1、天津空港物流加工区 商业项目开发研讨会,交通的革命导致城市形态变化的五大浪潮,海运港口运输时代,18世纪，此时的城市形态为“港口城市”,内河运输时代,18世纪，此时的城市为“码头城市”,铁路运输时代,19世纪，此时出现 “车站城市”,汽车运输时代,20世纪， 此时出现 “多中心及新城”,航空时代,20世纪60年代，航空业发展日新月异，对速度和快捷的追求成为城市经济发展的关键因素。大都市随着航空发展进入了大型化发展阶段。此时出现了“机场城市”。,1,2,3,4,5,区域城市化阶段,郊区化扩展阶段,城市化鼎盛时期,大都市进一步发展阶段,城市化起步阶段,第五次浪潮中出现了最新的城市形态“机场城市”,
2、临空经济对城市经济的影响分析,航空产业的快速发展直接推动新城市形态“机场城市-空港经济区”的形成。,机场城市兴起的五大驱动因素,机场形成了新的中央商务区,航空指向型商务汇聚和集中的辐射范围超过25公里,人和货物往返于机场的时间和成本（而不是距离）成为决定产品开发价值的最关键因素,著名的商业地产组织定律中的3L(区位、区位、区位)法则已经被3A(可达、可达、可达)所取代,聚集发展、丰富航线、迅速移动是最佳的发展方式,机场城市兴起的五大驱动因素,临空经济对城市经济的影响分析,临空经济对于城市的发展和经济的增长有巨大的推动作用,空港对于当地发展和经济增长的推动作用一般分为三个层次:,直接作用 (Di
3、rect impact),关联作用 （catalytic impact),间接作用 (indirect/induced),完全或主要由于机场的运营所带来的就业岗位、产值、税收。一般发生在机场内部或近邻机场的区域。如航空公司、机场运营公司、航空服务、航空货运与仓储等。,为直接作用产生的经济活动提供产品和服务所带来的就业岗位、产值与税收。如市政服务、机场商业、航空食品等。 上述两种经济活动的就业人口消费所产生的就业岗位、产值和税收。如机场工作人员居住、购物等。,并不直接依赖于机场运营，但由于临近机场的因素而聚集的企业/产业活动所带来的就业岗位、产值与税收，如高科技产业、商业、旅游业等。,德国 20
4、04年机场的直接和间接作用所产生的工作岗位达到80万个。,荷兰 阿姆斯特丹机场的迅速发展已经成为荷兰经济的“发动机”，机场周边区域的就业岗位的增长速度是所在地区其他区域的2-5倍,临空经济对城市经济的影响分析,1-5年,5-20年,3km,1,空港,毗邻空港区,空港相邻区,都市辐射区,2,3,4,关联作用,间接作用,直接作用,6km or 15mins along corridor,空港区 地勤服务、旅客服务、 航空货运服务、 相关政府机构（如移民部门）等 毗邻空港区为空港运营、机场工作人员以及乘客提供服务的活动以及与航空相关的货运、进出口加工等。包括航空食品、航空公司总部、航空公司职员宿舍或
5、酒店、生活服务设施、物流企业等 空港相邻区主要发展关联产业，这些产业的运营自身与空港并无直接关系，主要是借助航空运输的快捷性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展，如高科技产业、附加值高质量小的电子通讯产品制造、跨国公司总部、培训中心及客户服务中心、咨询及贸易企业、会展等 都市辐射区空港对于城市中的其他区域的影响，包括企业的迁入、扩张等,临空经济对城市经济的影响分析,空港带动的产业发展根据空间和时间的变化而呈现不同 从项目所在的位置看，项目正处于空港相邻区范围,临空经济区对国家及城市经济具有显著的拉动作用,根据ICAO（国际民航组织）估计，航空运输对世界经济产出（以
6、GDP总量衡量）的贡献率约4.5%。机场每创造100美元的产出，会带动其它附加产出325美元；机场每创造100个工作岗位，会间接创造610个其他行业的工作岗位。,机场对经济总量的贡献包括直接经济活动、间接及引致经济活动（通常以乘数效应来体现）。欧洲各机场对所在国家就业水平的拉动作用（就业乘数）,ICAO2004指出，每个机场都有两种收入来源：航空和非航空收入。机场收入绝不仅仅是客、货运业务，同时包括其他附属行为（商务办公、饭店，商业仓储，汽车租赁）此报告同时显示，非航空收入所占的份额正在不断的上升。,临空经济对城市经济的影响分析,案例空港经济区核心产业功能一览,空港区相邻区域通常具备七大产业功
