1、浙江德业集团有限公司组织管理手册发布日期:二零零八年一月 日目 录第一章 手册说明 3一、手册的基本内容 3二、手册发布 3三、手册的调整和修订 3四、手册的管理 3第二章 浙江德业集团组织架构 4第三章 浙江德业集团各部门职能 5各部门通用职能 .5一、投资拓展部 .6二、财务管理部 .9三、人力资源部 .11四、总经办 .14五、设计管理部 .17六、工程管理部 .20七、项目部 .22八、成本管理部 .25九、采购管理部 .27十、营销策划部 .29十一、客户管理部 .32浙江德业集团编号：版号：A页码：第 3 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：第一章 手册说明本手册用
2、以说明浙江德业集团有限公司（以下简称德业集团）的组织关系和部门职责，是公司组织管理的基本文件。一、手册的基本内容德业集团组织管理手册共包括三个部分的内容：（一）手册说明。（二）公司组织架构概述：本部分描述了德业集团总部（含项目部）部门设置、以及各下属公司的对应关系。（三）部门岗位设置及职责：本部分主要阐述德业集团总部各部门的使命与目标，主要的职能与职责。二、手册发布本手册经集团公司总经理批准后发布实施。三、手册的调整和修订1.本手册是德业集团组织管理的基本文件，是公司组织结构建设必须遵循的依据，也是公司组织结构发展的重要保障之一。2.集团公司人力资源部应根据公司发展战略规划和组织内外部环境变化
3、的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。3.当战略、组织结构、部门设置、岗位设置、权责结构或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。四、手册的管理组织管理手册的发布和更新由人力资源部负责，解释权归集团人力资源部。第二章 浙江德业集团组织架构投资拓展部总经理办公室营销策划部富阳清源物业富阳巨匠建设 人力资源部财务管理部客户服务部设计管理部工程管理部成本管理部本地项目部一本地项目部N董事长兼总经理副总经理营销总监 工程总监副总经理 副总经理采购管理部其它公司浙江德业集团编号：版号：A页码：第
4、 5 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：第三章 浙江德业集团各部门职能 各部门通用职能1. 制度建设1) 负责部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善；2) 负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；3) 根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。2. 部门计划管理1) 根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、月度计划，并负责部门计划的实施与控制；2) 参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。3. 部门日常管理1) 专业能力建设：负责本部门专业能力的培训、交流和总结；2) 组织制定部
5、门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；3) 在人力资源部的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作；4) 完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；5) 负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。4. 知识管理1) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库；2) 总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享；3) 整理、管理部门文件档案工作。5. 协作配合1) 完成流程与制度规定的部门配合工作；2) 在不影响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合；3) 完成领导交办的其它任务。一、投资拓展部1. 部
6、门使命制订明确的投资策略，规范项目评估体系，对拟投资项目进行可行性研究分析，有效控制投资风险，为集团发展获取土地资源。开拓融资渠道，为集团运行提供有效财务支持，提高财务资产的运作效率，并促进集团经济效益合理最大化。负责高效、快速完成项目的报批报建、面积测绘、权证办理、拆迁等工作，促进项目顺利进行。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构投 资 拓 展 部 经 理 项目拓展专员资金专员副 经 理报批报建专员副 经 理2) 部门编制投资拓展部岗位编制为投资拓展部经理 1 人；副经理(负责项目拓展和报批报建工作)1 人；项目拓展专员 1 人；报批报建专员 2 人；副经理（负责融资及资金运作）1 人
