1、金置广场商铺营销可行性方案提案一、项目的大市场背景1、无锡市的人口状况、经济发展状况与人民生活状况01、人口状况截止 2002 年底，无锡市总人口为 438 .58 万人，比上年增长 0 .6%。其中市区 215 .92 万人，比上年增长 1 .3%。全市总人口中，男性 221 .12 万人，女性 217 .46万人。2002 年，市区人口占全市总人口 49 .2%，比上年提高 0 .3 个百分点。2002 年，全市迁入人口 6 .03 万人，其中外省迁入 1 .83 万人，占迁入人口的 30% 。市区家庭类型：据 2002 年市区 2000 户城镇居民抽样调查，家庭户均人口约 2 .9 人。
2、按所占比例多少依次排列为：夫妻俩加一个小孩的三口之家最多，占 47 .96%；其次是一对夫妇户，占 26 .96%，包括子女不在身边和年轻夫妇的“丁克”家庭在内；祖孙三代人一起生活的占 12 .63%；单身家庭占 3 .5%，包括离婚、丧偶、独身在内；两代人两个小孩的占 2 .5%；两个人多个小孩的占 0 .5%；两代人单亲家庭的占 1% ；其他类型占 4 .79%，如兄弟姐妹、妯娌、连襟一起生活的；与父母一起住的最少，占 0 .17%。市区家庭就业构成：据 2002 年市区 2000 户城镇居民抽样调查，就业人口户均为 1 .4 人，比上年的 1 .386 略有上升。每户平均有 0 .8 人
3、在国有经济单位工作。外企等其他经济类型单位职工户均 0 .26 人。平均每百户城镇居民家庭从事私营、个体经营（含被雇）人数达 12 .1 人，比上年增加 6 .6 人。其中被雇人数与经营人数之比为 5 ： 1 ，个体经营者与个体被雇者人均年收入为 10724 .64 元，比上年增长 12 .7%。在人均可支配收入中，个体经营净收入与个体被雇者工薪收入比重由上年的 1 .9%上升到 4 .5%。离退休人数户均达 0 .82 人（综述）随着无锡市特大城市化与现代化进程的加快，市区规模不断扩大，非农业人口比重继续提高。2003 年无锡首届太博会的成功举办，城市项目洽谈会的成功融资，将进一步推动特大城
4、市的改造进程。届时无锡市区的总人口数量将会进一步增加，人口结构也将有所改变。三外企业也将会更多地涌入无锡，外来人才也将会更多地被引入无锡，流动人口也将不断增加，所有这些都将给房地产（商品房住宅及商铺）带来更多的发展商机。纵观无锡整个人口结构，已逐渐趋向老龄化，三口之家的比重也逐年增加。越来越快的工作节奏，越来越大的工作压力，也将给提供品位、便捷的零售业、第三产业提供更广阔的发展空间。02、经济发展状况 综合经济：实现国内生产总值 1580 .66 亿元，较上年增长 12 .8%。其中第一产2业增长%，第二产业增长 13 .6%，第三产业增长 12 .75。第三产业增加值占国内生产总值的比重继续
5、提高，达 41 .55。全市人均国内生产总值 36151 元，按现行汇率折算达 4356 美元，继续列全省第一位。一、二、三产业比重由上年的 4 ： 55 .2： 40 。8 调整为 3 .6： 54 .9： 41 .5。财政收入大幅增加，全市完成财政收入 200 .85 亿元，比上年增长 23 .7%，财政收入占国内生产总值的比重为 12 .7%，超过上年 2 .3 个百分点。03、人民生活状况城市居民生活：根据无锡市城镇居民家庭抽样调查资料反映，全年城镇居民人均可支配收入达到 10860 .06 万元，首次突破万元大关，比上年增加 1405 .64 元，增长 14 .9%，增长幅度比上年高
6、出 5 个百分点。人均家庭总支出（除借贷支出以外的全部实际支出。包括消费支出、购房与建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出）为 9965 .83 元，比上年增加 988 .30 元。增长 10 .4%。人均消费性支出为 7567 .21 元，比上年增加 162 .43 元，增长 2 .2%，增长幅度比上年降低个百分点。2002 年，无锡市平均每百户城镇居民家庭从事私营、个体经济（含被雇）人数达 12 .1 人，比上年增长 6 .6 人。个体经营者和个体被雇者人均收入为 10724 .64 元，比上年增长 12 .7%，人均个体净收入与个体被雇者工薪收入占可支配收入的比重由上年的 1 .