7、能,加工制造,物流,商务办公,商业服务,会展,文化娱乐,临时居住,以小轻薄加工高新技术加工航天器配件为主，如电子光学仪器加工、食品及饮料工业、航天器配件加工、飞机维修厂等。,为机场提供货物承运、转运交易场所和配套仓储等，如物流园、保税中心等。,包括航空公司的商务办公以及外向度高、时效性要求严格的企业和机构服务等，如商务花园、总部基地、研发中心等。,依托机场客流及区域内办公等功能形成的商业金融及服务业设施，如商业中心、商业街、餐饮等。,会议展览设施及相关配套功能，如会议中心、展览中心等。,依托机场客流或机场便利的出行条件形成的文化娱乐设施，包括主题乐园、大型公园、博物馆、戏院等。,面向商务人群、
8、旅游人群及中转客流而设置的临时居住功能物业，包括酒店、酒店式公寓,空港相邻区特点：空港相邻区对于周边地区的发展有着巨大的带动作用，且更多的表现为对第三产业的带动上从产业布局看，空港相邻区以高科技产业、会展中心、跨国企业的总部为主。空港相邻区是借助航空运输的快速性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展,奥黑尔机场，芝加哥 （Ohare, Chicago),1,发展阶段 1973年OHare Hilton 酒店建成 ； 1974年，具有9300个停车位的停车场建成； 1976年，年客运量达到4千万人；,成熟阶段 1997年，年客运量达到7千万人。 2015年预计机场处理
9、乘客人次会达到1.21亿人次，继续将位居全球榜首。,起步阶段 1955年正式开航，首年客运量达到17.7万人； 1959年扩建； 1967年，首座空港出租车专用桥建成；,奥黑尔机场 世界上唯一的双中枢机场，世界第二大繁华机场 目前占地31平方公里，共有6条跑道 2004年输送乘客7550万 已提供了45万个就业岗位，带来约380亿美元的资金流动,所在城市情况 芝加哥，美国第三大城市，大芝加哥地区人口1098万 美国最大的工业、金融和商业中心之一，最大的会展中心城市之一 美国最大的交通中心，有3个机场，84个码头，32条铁路干线，3条贯穿市区的州际高速公路。,奥黑尔周边围绕Rosemont和Sk
10、okie两个以商务、商业、休闲娱乐以及加工制造为主的产业聚集区,1,Rosemont Village有两所 学校：初级学校和高级中学,Skokie 是芝加哥郊外工业活动、零售业和商业服务综合发展最好的地方之一，拥有超过212家制造业企业，雇用工人超过9000人,Rosemont Village是芝加哥市郊中心区的商务和娱乐中心，拥有14家世界级连锁酒店、 Donald E. Stephens Convention Center 、Allstate Arena和Rosemont Theater。,Skokie的商业部门拥有将近50000的 就业机会。它是芝加哥郊外工业活 动、零售业和商业服务综合
11、发展最好 的地方之一。,Rosemont Village位于芝加哥OHare机场东3英里， Rosemont Village占地44.03平方公里，总人口4224人。 Skokie位于OHare机场东北方向12英里，占地1047平方英里，总人口63348人，共计17044户。,LAX机场 , 洛杉矶 ( LAX, Los Angel),2,发展阶段 1978年为迎接1984年的洛杉矶奥运会，政府对机场建设做了全面规划，新建了旅客航站楼并完善了进场道路。,成熟阶段 随着美国航空运输业务量的迅速增加，LAX逐步发展为太平洋沿岸最大的门户机场和世界著名的综合性大型枢纽。,起步阶段 1928年市政府为
12、筹办国际航展，投资修建并完善机场设施。 二战期间机场建为空军基地。 战后开始建设为民用机场。,洛杉矶机场 始建于1926年,1930年正式通航。 世界最繁忙的客货并重的大型枢纽机场之一 旅客吞吐量6847万人，货邮吞吐量为205万吨占地，占世界最繁忙机场的第三位,所在城市情况 美国第二大城市，总人口1000万； 美国西海岸最大的工业城市和海港； 移民城市，亚裔移民在市内人口总数中所占比例很高。,LAX机场临空经济带产业功能构成,2,品牌店、免税品商店、 礼品店、鸡尾酒吧、特色餐馆等,主要集中在电子、电脑和仪器等高科技产品,主要集中在为旅游和商业性旅行提供服务的行业,位于洛杉矶国际机场南部的休斯