7、，资金专员 1 人；3. 部门职责1) 市场研究a) 收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态。b) 研究消费者行为模式、消费趋向。c) 负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息、相关政策信息、其它市场信息收集分析研究。d) 进行目标城市发展研究、城市规划及土地相关政策等信息研究。2) 项目拓展a) 负责根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。b) 收集土地信息，建立土地资源信息库。c) 寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地。d) 主持或协助公司领导进行项目谈判， 。e) 负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌
8、申请、数据编制、关系协调等工作。f) 组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。g) 组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进行竞标工作。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 7 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：3) 项目可研论证a) 进行项目初选，提出初选建议。b) 提出项目可研计划与可研小组建议名单。c) 组织项目可行性研究，组织相关部门编制项目可行性研究报告。d) 组织项目可行性研究的评审会，为项目投资决策提供信息。4) 土地获取a) 根据公司批准的项目可行性研究报告提出商务谈判方案，负责与相关各方的商
9、务谈判工作，并牵头组织合作协议的签订；b) 根据公司批准的项目可行性研究报告参加政府土地主管部门招、拍、挂；c) 负责土地获取及土地合同的签订；d) 跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。5) 融资管理及资本运作a) 编制集团年度和月度的融资计划，负责集团银行信贷类融资，根据集团业务情况，筹划融资结构，节约融资成本，合理融入资金。b) 开展集团非信贷类融资方式的研究，积极开展融资创新，拓展集团融资渠道，根据集团决策制定基金、信托等实施方案并推进。c) 负责集团资本运作，包括境内外上市，资本市场运作等。6) 项目报批报建手续办理a) 向有关部门申请开发项目的选
10、址定点，取得有关勘测红线图；b) 负责建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证等开工前各种许可证的办理；c) 负责项目规划阶段、方案阶段、初步和施工图设计阶段的报批报建工作；d) 负责办理施工许可证 ；e) 负责办理人防、环保、交通、消防、交警、卫生、绿化等相关政府主管部门的审查、审批手续；（包括防雷气象地名城建档案散装水泥白蚁等；）f) 跟踪相关政府政策、文件的变化对工作的影响，并做出预警。7) 项目土地及其他手续办理a) 办理土地或项目转让登记。b) 签订土地出让合同及土地出让合同补充协议 ，核定地价款并负责相关的土地评估工作。c) 交纳地价款，办理国有土地使用证 。d) 办理竣工项目地
11、价款核实，取得竣工地价款核实函复函，办理补充或退款手续。e) 办理项目大产权证。8) 项目面积测绘a) 负责规划、土地的测量；b) 组织各阶段的房屋预测和实测。9) 项目验收及移交a) 负责物业用房及社区用房的预交、确交、移交工作；b) 配合项目办理勘察、设计招投标备案；c) 配合项目进行园林、消防、人防、环保验收；d) 配合项目完成竣工验收和竣工档案的整理工作；e) 配合项目完成配套公建合同审核及确认工作（住宅项目） ；f) 协助公司相关部门做好项目交付工作。10)项目拆迁工作a) 办理拆迁许可证。b) 负责拆迁公司的委托和管理，协调拆迁公司制定拆迁工作计划，组织实施拆迁工作。c) 负责公房
12、撤管工作。d) 负责用地范围内的水、电表及地上、地下各种管线、设施等关止、报废、改移工作，并提供相关数据和文件资料。e) 办理树木筏移手续，组织树木筏移工作。f) 如土地方或项目转让方负责拆迁工作，负责跟踪、协调土地方或项目转让方按协议完成相关拆迁和拆除工作。g) 负责拆迁完成后将水、电等市政设施及相关资料移交项目部。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 9 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：二、财务管理部1. 部门使命集团的财务管理部门，对集团业务经营状况进行财务反映、监控和风险管理。及时性、合法性、真实性的反映是财务部的基本职能，为企业运行提供有效财务支持。2. 部门组织结
