1、1.0 上海酒店式公寓发展状况 酒店式公寓是一种高档居住性物业,酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型,每套单元都配有全套家具,电器,厨房设备及起居用品,不仅为住户提供酒店式服务,也营造家庭的温馨气氛。 上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别墅,君悦花园为最早,规模也较大。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园,衡山路41号为代表。 近几年,上海出现一批新兴大型酒店式公寓,如新弘基地产的名仕苑,徐家汇港汇花园,浦东雅仕阁酒店公寓,赵家浜路盛捷服务式公寓,以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士,房型一般在50平方米左右,按
2、酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。 2002年以来,位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升,据有关部门数据显示,2002年上海酒店式公寓出租率平均在90% 以上,越是靠近高级商务中心区域,酒店式公寓越抢手,有的几乎前脚刚走人,后脚已有租户跟进。 上海申博成功后,房地产及相关产业将面临新一轮高速发展,为上海经济带来巨大的推动。相信今后10 年将是旅游业、酒店业大发展的10年,酒店式公寓将平稳增长,投资收益也将会十分满意。1.1 酒店式公寓的特点: 单位小现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小,一般控制在 45 平方米-80 平2方米以内,装修较高档。
3、 易管理酒店式公寓具有酒店的特性,但与大型综合性酒店管理又区别很大,管理项目、服务工种得到了极大的精简,管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。 易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店,国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的 3-5 倍,酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少,但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。1.2 酒店式公寓的投资定位: 一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素: 地段是酒店式公寓的第一要素项目要位于炙手可热的投资区域,特别是其中的 CBD 地区,像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边
4、地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东 CBD中心。新兴商办楼周边密 集的写字楼区域拥有大量的国际性租户,投资回报令人满意。 选址需在交通发达的便捷地由于住客都是流动人口,周边的交通要非常发达, 以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发,小区内的环境又要安静宜人。我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近,并紧邻淮海中路,交通便利。 酒店式公寓空间需舒适而精巧酒店服务式公寓管理方案3小面积拥有更高的投资回报率,房型无需太大,2002 年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在 50 平方米左右。 酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家具外
5、,还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间,钟点工料理家务服务,同时住户也可以自己动手做饭,充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。 1.3 酒店式公寓的目标市场: 在沪工作的外籍人士和海外归国人士,其中以日、韩和欧美地区人士居多。 港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。 此部分人由于在沪工作时间短,不打算在上海购买物业,绝大多数租赁高档物业居住。 部分中小业主购买物业后进行委托租赁,以投资为目的。 “以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”1.4 酒店服务式公寓十分强调: 尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为
