1、观音桥商圈分析目 录一、 商业布局二、 观音桥区域租售市场及客层分析三、 观音桥商圈经营状况四、 观音桥商圈 SWOT 分析五、 观音桥区域消费行为特征六、 针对性很强的专业市场调研七、 可替代性产品研展/ 观音桥商圈商业布局/ 观音桥商圈现状江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在重庆其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。据
2、估计，北部城区一带的居民大约有 60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。2003 年的商圈饱和度指数为 31500 元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为 25 万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径 1000 米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪 90 年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖北城天街、协信
3、黄金海岸投入使用，该商圈正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。商业营业面积近 30 万方。该商圈目前有重百现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。内容商圈名步行街 商业面积吸纳和辐射面（人口）特殊题材解放碑建成时间最早，市内影响范围最大 8万平方米100 万平方米以上 100 万以上 中央商务区沙坪坝 在全国较有影响，8 万平方米 20 万平方米左右 100 余万人 三峡文化、人性化、文化区南坪 变数最大的步行街，33 万平方米 约 26 万平方米 60 余万人 吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸杨家坪 有最高的玻璃塔，18.9 万平方米 约 20 万平方米 近 100 万人 轻轨横贯，周围有
4、重庆动物园观音桥 市民期待最多，42 万平方米 100 万平方米左右 80 余万人 附近桥梁最多，临近北部新区大渡口 规划手笔最大，91 万平方米 10 余万平方米 钢铁基地观音桥区域商业类型结构 过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。 百货商场江北区目前的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。 大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。进驻东和银都的超市巨头“好又多”出手不凡，一口气圈下了 1.5 万 ，租期长达 20 年，该店将是重庆市面积最大的量贩超市。 铺面观音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面。其中
5、位于建新北路两侧的铺面分布最多。近来新兴的铺面主要分布在欧式一条街上，以经营餐饮、休闲娱乐业为主。 大型专业市场以家具为主经营商品的大型商业物业，如南亚家具广场、金观音家具市场。 以家用电器为主要经营商品的商业物业，如国美电器、苏宁电器及商社电器等。 观音桥区域个案分析/ 综合性商场北城天街北城天街位于欧式一条街起点处，由重庆地产龙头重庆龙湖地产开发，商业部分总建面 11 万平方米，目前是观音桥商圈内体量最大的商业项目。该项目只租不售，其中 8 万方已被北京华联、银太两大主力店占据，但银太已于日前宣布推出。余下 3 万方由龙湖统一招商管理，命名为“名店坊” ，300 多个精品店主营中高档品牌服
6、装。北京华联商厦已经入驻并于 2003 年 11 月 8 日正式开始营业，名店坊部分专卖店也已开业，银太百货也在积极的筹备中。现代广场现代广场位于建新一支路，总建面 4 万多方，原规划为集购物、休闲、娱乐、餐饮、金融、旅游等于一体的大型广场。现主营百货、家具。已有重百江北商场、南亚家具广场两大主力店，另有零散商铺经营服装、通讯产品等。临街面有交通银行和德克士炸鸡店。其中重百江北商场营业面积为 1.8 万方，共分五层。一层经营化妆品、鞋类、百货、包。二层为日用品、水吧、美食快餐、超市以及儿童乐园。三层为男装、女装。四层为女装、童装。五层为家电、文化用品、办公用品。协信黄金海岸协信黄金海岸位于原观