13、构及编制1) 部门组织结构财 务 管 理 部 经 理会计出纳综 合 会 计 主 管2) 部门编制财务管理部岗位编制为财务管理部经理 1 人；综合会计主管 1 人；会计 4 人；出纳 3 人。(目前暂时由集团财务管理部对所有下属公司直接进行管理，待下属公司成熟后逐渐下移。)3. 部门职责1) 财务战略管理及体系建设a) 根据集团战略发展规划,制订集团财务管理战略规划，并组织实施。b) 建立健全符合国家规范、集团制度和章程的财务管理体系。c) 拟订集团财务管理系统的组织结构设置方案，规划财务人员的使用和培养，对各下属公司财务负责人具有提名和审核职权。d) 参与集团中长期发展战略和规划的制订。2)
14、预算管理a) 组织编制集团年度预算，检查预算执行情况，分析和调整预算方案，负责预算工作总结。b) 配合战略研究部门制订集团公司及各下属公司的经营目标、经营计划的制订，参与集团业绩考核工作，过程中提供相关数据。c) 监督、检查和控制预算的执行情况，并进行总结分析。d) 编制年度及项目成本决算分析报告,参与进行项目后评估，对项目进行经济评价。3) 财务分析a) 制订集团财务报告管理体系，统一各类报表统计数据、统计口径和上报时间。b) 汇总各下属公司财务管理报告，编制集团整体财务管理报告，进行财务分析，对财务管理报告中反映的问题进行追踪和上报。c) 参与集团投资项目包括房地产开发项目的经济效益 测算
15、和分析，参与项目投资决策，开展经济指标分析，为集团战略决策提供依据。4) 会计核算a) 按财务核算制度的要求如实记录、反映集团公司各类业务活动和资产债权债务情况；准确及时地编制上报各类会计报表。b) 合并集团财务报表并进行分析。c) 负责财务收入与支出的审批管理，对经营性收入，根据销售合同及相关资料确定对经营性成本、费用、税金等事项的支出，要对原始凭证的合法性、支付和报销金额计算的正确性以及审批手续是否齐全进行审核。d) 参与并监督集团重大经济合同或协议的签订过程，从财务角度审核其合理性，收集、整理合同，编制合同一览表，登记合同台账，负责责权内的合同付款审核审批事项，维护集团经济利益。e) 负
16、责相关财务档案的整理、保管、借阅、销毁等管理。f) 负责向财政、税务、统计等政府部门及银行上报各类信息。g) 做好会计证、贷款卡、税务证等的换证年检工作。5) 税务管理a) 负责集团报税等日常税务管理，指导监督下属公司的日常税务管理,依法纳税。b) 研究相关税务法律法规，加强税务筹划，争取税务优惠政策，保证集团利益。c) 为项目投资决策提供税务筹划建议。6) 银行按揭a) 负责项目按揭银行的选择、接洽、签约工作；b) 办理项目的按揭银行授信相关手续，协助办理客户按揭资料，以及与银行的联系协调，提高销售按揭的放款速度，以最快速度回收资金。7) 销售监管a) 负责管理公司销售发票；b) 监控销售部
17、门销售款回收状况，登记客户应收、已收情况，按月编制销售台帐明细表；c) 定期与销售部门核对应收及已收房款明细表，并及时报送应收款项催缴明细表。8) 资产管理a) 建立公司资产的财务台帐；b) 负责公司所有资产帐面的调拨和核消管理；c) 对库存现金进行每日清查；d) 对银行存款进行月末清查；e) 通过函证或派员的核对方式，负责对应收帐款的催收工作；f) 负责银行对帐工作，保证资金的安全；g) 负责日常库存现金的管理。9) 资金管理a) 组织编制集团及各单位年度和月度的资金计划，监督资金计划的执行情况，统筹安排资金划拨、支付管理。b) 配合投资拓展部的融资事项、按时归还各类贷款。浙江德业集团编号：
18、版号：A页码：第 11 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：10)下属公司财务监管指导a) 建立下属公司财务监管体系，指导下属公司会计核算的工作，不定期进行财务审查，预防财务风险。审核下属公司上报的财务预算方案。审核资金拨付和监控下属公司资金使用情况。b) 组织会计人员进行专业知识培训、职业道德教育、职称的提升。c) 负责对集团下属公司的会计管理行的和指导与纠正。三、人力资源部1. 部门使命建立集团人力资本开发管理平台，为集团战略发展提供人力资本支持，通过建立优秀的企业文化氛围和有效的激励机制，统一员工的价值观念和道德标准，培养员工专业能力，提高员工工作业绩，为优秀员工个人职业
19、发展提供良好的空间。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构人 力 资 源 部 经 理人 力 资 源 主 管人力资源专员2) 部门编制人力资源部岗位编制为人力资源部经理 1 人；人力资源主管 1 人；人力资源专员 1 人。3. 部门职责1) 人力资源规划a) 制订集团人力资源战略规划，不断完善集团人力资源管理体系。b) 组织制订集团人力资源年度工作计划目标和人力成本预算。c) 组织年度的人力资源需求预测与分析，制订年度人力资源规划，经集团领导审批后组织实施。d) 提出组织架构设置建议，拟订职位设置、人员配置方案，并组织职位说明书的修订工作。e) 监督人力资源规划的执行，并进行年度评估。2)