7、9%扩大到 4 .5%。2002 年无锡市城镇居民消费倾向（人均消费性支出与人均可支配收入比）为 0 .76，比上年下降 0 .02。（综述）2002 年，全市国民经济持续稳定发展，城镇居民收入持续稳步增长，消费需求平稳，消费观念明显改变，生活消费结构日趋优化，消费方式明显趋活，生活质量显著提高。城镇居民的收入构成呈多元化，离休人员收入稳定增长，私个经济劳动收入增加，人均可支配收入快速增长，城镇居民家庭总支出稳定增长，消费趋向平稳。所有这些表明商铺行业的发展还有着较好的市场基础及较大的发展空间。04、市民的各项消费支出情况交通和通讯消费支出：所占比重为 8 .3%，比上年提高 0 .6 个百分
8、点；娱乐文化教育消费支出：所占比重为 14 .2%，比上年提高 0 .3 个百分点家庭设备用品服务消费支出：所占比重为 7 .8%，比上年下降 3 个百分点居住方面的消费支出： 832 .96 元，同比增长 14 .1%；住房装潢消费支出： 304 .77 元，同比增长为 44 .95%；水电燃料消费支出： 438 .01 元，同比增长 2 .61%交通人均消费支出： 377 .80 元，同比增长 6 .2%通讯人均消费支出： 260 .38 元，同比增长 5 .5%教育人均消费支出： 566 .15 元，同比增长 3 .2%文化娱乐服务消费支出： 205 .20 元，同比增长 17 .4%滋
9、补保健品人均支出：125 .60 元，同比增长 43 .4% 医疗费用人均支出：124 .76 元，同比增长 58 .6%；3药品费用人均支出：352 .94 元，同比下降 6 .4%。穿着人均费用支出：其中男装人均支出增长 20 .4%，女装人均支出增长 0 .1%。杂项商品消费支出：同比下降 38% ；家庭设备用品及服务支出：同比下降 28 .3%；食品消费支出：主食品消费比例变化不大，快餐食品、在外用餐消费支出比例呈上升趋势。恩格尔系数继续下降，首次低于 40 ，由上年的 40 .38 下降为 39 .80，已达到国际公认的富裕型生活水平2、北塘区整体概况01、概述北塘区位于无锡市市区西
10、北部，总面积 28 .6 平方公里，下设黄巷、北山两个镇和北大街、吴桥、西新、惠山、惠龙、五河、刘潭 7 个街道办事处。又 4 个行政村，61 个社区居委会， 5 个家属委员会，总人口 人。其中，男性 人，占总人口的 50 .05%；女性 人，占总人口的 49 .95%。2002 年，全区国内生产总值达到 41 .01亿元，比上年增长 25 .8%，其中第三产业增加值 21 .76 亿元，占国内生产总值的 53 .06%，比上年提高了 0 .86 个百分点。02、经济发展状况全社会消费品零售总额 21 .1 亿元，比上年增长 46 .6%。如永越家电、诚隆超市等新办贸易企业全年销售超亿元。其中
11、特色街、专业市场、青石路商贸景观街、现代物流、影视传媒、信息服务产业在第三产业中的比重逐步增加。全区市场成交额 53 亿元，同比增长 10 .43%。全区全年个私经济增加值 18 .5 亿元，同比增长 56 .78%。03、人民生活状况2002 年，全区在岗职工人均年收入达到 11452 元，农民人均年收入 7116 元。（综述）从以上数据资料可以看出，2002 年，无锡市城镇居民在家庭居住、交通、通讯、文化娱乐、教育等方面消费支出均成为消费热点。住房消费强劲增长，交通和通讯消费支出增势不减，衣着消费保持平稳增长态势。医疗保健服务消费支出明显增长，教育消费支出持续增长。食品、衣着、设备用品及服