7、音桥转盘处，总建面 2.9 万方，它的定位是都市休闲商业步行街，集餐饮、生活、休闲、购物为一体大型专业品牌集合的商业中心。共有七层营业楼面，一层：时尚名品街，二层：优雅女人坊，三层：特色美食区，四层：都市休闲区，五层：潮流时尚地带，六层：品牌餐饮区， 七层：图书音像城。黄金海岸采取分零出售，面积从 15300 平米。就现场已开铺和正在装修的商铺来看，服装服饰类商品主要是佐丹奴、邦威、真维斯、巴高高、柏仙多格、爽美威、卡帝乐鳄鱼等休闲时尚服饰品牌入驻。此外蕴涵时尚生活配套也是商圈内的知名品牌，如千叶眼镜、金夫人婚纱影楼、上岛咖啡、伊藤洋发艺、小林寝饰等。世纪新都（新世纪百货江北商场）世纪新都位于
8、建新北路 37 号，总营业面积 1 万多方，共有四层营业楼面，一楼经营女包、女鞋、化妆品、钟表珠宝以及超市。二楼经营女装。三楼经营男士用品。四楼经营家电、儿童服装、床上用品、家居用品以及美食街。/ 专业市场欧街数码大厦欧街数码大厦位于欧式一条街，由重庆新原兴企业集团开发。开发商欲将其打造成为无线电行业发展中心坐标，重庆无线电管理委员会已率先入驻，其大厦裙楼部分为重庆首个无线电专业市场。北部都市广场北部都市广场位于红旗河沟转盘处，裙楼部分整体出租给“建玛特” ，为期 20 年。由建玛特统一招商、统一管理。经营范围为建材类，总营业面积 4 万多方，共有 7 层营业楼面。负二层：电工、五金。负一层：
9、灯饰类。一层：卫浴产品类。二层：地砖类。三层：木砖类。四层：家居用品类。五层：装饰公司。/ 观音桥建新北路两侧未拆迁前商铺情况建新北路以东临街商铺统计（观音桥转盘现代广场）经营品种 数量 总营业面积 平均面积/注（M）银行 2 工商自助银行、中国自助银行服装 26 712 27音像 1 18 18包 4 72 18鞋 7 144 21药 3 147 49眼镜 2 42 21百货 1 20 20钟表 1 18 18饰品 2 38 19床上用品 1 42 42注： 简装 租金：600元/月1100 元/ 月不等合计 50 1253 25建新北路以东二楼商铺统计（观音桥转盘现代广场）经营品种 数量
10、总营业面积平均面积/ 注（M）服装 128 1024 8公仔屋 2 24 12包 4 32 8鞋 6 54 9茶楼 1 16 16发廊 4 48 12饰品 9 63 7空置 6 10 10注： 简装 租金：400元/月800元/月不等合计 160 1271 8建新北路以东临街商铺统计（现代广场北城天街）经营品种 数量 总营业面积平均面积/ 注（M）服装 11 154 14办公 2 57 28通讯 3 48 16鞋 2 14 7药 1 23 23其他 9 142 14注： 简装 租金：600元/月1100元/月不等合计 28 438 16建新北路以东二楼商铺统计（现代广场北城天街）经营品种 数量
11、 总营业面积 平均面积/注（M）其他 2 25 12儿童摄影 1 16 16发廊 4 48 12水吧 1 30 30空置 1 10 10注： 简装 租金：400元/ 月700元/月不等合计 9 129 14建新北路以西临街商铺统计经营品种 数量 总营业面积 平均面积/注（M）银行 2 建设银行、农业银行服装 2 32 16电器 1 67 67包 1 10 10鞋 5 72 12通讯 9 177 19眼镜 2 64 32邮局 1 51 51招待所 2饰品 1 1 1其他 6 112 19注： 简装 租金：400元/ 月800元/月不等合计 32 586 18建新北路以西临街商铺统计经营品种 数量
12、 总营业面积 平均面积 /注（M）服装 1 16 16电子配件 4 68 17美食城 1 64 64注： 简装 租金：500元/ 月700元/月不等合计 6 148 25/ 建新北路周边商场一览表名称楼层渝北大厦 兆鑫江北商场 阳光城 金岗大厦5F 百味坊酒楼 船提俱乐部4F 碧淘阁3F家具 家具嘉陵电影院2F音像制品床上用品百货 乡村鸡、童装 北京烤鸭店1F服装、通讯、钟表、玩具、药品服装、鞋类蛋糕坊、音像、相馆、化妆品、通讯、黄金珠宝、药品、建设银行办税服务厅-1F 德克士 树王阳光购房超市/ 观音桥区域租售市场及客层分析/ 观音桥市场概况“摩尔” （SHOPPING MALL） ，又被称