13、公司主要生产飞机零部件以及卫星通讯设备等产品,机场配套产业,商务中心,高科技产业,餐饮、购物,希思罗机场 , 伦敦 ( Heathrow, London),3,发展阶段 50年代以来，随着空运客货需求特别是国际空运需求的不断增长，逐步发展为欧洲乃至世界国际业务最繁忙的机场。,成熟阶段 希思罗机场目前共有4个航站楼，正在兴建的第5 航站楼投入使用后，该机场的年旅客吞吐能力将增加3000 万人。,起步阶段 20年代末始建时为民用的飞行试验场，二次大战中建成军用机场 战后改为民用，1946年投入使用。,希思罗机场（LHR） 占地12平方公里，欧洲最大的机场 1946年投入使用，目前共有2条跑道 世界
14、排名第四,旅客吞吐量为6350万人，货邮吞吐量126万吨,所在城市情况 伦敦，英国首都,世界文化名城; 英国的政治中心，世界最大的金融和贸易中心之一，世界著名的旅游城市。,希思罗机场临空经济带产业功能构成,伦敦列雷丁地段已成为英国的硅谷，是电子，计算机和半导体行业的科研和发展中心,占地仅约65公顷 ，年设计吞 吐能力为100多万吨，目前 也已处于饱和运行状态,1993年，高尔夫球场和国 家公园开放 ，为居住者提 供了休息和放松的场所,为机场和商业园区及 周边居民解决住宿问题,史脱克里园商务区：离机场仅有1英里，拥有一系列设施，包括golf球场，可以为各种规模的公司提供相应的优秀服务，是欧洲最成
15、功的商务场所。,占地面积约120公顷，可同时为15架大型飞机做航线维护,3,商务园区,绿地公园,住宅,科研发展中心,货运区,机务维修,桃园中正国际机场，台北,4,发展阶段 民国82年，以客运为主的国际兼国内机场，有三条跑道,成熟阶段 2000年7月29日第二航厦正式启用。 目前在本机场营运之中外航空公司共有35家。,起步阶段 1979年2月26日首度启用 以客运为主的国际机场，只有两条跑道,台湾中正国际机场 占地约1223公顷，是台北市的主机场，客货运并重的国际兼国内机场 目前共有两座航站大厦、三条跑道。 是台湾岛内最大最繁忙的机场,所在城市情况 台北，位於台湾岛北部的台北盆地中央 全市面积共
16、272平方公里，现有人口269.6万人，是台湾第一大城市 台湾政治、经济、金融与文化中心,桃园航空城产业功能构成,4,占地面积242.55公顷，物业类型：仓库、简单办公楼住宅、办公楼、酒店、会展中心,主要以引进低污染性工业为主， 如电子资讯工业、半导体专业 区、电子材料专业区等,发展扩充航空旅客转运设施，建立台湾成为亚太地区航空转运中心的枢纽地位,为机场带周边企业提供展示、会议,的场所，提供金融等方面的服务,以航空为主题的休闲娱乐公园， 为旅客和周边居民提供了放松、 休息的场所又普及了航空知识,戴高乐机场，巴黎,5,发展阶段 法国政府将于2006年6月份启动巴黎机场的私有化进程，巴黎机场的股票
17、可望于7月14日法国国庆节前正式上市。,成熟阶段 戴高乐机场计划在2010年前投资25亿欧元用于扩建和装修,起步阶段 1967年动工兴建 1974年投入使用 目标定位为客用机场，主要负责接待国际航班,戴高乐机场 占地2995平方米，世界最大的航空港之一 1974年建成投入使用 目前有4条跑道，其中最长的是3600米 客运量为每年5000万人次，起降飞机约13万架次，欧洲第三,所在城市情况 法国首都,人口约217万。 法国的政治、经济、交通和文化中心，汇集了全国工业生产能力的1/5，服务业的1/4。 有戴高乐、奥利 (Orly) 及 Le Bourget机场。,货运区面积达 740 英亩 ，占整
18、个机场的10%,且还在不段扩大中。,机场内及周边商务设施齐全，包括报刊杂志店,免税店,餐厅 酒吧咖啡,外币兑换处,自动提款机,商务中心等设施一应俱全,让旅客有一个舒适的候机环境。,拉威乐多公园： 博物馆、音乐厅、公园,大学、科研机构,工业园区：以电子产品及航空部件加工为主,5,戴高乐机场临空经济带产业功能构成,阿姆斯特丹史基辅机场,6,阿姆斯特丹机场 欧洲四大中转站之一 客运量排名居欧洲第四位，货运吞吐量排名居欧洲第三位 荷兰区域经济发展的主要驱动力，至2004年10月底为57，600人创造了机场工作机会,所在城市情况 阿姆斯特丹，荷兰首都 荷兰的工业、金融贸易、旅游和文化艺术中心。第二大港口