12、务和杂项商品消费，在消费支出中比重均有不同程度的下降。由此也可以预测，随着无锡房地产行业的迅速发展，楼盘品质、社区环境的不断提高，土地成本的增加，商品房住宅的价格的不断上涨，市民的住房消费将在今后所有的生活消费支出中占据更多的比重。而市民可支配收入的增长速度短时间内远远低于房价的增长速度，从而也将会压缩减少市民在其它方面的消费比重，无形中也将会延缓无锡零售业及第三产业的发展速度。而局部区域的商铺供应量过大，商铺的功能同质化，短期内也将使商铺的销售与市场经营将不容乐观。4二、无锡市商铺的市场供求现状及局部区域竞争格局1、无锡商铺市场当前的总供应情况当前市场上获得预销售许可证的在售非住宅建筑面积有
13、 54 万平米，初步估计商铺面积将占六成，约有 30 万平米的供应量。当前市场上的商铺（含商住楼）：新无锡招商城、站前商贸、汇金广场、香榭丽大街、嘉德时代广场、迎龙阁、东城风景、长江绿岛公寓、新地假日广场、东方银座、长江国际花园、赛维拉、春江花园、康桥丽景、摩天 360 、明珠大厦、南禅寺文化商城、银仁花园、东方巴黎、文渊坊、中大颐和湾、吉庆名都、东方时代、保利广场、嘉禾现代城、五爱家园、花卉市场、钱龙尊邸、置业新天地、太湖明珠发展大厦等楼盘2、中心区域商铺供应情况纯商铺：南禅寺文化商城、东方巴黎、文渊坊、保利广场、站前商贸、东方凯利、商住楼商铺：摩天 360 、明珠大厦、银仁花园、汇金广场、
14、五爱家园3、副中心区域商铺供应情况商住楼商铺：吉庆名都、东方时代、钱龙尊邸、香榭丽花园、嘉德时代广场、中大颐和湾、金马国际花园4、中心区域及副中心区域及个别区域原有的主要大商铺存量八佰伴、商业大厦、花都百货、第一百货、新世界百货、大洋百货、中艺商厦、东方健康城、好买得超市、百业超市、天惠超市、诚隆超市、欧翔超市、天润发超市、物美超市、家乐福超市、东林超市、三阳百盛、东林苑商铺、明珠广场、皮具市场、鞋帽市场、针纺织品市场等5、无锡个体经商户的数量、规模及经营状况2002 年，市区私营个体总户数 9 .06 万户，比上年增长 11% ；注册资金 204 .27亿元，比上年增长 43 .2%；社会消
15、费品零售总额 95 .26 亿元，比上年增长 18 .3%；上交税金 23 .40 亿元，比上年增长 51 .8%。（综述）从数据上可以估算，无锡当前市场整体的商铺供应绝对数量离国际商铺饱和指标（个体经商户人均 1：1.8）还有一段距离，无锡大区域的商铺市场还有发展空间。但纵观中心区域和副中心区域的商铺供应情况来看，供求已趋向饱和，商铺销售、商铺经营竞争已呈现白热化状态。尤其是南禅寺文化商城、东方巴黎、文渊坊、保利广场、站前商贸、东方凯利、汇金广场等大商铺的集中推出，加上无锡的老牌大商铺，就当前无锡市区本有的消费客户量，加上流动客户量，中心、副中心区域这块市场蛋糕如何被刮分，无论是对于商铺投资
16、者还是商铺经营者来说，以当前的商铺市场价位作投资，盈利空间有多大，何时能收回成本，商铺的终端经营如何定位等一系列决策课题，将更需要去理性面对。5三、本项目周边的商业环境及未来发展趋势1、西新街道整体概况西新街道下管棉花巷社区、兴隆桥社区、李巷社区、龙船浜、五里新村，现有常住人口 2 .2 万。西新街道 4050 岁的中年居民约占三四成； 50 岁以上的中老年居民约占四成；其次是 40 岁以下的居民约占二三成， 20 岁以下的年轻一族及儿童较少。拆迁后西新街道的居民年龄结构可能会呈现年轻化。2、项目周边主要社区居民情况其中棉花巷社区的居民年龄结构也与西新街道的整体年龄结构较为相似，中年、中老年的
17、居民所占比重较大，是一个较为成熟的社区。棉花巷社区共包括兴隆苑、棉花巷小区（ 2000 年前封闭式高档小区） 、邮电新村、锡惠弄、西康路小区（ 2000 年前开放式中高档小区） ， 2300 多户，常住人口 6000 多人。社区居民有政府机关、热门事业单位、外地与本地的经商户。五里新村占地 0 .28 平方公里，居民 2213 户，常住人口 5580 人。小区内有无锡外国语学校、向阳小学、城建职工大学、商业大厦东方家电维修公司、锡惠农贸市场、供电局变压器维修厂等。小区内的五里花苑较新，其余小区较旧，还有一些破旧私房。金马国际隔春申路相望的和新里，不到 100 户人家，很破旧，但据说三年内还不会