13、作“大型购物中心” ，集吃喝玩乐购于一体，动辄数万甚或 10 余万平方米。相距仅数百米竟有三个摩尔，这就是观音桥商圈的现状，竞争已经硝烟弥漫。除开已投用两三年的现代广场，龙湖北城天街购物广场、协信黄金海岸正在异军突起。另外，还有一批体量不菲的商业物业正在规划或建设中，这其中就有专业经营建材的建玛特。因概念相同，定位相似，眼下几大商场的招商竞争已打得火热。北城天街 协信黄金海岸 建玛特总供应量 30000 50000营业楼层 7 层 7 层 7 层单层经营面积 6000（名店坊） 4000 6600租售状况 90% 90% 50%/ 租售市场分析/ 北城天街在三个竞比项目中，以位于洋河大道的龙湖
14、北城天街的规模最大，原分为三个板块既北京华联商厦、银太百货和名店坊。其中华联和银太百货各占 40000，但因为银太百货取消了进驻北城天街的决定，空出了 40000的营业面积。而由 300 余间专卖店组成名店坊目前已售出90%以上。楼层 经营范围 租金情况 出租情况 售价 销售情况5 F 电影娱乐城 150 元 /月 4 F 特色餐饮、娱乐 150 元 /月 30% 3 F中西快餐、家居城、速博运动城200300 元/月60% 2 F 服饰、化妆品、通讯200400 元/月70% 1 F 时尚女装街300500 元/月85% G F 时尚精品街300500 元/月90% / 协信 黄金海岸项目位
15、于建新南路和建新西路交汇处，与嘉陵广场隔街相望，紧邻观音桥转盘。是一个具有摩尔管理模式和特色的商业楼盘。这里将有餐饮、运动、休闲、购物等业态，也有步行街。黄金海岸以“个性化门面”吸引商家，各商铺既能得到商场化的统一物管，又能 24 小时独立经营，不会像其它许多商住楼那样统一开门或打烊。协信黄金海岸所有商铺都出售给业主，替部分投资业主免费招商，35 年内开发商决定经营范围，由开发商统一管理。目前黄金海岸的销售情况较好，已售出超过 90%，售出部分已租出 80%。楼层 经营范围 租金情况 出租情况 售价 销售情况5 F 美食娱乐城 整层租出 4 F 特色餐饮 整层租出 3 F 运动休闲谷 1001
16、50/月 75% 1-1.5 万/ 85%2 F 优雅女人坊150200 元/月85% 1.5-3 万元/ 90%1 F 时尚名品店 250500 元 90% 2.5-4.8 万元/ 95%/月/ 建玛特建材市场随着房地产产业的不断发展壮大，带动了一大批周边产业的发展，建材行业就是其中受益最为直接的行业。而江北区的房地产开发是各区域中开发量最大的，经营者正是看中了这一巨大的市场潜力纷至沓来。就地理位置而言，该建材市场将是江北区离商圈最近、规模最大、管理最为规范的专业建材市场，建成后将在该区域造成强大的影响力。建玛特在北部都市广场整体租下 7 层楼面，然后分租给各个建材商经营，目前的出租情况及租
17、金情况如下表：楼 层 经营范围 租金情况 出租情况5 F 装饰公司 48 元/月 不足 40%4 F 家居饰品 48 元/月 约 60%3 F 木地板 58 元/月 7080%2 F 地砖 68 元/月 80%1 F 卫浴产品40100 元/月约 75%B 1 灯饰5058 元/月40%B 2 电工、五金2035 元/月50%/ 客层分析从这几个商业物业的销售和出租情况看来，购买这些物业的业主无非是除于两种目的，一是投资，二是用于自营。从客层来分析，北城天街、黄金海岸及建玛特的客源都由三部分人组成专业投资客、私营企业主及民间投资者。其中专业投资客多是具有较强经济实力的商人、私营企业主，还有一部
18、分外地的投资客，主要来自江浙一带。还有就是来自本区及外区的个人投资者。从客户来源分析，三个商场则有所差别：/ 北城天街本区客户 其它区域客户 外地客户35% 25% 40%/ 协信 黄金海岸本区客户 其它区域客户 外地客户15% 30% 55%/ 建玛特本区客户 其它区域客户 外地客户25% 45% 30%35%25%40%本 区其 它 区 域外 地15%30%55%本 区 客 户其 它 区 域 客 户外 地 客 户25%45%30%本 区 客 户其 它 区 域 客 户外 地 客 户 观音桥商圈经营状况据我们测算，观音桥商圈的日均人流量达 14 万人左右（以现代广场为统计点）。 商铺租价因其所