20、人员招聘管理a) 汇总各部门和各项目部/下属公司人员招聘需求计划，根据年度集团经营计划编制集团年度招聘计划和招聘费用预算。b) 负责集团招聘平台和渠道的统一管理、招聘规范的制订及完善、招聘工具的开发及推广等工作。c) 负责集团招聘工作的组织实施。d) 审核下属公司招聘工作的实施情况，审核下属公司部门副经理以上人员招聘录用申请。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 13 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：3) 员工关系管理a) 负责员工劳动合同管理，管理集团人员的劳动关系。b) 负责员工入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动手续的办理。c) 负责员工档案的建立和维护。
21、d) 负责员工入/离职面谈，以及入职跟踪。e) 完善员工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围。f) 了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。g) 负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。4) 薪酬与福利管理a) 负责健全和完善集团薪酬福利体系，促进集团战略目标的实现，进行薪酬市场调研，保持集团薪酬水平的外部竞争性，有效激励员工。b) 负责集团薪酬总额的预算、控制，负责组织集团日常薪酬的核算发放及各项奖励发放的监督指导。c) 依据国家及地方政府相关法规，组织实施员工各类社会保险及住房公积金的办理和费用扣缴工作。d) 优化集团各种福利项目并组织
22、实施。e) 监督指导各下属公司薪酬福利政策的执行情况。5) 绩效管理a) 负责集团绩效管理体系的健全和完善，确保绩效管理体系有效支撑战略目标与年度经营目标的实现。b) 根据集团确定的年度经营计划，组织制订对集团各部门及对各项目部/下属公司的绩效考核方案，按照审批后的集团绩效管理规定组织目标责任书的签订、绩效考评实施等工作。c) 指导下属公司制订内部的绩效考核方案并监督检查实施情况。d) 对各级考核者的考核工作组织方式和考核流程进行培训支持及监督检查，对考核过程中的不规范行为予以提示和纠正。e) 协调和初步处理各级人员的考核申诉，对权限外的申诉处理进行分析并提出处理建议。f) 建立考核档案，作为
23、奖金发放、薪资调整、职务升降、岗位调动、员工职业生涯发展等工作的依据。6) 培训发展管理a) 建设并完善集团培训体系、管理制度、工作流程，组织、指导和监督集团各项培训工作的开展。b) 组织集团培训需求调查，制订集团整体培训计划及预算，并组织实施，管理、指导和监督培训经费的使用。c) 负责集团通用类培训、新员工集中培训等职责范围内培训活动的组织，协助、监督专业培训和下属公司职责范围内培训活动的开展情况。7) 职业生涯管理a) 制订和完善集团职业生涯规划管理制度、职业发展路径及资格要求等，制订集团员工职业发展规划的年度实施方案。b) 组织职业生涯发展辅导工作的规划及实施。8) 企业文化建设a) 根
24、据集团经营战略，制订企业文化建设规划，并组织实施。b) 负责提炼、建立、维护集团的理念文化、行为文化，编制员工手册。c) 负责企业文化活动的策划与组织实施。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 15 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：四、总经办1. 部门使命负责集团内外关系的协调，通过计划管理和信息化建设提高集团管理水平，提供行政及后勤总务支持，确保集团业务发展和内部管理高效运行，同时负责党群、工会等事务。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构总 经 办 经 理法务专员运 营 主 管IT专员副 经 理总 经 理 秘 书行政兼档案理司机 2) 部门编制总经办的岗位编制为：总经
25、办经理 1 人；运营主管 1 人；总经理秘书 1 人；法务专员 1 人；副经理 1 人；IT 专员 1 人；行政兼档案管理员 1 人；司机编制待定。3. 部门职责1) 战略管理a) 组织制订集团中长期（3-5 年）战略目标与发展规划，明确集团未来发展重点区域、核心产品及核心能力等。b) 组织制订年度经营计划，促进战略实施与落地。c) 及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议。d) 指导和监督集团战略执行。2) 计划管理a) 负责建立、健全集团计划管理体系，并组织实施。b) 根据集团战略和年度经营目标，组织编制年度经营计划，组织确定各部门年度工作目标和签订部门/项目经营责任书。c) 负责组织