6、重要。 无微不至的关怀虽然很好,但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。 游戏室、酒吧或卡拉OK 设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员,反而可能引起他们的反感。没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区,而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。4 酒店式公寓属居住区,而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提出:建立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事,因为没有东西是“免费”的。1.5 酒店式公寓的经营理念 我们的经营理念是:每一项物业都存在提升的空间,每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。 我们的服务宗旨是:为业主创造价值。物业管理对于我们不仅是简单的物业管理,它还是一个物
7、业创造价值”的过程,即物业 在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。 我们的服务过程是:SERVICE(服务) + COURTESY(礼 貌) 对服务的理解如下: S:SMILE (微笑) E:EFFICENCY (效率)R:RECEPTIVENESS (诚恳)V:VITALITY (精力)I:INTEREST (兴趣)C:CONRTESY (礼貌)E:EQUALITY (平等)对礼貌的理解如下:C:CHEERFUL (愉快)O:OBSERVANT (观察)U:UNDERSTAUDING (明白)R:RESPECTFUL (尊敬)酒店服务式公寓管理方案5T:TACTFUL (精明)E:E
8、XCEUENCE (优秀)S:SMILE (微笑)Y:YEARN TO RETURN (再度光临) 基于上述的经营理念和服务宗旨,我们将每一个项目都视做特殊过程的管理,即,我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目,将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做” ,结合目标客户群体的需要,使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。 “ 对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法,管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立,但根据酒店式服务公寓的特殊要求,我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。61.6 附表一:上海高档酒店式公寓综合信息一览表信息内容/ 项目 KIN
9、GSWELL GARDEN CHEISEA ASCOTTKERRY CENTER君悦花园 嘉里华庭二 座 浦东雅士阁 嘉里中心基本信息竣工日期 1993 2002 2000 1998出租率 85% 80% 80% 85%配套设施停车位 120 135 135 租金(USD/M) 200 200 200 180房型信息1 房 80 63119 762 房 110130 145 133168 1191453 房 150170 175 176183 1454 房 180220 328 245 222房间总数 228 248 133租金(USD/M)1 房 1800 16002900 23002800
10、2 房 22002800 21004000 33004600 340055003 房 30003500 28005500 38004200 500060004 房 35004500 65009000 6300 70008000配套设施餐饮业、零售业 Y Y室内游泳池 Y Y Y Y健身中心 Y Y Y Y壁球室 Y Y Y商务服务 Y Y Y其它 攀岩阅览室酒店服务式公寓管理方案7附表二:上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容/ 项目 TIME SQUARE SH CENTER SOMEREST GD 41 HENSHAN 时代广场 上海商城 盛捷服务式公寓 衡山路41号基本信息竣工日期 200