19、处地段而异，位于核心地段的邻街商铺，其租价大概在 200600 元/月之间，商铺的售价也取决于物业所处的地段，其中核心地段的商铺售价在 1500050000 元/之间。 综合各类商用物业，目前观音桥商圈每平方米商业营业面积年平均经营额在 3 万元左右。 饱和度经计算，观音桥商圈 2003 年的 IRS 指数为 31500 元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为 2.5 万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。辐射范围观音桥商圈辐射范围主要为江北区及部分渝北区客户。商圈内主要大型百货商场经营状况 目前整个观音桥商圈的大型主力百货店有位于江田广场的新世纪
20、百货世纪新都、现代广场的重百江北商场、北城天街购物广场的北京华联商厦。这几家大型百货商场中，按经营情况好坏排列依次为：世纪新都、重百江北店、华联商厦。新世纪百货世纪新都该商场地处建新北路旁，离公交海关车站不到 100 米，由于近段时间观音桥步行街的兴建，渝北车站的迁移，对该商场的人流量造成了一定的影响，但其人流量还是保持在平均 3 万人日，月营业额大约为1500 万 2000 万元。在本区域内处于龙头位置。世纪新都主营中高档商品，自 2000 年开业来一直保持着较好的态势，很好的弥补了观音桥商圈经营档次不高的缺陷，对江北的消费人群具有强大的吸引力，成为本区域内消费者首选消费场所。重百江北商场重
21、百江北商场位于现代广场内，地处观音桥商圈核心区，营业面积 1.8万方, 人流量约 2.4 万人日, 月营业额 1000 万左右。该商场较世纪新都开业早，商场设施略显陈旧，主营中、低档商品，由于重百在市民心中的传统品牌效应使其在这个区域内赢得了一大批消费者。北京华联商厦北京华联商厦位于北城天街购物广场内，营业面积近 4 万方，也属于观音桥商圈核心区域，而且相对于其他两家商场而言更靠近住宅区。商场人流量约为 1.8 万人日。去年 11 月 8 日开业以来人流量及成交量呈下降趋势。就商场规模而言，北京华联远远超出世纪新都和重百江北商场，商场定位也是以大众化的中档消费品为主，经营状况不佳的主要原因主要
22、是商场本身的规划、布局低于市民对其的期望值。造成大量来自世纪新都和重百江北商场的客源回流。另外，卖场面积过大，商场综合管理不到位等也是造成其经营状况不良的重要因素。商圈内各商业街经营状况 北城天街名店坊名店坊位于北城天街购物广场内，引进的商家以经营中、高档品牌服饰为主，集合了包括餐饮、家居用品、通讯、摄影、化妆品、首饰等各种类型商品的专卖、专业店。共有各种商铺 300 多间，与北京华联同期开业，现一、二、三楼 60%的店面已经开始营业。开业至今人气不足，人流量较小，成交量也不理想。北城天街购物广场是市内各购物中心中规模最大的，目前整个广场经营状况不太理想主要是因为商业氛围还没完全形成，场外少有
23、足以吸引大量人群的宣传造势活动，造成人气不足，加之北京华联经营现状也不甚理想，也直接影响到名店坊的经营情况。协信黄金海岸黄金海岸位于观音桥商圈人流量最大的地方，整个购物广场不设主力店，总建筑面积约 3 万方，开业至今不到 1 个月，但良好的经营状况已让商圈周边的同行颇感压力。剖析原因，其一是其得天独厚的地段。黄金海岸所处位置是观音桥商圈内人流大量聚集的地方，日均流量不低于 10 万人，能很好的吸引消费人群。其二，业态齐全，定位鲜明、准确，商品类别比传统的的商业街更为丰富，除了年轻时尚的流行服饰以外，还有婚纱影楼、眼镜行、通信、咖啡吧、茶餐厅、汉堡连锁、发艺、KTV以及书吧、网吧和健身中心等年轻
24、人喜欢的时尚生活配套，很好的迎合了时尚消费群的口味。 观音桥区域 SWOT 分析/ 观音桥桥商圈研究观音桥商圈南起观音桥转盘，以建新东西路为界；北至世纪新都、工商银行、中国银行；西以嘉陵公园、渝北商场及现状道路为界；东至龙湖北城天街、观音桥农贸市场、江北区中医院支路。正在兴建的商圈环道则南起观音桥转盘，东到江北中医院，北至阳光城、渝北商场，西到小苑、老干活动中心，环线围合的面积有 30 公顷，处环道路将在渝北商场和嘉陵大厦之间形成一座高架天桥，环道内的阳光城和北城天街则将通过步行相连接。同时，观音桥立交下的地下通道将向北延伸长达340 米，世纪新都、渝北商场、江田君悦和阳光城四个角将通过空中走
