1、第一部分 2004年度上海区域大事记,一、上海区域大事记,上海万科名列“第二届上海市房地产开发企业50强”第五2004年5月，上海万科城市花园发展有限公司在由上海市房地产协会主办的“第二届上海市房地产开发企业50强”评选中位列第五，在所有外地、外资在沪投资企业中位列第一。 进入无锡及昆山市场2004年3月，公司获得无锡滨湖新城和昆山大上海高尔夫地块，无锡万科房地产有限公司和昆山嘉华投资有限公司成立。无锡魅力之城项目紧邻无锡大学城和未来行政中心，占地96万平方米，建筑面积达130万平方米。由日本建筑师担纲设计，项目原型来自日本幕张新城。该项目一期已经陆续动工，销售中心和示范单位2005年1月1日
2、对外开放，3月正式销售。昆山高尔夫别墅项目占地847亩，紧邻昆山阳澄湖，明年实现动工。无锡项目一期18万平米全部顺利动工，客户反映热烈。,一、上海区域大事记,建设上海区域中心新办公楼 2004年5月，公司正式启动新办公楼项目，预计于2005年7月开工，2006年10月正式启用。该项目位于闵行区七宝镇，一期建筑面积8,000平米，公司已委任小林博人为该项目设计师。 4. 上海万科百安居签订“一站式战略采购合作协议” 2004年9月17日，上海万科与百安居签订“一站式战略采购合作协议”。年内，采用集团战略、区域战略和定点采购的合同数量以及采购金额的比重分别达到了52.8和43.4。上海万科销售成绩
3、优异。 5. 成立全面家居解决工作小组 年初，全面家居解决工作小组成立。这标志着公司在精装修领域初步建立控制和制造体系。年内，公司精装修房施工718套、85,300平米。,一、上海区域大事记,6. 南昌项目获得北区土地，并当年开工，当年销售。 7. 南京光明城市项目提前开工并销售，但销售状况极不理想。 8. 获得华漕镇158号地块和浦东蓝山大二期地块，完成宝山大二期土地出让2004年12月9日，公司投标取得闵行区华漕镇158号地块和浦东蓝山大二期地块。华漕镇158号地块位于我司兰乔圣菲项目东1公里，净地面积60,880平方米。蓝山项目大二期用地面积为174,436平方米，该地块的获得使蓝山项目
4、的占地面积超过43万平方米，总建筑面积将超过24万平方米。同月，公司还完成宝山大二期土地出让。 9. 2004年上海公司交付量创历史记录全年顺利交付假日风景三期、城南三期、蓝山小城、四季花城、兰乔圣菲一期五个项目，累计3,626套、447,781.01平方米。交付房屋数量是前三年累计交付数量（2,996套）的1.21倍，交付面积是前三年累计交付面积（386,262.89）的1.15倍。,第二部分 二四年度工作回顾,一、财务视角上海区域,04年总部对上海区域公司下达计划净利润指标为35,646万元，实际完成净利润49,914万元，超额完成计划40%，与03年同期比上涨67.7%。其中南昌公司及昆
5、山公司均已按股权比例折算。 04年上海区域公司占用集团资源回报率与03年同期比下降13.5%，主要原因是新增无锡和昆山新项目，南京光明城市项目一次付清地价占用资源上升，南昌公司因支援上海景洪项目年内未予分配利润，导致上海区域公司占用集团资源与03年同期比上涨127%。 04年总部对上海区域公司下达的销售收入指标为285,225万元，销售面积指标为433,294平方米。实际完成销售收入262,651万元，销售面积378,503平方米，销售收入和面积分别完成计划的92%和87%，收入与03年同期比上涨10%。虽然各项目平均实际成交单价比计划增长5%，但因上海公司的兰乔圣菲和蓝山小城项目销售指标调整
6、，及南京的光明城市销售不理想，使得04年销售收入和面积均没有达到总部下达经营计划。,一、财务视角上海区域,04年上海区域公司整体销售利润率上涨8.8个百分点，除南京光明城市销售利润率远低于平均水平约为7%，使得南京公司整体销售利润率下降7.8个百分点，上海公司和南昌公司均有大幅度上升，分别上涨11.5和5.8个百分点。 04年上海区域公司整体对资金的控制能力略有提高，但南京公司与03年相比有所下降，主要是光明城市销售和工程进度均未达到预期所致。 营运资产周转率与03年同期比下降1.74，新增无锡和昆山新项目是主要原因之一，另外上海公司04年代总部预付帐款平均增加1.5亿元，项目已售未结算都导致
7、该指标下降。 04年期末土地储备量因新增项目资源幅度大于开工面积涨幅，使该指标与03年同期比上升0.53。04年末上海区域公司期末土地储备量建筑面积为276万平方米，土地面积286万平方米，其中04年度新增项目建筑面积（无锡、昆山、宝山和浦东二期、华漕158号地块）200万平方米占72.5%，土地面积178万平方米占62%。,一、财务视角上海区域,一、财务视角上海公司,一、财务视角上海公司,04年总部对上海公司下达的利润指标为27,783万元，实际完成净利润41,267万元，超额完成48.5%，与03年同期比上涨84%。 04年上海公司占用集团资源回报率与03年同期比上升3.9%，主要原因是为