11、0 1990 1999 1998出租率 70% 85% 85% 50%配套设施停车位 332 租金(USD/M) 195 225 180 300房型信息1 房 96 47100 83 871092 房 123 133193 106121 1691863 房 192247 167267 148 1801964 房 450550房间总数 198 472 337 164租金(USD/M )1 房 16002000 27003000 3000 260035002 房 18002600 37004000 4000 400074003 房 35006500 53005600 6000 600086004
12、房 2000025000配套设施餐饮业、零售业 Y Y Y Y室内游泳池 室外 Y Y健身中心 Y Y Y Y壁球室 Y Y Y Y商务服务 Y Y其它 桑拿 阅览室 阅览室8附表三:上海酒店式公寓房型比例一览表项目/房型 一房 二房 三房 四房嘉里华庭 / 79% 18% 3%浦东雅士阁 54% 25% 18% 3%嘉里中心 30% 38% 26% 6%时代广场 17% 41% 40% 0%上海商城 37% 37% 23% 3%盛捷服务公寓 25% 47% 28% 0%衡山路41 号 20% 61% 17% 1%君悦花园*1 50% 25% 15% 10%平均比率 20% 50% 25% 5
13、%(1)90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%,二房基本控制在50%,三房基本控制在25%,四房控制在5% 以内。(2)特殊 *1 : 君悦商务楼141套均为一房一厅,只租不售。(3)特殊 *2 :浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。酒店服务式公寓管理方案91.7 上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析,以求吸取经验,寻找发展思路: 衡山路41号:我们以衡山路 41 号为例,其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时,使您分不清身处哪里?是美国还是上海。为了确保高质量和住
14、宅的周围环境,所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进,甚至主要施工人员都来自国外,大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后,分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路 41 号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别,服务水准也相当高,但其需要的费用呢?该物业昂贵的月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中的最高层次。这种不顾一切的强制性措施所造成的高标准公寓最终导致衡山路 41 号的单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。 君悦花园 君悦花园是上海虹桥地区最早,最著名的酒店式公寓。君悦花园在近 8 年的经营过程中,出租率一直保持 85%以
15、上的较高水平,租金一直维持在从一房至四房单套 USD1800USD4500。总结其成功经验为如下几个方面:1 君悦花园建造商为香港高登建设发展有限公司,高登建设在设计规 划时,严格参照外籍酒店公寓房型模式,房型已宽大舒适为主,客厅宽度全部4.5 米,全落地玻璃,铸铁栏杆的大阳台 93 年即达到 15 平方米。2 房型有一房一厅,二房一厅,三房一厅,四房一厅,较好的适应了外籍人士多子女的特点。3 厨房设施齐全,空间较大,灶具均为外籍租户习惯的品牌,物业免费为租户提供家庭装各式调料,微波炉,洗碗机,咖啡渣汁机一应俱全。4 家具样式主要以中国明清特色,欧式简约特色为主,少量日式特色适应外10籍人士多
16、样审美观,沙发基本已素色,布艺为主突出家庭型特点。5 灵活多样的租赁方式。君悦花园租赁的客户 80%以上为中长期客户,租赁期少则 1 年,多则 3 年。并对中长期租客严格甄选,宁可价格低一些,也要选取有实力的公司,确保租金收入准时足额。君悦花园在租赁过程中,坚持贯彻以下 3 项方针,取得了长期稳定的效绩:A 集中稳定中长期客户(租赁期一般在 13 年)如 1998 年-2001 年君悦花园长租主要客户为:1. 菲利普(中国)有限公司 外籍经理入住指定单位2. 万豪酒店亚洲管理公司 外籍经理入住指定单位3. 中远集团外籍经理 外籍经理入住指定单位4. 台湾利乐包装有限公司 外籍经理入住指定单位5