19、 造船、飞机制造、化工、电子、钻石加工等工业十分著名，金融银行业位于欧洲前列,发展阶段投资2亿9千9百万欧元 2004年402,738次航班起降,成熟阶段 固定飞往89个国家的251个目的地 97条定期航线 546家公司坐落于机场 促进超过57,000个直接就业岗位和57,000个间接工作机会,起步阶段 1916年机场建成 1920年第一架荷兰航空公司航班起飞,史基辅机场临空经济带产业功能构成,6,“皇家博物馆阿姆斯特丹史基浦分馆”，展出皇家博物馆馆藏的一部分，包括17世纪荷兰“黄金时代”的10件传世之作，名画的总价值高达数亿美元,飞机场购物中心“See Buy Fly ”，吸引的不仅是旅客还
20、有当地居民，中心出售的产品以高档消费品为主，例如高档红酒、香水、时装、摄像机、CD机、化妆品等，同时支持网上定购。,“商业园区”(Business Park) 占地面积达180，000平方米,航空博物馆、儿童乐园、祷告室 2005年建成一个有18杆球洞的高尔夫球场,香港新机场,7,发展阶段 1999年第二条跑道启用 2006年初亚洲国际博览馆启用 2006年东涌物流园第一期完成,成熟阶段 预计成熟阶段机场每年的客运量将达8700万人次，货物吞吐量达900万吨。,起步阶段 1992年 机场动工兴建 1997年东涌新市鎮第一期公营房屋入住 1998年7月6日机场正式启用,香港新机场 占地1255公
21、顷，于1998年7月6日正式启用。 全日24小时运作，每年可处理旅客4500万人次及貨物300万吨，每天平均有750班航机在机场升降。 第二条跑道于1999年5月启用。,所在城市情况 全境陆地面积为1092平方公里 人口650万左右，是世界上人口最稠密的地方之一 每年约有1000万入港旅游 世界贸易、金融、商业和通讯中心,香港新机场临空经济带功能构成,7,亚洲国际博览馆是世界級的展览及 活动场地，結合香港国际机场，提 供超过7万平方米的可租用面积， 适合举办展览、会议、演唱会、 体育和各类文娱活动,使进入香港的货品得以增值， 对抗来自于着力发展物流 中心的新加坡及台湾的竞争,适合新机场员工的需
22、要，适合 中等收入家庭住房的供应比例 相对地较高,配合香港在21世纪发展的需要，同 时使香港作为亚太地区主要交通、 贸易、金融及旅游中心的地位更 加巩固。为香港增强竞争力，为香 港长远发展打下更加稳固的基础。,仁川机场，韩国首尔,8,发展阶段 2001年内接纳过11万多架次的飞机、1936万多名乘客和185万多吨货物。 2002年国际航班乘客为2055.2659万人次,成熟阶段 2020年机场占地面积将扩大到公顷。机场的客机起落架次一年将达万次，乘客将达亿人次，货物吞吐量将增加到万吨,起步阶段 1990.06选址于韩国仁川市永宗岛和龙游岛之间的5600多公顷的浅海滩， 2000年基础设施完工，
23、2001年正式开放运营,仁川机场 东北亚国际中转型、核心型机场 距首尔52公里及仁川港15公里，用地面积达5610公顷 2001年正式开放运营，接纳过11万多架次的飞机、1936万多名乘客和185万多吨货物。,所在城市情况 仁川，韩国第2大贸易港口城市，世界重要港口之一，是近代韩国足球发源地，也是韩国最大的沿海工业都市；东北亚的中心城市 占地980.04平方公里，总人口258.16万,仁川国际空港公社“五角空港”功能构成,仁川港国际商贸和物流中心,西北国际金融商务区,松岛信息技术新城国际商务和高科技产业中心,8,龙游岛、舞衣岛、永宗岛等游览胜地，人们可以欣赏到丰富的美景，品尝到各种美食，还包括
24、西北休闲区和西海岸的上百座小岛景观,仁川国际机场东北亚核心机场，松岛信息技术新城,仁川经济自由区总面积： 209平方公里松岛区; 53平方公里永宗区; 138平方公里Cheongna区; 18平方公里。规划人口：48.7万。2008年完成第一阶段建设， 2020年完成第二阶段建设,日本关西机场,9,发展阶段 受同在大阪的伊丹机场的牵制，1999年运量才超过伊丹机场； 2001年旅客吞吐量达到1938万人，仅比伊丹机场多250万人。,成熟阶段 目前已成为面向世界 31 个国家及地区的 75 个城市的国际性机场，最高纪录周航班数达712个,起步阶段 1986年2月制定机场修建计划，同年5月获准建设