25、廊进行连接。观音桥商圈步行街区建设计划用 3 年时间打造一个以商贸发展为主导、以步行街区为载体，以零售批发为基础，以购物休闲为主题、以都市景观为标志的富有个性特征的商贸中心核心区，逐步形成以观音桥、五里店、大石坝、石马河链珠状分布的商贸经济板块。目前已有数家国内外大型企业前来投资，打造观音桥商圈。/ 商圈规模观音桥的步行街正处于大规模拆迁、建设中。根据初步的规划，建成后将形成一个大的环形车道，环形车道内全部为商业步行街区。根据整体规划，未来的观音桥商圈将包括 J 区和 I 区两大部分。其中 J 区的功能定位以娱乐、休闲、餐饮为主，这包括洋河美食街、洋河公园、体育公园（力帆足球基地）等。而 I
26、区作为江北主城区的核心商业中心以及未来重庆北部中央商务区的一部分，将以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织模式，集中布置一大批大、特、名、老精品店， 从而形成一个现代化的商业核心区域。因此，未来观音桥商圈的区域面积将不是 2 平方公里，而是 4 平方多公里，不仅仅是江北区的商圈，而是重庆北部新区共同的商圈，不只是一个狭义的专业市场，而是重庆市现代商贸的示范区。与此同时，以北城天街为龙头的商业购物区也呼之欲出，它将辐射多个领域并激活观音桥商圈。据悉，此购物区从北至世纪新都，东连北城天街、中医院支路，西接嘉陵公园，南到嘉化路、三钢一支路。其
27、中，分为高中低结合的三个区域，以北城天街为中心的高档购物区；以世纪新都、现代广场为中心的中档购物区；渝北二村、嘉陵社区、野水沟一带则为中低档购物区。在商圈的总体规划中，观音桥商圈核心区“市民中心” （暂定名）面积为 42.42 公顷，由嘉陵公园、市民广场、步行街三个部分组成。今年7 月前， “市民中心”中的嘉陵公园将正式对外开放，到明年春节前， “市民中心”可基本建成。/ 交通状况 曾经以交通快速著称的观音桥商圈如今却要让交通慢下来，江北区交管部门透露，观音桥步行街交通规划几乎都与“慢”有关。交管部门即将事实的措施包括：为观音桥商圈环道上每 200 米设置一个停车站，长约 2.1 公里的环道仅
28、车站就将达到 10 个以上，将创下我市各商圈车站数量之最；环道车速仅 40 公里；此外，为方便市民直接进入步行街，观音桥农贸市场和建新东路将设 3 个入口，出租和商务车可深入步行街中心。而现在的主交通干道将设计成 800 米下沉的双向 4 车道快速通道，机动车和轻轨将双双从下沉道穿过。据称，未来还将在阳光城、江田君悦、世纪新都、渝北大厦四点之间架设空中走廊，把主要商业设施连接起来，形成具有独特景观的购物通道。按规划，轻轨 3 号线在观音桥设有站台，因而轻轨 3 号线观音桥站台也将于明年初开始施工。 / 未来前景 有关部门评审通过了观音桥商圈 I 区规划方案。按照该规划构想，观音桥商圈将辐射整个
29、江北区、北部新区以及一部分渝北区。观音桥商圈 I区北至红黄路、红石路，南起江北区委、区府，东到江北中医院支路，西达华新分流路，区域面积约 2 平方公里。 规划提出，大商圈中将形成“一三五”的布局形式，即一条商业步行街（观音桥步行街） ；三条特色商业带（建新东西路、华新分流路、建新南北路三条商业带） ；五个功能区（商业购物区、娱乐休闲区、酒店商务区、要素市场区、居民社区） 。 另外，江北区将在现有的商圈基础上，增建一个 2000 多平方米的空中花园和 45000 平方米的三层地下商场，目前，基本方案已经出台，并在积极运作之中。空中花园将设置在渝北商场和观音桥现代广场一带，将连接世纪新都、江田君悦
30、、阳光城和渝北商场 4 个商业购物地带。据悉，原来的商圈设计中没有空中花园，仅在 4 个商业购物地带之间用 4 座空中走廊连接，只具备交通功能，由于世纪新都等处在观音桥商圈边缘，为避免商圈建成后世纪新都等被冷落，因而特地修改规划增建空中花园。据悉，空中花园面积达 2000 余平方米，配备有自动扶梯，进行景观绿化，以供市民在购物后休憩。江北区将对巴国大厦、江北商场及嘉陵广场地下空间进行整体开发，预计工期 30 个月，2004 年底前商业用房将投入使用，项目总投资约 2.5亿元，将建成由 6 万平方米商业裙楼和约 3 万平方米商住塔楼组成的现代化综合功能大厦。目前该项目已进入旧房拆除阶段，规划中的
31、轻轨 3号线观音桥车站将设在嘉陵广场地下，与项目中的嘉陵广场地下商场紧密相连，这将极大地增加商场的人流量。同时，市政府将对嘉陵公园进行整体景观改造。公园将整体抬升 14米，下面两层建成中国西部最大的地下娱乐城，上面还建一个开放式、多功能、高档次主题公园。公园绿地面积将从原来的 97 亩增加到 110 亩，它与建新北路步行街连接成为一个整体，形成观音桥商圈最大的景观空间。以市民广场为中心景观点，确定建新北路纵向轴线和嘉陵公园林荫道横向轴线两条控制线，设置四季飘香园、文化主题广场、中心广场群、休闲林荫道、绿野运动区、休闲森林吧等六大功能分区，从而满足市民节日集会、文化娱乐、休闲购物的各种需求。/