26、确定项目节点计划，对项目总体控制计划进行监督检查。d) 监督各部门制定部门年度、月度部门工作计划，并定期检查考核各部门工作计划的完成情况。e) 组织计划平衡会，总结和分析项目计划与部门计划完成情况，提出预警或调整建议。f) 负责年度经营计划执行的监督、评估与考核。3) 流程管理a) 负责流程管理体系的建立与运行维护工作。b) 检查和监督业务流程管理体系执行情况。c) 组织流程的优化工作。d) 指导下属公司流程体系的建立工作。4) 法务管理a) 协助集团领导正确执行国家法律、法规和政策，对集团重大经营决策提供法律意见。b) 参与集团重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订。c)
27、 负责处理集团仲裁法律事务、诉讼法律事务和非诉讼法律事务。d) 收集房地产相关法律、法规，建立集团法规汇编、案例等知识库，开展法律知识培训。e) 为集团及下属公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。f) 参与集团规章制度的制定和合法性审查工作。g) 负责集团外聘律师的选择考查、合同签订、日常工作安排、费用审核、绩效考核等管理工作。h) 为集团危机处理提供法律援助。i) 组织企业的审计策划及实施。5) 合同管理a) 参与重大经营合同的前期谈判并进行实质审查。b) 负责权限内集团合同的法律审核，并跟进合同法律条款的落实。c) 审查集团经营过程的其它合同性文件，控制法律风险。6) 档案管理
28、a) 负责集团所有一级档案包括文件、图纸、合同、协议、录音录像带(非文艺性） 、图样、照片等资料的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作，并注意保密。b) 负责集团各部门二级档案数据管理的组织、监督工作。c) 指导和监督项目部及下属公司的档案管理工作。d) 参与项目竣工档案的验收以及向档案馆移交档案的工作。7) 信息化管理a) 搭建并管理集团的信息化系统架构，统筹集团各信息化子系统设计和实施方案。b) 负责信息化建设过程中相关的方案选择、系统选型、合同签订、系统实施、技术培训等相关工作。c) 负责集团网络、计算机等 IT 设备和软件的日常维护和维修保养。d) 维护集团网站，负责组织收集有
29、关部门的网站信息，及时更新集团网站内容。8) 行政管理a) 负责集团级文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处理、存档和上呈及下发等工作。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 17 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：b) 负责集团重要会议的筹备和组织工作，形成会议纪要并督办会议决议事项，进行会议的总结工作。c) 承担集团高层管理人员的文秘工作，为集团领导的公务活动提供辅助服务。d) 协助总经理协调各部门与各项目部及下属公司之间的工作关系。e) 汇总集团重大事件，编写集团大事记。f) 组织处理集团非业务类的突发事件。9) 后勤事务管理a) 负责集团办公家具、办公用品的购置、
30、登记、调配、保养、统计等管理工作。b) 负责集团车辆维修、保养、年审等车务管理工作，以及交通安全教育和交通事故处理工作。c) 负责集团办公环境的清洁工作，保持集团各楼层前台的良好形象。d) 负责集团前台接待、报纸刊物征订及发放工作。e) 保管集团营业执照、组织代码证和土地使用权证等重要证照。f) 为出差人员安排票务、住宿等事项。10) 非经营性固定资产管理a) 负责集团非经营性固定资产（如房屋、车辆等）的购置，建立固定资产台帐。b) 负责集团非经营性固定资产的发放与使用管理工作。c) 负责集团非经营性固定资产（电子设备类除外）的日常维修、维护的相关落实工作。11)公共关系管理a) 协助集团领导
31、维护及拓展外部关系。b) 通过接触沟通、参加社会团体活动、配合政府举办的活动及赞助资助等方式逐步建立并维护与相关政府职能部门、社会团体、新闻媒体良好关系，负责日常联络、来访接待工作。c) 负责集团领导有关的公共文字资料、图片、影像等资料的采集、收集、整理、归档工作，逐步建立集团公共事务信息系统和集团历史资料的记录。d) 筹划集团新闻发布会、公益活动和公关活动等，制作集团简介、定制礼品和印有集团LOGO 的日常用品等，推广集团形象。12)印鉴及证照办理a) 负责集团公章、合同章的管理，并按规定使用。b) 负责集团营业执照、法人代码证书、开发资质等的注册、年度审核及变更工作。五、设计管理部1. 部