25、 1990年2月开始施工 1994年开始通航,关西机场 首个海上机场，占地1200公顷，1994年9月正式通航 目前一条跑道长3500米，第二跑道正在修建 2001年接待旅客2500万人，吞吐货物110万吨，世界排名第45,所在城市情况 大阪日本第二大城市，陆海空交通要地；面积213平方公里，人口264万； 日本经济文化中心、会议中心； 有关西机场和伊丹两个机场。,9,日本关西机场临空经济带功能构成,迪拜机场,10,发展阶段 1969年，9家航空公司在迪拜运营20个目的站。 1980年机场客运量为278万人次1990年达到502万人次,成熟阶段 目前，107家航空公司运营160多条航线。200
26、4年机场客运量为2171万人次 预计2010年客运吞吐量为6000万人次,起步阶段 1958年正式兴建，1961年开始运营 跑道只有1800米，能够运营的最大的飞机只能是DC3机型。,迪拜机场 全球增速排名第二 中东地区最主要的机场 跑到1条，正在加长 2004年客运量全球第44 建于1959年 客运量2171万人次 货物吞吐量75万吨,所在城市情况 迪拜是中东地区的经贸、旅游、购物中心。2001年迪拜的转口贸易占整个阿联酋转口贸易的75.2， 迪拜转口贸易的目地国有202个国家和地区。,迪拜机场临空经济带功能构成,迪拜机场自由贸易区已有179家外国公司注册，其中包括众多国际知名的空运物流公司
27、、飞机制造维修商、高价值商品和食品经销商，以及少量加工企业。,该自由区紧临国际机，与港口也有高速公路连接，是阿联酋最重要的空运转口中心。,机场自由区是迪拜工业三大集中地之一，涉及的行业主要包括炼铝、电缆生产、珠宝制品生产等。希望凭借阿联酋地区后勤和空运中心的地理优势吸引更多的轻工业、高附加值加工业等产业。,10,临空经济区案例1 - 费尔法克斯郡,华盛顿杜勒斯机场 全美排名第五 世界十大机场之一 现状占地1万英亩 1962年开始运营 目前共有3条跑道 每年输送乘客2300万,面积：1062平方公里 人口：约100万 距离杜勒斯机场16公里 距离华盛顿市中心10公里 杜勒斯高速公路穿郡而过 美国
28、最成功的新城RESTON坐落于此 全美最富有的100个郡 排名第5 全美本科学历人口比例最高的10个郡 排名第2（56.3%),Fairfax主要经济社会指标与弗吉尼亚州、全美平均水平的比较 资料来源：美国政府统计网站; fairfax 经济发展委员会年度报告,临空经济区案例 - 费尔法克斯郡分析,华盛顿杜勒斯机场所在的费尔法克斯郡（fairfax）是全美经济最富活力、收入最高、失业率最低、人口素质最高的地区之一,32,Fairfax已经成为享有世界声誉的信息技术服务基地，以信息技术服务为龙头带动的现代服务业是fairfax的绝对支柱产业。,拥有全球500强中的6家企业总部；拥有全美03年增长
29、最快的500家企业中的18家，其中15家为信息技术服务企业；04年外资企业共292家，80%以上属于信息技术服务类企业的地区性总部、运营中心或客服中心，其中包括中国电信的美国总部；04年增长的10846个就业机会中，信息技术服务类占了7551个。,2002年三次产业构成,服务业各部门从业人数所占比例（2002年）,十家雇员最多的雇主,机场带来的便捷交通、靠近世界最大的信息技术购买商美国政府的有利位置和高素质的人口是信息技术服务产业在fairfax聚集的三大原因。,Fairfax能够为我们这类的公司提供全国最棒的技术人才，同时因为靠近机场并提供充足的停车空间，使我们能为员工提供更令人满意的交通和
30、通勤的安排。 KEN S, CEO,选址Fairfax的原因包括：紧邻杜勒斯机场可以便捷的到达世界各地；靠近华盛顿；区域内部及周边良好的客户基础；高质量的但同时又是可支付的生活。,Fairfax对我们来说是最佳的选择，因为它能够提供我们所需要的高素质的劳动力，同时靠近华盛顿杜勒斯机场和我们的很多客户，Fairfax为我们的员工提供了他们需要的高质量的生活。 Larry Delaney,Vice CEO,我们选址在此是因为Fairfax拥有大量的技术人才，众多的专业机构；靠近机场和华盛顿市我们能够很方便的服务全国的客户；大规模的高品质但具有价格优势的办公物业；一流的教育体系、休闲娱乐设施、公共服