32、观音桥商业步行街的规划建设将带来的影响商圈整体辐射能力的增强观音桥商业步行街的规划将增加商业物业的供应量，并在很大程度上提升商业经营环境，必然使更多的商家入驻观音桥，丰富其商业业态，完善其商业档次。各种业态的良性互补将使观音桥商圈产生更强的消费力集聚效应：更好的留住本区消费力；较大比例的占有西至龙溪镇、东至五里店、北至新牌坊、南至华新街的消费力；部分占有渝中区居民的消费力。观音桥商圈商业物业的重新洗牌据不完全统计，观音桥地区商业物业经营面积在未来 3-5 年内面积会增大一倍左右，可以通过与两个商圈的比较分析：观音桥商圈的辐射力和解放碑不可同日而语，甚至比沙坪坝都颇有不及（沙坪坝商圈有效辐射人口
33、为 120 万） ，但是其商业步行街的面积却超过了这两个商圈，相应可建设的商业物业面积也有可能超过这两个商圈。在同等时间周期内如果商业营业额增长速度滞后，必然导致部分物业价值的萎缩。目前观音桥商圈的商业经营的商品和大商场相比较为大众化，更适合本地居民。但随着步行街的建成，其作为重庆至机场和北部新区的通道功能大大减弱，而作为重庆未来的政治文化信息中心和重庆向外界展示的窗口功能将得到增强。但是与此相对应的是，各大宗消费品在江北都还没有规模较大的专业市场，在商业经营规模化潮流作用下，必然有部分大商家看好其消费潜力而进驻，大卖场有望成为一个强势增长的板块。观音桥商圈长期受交通、人流等因素的影响，以及业
34、态分散、配套缺乏等众多原因，其地位长期被解放碑替代，其 60%的居民跑向解放碑购物就是例证。不过，当北城天街这样的购物中心落户在观音桥，将留住北部城区的人流，同时对其他商业业态构成竞争威胁。 / 商圈个案 SWOT 分析对比个案点评：世纪新都营业面积万余平米，大型综合性百货商场，开业 3 年，年营业额超过2 亿元。由于观音桥步行街的修建，交通状况受到一定的影响，渝北车站的迁移带走一部分人流。但对该商场的负面影响不明显。现代广场总建面 4 万多方，主力店重百江北商场 1.8 万方,南亚家具广场近万方,临街铺面分别由交通银行及德克士快餐店进驻,余下内街商铺 98%以上空置。重百商场开业 2 年多，
35、年营业额 1 亿多，经营状况在区域内仅次于世纪新都。北城天街整个购物广场 11 万方，被分为三个部分，北京华联商厦、银太百货、名店坊。4 万方的华联商厦开业两个月，营业额呈下降趋势，银太百货已宣布退出北城天街，该商场 4 万方的营业面积有待开发商下一步处理。 3万方的名店坊招商情况较好，一、二、三层出租率达 90% ，四层出租率60% ，但目前经营状况欠佳。协信黄金海岸总建面近 3 万方，是以年轻人消费为目标的商业街，一、二层 90%的商铺已经开始营业，左丹奴、邦威、真维斯、金夫人影楼、上岛咖啡、千叶眼镜、小林寝饰等部分知名时尚品牌已经开业。渝北车站往观音桥的迁移增大了这一区域的人流量，使本来
36、人气就旺的观音桥转盘锦上添花。开业不足半月已吸引了大量消费群。/ 区域商圈未来趋势：2003 年，随着江北步行街的完成，重庆商业地产的初步格局形成：以解放碑为顶级商圈，江北、沙坪坝、南坪、杨家坪四个区域商业中心都各成气候，从 2001 年开始的步行街建设已见成效，但同时，步行街的缺点也正在被人们认识。 目前主城区各大商圈均在大力扩张之中，扩张速度和幅度都非常大，但大部分仍处于规划、前期施工阶段，后期实施至形成规模经营仍有一段较长时间。经测算，2003 年五大商圈中除了解放碑商圈基本接近饱和外，其他各大商圈均未达到饱和，市场发展潜力巨大。 商圈演变趋势：重新洗牌势在必行 根据重庆城市化进程的提速
37、趋势，城市中心区的人口不断向周边或郊区分流，主城区形成新商圈的可能性较大，尤其是作为一个大商圈的副商圈、次级商圈，新商圈形成的方向预计会在主城区南北两边，但具体位置、地段目前的情势并不十分明朗。 在各商圈的发展过程中，由于商圈所处的位置、辐射的范围等的不同，各商圈在未来发展中的定位亦会出现差异，这主要体现在核心商圈解放碑与其余四大次级商圈之间，同时亦不排除有新的商圈出现，同时现有商圈将进行新一轮洗牌。 未来 5 年格局：零售百货、购物中心打主力 根据国内外商业设施发展的历程来看，商业发展的主线基本上遵循着：临街铺面、零售百货商场、集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心、超大型购物中心 shop
