1、一、 地域性1、 地块现状及分析1.1 项目概况（1）地块名称：沙坪坝区西永组团 U 标准分区 U8-19-7/C2、U8-19-1/C2、U8-18-5/R2、U8-19-2/R2 宗地。（2）地块位置：项目地处重庆虎溪大学城板块，曾家外环高速公路收费站-大学城这条走廊上，随着大学城路段的通车，这俨然已形成大学城通往主城区的又一门户。（3）项目简介：占地 300 余亩的该项目坐落于沙坪坝大学城，斜对重庆科技学院，与重庆大学毗邻；项目整体占地超过 199475 平方米，其中商业金融用地 46546 平方米，居住用地 152929 平方米，规划为集商业广场、高层公寓式住宅的综合性居住大社区。（4
2、）地块具体位置、周围环境和情况如图：地块位置地块位置距离中心商业区熙街仅需五分钟车程与重庆科技学院毗邻，凭借其校门口的公交车站，使你出行更为便捷地块周围情况2、 建设规模1、该地块位于沙坪坝西永组团 U 区2、用地性质为 R2 一二类居住用地3、用地面积为 152929 平方米4、地上容积率不得大于 2.55、公共设施配套：社区保健站、幼儿园、居委会6、地块成交价(万元) ：445007、土地出让年限：50 年8、土地面积：199475 平方米9、项目地块每平方米土地价格(万元)：0.2233、周围环境与设施重庆大学城共占地 219397 公顷，其中教育用地 102172 公顷，居住用地 62
3、098 公顷，道路广场用地 31696 公顷，对外交通用地 202 公顷，市政公用设施用地 1465 公顷，绿化用地21764 公顷；规划居住人口 43 万人，其中大学生 164 万人，教职工及附属人口 3 万人，一般城市人口 236 万人；大学城计划总投资为 140 亿元，其中城区建设投资 60 亿元，校园建设投资 80 亿元。这些投入，将带动数百亿的投入和效益。大学城现有龙湖、富力城、东方剑桥等楼盘。龙湖等有实力的房地产企业的加入，带动也见证了大学城房地产的兴起。他们之中既有高层住宅，也有连排别墅、花园洋房。形成了一个全面的、多功能的房地产环境。二、 全面 SWOT 分析1、 SWOT 分
4、析1.1 优势因素分析（S）项目位于重庆科技学院与虎溪之间,交通相对便利，空间质量较主城区好,周边环境较安静可以打造为生态精品住宅，大学城内楼盘销量好，对本项目有一定促进作用,项目处于几所高校之间,适合设计商铺住宅一体的项目.1.2 劣势因素分析（W）项目一侧位于主干道旁边,难免有一定噪声影响.地块位置离集市有一定距离,对部分客户造成一定影响。1.3 外部机会分析（O）大学城临近项目销量很好,对于本项目有一定提振作用.虎溪的改造以及卓越熙街的兴起,对于在附近的本项目区域形象变得相当好,区域前景看好,大学城楼盘不多,本项目能得到更多的机会.1.4 外部威胁分析（T）近来国家对房地产的打压势必对本
5、项目造成一定影响,客户对房地产持一定观望态度,本项目必须以一定策略提高人们的关注以及投资者信心.大学城内新起楼盘数量在增加,对本项目造成一定竞争.2、 SWOT 战略面分析2.1 竞争环境因素分析项目所在的大学城在未来一年内会有一定体量的产品出现，主要是富力城瀚湖、东方剑桥，但预计不久会出来，待到待到该项目开卖都已经是余货了，对项目的威胁不大。项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候大学城市场比较缺货，是该项目的利好所在。2、地块情况总体评述该地块紧邻大学城纵二路，曾家外环高速-大学城段走廊上，交通便利，与各大高校交相辉映，人文条件优质。由于原为荒地，故植被覆盖率极高。内有大面积湖面，如何利
6、用是需要考虑的。地块周边生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活环境，污水、噪音，对项目想打造高档社区存在较大的影响。2.2 项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见的；地段，周边交通网交错，轻轨、环城高速，形成立体化交通；区位，西部高新区，大学城，不仅工作环境优良，子女的读书环境也不错。三、 市场分析1、 地块周边房地产楼盘调研分析大学城越来越受到各家房地产商的关注，所以大学城进驻的房产商越来越多，竞争项目也越来越激烈，而未来重庆大学城将成为西部的一个人文科技新城，同时随着