31、务系统为我们的员工提供了高品质的生活。,我们已经在这里设立总部12年，并且非常高兴能够在Fairfax继续发展。作为全国最大的企业之一，我相信我们在这里找到了最佳的位置和最棒的劳动力，并坚信未来也会如此。Ralph W.Shrader, CEO,我们刚刚搬到这里，这里能提供世界一流的高素质人才，同时由于靠近机场降低了我们的商务成本。由于我们的客户很多都是政府客户，因此Fairfax对于我们来说是再好不过的选择。,除大型企业不断进入外，中小企业的数量在政府的鼓励下也发展迅速，企业规模的多元化构成了fairfax信息技术服务产业发展的基础。,1980年-2000年雇员超过500人的企业数的变化情况
32、(资料来源：美国政府统计网站)2004年Fairfax企业规模构成(资料来源: Fairfax 经济发展委员会年度报告),员工数超过500人的大中型企业的不断增加反映出Fairfax已经成为了一个全球的产业中心,占全部企业数95%的中小企业构成了地区经济的强有力的基础,通过建立经济发展委员会、相关的行业孵化器并与其他的经济组织或行业协会进行合作，政府在产业发展中起了积极的促进作用。,Fairfax 经济发展委员会（FCEDA）由政府建立，并在5个国家设有办事处，免费为企业提供以下服务：提供当地市场信息；为企业创建、迁移、扩建寻找办公地点；为企业提供土地、税收以及其他政府相关事宜的咨询；在企业和
33、相关政府部门间担当联系的桥梁；提供劳工信息 Fairfax 经济发展委员会2005年被Site Selection 杂志评为全美十佳经济发展促进组织。这项评选的标准包括投资、工作岗位增长、整体经济活力、经济结构等。,Fairfax共有15家行业孵化器或其他行业发展促进组织，人均占有率是全美平均水平的5倍，其中生物医药产业孵化器和高科技产业孵化器是由政府成立的，其他主要还包括： 匈牙利科技中心：由匈牙利政府建立的旨在促进两国高科技企业合作的组织。 北弗吉尼亚劳工投资委员会：为劳动力提供实时培训和教育的组织。 弗吉尼亚经济发展伙伴协会：帮助弗吉尼亚的企业在全世界寻找合作伙伴。 韩国企业中心：韩国政
34、府组织，协助韩国企业在美国的拓展。,作为15个美国最大的郊区办公物业供应市场之一，大规模优质且具备价格竞争力的办公物业是fairfax能够承接 信息产业进入的重要条件。,2004年美国办公物业存量分布,2004年美国空置率最低的10个办公物业区域市场,Fairfax所在区域办公物业价格的比较（单位：/ft.m),Fairfax2004年非居住物业构成,政府在公共服务体系上的高水平投入是打造高质量生活吸引人才进入的一大关键举措。,教育服务与信息产业保持同步高速增长全美最完善最先进的公立学校体系，一年财政拨款达18亿美金，注册学生超过16万人共14所大专院校（包括华盛顿特区），占弗吉尼亚州大学数量
35、的1/4,拥有6家医院、2家24小时急救中心和4个急诊中心，其中 Inova 医院从99年起连续被评为全美最佳医院；超过2200开业医生和850名牙医,拥有整个弗吉尼亚州最庞大的图书馆系统，20个分馆，每年参观者达到了500万人次,3万英亩以上的开放空间，美国唯一的艺术表演国家公园wolf trap 1987年成立居民服务委员会，并建立永久性的社区服务基金,充足的商业和休闲娱乐配套提供了便捷和多元化的生活选择，增强了对高素质人群的吸引力,等级齐全的商业设施474处7个Golf，其中4个为18洞以上9个休闲娱乐中心，包含体育馆、游泳、球类活动、操场、spa等各种设施60处8个社区活动中心9处历史
36、博物馆及自然保护区10个大型公园,商业设施占地面积2526ha，比例3%，2.6ha/千人娱乐设施占地面积1711ha，比例为2%，1.7ha/千人开放空间占地面积17200ha，比例为19%，17ha/千人,Fairfax是美国东海岸地区最大的商业聚集区，超过200个商业中心，5个州级的shopping mall和超过750家大型商场，超过5000家其他零售商店。,先于产业的聚集开始建设的Reston社区吸引了高素质的郊区化人群，为信息产业的初始进入提供了劳动力资源。,位于Fairfax西北，紧邻杜勒斯机场，原生水资源丰富，林木茂盛 始建于1962年，开发商罗伯特E西蒙的在最初就为Resto