18、拆。其中与西新街道紧邻的迎龙街道下辖康馨苑、锡山新村、水车湾、紧宇苑、民生公寓、小木桥小区、五爱家园等中高档社区。（综述）由上可以看出，本项目周边的人气较旺，社区成熟、繁荣，小区档次较高，居民素质较好，经济基础较厚，消费能力较强，生活品位较高。人民路、五爱路将要拓宽，其中五爱路将建成六车道，40 米宽，五爱路两边的商铺将被规范，五爱路将成为无锡的“新中山路” ，零售与三产行业的商业氛围与商铺档次将得到很大的提升，商铺经营基础和市场空间也将增大。3、项目周边主要社区生活配套设施情况01、棉花巷社区服装类：0汽车、电动车类：2 家（出租车、维修）音像制品类：0医药、医院类：1 家文化、旅游、体育类
19、：1 家（实验幼儿园）酒店、宾馆类：4 家（2 家有一定规模）美容、美发、保健类：6 家6饮食、娱乐、茶庄类：20 家左右百货、超市、便利店类：7 家（普通烟酒店，包括电脑干洗店）电器、电讯、电脑、网吧类：4 家（网吧 2 家）精品、鞋、皮具类：0 家钟表、眼镜、首饰类：0 家家私、床上用品、厨具、办公用具类：1 家邮政、金融、保险、证券类：0 家02、李巷社区服装类：0 家汽车、电动车类：3 家（电动车，包括摩配、维修）音像制品类：0 家医药、医院类：2 家文化、旅游、体育类：1 家（幼托中心）酒店、宾馆类：3 家（普通档次）美容、美发、保健类：7 家饮食、娱乐、茶庄类：17 家百货、超市、
20、便利店类：4 家（规模一般，包括农贸市场）电器、电讯、电脑、网吧类：6 家精品、鞋、皮具类：0 家钟表、眼镜、首饰类：1 家家私、床上用品、厨具、办公用具类：0 家邮政、金融、保险、证券类：2 家（银行、邮政）4、项目周边主要干道商铺分布现况01、解放西路服装类：1 家，规模较大汽车、电动车类：1 家音像制品类：0 家医药、医院类：1 家文化、旅游、体育类：摄影广场 1 家酒店、宾馆类：3 家，有一定规模美容、美发、保健类：1 家饮食、娱乐、茶庄类：8 家左右（有肯德基、西餐牛排、演艺吧、酒吧、茶吧、KTV、娱乐城、火锅）百货、超市、便利店类：2 家电器、电讯、电脑、网吧类：8 家左右，大部分
21、规模较大（电器 3 家，部分规模较大；网吧 1 家；电讯、电脑 4 家）精品、鞋和皮具类：0 家钟表、眼镜、首饰类：1 家家私、床上用品、厨具、办公用具类：0 家7邮政、金融、保险、证券类：银行 5 家、保险 1 家、邮政 1 家、证券 1 家02、西门桥人民西路至锡山大桥服装类：1 家汽车、电动车类：0 家音像制品类：4 家医药、医院类：7 家（规模不大）文化、旅游、体育类：4 家（规模不大）酒店、宾馆类：3 家（有一定规模）美容、美发、保健类：1 家（档次较高）饮食、娱乐、茶庄类：18 家左右（部分档次较高）百货、超市、便利店类：2 家电器、电讯、电脑、网吧类：近 20 家（部分规模较大）
22、精品、鞋、皮具类：4 家钟表、眼镜、首饰类：1 家家私、床上用品、厨具、办公用具类：1 家邮政、金融、保险、证券类：6 家（有 4 家是银行）03、县前西街至五爱北路服装类：1 家汽车、电动车类：1 家音像制品类：1 家医药、医院类：3 家文化、旅游、体育类：1 家（健身）酒店、宾馆类：4 家（有一定规模）美容、美发、保健类：2 家饮食、娱乐、茶庄类：12 家左右百货、超市、便利店类：2 家电器、电讯、电脑、网吧类：1 家精品、鞋、皮具类：2 家钟表、眼镜、首饰类：1 家家私、床上用品、厨具、办公用具类：2 家（其中 1 家是花卉市场，规模较大）邮政、金融、保险、证券类：5 家04、五爱路至梁