38、pingmall 这几个阶段。从目前重庆的商业发展水平来看，基本上处于百货商场购物中心阶段，重庆在未来 5 年内重庆商业的发展仍将以零售百货、购物中心为主，超市、专业市场等为辅的商业类型格局；由主力店专业店的开敞式商业街区形式的综合商业则将是一种新的商业组合发展趋势。 观音桥区域消费行为特征对于商铺的消费者来说，购买商铺无非出于两种考虑，或者用于投资，或者用于自营。而在当今这个商业时代，肥沃的商业土壤使商业项目不断滋生，仅观音桥商圈的规模就将从十几万方的商业营业面积发展为一百万方，几乎是呈 10 倍的增长。投资者和经营者在巨大利益的驱使下，纷纷踏足这个领域，使江北乃至整个重庆的商业地产出现了前
39、所未有的繁荣。就观音桥商圈目前商业地产的消费者而言，观音桥商圈的巨大规模以及该商圈在整个重庆商业中所处的重要地位，是吸引他们的主要因素。占地 42.42 公顷的观音桥商圈不仅将超越解放碑商圈、沙坪坝三峡广场商圈，成为全重庆占地面积最大的商业步行街，同时也将成为西南地区最大的步行商业街。 解放碑作为重庆传统商圈已趋于饱和，发展空间不大，消费者当然也察觉到了这一客观存在的事实，把关注点放在江北观音桥这一最有潜力、最具活力的商圈上。而随着重庆市的建设发展，江北区逐渐成为富人聚居的地方。大型高档楼盘在年后将先后在江北、渝北浮出水面，江北区域的常住人口还将逐渐上升，且增幅会较为明显，无形中又增加了观音桥
40、商圈的商机。江北区距离机场较近，是通向全国的交通枢纽，海陆空运输都非常方便。外国领事馆、保税区等都将设在江北，重庆的众多政府职能部门也将一一迁往本区域，无论是经济上还是政治上江北区无疑都占有其他区域无可比拟的优势。相信消费者都清醒地认识到江北区过去的状况以及它现在的区域优势意味着，这里将成为重庆一块发展商业的风水宝地。下面将以该商圈新推出的商业项目为例具体分析该区域内商业地产市场的消费特征。龙湖北城天街北城天街购物广场对其名店坊 70 多个商铺采取统一招商的形式，商铺只租不售。其承租者为各类商品的经营者，其中很大一部分是品牌代理商。对于这部分承租者而言，进驻该商业街能否赢利是他们最为关心的问题
41、，而经营状况的好坏与地段有着莫大关联。北城天街所处的位置恰好是观音桥商圈的核心区域，虽然现在的地段优势或许还不如世纪新都明显，但不久之后，优势会逐渐凸显出来。再来，承租者考虑得比较多的就是经营环境。进驻北城天街的商家所经营的品牌都是具有一定知名度，至少在国内具有一定影响力的，所以据我们调查，他们表示在铺面的选择上会较多地关注经营的环境，至少要与品牌的知名度想匹配。以下是各承租者除地段以外决定进场经营会考虑的因素： 商场的硬件设施 商业布局 商场管理 商场的外观设计 建材的品质据北城天街有关招商的人员介绍，龙湖地产的品牌效应也帮了他们不少忙，开发商的信誉给了商家很大的信心。另外，承租者在铺面的选
42、择上，在排除价格因素后，会尽量选择靠近商场入口的地方，目的是为了吸引更多的客流。协信黄金海岸协信黄金海岸与北城天街采取截然不同的经营方式，所有铺面均是全产权出售，但 3 年内业主没有经营权，由开发商统一招商、统一管理。据我们调查，黄金海岸的购买者 95%以上都是用于投资，用于自营的只占极小比例。对于投资客，他们最关心的是所投资的商铺是否能租出去，并且有一个较好的投资回报。对于商铺而言，10%的投资回报率是比较合理和正常的，而低于 7%就会失去投资的意义。影响商业地产成败的关键还是地段，黄金海岸得天独厚的地理位置是吸引购买者的决定性因素。据我们对投资者的访问，普遍表示黄金海岸绝佳的地理位置使他们
43、对投资该项目非常有信心， 针对性很强的专业市场调研重庆是一个追求时尚、紧随潮流的城市，同时也是一个以女性消费为主导的城市，特别是年轻女性，具有较强的品牌意识，而国际名牌的高昂价格又使一大部分人望而却步。在这种情况之下仿冒品市场应运而生。低廉的市场价格，时尚的款式，一些标有各种国际名牌标志的仿冒品在市场上供销两旺。本次我们针对重庆的仿冒品市场做了专项调查，具体如下：/ 重庆的仿冒品供应市场：/ 经营场所分布情况：目前重庆市场上经营仿冒商品的场所分布较散，几乎各大商圈内都有出售这种商品的地方。而规模最大的是朝天门批发市场。它不仅向零售商家批发供应，同时自己也向外进行零售，但朝天门市场上出售的这类商