37、n的开发设定了7项目标，尽管40年来该项目几易其手，但这7项目标一直贯穿始终：为人们提供足够的休闲活动的选择不同形式和价格的住宅混合以满足各阶层的需求，做到每一个人都可以终生无需从社区内搬走把尊重居民的个人利益作为规划的首要目标 使人们可以在同一社区中生活和工作从开发之初就提供商业文化娱乐设施，而非等几年再建 不断创造美景，形成良好的生活环境财务上取得成功,Fairfax的发展以中产阶级和生产型服务业的郊区化为起点，形成了产业与人口不断升级的良性循环。,信息产业的聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口,市区的高昂地价推动信息技术服务产业的郊区化,中产阶级的郊区化为信息产业聚集准备了劳动力,高
38、素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与升级,优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级郊区化,生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入,经过40年的发展，Reston已经成为美国最大最成功的新城，居住人口达到6.5万人，当地就业率超过50%。,居住人口5.6万企业数2897住宅24368套商业办公物业139万 工业物业4.3万提供6万个工作岗位，其中本地工作岗位3.3万教育配套：包括小学6所（4019人）；中学1所（906人）；高中1所（1600人) (2000年数据，资料来源:Fairfax经济发展委员会),Reston新城基本状况,通过对区划法（Zoning) 的革新以及合理的规划布局，R
39、eston实现了城市的活力、便捷与乡村的开阔自然的有机结合。,1962年Reston开发伊始，哈佛建筑系毕业的开发商罗伯特西蒙促使Fairfax郡监督委员会批准了在Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，这是PRC zoning system在美国的第一次应用，其革新之处包括：将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分；适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）；允许混合使用土地，如在商业建筑上面建设公寓式住宅等。 PRC
40、区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和活力，同时通过局、 部提高开发强度保留了大量的开放空间。,Reston总体规划图,Reston的非居住物业分布图,在总体规划中，办公用地以及办公/工业混合用地被刻意的安排在沿机场高速两侧，而商业用地则被聚团分布在镇中心以及各个邻里的中心，从而在实现便捷通勤和购物的同时，保持了郊区居住开阔疏朗自然优美的环境特征。,Reston与Fairfax居住物业构成对比,43,费尔法克斯郡临空经济区特点,空港对于周边地区的发展有着巨大的带动作用，且更多的表现为对第三产业的带动上由于社会服务业的就业人口层次相对较低，仅仅依托空港发展服务于空
41、港的社会服务业很难带来人口的置换和产业的升级依托空港吸引信息技术服务、R&D等生产服务业的聚集，从而带来大规模的高素质产业人口并进一步推动社会服务业的繁荣，是发挥空港优势发展第三产业推动人口置换和产业升级的正确之道高层次的生产服务业的发展必须以高素质人才聚集为条件，而先于产业聚集发展优质社区、提供良好的社会公共服务和生活环境吸引中产阶级的大量郊区化是解决人才问题的可行方法在促进产业和人口聚集的同时，努力保持较低密度、大规模的开放空间、自然生态的郊区风貌是成功的边缘新城相对于中心市区保持持续吸引力的重要原因。而要想达到这样的目标，合理的控制开发规模、提高局部开发强度、功能的适当分区是必要的,临空