7、 HP 中国、北大方正、美国AP、台湾联诚等众多知名企业的强势入驻，大学城的房价也是水涨船高，无论政府用什么样的新政策来控制房价的过快涨高，大学城房价受此的影响相对于主城区来说要小得多，并且中户型产生的幅度相比大、小户型要小。我们项目片区的均价也会在周围项目逐渐建成完工的带动下，片区房价会有进一步的上升空间。2、 周边地块比较地块分析表序号 地块标号 用地性质 面积（）成交价（万元）均价（万元）1 U8-18-15/02、U8-18-1/02、U8-18-7/02、U8-19-2金融用地及二类居住199475 44500.0 0.22312 U9-4-1/02、U9-5-1/02、U9-8-2
8、/02、U9-10-1二类居住 111966 42200.0 0.37693 R53-1、R54-1 二类居住 53081 13400.0 0.25244 U4-8 U4-6-2 二类居住及商业用地163489 30311.0 0.18545 U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、U4-2-3/02二类居住、商业金融用地588220 106000.0 0.1802通过对该宗地周边地块的面积和价格进行综合比较，可以看出该宗地的拿地金额较为合理。3、重庆地区的商品房供给关系分析随着房地产新政的不断调控,给投资者的投资心理造成了很大影响,买房的人群不断减少,很多买房者都持观望态
9、度,造成了 2010 年房地产市场的不景气。4.主城区房地产供销比从上表看出经历经济危机的重庆近两年来房产供应逐年增长，09 年迅速反弹，10 年平稳发展，供求相对平衡。交易均价稳中有升，可见除了受老城区的价格供求影响外，区位的价值影响也是很大的。今年以来由于 1 月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自 3 月后在低位徘徊，市场较为冷淡。4 月新政之后，开发商放慢推货速度，成交量更是下降；成交价格总体上涨，但上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。总的来说目前交易面积总体低位徘徊，交易均价由
10、上升转为平缓，呈量缩价滞态势。5.周边楼盘价格分析楼盘 建筑类型 面积区间 开盘时间 价格龙湖花千树 别墅级独栋洋房120-180 2010.05 6500 元/m2东方剑桥 高层建筑 60-70 两房 2010.05 5400 元/m2富力城瀚湖 高层建筑 53-94 两房或三房2010.05 8300 元/m2龙湖东桥郡 公园小双拼别墅约 248 2010.04 200 万/套融城华府 联排别墅 130-170 2010.04 100 万/套根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及大学城可参考楼盘进行摸查，从龙湖花千树、东方剑桥
11、、富力城瀚湖、龙湖东桥郡、融城华府等典型楼盘可看到，大学城板块周边项目的主力户型都以小户型的高层，以及高档别墅为主，可见投资和改善自住还是该区域的主流。交通环境（邻近轻轨）和景观资源（毗邻名校）较好的楼盘，均价都接近或达到 8000 元/，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。5、项目基地条件分析5.1 项目周边配套4.1.1 整体居住环境档次不高，舒适度良好项目周边有一定的餐饮配套，卓越*熙街、重大商业街等，档次中低，生活上也算方便，车行 5 分钟的路程内有虎溪市场、熙街购物中心以及临街商铺。就形象而言，项目周边大学林立，路面较为宽阔干净，大学城的里面是没有规划任何一座工厂的。地势宽阔平整，
12、高起点的规划。没有一座工厂，相当于 18 所公园的庞大园林体系。使得大学城区率先成为一座山水格局完整的宜居之城，但项目附近还有个工业园区以及一些饲养场，也许会对项目产生一定的污染。5.1.2 周边金融教育配套齐全，医疗配套略显不足。教育配套上重庆各大高校林立，重庆重点高中第八中学也在其中，人文环境舒适，名校云集，是该地的重要吸引力。但在医疗上，陈家桥卫生站、重大医院以及几家药店，一般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远一点了。不过值得注意的是，随着重医的入住，重医附院的建设也会紧锣密鼓。还有就是周边的金融配套，熙街而起的完成，多家银行已入驻大学城，其中包括中国农业银行，中国建设银行，招商银行等，也是一大配套利好。5.1.3 地块空气质量与噪音表现大学城内无一座工厂，高校林立，绿化广，地块空气质量佳。地块内部的小湖泊也会安装自动过滤系统，提升水质。重庆科技学院距离项目有 300 米左右，噪音影响不大，但地块东北两边靠近公路，噪音影响会很大，这可以根据需要种植隔音树减弱。