17、. 味好美(中国)有限公司 外籍经理入住指定单位 以上 5 家长期客户关系即占长期客户数量的 50%君悦花园对长租客租赁时间要求为 1 年,一年以上的客户有特殊优惠政策:1. 甲方可按租户要求,为其免费进行入住前的重新装修,并选购租户喜爱的家具。2. 双方可进行协商,由甲方出资为租户购买特殊要求的日常生活用品,如沙滩椅、日式餐具。以上购买物品价值总额原则不超过 1 个月租金。以上优惠条件有效满足了客户需求,稳定了基本租户结构。B 积极发展零散中长期租户发展零散长租客户是酒店式公寓日常工作的一个重心。寻找客户及谈判过程亦十分艰巨,此时借助专业销售人员及社会专业租赁公司共同销售会变的十分重要。1
18、君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分,详细对客户进行细酒店服务式公寓管理方案11化,其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时,对从事中介的客户国家情况、生活状况十分了解,客户沟通十分便利,易较快产生认同感。2 与信誉良好的大型中介公司捆绑进行委托租赁。君悦花园与戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等客户信赖的外资中介关系密切,确保以上公司提供长期稳定的高质量客源。C 灵活处置剩余房型对于剩下的 15%较小房型(主要以面向高架房型为主) ,君悦花园则进行酒店式短租,时间从 1 天一周均可。短租价格全面低于周边同档次标准酒店。每日租金按房型定价为每天 USD45-USD60。短租渠
19、道主要由以下方面构成:1 80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人,自身连带的客户关系为短租提供充足的客源保证。2 虹桥地区周边外资企业较多,君悦花园致力与其建立长期客户关系。日常客户接待定点单位达到 20 家以上。因此君悦花园每年平均 8 个月以上酒店公寓平均出租率达到 95%100%。业绩良好。 雅士阁酒店公寓雅士阁酒店公寓为上海业绩较好的纯经营型酒店式公寓,运作机制最倾向于酒店的一类有三种类型的一房和两房,分别为行政一房,商务一房,豪华一房,通过房型面积与功能的阶梯性变化,提高租金价格对市场需求的兼容性,增加客户选择空间,提高出租率。以下为雅士阁酒店公寓的基本房型图,供地产公司参考: (
20、图略 ) 狮城怡安酒店式公寓不必为吸引客户而耗费巨资,只要吸取成功酒店公寓管理12模式,配合良好的投资策略,运用富有预见性的周密计划,就一定可以获得良好的投资回报。另外:狮城怡安地产可复制先进酒店公寓管理的基本硬件特性,使其与典型的西方模式酒店式公寓十分接近,加上狮城怡安先进的管理经验,最高管理层的敬业、物业是完全可能造就一流的管理项目,最终达到既提供一流酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格。酒店服务式公寓管理方案132.0 狮城怡安酒店公寓前期项目介入 酒店式公寓与一般物业在设计要求与管理方式上有较大区别。狮城怡安酒店式公寓目前正在规划设计阶段,对此阶段进行详尽完善的论证,管理先进
21、性的预见将对酒店公寓建成后的投入使用产生广泛深远的影响。既要在硬件和软件上下功夫,使其成为境外人士的钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓的桥梁,解决某些外籍租户无法解决疑难问题。 根据上海酒店式公寓管理的特点,我们从管理及服务角度提出部分针对性建议,供地产公司参考:21 酒店公寓建筑的考虑事项 酒店式公寓的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项,它的设计除了考虑外观和美学外,功能也是重要的一环。因为酒店式公寓的外围环境为酒店式公寓的住户和来访者提供了实际的生活环境。如果能够很好地对外围环境组成因素的可操作性方面进行规划,就会提高对物业的管理能力。21.1 屋 顶 屋顶应具备洗窗吊顶设施。我们有一
22、套适当的屋顶管理程序。管理程序根据酒店式公寓的用途和屋顶的类型度身定制。 也可以考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口,以便外包公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯(不锈钢材料) ,已方便维护、保养。21.2 外 墙外墙是酒店式公寓最显眼的部分,住户相对不稳定是酒店式公寓的一个特点,长久如新的外墙对挑剔的外籍租户来说,也是考量的一个标准。我们要求外墙必须防风雨,干净且易于维护。同时要考虑酸雨的侵蚀,因此涂料是比较合适的选择。1421.3 地 面:酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。须克服的缺点之一是走道