32、门使命是集团的产品研究、设计管理部门，它通过产品研究策划、方案设计、初步设计、施工图设计、产品实施和项目过程中的技术管理，确保项目产品能够实现集团项目定位和技术要求，提高项目综合效益。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构设 计 管 理 部 经 理 助理建筑设计师景观设计师建 筑 设 计 师设备工程师结构设计师装修设计师2) 部门编制设计管理部岗位编制为：设计管理部经理 1 人；建筑设计师为 N；助理建筑设计师 1 人；装饰设计师 1 人；景观设计师 1 人；设备工程师 1 人；结构设计师 1 人。3. 部门职责1) 设计策划a) 负责组织项目设计的策划工作（具体包括设计阶段的划分、供应商
33、招标、设计周期、设计人员的安排、设计重要环节的控制策划） 。2) 设计单位选择和管理a) 负责建立设计相关供方（设计单位、外部专家、勘察单位）资源库。b) 负责组织勘察、规划与建筑设计、扩初设计、景观方案与扩初设计、室内方案与扩初设计（样板房、精装修房、售楼处和会所） 、泛光照明设计、施工图设计单位的选择评估工作。c) 负责组织与设计单位的合同谈判、起草与签订工作。d) 负责办理政策、法规规定的设计单位招标备案工作。e) 负责与设计单位的日常协作、联络、绩效评估与费用管理等工作。3) 项目可行性研究论证阶段a) 参与项目可研，对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建议。b) 在可研阶段，负
34、责提出产品概念设计草案，并就有关设计进行沟通、评估。4) 项目策划阶段浙江德业集团编号：版号：A页码：第 19 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：a) 负责编制概念设计任务书。b) 负责概念设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。c) 负责组织概念设计评审（必要时聘请外部专家） ，确定概念设计成果。5) 方案设计a) 负责编制方案设计任务书。b) 负责方案设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。c) 负责景观、室内（精装修房/样板房/售楼处/会所等）和照明的方案设计。d) 根据项目需要委托进行日照分析和交通分析等工作。e) 负责组织方案设计评审（必要时聘请外部专家） ，确定方
35、案设计成果。6) 初步设计a) 负责编制初步设计任务书。b) 负责初步设计管理，协调和监控设计计划的完成情况。c) 负责组织初步设计评审（必要时聘请外部专家） ，确定初步设计成果。d) 组织项目设计的考察和研究，组织确定产品技术方案、系统参数和档次、项目部品材料清单，为分项招标提供技术条件，组织编制项目产品标准 。组织确定各种影响建筑外观、室内效果、园林效果的材料及设备的选型定板工作。7) 施工图设计a) 负责编制施工图设计任务书，提出设计要求。b) 负责对设计单位设计质量、进度、建安成本等的控制。c) 组织对施工图的评审工作。d) 二次深化设计管理，进行部门间各专业的设计管理、协调工作。8)
36、 设计变更a) 负责审核涉及外观立面效果、功能变化、户型、重要材料等方面的设计变更，跟进和落实变更结果。9)设计成本管理a) 负责根据产品定位及产品档次的成本和价值要求提出符合的项目产品配置标准，参与编制和调整建造标准工作。b) 负责推行限额设计确保项目成本控制在目标成本内。c) 在设计评审阶段，对超出目标成本的设计进行方案调整或进行调整修正。10) 产品研究a) 负责建立、健全和完善集团产品标准体系。b) 分析行业整体水平和研究今后行业产品发展趋势，开展各类产品的研究。c) 负责集团项目的产品配置（产品档次）工作。d) 总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题,修订集团开发项目的产品标准。e)
37、负责产品标准的推广、落实工作，监控和检查产品标准执行情况。11) 技术配合a) 配合投资拓展部进行报批报建，及时提交报建图纸。b) 配合工程管理部、项目部，提供现场的设计技术服务。c) 配合销售提供相关设计资料。12) 合同管理a) 组织制定设计类标准合同文本。13) 技术资料管理a) 制定技术资料管理制度，收集、归类、管理相关设计技术资料。b) 对项目现场的技术资料（图纸、评审记录等）管理情况进行检查。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 21 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：六、工程管理部1. 部门使命工程管理部是集团的工程招标采购和技术专业管理部门，它通过选择优秀的工程
38、合作方，建立工程技术标准、管理规范并进行工程质量督查，有效指导、监管项目工程技术管理状况，提升集团工程质量，建立集团的工程技术管理的核心能力，确保集团高品质产品形象的实现。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构工 程 管 理 部 经 理土建工程师电气工程师水暖工程师景观工程师装饰工程师2) 部门编制工程管理部岗位编制为：工程管理部经理 1 人；土建工程师 1 人；水暖工程师 1 人；电气工程师 1 人，景观工程师 1 人，装饰工程师 1 人。3. 部门职责1) 工程技术研究与管理a) 负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况，建立集团工程技术数据库。b) 研