23、溪大桥桥堍服装类：近 20 家（档次一般）汽车、电动车类：4 家（电动车）音像制品类：5 家医药、医院类：5 家文化、旅游、体育类：1 家酒店、宾馆类：2 家（普通旅社）美容、美发、保健类：3 家饮食、娱乐、茶庄类：近 30 家（档次较低）8百货、超市、便利店类：5 家（普通烟酒店，包括 1 家小菜场）电器、电讯、电脑、网吧类：3 家精品、鞋、皮具类：8 家左右钟表、眼镜、首饰类：3 家家私、床上用品、厨具、办公用具类：2 家邮政、金融、保险、证券类：9 家（主要是银行）（综述）项目周边半径 500 米范围内的总体商铺情况服装类：23 家（规模较小，档次一般）汽车、电动车类：11 家（基本以电
24、动车为主）音像制品类：10 家（大部分规模较小）医药、医院类：19 家（有一定的规模）文化、旅游、体育类：9 家（经营种类不够丰富）酒店、宾馆类：19 家（部分有一定规模）美容、美发、保健类：20 家（大部分集中在社区里）饮食、娱乐、茶庄类：105 家（种类多样，各具特色）百货、超市、便利店类：22 家（规模一般）电器、电讯、电脑、网吧类：42 家（电脑、电信比重较大）精品、鞋、皮具类：14 家（社区里没有）钟表、眼镜、首饰类：7 家（规模一般，档次一般）家私、床上用品、厨具、办公用具类：6 家（规模一般，档次一般）邮政、金融、保险、证券类：30 家（以银行为主）从以上数据可以看出，新中山路商
25、圈内餐饮、娱乐、茶庄等行业已较为成熟，而且经营种类非常丰富，加上嘉德时代广场等新商铺的推出，新中山路上餐饮、娱乐、茶庄的竞争将异常激烈； 其中邮政、金融、保险、证券类行业分布已接近饱和；服装类虽有一定数量，但规模和档次都一般，未来在这个行业里可以做一些中高档定位的规划；医药医院类分布也已相对成熟；其中钟表、眼镜、首饰类分布较少，且档次规模都较低，未来也将有较大的发展空间；百货、超市、便利店类虽有一定的数量，但大多是小商铺，难以给居民带来更多的生活便利，未来在中大型超市上的定位可以多一些规划；家私、床上用品、厨具、办公用具类数量较少，且规模档次都一般，未来也将有较大的市场机会；精品、鞋、皮具类也
26、存在着较多的市场机会。四、区域内主要竞争商铺状况01、金马国际地理位置：位于县前西街和春申路交界处。小区占地 6.3 万平米，商业用地 7000 多平米，总建筑面积 18 万平米，1400 多户人家规划状况沿县前西街作为门面房招商，一二层连卖。商铺面积 1502000 平米/间，价格 1.2 万元/ 平米。经营种类：生活服务类、自由经营902、香榭丽大街地理位置：县前西街 211 号。由 2 个地块组成，分两期开发。小区占地 6 万平米，商业用地 2 万多平米，总建筑面积 13 万平米，645 户人家规划状况：商业一条街，街区内设超市，有地下停车场，沿街上下两楼连卖。商铺总数 293 间，开间
27、 4.5 米，挑高 5.4 米。单位面积 60 平米1700 平米，价格 1 万2 万元/平米。经营类别；精品、品牌服饰、酒吧、茶吧、餐饮一条街，以售为主。整个小区 2005 年 6 月交付验收，商铺预订情况已近 70%03、嘉德时代广场地理位置：五爱路梁溪大桥堍占地 3 万多平米，绿化率 61%；整个商业建筑面积达 16000 平米，商铺得铺率达97%。商铺开间 47 米，进深 715 米，挑高 6 米。150 个停车位规划状况：休闲风情步行街，一二层连卖。周边商铺租金 33.5 元/平米/ 天，租售结合；娱乐：零售：餐饮的业态分布比例是 52：30：18商铺总数 101 间，商铺面积 68
28、280 平米，价格 870016500 元/平米经营种类：餐饮、西餐酒廊、日韩料理、主题酒吧、量贩、电玩店、茶艺坊、咖啡吧、精品服饰、KTV、美容纤体小区 2004 年底交房，工程进度近半，商铺预订已近 80%。04、迎龙阁该项目位于五爱路上，在五爱路的东面，嘉德时代广场的北面，距离嘉德 300 米左右，由南长区城市建设综合开发总公司开发。因该公司前期没做广告宣传，具体的相关资料难以获取。从目前了解的情况得知，该项目属商住楼性质，层高 12 层，13 层为商铺，412层为住宅。其中有一点很重要，13 层将被规划为中大型超市。该项目于 2002 年第开始拆，2003 年 3 月动建，计划 200