8、无锡和昆山新项目垫付资金，及年末为新项目储备资金，导致上海公司占用集团资源与03年同期比上涨69%。 04年总部对上海公司下达的销售收入指标为217,088万元，实际完成率为92% ，主要为兰乔圣菲和蓝山小城项目销售指标调整。 04年上海公司整体销售利润率上涨11.5个百分点，主要是04年别墅型产品占24%，而03年主要销售对象宝山一期、春申三期为公寓房型。,一、财务视角上海公司,04年上海公司对资金的控制能力仍很薄弱，各项收支绝对值差异高达9.4亿元，其中销售回款计划完成度因销售指标未完成计划影响所致。而付款准确率因动拆迁进度调整、开工时间延后、装修房计划调整等原因产生1.8亿元的支出净差异
9、而下降。 营运资产周转率与03年同期比下降0.23，主要原因是代总部预付帐款平均增加1.5亿元。 04年期末土地储备量因新增宝山二期、浦东二期及华漕158号地块项目合计建筑面积41万平方米，土地面积也为41万平方米（平均容积率为1），使该指标与03年同期比上升0.15。,一、财务视角南京公司,03年结算面积36,060平方米，单价6,769元/平方米，04年结算面积46,990平方米，单价7,334元/平方米，使得04年实现净利润比03年增长27%。 04年总部增资1亿元，转债资金使用1.1亿元，公司占用资金提高，使得集团资源回报率比去年下降20.4%。 04年销售单价和销售面积均较03年提高
10、，整体销售收入比去年同期增加23%。 虽然金色的项目利润率较高约30，但是由于光明城市项目利润率很低约7，造成销售利润率比去年下降7.8%。,一、财务视角南京公司,光明城市销售未达到预期目标，04年销售回款比计划数减少33%。 光明城市一期施工过程中由于受到外部施工条件、地质等原因的影响，造成施工进度延缓，9、10号楼延迟开工，由于工程进度延迟，对进度款进行了控制，导致付款准确率下降3个百分点。 由于光明项目地价高且一次性支付，营运资产占用增加，使得该指标下降1.32。 03年开工面积金色三期面积只有6万平米，而04年光明开工面积14万平米，造成期末土地储备量指标大幅下降。,一、财务视角南京公
11、司,一、财务视角南昌公司,公司04年实现净利润7,123万元,比03年同期增长51%,原因是销售面积和收入增加及财政返税1,028万元（税后689万元） 04年平均占用集团资源比03年增加96%, 主要为04年新增利润所致，导致占用集团资源回报率下降。 04年销售面积比03年增加5,858平米,销售均价比03年上涨256元/平米。,一、财务视角南昌公司,04年销售利润率增长的主要原因是销售均价较去年有所增加。 04年加强了销售签约及回款工作,提高了回款速度, 同时也加强了资金计划管理,使得04年付款准确率比去年提高18.7%。 03年营运资本较小,使得资产周转率较大,04年营运资本比03年增加
12、1,444万元,资产周转率下降2.82。 04年开工量比03年减少46,300平方米,是影响期末土地储备量指标的主要原因。,一、财务视角南昌公司,一、财务视角无锡公司和昆山公司,上海公司04年销售金额19.97亿元；据了解，上海市场销售额2,215亿元，因此，上海公司市场份额在0.902%，与03年持平。 南昌公司变被动为主动，抓住有利时机，执行稳步有序推盘政策、营销推广政策等，取得销售面积、销售金额双双突破的好成绩，尤其是销售金额，市场占有率的增长率高达26。,二、客户视角,I1项目经营计划关键节点完成率： 上海公司蚂蚁工房、兰乔圣菲二期项目因市场形势，销售计划调整，相应调整入伙时间；假日风
13、景五期因颁布新设计规范施工图出图调整；朗润园因政府调整规划影响施工图出图；景洪项目因合作公司董事会决定设计调整影响施工图出图。,三、内部视角,南京公司员销售服务端口：2004年上海公司准业主销售服务满意度较03年下降15分，主要表现在业主对签约后的持续关注评分较低。物业管理端口04年上海公司物业管理端口满意度较03年提升了12分，但需要在会所服务以及投诉处理等方面进行提升。客户服务端口04年上海公司客户服务端口满意度较03年提升了13分，但仍需要在客户关怀等方面进行提升,三、内部视角,上海公司员工综合满意度今年的排名是集团第十一名，满意度提升位列集团第七。 南京公司员工满意度69.52%，相比