39、究集团工程管理状况，编制工程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织实施。c) 组织审查各项目主体施工方案，主持项目重大工程技术问题的解决方案的制定。d) 制定技术数据管理制度，对项目技术、施工数据管理情况进行检查和监督。e) 负责新技术、新工艺、新材料、新设备的推广应用。2) 工程供应商管理a) 负责搜集工程类供应商资料，建立供应商信息库与合格供应商目录 。并组织工程供应商的考察、评估、选择、谈判和签约工作。b) 对工程类供应商进行定期评估，及时更新供应商信息库及合格供应商名录的资料。3) 工程招标采购管理a) 负责编制项目工程采购计划，并提交给成本管理部编制招标计划；b) 与成本管理部共同做好
40、集团公司权限范围内工程供方的招标采购的工作；c) 组织集团公司权限范围内工程供方的招标文件技术标书编制，并参与招标文件评审；d) 工程供方招标时，负责组织发标和答疑工作；e) 配合权限范围内工程招标项目的公告、投标资格预审、开标、评标、定标等工作； f) 负责材料设备招标文件中技术标部分的编制；g) 负责工程直接采购工作。4) 对项目检查、监督管理a) 负责建立集团工程质量安全管理标准，并组织实施。b) 负责编制项目质量控制要点计划，定期检查、监督项目工程进度、质量、安全文明施工情况。c) 跟踪项目工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结。d) 监督各项目工程专项计划的实施，并提出整改意见；e)
41、 参与规划验收、主体工程和分项工程竣工验收。5) 项目收尾管理a) 组织工程维护保修工作； b) 对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析，形成案例库并共享；c) 负责审核和监督商业客户提出的工程改造、装修等申请；d) 对项目收尾工作进行监督指导。6) 设计与工程技术支持a) 参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审。b) 参与重大技术和设计方面的变更评审。c) 参与施工图会审。d) 参与总包单位施工组织方案评审，并审核各项分包单位的施工方案。e) 参与工程重大变更技术论证工作，提供相关技术支持。e) 对项目工程进行全过程的技术支持。7) 档案管理a) 对项目部的资料管理
42、工作进行检查；b) 协助项目部做好工程档案备案工作。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 23 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：七、项目部1. 部门使命项目部通过全面有效地控制项目的工期、成本、质量，确保项目实现公司预定目标。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构项 目 总 经 理电气工程师项目秘书项 目 总 经 理 助 理土建工程师水暖工程师2) 部门编制a) 项目部岗位编制为：项目总经理 1 人；项目总经理助理 1 人；土建工程师 2 人；水暖工程师 1 人；电气工程师 1 人；项目秘书 1 人。b) 以上为标准配置，可根据项目的大小进行增加或增少。但至少需满足现场工
43、程师的指标为：1 万建筑面积/人3. 部门职责1) 项目总体计划管理a) 组织编制项目开发作业指导书 ，并根据各阶段成果及时更新。b) 根据项目节点计划组织相关部门编制项目总体开发计划，并报公司组织评审。c) 负责项目总体开发计划的推动和协调管理。d) 负责就项目总体开发计划的达成情况与总经办进行沟通反馈。2) 前期准备a) 负责施工前各项准备工作的实施和督促。b) 负责对本项目参建单位人员的培训。c) 组织总包单位的施工组织设计方案的评审，并组织分项工程施工组织设计方案的评审。d) 配合房屋拆迁工作，负责“七通一平”和临建工作。e) 组织编制工程管理指导书 ，并根据各阶段成果及时更新。f)
44、组织施工图技术交底。3) 施工合同管理a) 复核施工单位与施工人员的资质。b) 复核施工图的合法有效性。c) 复核施工方案(施工内容、范围、工程量、工期计划)与项目合同的一致性。d) 复核材料设备与项目合同的一致性。4) 工程进度管理a) 根据项目总体开发计划制定施工总体进度计划和分项工程进度计划。b) 负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。5) 工程成本管理a) 依据项目成本定位与确定的成本目标，组织制定项目成本实施方案，确定成本重点控制点。b) 监控项目成本动态，审核工程各项成本支出项目。c) 每月对项目成本变动与管理状况进行分析，提出相关改进建议。6) 现场技术
