置于市郊，从市内到机场再加上候机时间及到目的地后再从郊外到市内的“折腾”相比，坐高铁显得更直接也更方便，在交通费用上也更节省。武广长沙站的建设将大大降低从武汉到长沙以及广东到长沙的时间，使长沙与两地的客流、物流在时间成本上大降低，从而使长沙得到新的发展机遇。由于本项目处于长沙东南部，将受益于武广长沙站的建设，项目的商务、商业潜力大增，在投资、置业客户的来源上将更广泛，潜在客户也会更多。图示：武广长沙站比亚迪 30 亿入驻长沙环保科技园近日，比亚迪股份有限公司董事长王传福亲临长
10、沙，正式与湖南环保科技产业园签署入园协议。根据双方协议，比亚迪整体收购美的客车进行电动大巴及底盘生产的同时，将在园区再投资不少于 30 亿元，建设规模达 4 平方公里的新能源汽车生产基地，预期投产 3 年内产值至少达到 300 亿元。比亚迪落户长沙环保科技园，必将带动长沙汽车产业及新能源相关产业链的发展，为长沙带来相应的产业人口，从而产生更多的消费需求。同样对本项目的商业及居住类物业同样带来好处。“长株潭综合行政中心”落户环保科技园湖南省“两型办”及其下属轻轨公司、规划建设投资总公司、长株潭规划研究院等 6 家公司共同选址在湖南环保科技产业园，征地 350 亩，拟建一个集办公、研发等多功能于一
11、体的行政中心。另规划建设湖南两型社会建设产业基地，主要产业功能有两型规划与产品展览馆、会议中心、五星级酒店、两型办公楼、公寓、主题公园、两型农业示范园等。城南新区城市地位的确立以及其能否达到政府规划的高度，在未来的35 年内能够逐渐明朗化。三市融城战略的实施是未来推动区域发展的关键因素。未来区域发展将以房地产开发为先导，从而带动其他相关产业的发展。从未来发展方向和趋势来看，天心区将形成行政、商务中心；雨花区将形成区域经济产业中心；暮云镇会成为三市融城的真正中心。德思勤城市广 场项 目可行性研究- 9 - 三、 红星商圈核心项目-长沙德思勤城市广场3.1 项目整体定位长沙德思勤城市广场项目总投资
12、约 64 亿元人民币，项目将高起点地站在城市发展的角度，建设成为中西部消费中心，定位为长株潭千万级城市群商业中心、文化娱乐中心及金融中心。依靠都市综合体的强大生命力和昭示力，利用国际化团队一流的建筑，打造长株潭国际化生活中心、国家级低碳示范区、长株潭城市形象名片、长株潭经济发展商业与金融引擎。本项目形象定位为：长株潭千万级城市群商业航母在长株潭融城一体化之下长株潭首席国际化商业综合体将诞生！项目运营后每年可为政府贡献税收约 3.6 亿元，创造 2.5 至 3.6 万个直接就业机会，4.5 至 5.42 万个间接就业机会，必将成为长株潭综合配套改革实验区标志性示范项目。3.2 项目功能定位项目初
13、步规划六大物业类型，分别为商业、国际五星级酒店、主题步行街、商务公寓、酒店公寓及配套住宅，商业部分将打造湖南一流的综合购物休闲体验中心，写字楼为国际甲级标准写字楼，商务公寓为可组合的百变商务空间，酒店公寓为高级酒店式服务公寓，酒店为个性精品商务公寓酒店，居住类物业为高端的峰尚住宅。未来区域内还将引进国际学校，与国外名校合作共建国际化的教育配套设施。德思勤城市广 场项 目可行性研究- 11 - 商业长株潭千万级城市群商业航母商务公寓 酒店公寓 酒店国际国际五星级五星级酒店酒店高品质高品质峰尚峰尚住宅住宅甲级甲级百变百变商务空间商务空间住宅综合综合体验式体验式SHOPPINGMALL高级高级酒店服
14、务式酒店服务式公寓公寓3.3 长沙德思勤城市广场项目建成后前景展望德思勤城市广场的升级改造，在继承城市既有价值的基础上，全面修正了财富圈内的财富软硬指数，全面升级了原有的周边区域的财富圈。项目建设成果包括：提供高素质的住宅、办公、酒店、零售、娱乐、旅游场所国际化、高端、便利的配套设施国际学校、便利的市政设施（包括新的道路和公交系统、城际快速） 、国际化高新产业集群、地方政务机构云集创造安全、充满活力的社区环境延续都市文化和国际化商业气息将会以吸引长沙区域及外省高端商务人士、高端消费群体为项目客户核心，实现社会效益与项目经济效益项目将以一个高品质、多功能开放性的国际街区形象出现，提升长沙作为国际