23、上不能使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的,大雨过后不平坦的地面会造成其松动,且很难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。21.4 主次道路道路人车分流,应实行主干道双行,次干道单行,并留出人行道设想,应对人车分流方案进行详细认证。21.5 停车场减速器停车场内的减速器不仅使行车更安全,且有利于维护道路,因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。减速器应有一定的宽度(最少 30 厘米),以避免强烈的晃动。 21.6 潮湿墙面处理地下室、消防、水泵,污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面,建议用水泥材料粉刷。21.7 地下室及屋顶在地下室蓄水池底部做集水井,底部坡向集水井,以便清洗时排干积水,屋顶水箱设
24、置不锈钢爬梯,以便水箱清洁工作。21.8 暴露的管口项目管理应对施工单位工作进行监理,应对所有暴露的管口如:排水口进行封口,防止异物漏进管道内。21.9 地坪标高酒店服务式公寓管理方案15项目部核实阳台的地坪标高,防止阳台地坪标高超过户内地坪,导致下雨时渗水到户内。 22 设备设施的考虑事项22.1 电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设置空调设施,有利于设施设备的正常运行,并设置专用电表计量装置,有利于对公共能耗进行监控与分摊。22.2 各类水泵各类泵应独立设置泵房,以免噪声共振引起业户纠纷,选择水泵应采用静噪型节能水泵。22.3 用智能一卡通建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式,方
25、便业主交费用,如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。22.4 设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。22.5 公共能耗计量表计设置专用公共能耗计量表计,便于分摊计费管理。22.6 周界报警周界报警可采用双联远红外探头,并与灯光报警连动,确保人防、技防相结合。23 照明系统的考虑事项23.1 照明系统是酒店系统中最值得注意的项目之一。16它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。巧妙的灯光安排能增进酒店舒适和安全的感觉,照明的安排不是工程设计师的工作,而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出的装璜设计。在这一方面,管理者和灯光设计师有他的内
26、在冲突,管理者希望以简单的照明为主,灯具的种类控制得越少越好,灯具的效益(每瓦电力所产生的照明度)越高越好,而灯光设计师未必有这样的想法。因此,业主必需在两者间找出一平衡点,以满足两者的需要。站在管理者的立场上,我们认为: 照光除了大堂外,标准客房的灯具应有一致的安排; 选用的灯具以高效能为主,灯源的温度不易过高。 消耗品,如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度,以减少备用件; 灯具的位置和高度必需考虑它维修的可能性; 照明的电源和线路要与动力线路分开,以便于整体控制; 灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为 主,以保证维修以及货源; 公共部位照明系统设置专用电表计量装置,有利于分摊能耗;当
27、然,照明系统的功能已经远远超出简单的照明需求。照明包括了照明、装璜、美观、心理感受以及重点吸引等种种功能。最佳的照明是看不见光源的照明,除非有意的以灯具为装璜的视点。23.2 标准灯具规范:管理者的恶梦之一是对于成千上万的配件,尤其是象灯泡和灯管等小物品的管理。因此,在尽可能的情况下,标准化所有照明器具以便管理。照明的器具可根据酒店的功能分为以下几类:酒店服务式公寓管理方案17客房大堂办公区隐蔽的工作区室外照明会所、餐厅以及其他特别访客区其他可见的公共场23.3 客房客房的照明以间接反射灯光为主,但需配置适量的台灯和落地灯以增加特别照明。一般高档酒店的做法是利用隐蔽的可减光的灯光为主要照明,再
28、加台灯补充以调和色彩,顶灯一般很少设置;套房的客厅设以华丽的水晶吊灯为主;客房的灯光控制以抽卡式为主开关;至于床头灯的控制,除了床头灯外,没有设置其他灯源的必要。再者,要避免设置固定的床头灯(图片-立面图)。浴室的灯光必需明亮而且以暖色调为主,昏暗和低档的节能灯不属于高档的浴室。这里我们一再强调,客房的照明不能“小气” 。国内一般酒店以节能为名,而配备的 40W 的钨丝灯是不合适的,绝对要避免。在客房内应避免使用条型的“P”型灯。23.4 大堂照明大堂照明是显示酒店档次和特色的手段之一,它和大堂的装璜同为职业设计师表现其才华的项目。因此,在照明和灯具的美观上是他们的专长,我们仅在操作和功能上做