14、集团整体满意度77.14%有较大差距。关键人员价值流失率15.07%，主要缘于周斌和刘婷两人离职。,四、学习成长视角,第三部分 与竞争对手和行业标杆的比较,与竞争对手的比较,与竞争对手的比较,与竞争对手的比较,与标杆企业的比较,第四部分 二五年重点工作计划及核心竞争力提升计划,1、运用多种融资手段，加大在上海的投资力度 年内集中在上海闵行、浦东和宝山发展新项目，以公寓类产品为优先 年内上海公司新增土地储备建筑面积超过50万平米 和其它品牌公司合作发展项目 尝试信托、股权合作等多种方式的融资安排，尝试引进境外房地产基金，如新加坡GIC,二五年工作目标战略发展,2、全面家居解决方案 颠覆毛坯房，3
15、年内上海公司公寓类产品全部实现全装修 制定全面家居解决方案工作小组未来3年的工作计划，年内在房型设计和工程质量两方面取得突破建立三类全装修的标准模块（基础级、领先级和豪华级） 年内上海1,400余套公寓实施全装修施工，完成无锡魅力之城社区中心全装修工程,二五年工作目标战略发展,3、完善区域管理 地产和物业分别建立区域管理模式 在关键节点的计划管理、工程、财务、成本、客服和物业方面率先实现区域管理,二五年工作目标战略发展,4、合作发展 销售业务外包，实施项目包括上海宝山四季花城、无锡魅力之城、南京光明城市、昆山高尔夫别墅 工程和设计战略合作伙伴建设，工程系统再发展1家战略承建商（总包）、2家战略
16、承建商（装修）、1家战略承建商(公建装修和施工)；设计系统发展1家公寓类产品设计的战略合作单位和1家别墅类产品设计的战略合作单位 集团战略采购、区域战略采购和定点采购占采购的比例超过60 南昌四季花城、上海燕南园等合作项目的经营和管理,二五年工作目标战略发展,1、确保区域内各项目主要的计划节点 上海公司年度项目主要开工节点: 燕南园一期2005年3月 宝山一期B地块2005年4月 宝山大二期2005年5月 兰乔圣菲三期2005年5月 宝山一期A地块2005年6月 新办公楼2005年7月 春申社区中心2005年7月,二五年工作目标业务经营,1、确保区域内各项目主要的计划节点 (续） 上海公司年度
17、项目主要开工节点: 浦东深蓝2005年9月 华漕158号2005年10月 燕南园二期A地块2005年12月 蓝山三期2005年12月 昆山项目年内实现开工 南昌四季花城北区拆迁确保开工节点,二五年工作目标业务经营,2、南京和无锡项目销售 扭转南京光明城市销售局面 无锡年内完成18万平米的销售,二五年工作目标业务经营,3、物业管理公司和租赁物业经营 上海万科物业管理有限公司统管区域内所有项目，年度实现净利润300万，以顾问咨询、智能化工程为年度赢利增长点 上海公司05年度租赁物业出租面积5,500平方米，累计出租面积24,102平方米，05年度实现出租收入1,210万元 建立商业租赁经营和管理模
18、式,二五年工作目标业务经营,1、南京公司管理变革 加强万科化引导和职业化培训 确立业绩导向的公司文化，一切以销售为中心，考核目标量化，实行末位淘汰 提高员工满意度,二五年工作目标管理,2、各类管理平台在区域内的运用 ISO9001：2000质量体系通过国际认证机构的年度跟踪审核 年内实行新的计划管理、会议管理和项目协调会机制 05年试行全面预算管理,二五年工作目标管理,3、学习和创新管理 区域内各公司、各系统确定学习标杆，并制定和实施年度学习创新的具体方案,二五年工作目标管理,1、在区域推行风险预控机制 包括项目开盘前风险预控（项目案名、销售道具、销售资料、销售活动）、项目交付前风险预控和综合
19、风险预控 2、业主实事工程 针对老社区、老业主的回馈和关怀活动，如城市花园旧区导视系统更新制定年度业主实事工程，并编制预算,二五年工作目标客户关系,1、加强员工沟通 年度进行两次网上路演，和员工沟通公司的发展策略 从本年度起，每年新年晚宴前召开全员大会 一季度开始推行总经理层和基层员工沟通制度,二五年工作目标员工满意度,2、提升中层经理的管理意识和管理技能 根据04年部门满意度和员工满意度调查、360度经理人员评估的结果，对排名靠后的设计、营销系统，提出部门管理的改进方案 开发每个经理都是人力资源经理系列课程，提升部门经理和主管的人事管理意识和技巧 加强对新经理和区域内外派管理人员的沟通和培养
20、，制定任前轮岗和季度述职制度,二五年工作目标员工满意度,1、在多元化、多渠道融资模式取得突破 与总部资金管理中心积极配合、学习深圳公司管理经验，进行借鉴和创新 贯彻总部指导原则，积极维护与上海主要合作银行，尤其是集团的战略合作银行，如农行与中行的关系 推进与境外计划在上海进行投资的大型房地产企业的合作可行性,二五年核心竞争力提升计划,2、建立双赢信任的合作文化 保持并进一步改善与中实益达方及无锡昆山两地合资公司股东的良好合作关系，加强沟通与信息的交流 在总部指导下，积极做好收购、兼并过程中的经营和文化融合,二五年核心竞争力提升计划,3、全面家居解决方案 建立以客户需求为导向的产品体系，及时进行营销和 客服的需求调查 颠覆原有户型 发展收纳、厨房、智能家居的供应链系统 发展未来的战略承建商,二五年核心竞争力提升计划,谢 谢,