29、4 年竣工并交付使用，目前工程进度已经过半。（综述）从以上资料可以看出，在最有效商圈范围内，对本项目威胁最大、竞争最直接的商铺将是香榭丽大街、嘉德时代广场、迎龙阁三个楼盘。其中香榭丽大街和嘉德时代广场的商铺规划更具规模，购物氛围更浓，档次定位高，更具有时代的前瞻性。而迎龙阁已经看到了超市的市场前景，信息保密度高，行动迅捷，目前项目进程已经过半，从市场机会来看已抢得先机。从竞争商铺的商铺功能定位来看，基本上都以时尚、前卫、休闲、高品位消费的行业为主，商铺面积以 50150 平米的为主，价格也以 800020000 元/平米为主。从地理位置上各占一方，而迎龙阁则避开了嘉德时代广场的锋芒，采取了中大
30、型超市为主，街铺为辅的差别化定位，抓住了市场大方向，为日后的商铺招商奠定了良好的基础。10五、本项目概况及 SWOT 分析1、项目概况本项目位于县前西街与五爱北路交界处西北角，属西新街道。环抱大路，人气兴旺，蓉湖大桥近在咫尺，外城河与古运河商脉交融，本项目占地 11797 平方米，公寓 207 套；地下车位 200 多个和地面上的非机动车停车场，完全可以满足商铺、居家者的停车需求。区域内有 30 层高的标志性建筑，外立面美丽壮观、时尚大气，主体建筑利用两大通道引领人流，实现商住分离，闹中取静。大型屋顶花园，大面积的草坪、花木四季常绿，体现了较好生态居住环境。本项目还设有大型会所内设健身房、活动
31、室、儿童游艺室、茶室、棋牌室、阅览室等，将给业主提供自由舒适的活动空间。领先科技互动，同步智能管理世界。全区光缆宽带，数码科技确保居家无优；闭路电视监控系统、楼宇对讲系统、家庭联网对讲系统、一卡通、电子门禁等智能化安保系统。项目周边分布多个大型成熟社区，并与市中心商务区、五爱广场、新建的江尖公园、龙船浜高档住宅区紧紧相临。交通路线网络纵横，10 多条公交线直达五爱北路或五爱路站，步行数分钟就可到达市中心各地。周边有较成熟的工作生活休闲配套设施：近在咫尺的学校、医院、银行、休闲、娱乐、购物场所等生活配套一应俱全。商业布局强调化整为零的原则，通过内街的组织，使大多数营业店铺的面积控制在很小的范围内
32、，满足大多数投资者的需求。充分利用空间科学划分，一层层高 4.2 米，二层层高 3.6 米（住宅下部分 4.7 米） ，三层圆弧部分层高 3.6 米，四层圆弧部分层高 6 米。11000 平米的商铺面积，潜力无限，在投资版块中将成为商家的必争之地。2、项目 SWOT 分析01、项目优势与竞争对手比较，项目离市中心更近，处于未来新中山路的咽喉位置，地理位置更具优势。交通非常便利，项目周边有众多成熟的社区，人气很旺，居民素质较高，经济基础较好，有较强的消费能力。项目 30 层的住宅层高将成为新中山路区域内的标志性建筑，将会受到市民的广泛关注，这也是未来商圈吸引人气的一大卖点。和竞比楼盘相比，本项目
33、在同等价格上具有一定的地段优势，在同等地段上具有一定的价格优势。项目的规划中体现了生态生活环境的重要性，各项智能化配套设施配备齐全。02、项目劣势与竞比楼盘相比，本项目占地面积较小，没有规模效应，小区内空间的布局、设计有较大的局限性。工程施工进度较慢，在同等的市场条件下可能会丧失最好的入市时机。同时商铺的占地面积、一二层 4 米左右的挑高对大型超市的规划将有一定的局限性。03、项目机会项目周边有着成熟的社区，有较好的市场基础。同时人民西路、五爱路的拓建和马路两边街铺的规范，将会有一批经商户需要新成代谢，无形中将增加区域内商铺的市场需求11量。而红梅市场、鞋帽市场的拆迁也将增加五爱区域的商铺市场