45、管理a) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈工程管理部。b) 负责组织专案例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。c) 定期与集团设计人员联系，解决施工图中出现的问题。d) 负责对设计变更、工程变更的现场管理、跟踪落实及回馈工作。7) 质量管理a) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。b) 审核关键工序、关键部位的施工方案，组织施工各阶段的工程验收。c) 质量通病的防治和消除。d) 对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。8) 安全文明管理a) 按安全文明管理的要求对施工现场进行管理。b) 监督施工单位建立符
46、合公司品牌形象的工地环境。9) 现场施工管理a) 负责施工现场管理与协调，建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工记录制度。b) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实。c) 负责工程变更的审核，以及授权范围内的洽商批准。d) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。10) 现场材料管理及供方管理a) 编制项目材料设备及工程供方进场计划；b) 审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；c) 负责建立材料样板库和按合同及项目要求验收工程材料设备；d) 负责材料设备台帐建立与维护工作，负责与供方、施工单位帐目的核对，并定期提供报表；浙江德业集团编号：版号：
47、A页码：第 25 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：e) 负责保存材料和设备的质量证明文件和相关数据，并办理归档手续。f) 负责材料设备款的提起，并提交采购管理部审核；g) 参与对工程、材料设备供方、监理单位的服务质量进行监控、考评等；h) 参与对施工单位、材料设备供方、监理单位等的履约评价。11) 工程验收和交楼管理a) 组织规划验收、主体工程竣工和分项工程等各项验收。b) 参与、配合工程管理部组织的质量检查。12) 报批报建管理a) 负责施工过程中的报批报建及项目周边关系维护，必要时，投资拓展部给予支持。13) 项目档案管理a) 收集、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施
48、等项目档案资料。b) 负责做好工程档案备案工作。c) 项目竣工时分类、整理并移交档案馆。八、成本管理部1. 部门使命负责集团各项目的目标成本确定及执行监控，负责职权范围内的日常成本管理事项，保证集团项目成本目标的实现。组织工程供方和材料设备供应商的招投标管理。2. 部门组织结构及编制1) 部门组织结构成 本 管 理 部 经 理安装造价工程师合同管理专员综 合 成 本 主 管项目成本主管成本管理专员2) 部门编制成本管理部岗位编制为：成本管理部经理 1 人；综合成本主管 1 人；项目成本主管 N 人；安装造价工程师 1 人；合同管理专员 1 人；3. 部门职责1) 成本管理体系的建立a) 负责建
49、立和完善公司成本管理体系，管理和控制项目整体成本；b) 负责建立项目目标成本责任体系，组织落实并提供考核依据；c) 负责建立项目成本监控预警机制。2) 成本策划a) 参与项目拓展阶段的工作，在项目可行性研究论证阶段组织进行投资成本估算。b) 负责在设计阶段提出限额设计成本和控制建议，并进行建安成本的测算、概算、预算，组织制定项目目标成本。c) 负责营销策划费、广告制作费、销售代理费、售楼处、样板间等销售费用的成本控制指标制定。3) 成本库管理a) 负责收集、整理公司范围的有关成本信息，建立成本信息库。b) 负责指导、监督项目建立动态成本信息台帐。c) 负责收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议。4) 成本动态管理a) 负责对项目超出目标成本控制范围内的支出进行会签，控制目标成本的非预期超支。浙江德业集团编号：版号：A页码：第 27 页 共 35 页最全最具性价比的地产资料大全 QQ：b) 负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序。c) 审核项目的设计变更、工程洽商费用，提出成本控制意见。d) 负责项目材料认价工作，审核施工单位材料进度报量。e) 负责项目部对施工单位材料进度报量的审核。f) 负责审核项目工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款及结算申请。