29、出一些建议: 灯具的种类越少越好;灯泡和光源最好控制在 10 种以下; 尽量减少使用独立变压器的灯具; 如空间允许,如入口处的雨篷,可考虑使用高效的“HID”灯具; 装置固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡;玻璃18 大堂的灯光应有其独立的配电盘,以便独立操作; 灯光的控制应同时考虑区域和交叉线路的方式; 中庭可采取路灯的方式,增加其户外的感觉;23.5 办公室办公室以高效能的荧光灯为主,在和客户接触的地方可使用与大堂相间的适当的灯具。23.6 隐蔽的工作区隐蔽工作区以荧光灯为主。虽然功能与地区不同,室外照明重点在于: 灯源隐蔽; 光度适当,以不耀眼为主; 灯具和灯泡耐用; 灯具和配电必需防水和
30、雨; 安全性强,包括不易破坏; 易于控制,以便节能。在具体的措施上,设计师当然以美观和形象调和为主。可是,在不同的照明区应该注意以下事项: 路灯不易过于照亮,其亮度相等于满月的亮度; 灯具必需注意它的光亮分布范围,不能设在向上 和刺人眼目的位置; 有独立的配电盘,以便独立控制; 室外照明因涉及安全问题,可以考虑使用低电压(12V)的灯具; 由于人群可能接近灯具,因此灯具必需有一定的硬件防护。比如,所有的室外灯具都要有不易拆卸。24 前厅部分的考虑事项:24.1 总体要求酒店服务式公寓管理方案19 为较好组织分配客流线,而且适于前厅管理,应尽量采用一个租户出入口; 设计时应专门列出服务流线,服务
31、流线与租户流线发生交叉,对酒店式公寓将产生不良影响。 理想的前厅,从主要出入口处一进门,租户就应该看到总服务台; 从心理学分析,前厅是酒店式公寓的窗口,设计方面应十分重视,因此它比酒店式公寓任何一个部分都更容易给租户深刻的印象,他起着先入为主的作用,直接影响建成后的租售率、租金价格。 大厅在设计时应注意其空间形象的指向性和引导性,以利于组织人流、交通,使人们对室内活动分区一目了然,易发现活动中心,找到出入路线。20 大多数租户都是从等候区到总服务区,再由总服务区到电梯间。酒店式公寓设计中都应遵循这样的空间引导方式。国际上目前较流行敞开式前厅,大量采用玻璃作为前厅外围护体,扩大采光范围,造成空间
32、的延伸与扩大,以达到减弱“围”增添“透”的必要条件。24.2 前厅面积设计要求: 国际酒店通行标准:主前厅(包括总服务台、办公面积)应为标准间客房总数0.9-1.2m 2。 酒店式公寓:多为套房形式,与酒店标准间有区别,同等建筑面积的酒店式公寓房间总数比标准酒店房间总数应少 1/2 至 1/3。因此,前厅面积应为:酒店式公寓房间总数1.5-2.0m224.3 柜台: 总服务台柜台长度,通常采用美式标准,我国新建酒店式公寓基本也按此原则设置,标准如下:酒店式公寓可在此基础上缩减 20%。职工出入口打卡记时职工更衣职工食堂职工浴厕机房厨房租户出入口服务流线(后台)租户流线(前台)大堂 总服务台房间
33、 A电梯间房间 B酒店服务式公寓管理方案2124.4 总机 酒店式公寓总机室电话联系十分重要,尽量设在经理办公室旁边,以保证无论何时经理人员都可以对总机实施监督。24.5 盥洗室: 高档酒店式公寓对大厅-盥洗室要求极高,厕所的男女入口应分开,并清晰标注。 从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置(无论直接或通过镜子反影) ,即使开门也应保证有所遮挡。 酒店式公寓楼层内原则不设独立洗手间。24.6 电梯间: 电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大 1/3,以便容纳等候电梯于进出租户。 电梯间照明线路应与走道分开,最好采用照明较高的局部照明。 客房电梯一般按客房最多容纳人数 10%来设计。
34、国际商务豪华酒店及酒店公寓通行电梯速度为: 4-8 层酒店公寓电梯轿厢速度 1.25 米/ 秒; 8-12 层酒店公寓电梯轿厢速度 1.75 米/秒; 12-16 层酒店公寓电梯轿厢速度 2.5 米/秒; 高层酒店公寓电梯轿厢速度 5.0 米/秒。 酒店式公寓的标准层电梯厅忌大面积使用金属(如不锈钢、铜等)装饰,因为住宅而非写字楼,所以应尽量营造温馨之感。 酒店式公寓的标准层电梯厅要有通风口,使通风良好。 (上海有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风) 可用明快的抽象装饰画点缀墙面。25 客房部分的考虑事项:2225.1 装修风格 作为涉外公寓的装修,应以明亮、简单、舒适为原则,颜色以浅色为主