34、容量，但服务配套非常完善的无锡新招商城的推出，将会吸引绝大部分红梅市场、鞋帽市场的老户主前往入铺，本项目只能分点余羹。新中山路概念的推广，五爱商圈的确立，将使经商户们进一步看好项目未来的市场前景，提升他们的投资信心，从而给项目在未来的招商工作中有所支撑。当前主要竞争对手的商铺中，经营方式主要大多围绕消费群的主动消费，而缺少与客户群之间的来日方长的互动节目。在后期的商铺定位过程中，本项目可以多一些此方面的设计，将有可能在新中山路的商圈里赢得优势。04、项目威胁原中山路区域的商铺竞争已经呈现白热化，商铺供求关系的日趋饱和，一拥而上的集中招商的也将给本项目未来的商铺招商带来价格竞争等难度。嘉德时代广
35、场、香谢丽、迎龙阁的楼盘特征与商铺功能的性质将成为本项目最大的威胁。尤其是迎龙阁中大型超市的定位，迎龙街道的社区居民事实上已经被其吸纳刮分，这将给本项目的超市定位带来压力。况且迎龙阁前期的信息保密度较高，而施工进度很快，2004 年即可竣工交付使用，将为其超市的入市赢得市场先机。而嘉德时代广场和香谢丽的商铺功能性质及供应量，加上项目周边原有的商铺功能性质及供应量，将给本项目除中大型超市以外的其它商铺功能定位带来难度。05、项目操作难点从现场的考察中了解到，一般中大型超市的占地面积约有 50006000 平米左右，而大型超市的占地面积约有 800010000 平米左右，各楼层的挑高均达到 56
36、米。所以本项目的总占地面积与商铺的占地面积及一二层 4 米左右的挑高，对中大型、大型超市的规划设计将有一定的局限性。六、本项目商铺功能的定位参照1、市场差别定位从项目 500 米商圈现有商铺的分布情况来看，香榭丽花园、金马国际花园两大商铺群将吸引刮分以五里新村、原龙船浜为主的中高档时尚消费群体；嘉德时代广场商铺群将吸引刮分以迎龙街道众多社区为主的时尚中高档消费群体；迎龙阁将吸引以迎龙街道为主的大众消费群体。从现有的市场空间来看，西新街道的众多社区将成为本项目商铺的重点消费目标。 随着人民西路、五爱路的拓建，沿街小商铺的拆迁、整理与规范，原有的商铺功能的布局结构将会有所变化，本项目商铺的功能定位
37、的空间余量将会有所增加；加上从现有的商铺种类布局情况来看，中高档健身、健美中心、中高档摄影、中高档特色服饰、钟表、眼镜、首饰、精品、鞋、皮具、家私、床上用品、文化类行业将有较多的市场空间。2、市场需求定位从项目半径 500 米范围的商圈特征来看，中大型超市是一大缺憾。距离项目约 800 米左右的东北面有大型的诚隆超市；距离项目约 600 米左右的东面有中大型的好买得超市；距离本项目约 1500 米左右的东南面有大型的家乐福超市；距离本项目 1500 米左右的西南12面有大型的天润发超市。从项目周边的市场现状来看，在有效的消费步程范围里，项目的西面与北面存在着中大型超市的市场需求空挡。况且项目目
38、前的有效商圈内有 10 多个消费能力较高的居民小区，拥有 45 万人的固定消费群体，无论从地理位置还是地形状况、交通条件来看，经营超市将具有众多的有利条件，及较好的市场基础。同时从居民的抽样调查情况来看，中大型超市的推出将给居民带来极大方便，实属众心所盼。七、关于商铺功能定位的综合建议一层：中大型超市二层：中大型超市9600 平米（整体出租）三层：金银首饰、珠宝、精品、鞋、皮具、钟表、眼镜、音像世界、化妆品类等20100 平米/间（间隔出售）可设展示区（时装演示、新产品演示、化妆技巧演示、着装技巧演示、家庭美化演示等，增加消费以外的互动性）四层：中高档健身健美中心、中高档摄影、特色餐饮、休闲茶
39、吧、酒吧类等100300 平米/间（间隔出售）可设互动区（各类高层知识讲座、研讨、特色培训等，增加消费以外的互动性）街铺：中高档特色服饰、家私、床上用品、文化类等1060 平米/间（间隔出售）（整个商铺群可以规划成一个集购物、展示、休闲、娱乐、互动为一体的消费中心、信息中心、交流中心）八、商铺的价格定位1、成本导向定价以下价位均是售价，是开发商根据金置广场项目的各项成本支出与利润的期望空间及市场的形势，来设定的商铺价位。 （租价另定）一二层商场内部均价：13000 元/平米；一层均价：18000 元/平米；二层均价：8000 元/平米；三层圆弧部分均价：7000 元/平米；四层圆弧部分均价：1