15、都市的整体形象!项目的建设将带动周边城区的升级，提升城市价值！以国际化的眼光，市场化的力量树立中央商务及文化娱乐区地位！3.4 地方政府对长沙红星湘府大都会项目的关注由省委常委、市委书记陈润儿，市长张剑飞多次调研了长沙德思勤城市广场项目，明确指示各部门要加大对项目建设的支持力度，确保项目开发建设；并由谢建辉常务副市长主持召开的项目协调会上要求按照“统一规划、分期实施，统一开发、分期供地”原则进行开发，并将该项目列入 2010 年省市重点工程项目，进入“绿色通道”办理手续，享受相关优惠政策。省委常委、市委书记陈润儿 市长张剑飞长 沙 红 星湘府大都会 项 目可行性研究 报 告- 13 -四、 项
16、目经济效益测算4.1 项目一期经济测算4.1.1 指标说明项目用地规划指标序号 项 目 总用地规划指标 指标1 总用地面积 .432 净用地面积() 86,143.70 86,143.703 容积率 4.754 覆盖率 45.00%5 总建筑面积 508,807.24 508,807.246 其中：计容积率面积() 408,807.247 高级公寓 52,186.678 精装公寓 59,688.519 商务公寓 0.0010 酒店式公寓 129,060.5611 写字楼 0.0012 集中商业 80,000.0013 商铺 36,591.5014 产权式酒店 51,280.0015 学校及其它
17、 0.0016 不计容积率面积() 100,000.00 100,000.0017 地下停车位() 100,000.00注：各物业类型与体量指标根据规划设计而定，其中地下停车建筑面积的确定按照长沙市各类物业停车位配建标准 ，并结合项目自身特点，项目采用停车采用机动方式，商场白天营业时间大部分车位为商业服务，而晚上商场歇业，则给归来的业主使用。本期项目建筑面积 100,0004.1.2 投资估算与资金筹措14 总投资估算结果项目总投资估算表序号 项目名称 总额（万元） 单价 (元/) 占总投资比例1 土地成本 61,321.09 1,500.00 26.8%2 前期工程费 12,151.89 2
18、97.25 5.3%3 建安工程 112,518.32 2,752.36 49.3%4 管理费 929.96 22.75 0.4%5 不可预见费 748.02 18.30 0.3%6 财务费用 8,000.00 195.69 3.5%7 销售成本 32,773.26 801.68 14.3%合 计 228,442.53 5,588.03 100.0%注：单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价其中包括：精装公寓、高级公寓及商务公寓装修成本 650 元/,酒店式公寓、产权式酒店装修成本 1500 元/，MALL 商业装修成本 1200 元/；一期平均装修成本 1130 元/，则单位总投资为 445
19、8.03 元元/。 总投资估算说明：土地成本项目的土地取得成本为 61,321.09 万元，土地取得成本根据计入容积率建筑面积平均分摊。楼面地价为 1,500.00 元/ 。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费及缴纳的报建费等，费用确定主要参考区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为 12,151.89 万元。建安工程费包括基础、地下工程、主体、外装、水电安装、室外配套及精装修等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。德思勤城市广 场项 目可行性研究15项目建安工程费用为 112,518.32 万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理
20、部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按长沙市同类房地产项目的水平和本项目规模大的具体情况，项目管理费按前述 3 项之和的 0.5%计取。项目管理费为 929.96 万元。不可预见费用是指房地产开发工程中因不可预见、不可抗力等因素而引起的工程费用的增加，如施工材料上涨费、劳动力上涨费等。按长沙市市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目不可预见费按前述前期工程费及建安工程费之和的0.6%计取。项目管理费为 748.02 万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本方案拟向银行贷款 40