35、,且在墙面、地面留出更多空间给租户自己装饰和摆设物品。尽量使用暖色调的家具及吊灯。25.2 客房装饰 客房装饰中应用对比成补色原理,最重要是同一色彩计划中,不要等量使用对比色,而应以少取胜; 房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则,即地板深-墙壁中- 天花浅; 南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照射,入射光线成微黄的暖色调,在此条件下的客房可采用深一点的色调,也可用中性较浅冷色调; 北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷,常会有微兰的光色,使用暖色调。25.3 床铺 外籍租户十分重视床的舒适性,不合国际标准的床铺,欧美租户反映会比较大,因此在设计家具时,床的长度应尽可能参考国际标
36、准。类型 美式标准(长*宽) 欧式标准(长*宽)A 2000*990mm 2000*1000mmB 2030*1370mm 2000*1500mmC 2100*1520mmD 2100*1830mm以上尺寸可根据酒店式公寓实际情况略有增减以达到家具的整体协调。 床的高度一般在 550600mm(包括床垫)为适宜。中国身材的服务员操作最轻松。酒店服务式公寓管理方案2325.4 写字台 写字台与化妆台合适的高度为 700-750mm,相应的椅子高度为 430-450mm , 最小处膝盖净空为 190mm。25.5 床头柜 床头柜高度必须于床的高度相配合,通常在 600mm 左右,单人用床头柜为 3
37、74mm-450mm 宽;双人床头柜为 600mm 宽。25.6 行李架 酒店式公寓家具中都设行李架,长度一般为 750mm-900mm 之间,高度一般为 450mm,行李架是使用率较高的家具,行李架表面应有保护层(防损害) 。25.7 电视架 酒店式公寓电视,从视觉角度,应可在两种以上位置观看电视,电视机要固定在一个可以转动的座架上,电视机高度以租户看电视不须仰头或低头为好。25.8 客用棉织品 客房内棉织品(窗帘、床单、毛毯、枕套)采购时应进行阻燃试验,尽量不采用易燃物品。25.9 挂衣橱 为保证长衣服不触地面,挂衣橱长度 1000mm-1200mm,高度应为1750mm, 橱上都应留 7
38、5mm 空间,橱内要装有感应灯,以照亮整个内部。25.10 服务指南 客房内应设有服务手册(中英对照) ,另备方便租户的针线包、信封、信纸、24笔、便条纸、租户意见簿、租户问路方便卡等。25.11 室内配备投入预算清单:项 目 内 容电视机 电冰箱 吹风机 微波炉 饮水机 台灯、落地灯保险箱1 电器小计2 家具 沙发、床、写字台、椅子、书柜、餐桌、电视机柜、茶几、床头柜等3 厨房用品 餐炊具4 卫浴用品 毛巾架、纸巾架等5 总计25.12 卫生间 酒店式公寓一般采用 15001700700mm 浴缸; 为安全,冷热水龙头必须互相靠近,并用颜色加以标志,浴缸底部应有一个平整的防滑底面; 浴缸商埠
39、必须装安全扶手及淋浴时使用的挡水幕或推拉门,不使水溅出浴缸; 酒店式公寓在卫生间内应设有称重体重的脚踏秤。 、吹风机、分机电话等小件用品。 卫生间梳妆的镜子采用有防结露措施的材料的材料,并增设带放大功能的小镜子,方便租户化妆和刮胡须;酒店服务式公寓管理方案25 卫生间增设紧急呼叫装置,防止租户发生意外。 洗手间内毛巾架、吹风机、纸巾架、浴缸扶手、防滑垫等卫生五金件配齐。要配有洗拖把用的水斗。 洗手台下加装柜子,方便租户放置一些私人物品。 装上淋浴房。25.13 床垫 理想的床垫分 A、B 、C 三层,A 层是最上面一层,与人体接触的布面层,这一层要柔软;B 层为中间层,用来保持卧姿正确,所以有
40、相当硬度;C 层为底面层(即弹簧层) ,起承托 B 层作用,要有一定强性。25.14 房门 客房门背后要张贴疏散路线指南以备住客紧急疏散用。 房间应具有私密性。首先要提高结构和装修材料隔音性能,房门采用实心板,以利隔音。 套房与套房之间隔音应特别注意。门上设猫眼。如可能,将两户的门之间距离拉大。25.15 走廊 走廊两侧房门应错位,避免客房门相对,引起干扰。25.16 电话线路 除内线电话或对讲机外,至少有两条直线,为传真与上网之用。每房间应有电话布线。尽可能做到宽带进户。25.17 插座 客房内通讯插座应提高至二组,甚至三组,以方便住客商务活动。 电源插头应多,每个房间至少四个,不配电脑,但
41、可在商务中心租用电脑。2625.18 地板 地面以耐用的实木地板为主。因家庭式公寓租客一般携带子女,地毯易携带细菌,外籍租户要求极高,易增加管理难度 25.19 家具 家具少用皮具,且不要配置过多家具。建议不用皮质沙发,而是用有布套且可以换洗的沙发。25.20 绿色植物: 重点布置绿色植物,弥补不规则的房型带来的缺陷。特别在每一套房(无论有无人住)的阳台上摆放绿色植物,高度超过 1.5-1.8 米,高过阳台栏杆,可增加外立面效果,植物应为四季常绿、便与养护的品种。25.21 外窗门 为避免事故,外窗不能完全打开。有条件的单元建议可设置一小型储藏室。 除采用双层玻璃外,落地门建议用优质型材,防尘