44、品质量较差，能轻易地辨别出真伪。除了朝天门市场外，市内各商圈内的一些中小型非主力店商场中也有零星分布。如解放碑的金鹰女人街、国泰商场，沙坪坝的金诚广场、三峡广场地下商业街，江北的协信黄金海岸，杨家坪商业步行街上的小商铺等等。另外，在解放碑有两处专买 A 货的小店，这两家店所出售的仿冒品在品质上相对较高。一家是位于青年路上的临街小店，主要是各种仿冒的箱包、钱夹；而另一家位于重庆宾馆旁，主要是经营服饰。据我们调查，这两家店的商品并非来自朝天门，而是从广州、北京等地进货。通常情况下经营这类商品的商铺店面都不大，小到 3、4 平米，大的也不过十几二十平米，规模都很小。/ 经营种类及仿冒品牌现在重庆市场
45、上仿冒品的品种还是比较齐全，从我们走访的经营仿冒品的场所来看主要涉及以下一些品种：服装、饰品、鞋类、化妆品、箱包以及各种运动服饰。在仿冒的品牌方面，多是国际一线品牌，CD、Chanel、Gucci、Versace、LV、CK 的仿冒品随处可见。根据我们的调查，重庆市场上经营仿冒品的场所不在少数，但分布零散，不具规模性，而且尚未有一个专业的、集中的出售这类商品的市场。/ 重庆的仿冒品需求市场/ 调查结果此次调查我们在江北进行了 120 份（占 40%）问卷调查，在渝中区和沙坪坝各进行了 90 份（占 30%）问卷调查。1、在 260 份合格问卷中，在调查对伪造品牌所持的态度上时，有 192人表示
46、赞同（占总调查人数的 73.85%） ；有 51 人表示无所谓，不会刻意去买（占总调查人数的 19.62%） ；另剩 17 人表示反对（占总调查人数的6.53%） 。赞 同73.85%无 所 谓19.62%反 对6.54%赞 同无 所 谓反 对2、针对此次调查，我们对受访者进行细分，其中表示赞同伪造品牌的男士有 46 人，约占 23.9，表示赞同伪造品牌的女士有 146 人，约占76.1。3、我们针对调查对象将其按区域划分，得到如下结果：区域 赞同人数 合格问卷 比例渝中区 54 85 63.53%江北区 65 89 73.03%沙坪坝区 73 86 84.88%从表中我们可以看到，沙坪坝区相
47、对所占的比例最大（占 84.88%） ，这与它整个区域的氛围有很大关系，在沙坪坝很大一部分消费群体是学生，年轻人大都喜欢追求时尚，对品牌有很强烈的意识，但迫于经济的压力，就会去选择一些仿冒品来满足自己。因此赞同仿冒品的比例相对大些是合理的。市场调研方案/ 调查的内容 1、针对消费者（需求方）有以下四方面：重庆市市民的消费观念。市民对伪造品牌所持的态度。市内有哪部分消费群体重视品牌。消费者对哪类产品在乎其品牌。2、针对商家（供应方）有以下两方面：在重庆市哪些地方伪造品牌更有市场。在重庆哪些品牌的产品需求量较大。/ 调查目的本次专业市场调研是为商家提供较为可行，可靠的引导性方案。/ 调查对象重庆市
48、内 1550 岁之间，有自主能力的一部分消费群体。/ 调查及分析方法1、样本的选定本次调查我们是对重庆市，具有较为特殊且有代表性的三个主城区：渝中区，沙坪坝区和江北区进行调查采用的是拦截式，随机抽查的方法选取调查对象，共选取了 300 个。2、调查方式本次调查我们采用的是问卷的形式来进行，最后筛选出了 260 份作为合格问卷。3、分析方法此次调查问卷的分析，我们主要使用的是 EXCEL,SPSS 软件，进行了频数分析,相关分析及回归分析。/ 访问片谈刘小姐-女，21 岁，未婚，江北观音桥人，银行营业员访问员：请问刘小姐您对伪造品牌持什么态度？答：对伪造品牌我不会反对它的存在，如果东西在质量上接
49、近真版，而价格又较低，在我可支付的范围内，我还是可接受的反正我认为年轻人嘛，都喜欢追求时尚，赶潮流，但有时因经济原因，不能承受真版的高价，因此都会接受伪造品牌的张先生-男，39 岁，已婚， 重庆大学讲师访问员：请问您怎么看待伪造品牌？答：我个人不太支持，毕竟打击盗版嘛！（笑） 访问员：那如果重庆有这种名牌的仿冒品，您会接受么？答：毕竟正品价格太高，让人难以承受，所以我想重庆如果出现这种质量好、价格又相对便宜的仿冒品，我想我可能也会去买，而且我觉得有这种需求的人不在少数。/ 点评通过这次调查，可以很清楚的了解到重庆消费者对于仿冒品接受程度，有 73.85%的受调者对于仿精品卖场的出现极大的接受度，而女性对于精品的需求远远高于男性，因此在受调者中有 76.1%的女性，对次表示出极大的兴趣。这意味着在重庆规划出一个仿精品的专业卖场，蕴涵着极大的商业机遇。 可替代产品研展根据本项目所在位置以及项目定位，我们针对重庆市场上