21、,000 万元，2010 年二季度借款，2012 年第二季度还款，贷款期 2 年。利息费用为 8,000.00 万元。销售费用包括广告及代理费、销售税金及附加、预征土地增值税等，参考目前长沙市一般房地产开发项目标准和本项目大型综合体房地产销售的具体情况，取销售代理费用为销售额的 0.8%,销售税金及附加为销售额的 6.5%，预征土地增值税为销售额的 0.5%。项目销售费用为 32,773.26 万元 资金筹措项目投资资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。16项目总投资为 228,442.53 万元，根据最近出台的房地产开发企业自备项目金不少于项目总投资的 35%，其余部分则来自于银行贷款、
22、项目销售回款，经测算资金筹措情况如下表所示：项目资金来源表序号 项 目 资金( 万元) 比例1 自有资金 79,954.89 35%2 银行融资 40,000.00 18%3 销售收入资金 108,487.64 47%4 总投资 228,442.53 100.0%4.1.3 销售及经营收入测定物业销售收入估算销售收入：根据项目规划指标及市场分析，预计项目的销售收入合计为420,170.01 万元。项目销售收入测算表分期 项目可售面积（） 销售单价（元/） 销售收入（万元）精装公寓 59688.51 7000 38797.53 高级公寓 52186.67 7800 37574.40 A 地块商铺
23、 18591.50 25000 37183.00 地下车库(个) 750 80000 2250.00 第一阶段 A 地块服务式公寓小计 .68 .94 产权式酒店 44580 12500 41013.60 酒店式公寓 .556 9000 .47 第二阶段 B 地块酒店及酒店公寓 B 地块步行街商铺 18000 35000 50400.00 MALL 商业 60000 6000 36000.00 MALL 商铺 20000 25000 44000.00 一期第三阶段 B 地块 MALL商业 酒店商铺 6700 45000 20100.00 德思勤城市广 场项 目可行性研究17地下车库(个) 17
24、50 80000 3150.00 小计 .556 .07 合计 .24 .01 销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润） 、年投资利润率等指标详见下表：项目利润估算表序号 项 目 计算公式 金额（万元） (1) 销售收入 420,170.01(2) 开发成本 187,669.27(3) 销售费用 销售收入*2.0% 3,361.36(4) 销售税金及附加 销售收入*6.5% 27,311.05(5) 预征土地增值税 销售收入*0.5% 2,100.85(6) 土地增值税结转（本次未结转） 0.00(7) 财务费用 银行融资*10%*年数 8,000.00(8) 利润总额 (1)-(2)
25、-3)-(4)-(5)-(6)-(7) 191,727.48(10) 所得税 利润总额25% 47,931.87(11) 净利润 (14)-(15) 143,795.61(12) 投资利润率 年均利润/总投资 27.98%(13) 投资净利润率 年均净利润/总投资 20.98%4.2 经济测算结论分析4.2.1 经济效益分析从上述经济测算结果可以看出本项目的一期财务内部收益率均大于基准内部收益率（基准备部收益率 8%） ，财务净现值大于零，项目均可行； 4.2.2 社会效益和影响分析改善区域环境, 充分发掘区域价值增加财政税收创造就业机会18按商业经营面积对社会的直接贡献度，每 10的商业就可直接贡献 1.52 个工作岗位，间接为提供 3 个工作岗位，本项目有 35 万的商业，可直接贡献 52507000 个工作岗位，间接提供 10500 个工作岗位。