42、隔音保温。25.22 VOD 点播系统: 建议有 VOD 视频点播,租户除看电视外还可点播一些节目。25.23 厨 房 应配备基本厨房用品,如电冰箱、微波炉、锅、碗、刀叉、饮水机等餐具与炊具。厨房灶具国外使用率较高品牌益为四眼,且带烤箱一类其他调味品可在小区内的小型超市购得。 增加插座,避免用接线板弥补,使租户有足够的电 源插头。 餐桌为四到六人用可变化的。酒店服务式公寓管理方案2726 会所的功能分布考虑事项建造并运营会所是个慎重的决定,经营很好的会所能为酒店式公寓增色许多,但我们仍应谨慎处理。总的原则是:酒店式公寓的会所不应以盈利为目的,而是为提高物业的档次而设。我们的建议是会所的功能可以
43、少一些,但设备一定要良好高档,这样才能满足外籍客户的需要。26.1 清洁通常驻上海的外籍人士第一个感到不习惯的是:没有关注环境或周围地区的清洁情况。上海的许多会所、酒店和酒店式公寓的清洁程度未达到国际标准,许多外籍人士都要求彻底清洁此处,否则不愿光顾。一个有桑拿设施的会所,其清洁程度更令人关注。应特别留意下列区域: 干净、清新和明亮的接待区和大厅走廊。 受到很好照料的、清洁的绿色植物被合理的摆放。 良好通风、极干净且无气味的浴室。 质量好的、无气味的大毛巾(使用柔软剂) 。 使用干净的高度照明装置,使所有地方光线充足。 公共区域的禁烟。 所有家具和设备的定期清洁及擦拭。 用白手套擦拭检查。26
44、.2 会所装修 质量即指风格、技术和材料,而决不是单指价格。 避免过度装饰(画蛇添足) 。 避免凌乱的家具布局。 避免过于复杂的设计,将产生许多工程隐患。 避免使用人造植物。 耀眼的令人厌恶颜色的拼凑。 非标准的设备。28 设备没有当地维修保养服务站。26.3 功能的正确混合因狮城怡安酒店式公寓的空间有限,我们建议会所功能应简单,分为如下六区: 桑拿区 健身区 聊天与棋牌区 露天聚会区(自助烧烤区) 游泳池 室内壁球室26.4 会所建议 场所应照明充足,尽量用柔和的光影和灯具。 建议采用分区背景音乐,且根据区域不同所放音乐也应不同,聊天区、健身区、桑拿区等都最好有自己独立的音乐播发系统,音乐的
45、选择十分重要。 因地下潮湿,所以不宜多用地毯,墙面上不宜多用布艺之类的装饰,通风良好,应有足量的新风和通风。 整个场所通风排风应充足。酒店服务式公寓管理方案293.0 项目管理总体设想和经营策划3.1 经营理念: 酒店式公寓物业管理应强调“酒店式服务和公寓式管理”, 为租户提供百分之一百的服务。其宗旨是绝对尊重并文明礼貌地对待租户和来访者。我们的唯一宗旨是:使它的运营达到完美境界,令租户和来访者舒适和满意,从而帮助地产公司尽快租赁,以获得更大利润。 酒店式公寓,其管理具有专业化、企业化、社会化、经营型的特点。作为酒店式公寓、商场为一体的综合化楼宇,对工程机电设施设备维护保养、安保消防管理等工作
46、有着颇高的要求,同时也成为对其物业管理成功是否的关键。狮城怡安将发挥自身具备的各类人才优势和写字楼、酒店式公寓等多种物业成功管理经验,注重结合杭州当地实情,建立一套符合酒店式公寓的物业管理模式经营思路。 狮城怡安将以卓越高效的物业管理为业主服务,创造一个“亲人、亲绿、亲合、亲才”的四亲空间,营造“高尚、清静、整洁、舒心”的办公、居住环境,以达到物业保值、增值的目的,其最终目标是实现社会效益、经济效益的同步增长。3.2 酒店式公寓管理设想3.2.1 管理重点: “智能化设施设备运行维护”酒店式公寓作为集办公、酒店式公寓、商场为一体的高档楼宇,各种设施设备繁多,对其有效的管理和维护成为该项目物业管
47、理成功的基础核心。故狮城怡安发挥技术人才的优势,制订了科学合理、切实可行的各种智能化设施运行计划,设备养护与维修计划以及智能化的三年规划,以保证智能化设施的有效运作。 “保安防范”确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。酒店式公寓智能设施的高效正常运转需要一个过程。从我们长期管理高档物业的经验来看,治安的好坏是住户衡量管理绩效的关键。所以,我们在现场勘查、实地访问的基础上,30与专业人士反复磋商研讨,根据智能化防范的条件,结合我公司取得的经验,从实际情况出发,确立了入住期治安管理“人防为主、技防为辅” ,常规期治安管理“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体治安防范思路。我们有理由相信,经过我们的管理,可以确保酒店式公寓因物业管理原因而造成的治安事件发生率为零。 “绿化装饰”注重酒店式公寓大堂、楼层摆绿,各种植物的布局,针对写字楼和酒店公寓、商场的不同使用功能,充分融合植物与建筑物性格特征及创作构思的统一,利用植物衬托出多资多彩、气象万千的室内环境气氛,给业主和租户以不同的艺术感染。以弥补因周界绿化面积有限,周边多为高层建筑,高架车辆噪音污染等,带给人以压抑郁闷的感觉。精心营造出“空气清新、环境优美、生态良好”环境。 (参见附录一 大堂绿化摆放构想) “请客户选择” 酒店式公寓酒店式公寓不同与一般意义上的酒店式公寓,其产权出售,不同业主有不同的用途,要求服务的种类层次