40、1000 元/平米；沿街店面（1+1）售价 1300025000 元/平米，也可一二层分开单卖。2、市场导向定价从中心、副中心区域部分商铺的经营现状，和经商户们的价格承受力、投资回报的期望值，以及当前香榭里大街 70%的预定率，嘉德时代广场 80%预定率的市场消化情况来看，就本项目的地理位置优势，开发商的成本导向的定价总体上有一定的可行性，只是街铺的价格略高。133、竞争导向定价从主要竞争商铺香榭里大街、嘉德时代广场来看，基本以 800015000 元/平米、1000020000 元/平米价位为主；和中心区域商铺的市场价格作比较，就本项目的地理优势与发展前景，开发商的成本导向定价的尺度基本合理
41、。只是街铺的售价就当前市场状况还是略高，市场消化还要看新中山路未来的发展速度及投资商的眼光。九、商铺销售模式的初步设想1、散铺分租、以租验售将一二层的街铺及三四层圆弧部分的潜力商铺按不同面积作相应间隔，分割成大小独立的单位。通过一定量的广告宣传，以举办招商会的方式实现招租。此种方式便于管理，有利于确定商铺在未来新中山路商圈中的真正价值，以便日后获取最大利润。2、散铺出售从开发商的开发现状来看，一二层的街铺及三四层的圆弧商铺也可采用此种方式进行招商，以便尽快回笼资金，但未来对于商城的管理可能会增加难度。此种方式如果过于急着回笼资金而使得招商工作进行匆忙、草率的话，可能会造成日后经营品种的杂乱与参
42、差不齐，将会影响整个商铺群的品牌形象及商业氛围。3、整铺出租，合作经营（也可利用超市商铺的唯一性进行一二层整铺拍卖）如果最终一二层作中大型超市定位，则可以采取整体出租或与经商业主进行合作经营的招商方式。本项目开发商可以以一个股东的身份参与超市的经营管理。开发商可以以部分商铺面积作为物业投资与合作方联合经营，合作方提供资金作为投资，经营所得按一定比例分配，开发商从中获取合理利润的回报，此举为长线收益。4、免息返本投资者购铺到一定时期后（一般是 1020 年） ，发展商按原价将本金免息返还给业主，而商铺产权仍归投资者所有。这种销售方式风险较大，需要一个经济发展长期稳定，法律保障健全的环境，对于本项
43、目只作参考。十、商铺市场推广计划（待定）1、商铺的主题形象定位2、广告宣传的创意设计3、招商工具的准备工作01、宣传单张02、户外灯箱03、广告展板04、招商手册05、销售资料06、招商广告片144、销售资料的准备工作01、价目表02、付款方式03、认购须知04、认租须知05、按揭须知06、客户登记表07、认租意向书08、认购意向书09、销售成交报表10、租赁成交报表11、客户跟进表12、其它相关资料5、市场推广策略价格策略以“平开高走，差别定价”为主。建议对不同位置、不同面积、不同经营内容、不同客户进行差别定价，通过造势和铺王的龙头效应，引导更多投资经商户的购买租赁意向，达到快速消化的目的。
44、一二层的街铺以出售为主，一二层的超市商铺以整体出租、合作经营为主，三四层圆弧部分以出售的方式为主。6、推广主题的确定01、地段佳02、人气旺03、回报大04、商机多05、升值快06、经营规范07、品牌聚会08、规划超前09、实力保证10、标志性建筑11、新中山路核心商圈7、招商分期1、启动期：招商资料准备、主力店招租、广告宣传、各种形式的新闻软文 炒作、公关活动（2030 天）2、蓄势期：招商人员培训、内部认购（20 天左右）3、抢市期：公开招商（1520 天）4、延续期：公开招商（1520 天）5、平稳期：公开招商（60 天左右）6、收尾期：业主联谊活动，招商庆祝活动、入店前期准备工作等8、媒体投放计划（待定）159、市场推广费用预算（待定）10、阶段性工作内容安排（待定）待提案的相关设想经过各方论证达成共识后，届时再细展商铺推广的具体操作方案！项目负责： alang（策源） 2003 年 11 月