42、经济区案例2 - 幕张新城,幕张新城位于东京湾北侧的千叶境内，1980年完成填海造地，规划占地522公顷，其中商务办公中心区约100公顷，就业人口15万，已建设完近100万平米的办公会展面积。由于交通便捷，环境优良，地价较低，幕张新城已吸引了日本精工、佳能、住友、富士通、德国电气BMW、日本IBM、NTT等一大批公司总部入驻办公。,案例研究-幕张新城,传统CBD以及周边的涩谷、临海、新宿、上野、长荣、大崎、池袋几大副都心共同形成城市核心商务区,城市核心商务区(CBD),外城商务区,川崎港口产业以及高科技企业中心 横滨日本京滨工业地带的中心和研发基地 千叶东京周边业务核心城市 木更津会议会展观光
43、城市 成田东京临空经济城市 土浦海军基地以及相关高科技军工城市 琦玉行政及体育休闲文化中心 熊谷加工业与物流中心,千叶县介绍：千叶县四面为海洋和河流所环绕，拥有丰富的水和绿等自然环境,千叶县位于日本首都圈东侧，是向太平洋突出的半岛。县东南方面朝太平洋，西侧濒临东京湾，西北面与东京都和琦玉县连接，北边与茨城县接壤。一级行政区，首府千叶市，日本重要工业县。这里有不少重要设施，其中有新东京国际机场（成田机场）大型国际会议中心-幕张展馆。,东京城市圈的功能布局,“区域多核心功能分散”的都市圈结构是东京功能布局的特点,东京发展进程表明都市圈核心将最终保留强大的行政商务中枢管理职能，与功能完善的副中心和都
44、市圈边缘的外城商务核心区共同形成城市综合体,城市高速公路和铁路是疏散中心城城市功能、引导都市圈边缘商务核心城市建设的前提和催化剂,东京都市圈的快速交通网络体系是伴随首都圈规划实施而进行的，第一次首都圈规划中为了配合卫星城的建设发展，建设了东京和横滨为中心的环状加放射性高速道路网，第三次首都圈规划提出后，为了配合区域多种核心的都市圈空间模式，建设从东京都心各区向外辐射的放射状动线、联系各核心城市的环状动线所组成的区域性交通网络，第四以及第五次首都圈规划延续了该交通网络结构,东京在进入60年代以后配合城市功能疏散以及新城建设对轨道交通投入巨资建设，不仅有效解决了居民的通勤，同时极大促进了人口和产业
45、的转移，使得东京与周边城市形成区域一体化的大型都市圈,1963年首都高速公路状况,1995东京高速公路状况,千叶是东京都市圈规划中重要的外城商务核心城市，同时发挥着国际空港、港湾和工业聚集地的职能,第四次东京都市圈功能布局,第五次东京都市圈功能布局,第四次东京都市圈商务核心城市及功能,第五次东京都市圈商务核心城市及功能,幕张新城是千叶县打造外城商务核心城市、推动区域产业升级以及承担东京中心城职能的重要区域,幕张新都心位于日本千叶县，是千叶建设都市圈、分散东京城市相关办公职能、推动千叶产业升级的重要项目项目位于东京和成田国际机场之间，距离东京20公里，成田机场30公里千叶县总人口为600万左右，
46、工业结构以化学、石油、煤炭以及高新技术产业为主幕张新都心占地522公顷，开发内容以商务办公、企业研发、会议展览以及体育休闲为主，是千叶县核心商务区，同时也是承担疏散东京中心城职能的主要区域，规划居住人口2.6万，就业人口15万人,东关东高速公路、京叶高速铁路是幕张新城连接东京、千叶以及其他重要城市的快速通道,幕张区域内部有两条重要的高速公路穿过，其中东关东高速公路直接通向东京以及成田机场，而京叶高速公路不仅将项目与东京、千叶，还有横滨等其他重要的城市相连接 幕张通过京叶高速铁路以及毗邻的松武高速铁路与东京、千叶以及其他重要城市实现快速连接，通过高速铁路到达东京约30分钟左右 高速公路以及铁路分
47、别于1982和1986年贯通，为幕张新都心核心项目幕张展览中心的启动和后期发展打下了坚实的基础（该会展中心于1989年投入使用）,幕张新城是集国际商务、研发、教育以及居住为一体的综合商务核心区,幕张新城 建设目标 以幕张会展中心为核心，聚集国际商务功能聚集前沿工业产业的商务管理、办公研发功能聚集为高科技产业发展提供技能人才的科学教育功能全面实现舒适的、具备吸引力的居住环境，满足未来就业人口以及周边人群的居住需求,1、 幕张新都心占地共522公顷，其中商务办公用地84.6公顷，商业用地33公顷，居住用地38.9公顷，教育用地87.4公顷，其中商务办公以及商业用地主要围绕在高速铁路核心站点周边 2
48、、幕张新都心的六大功能区 商务研究区：区域被铁路分为两大区，北部是以幕张高科技花园为中心的高科技研发区，南部是以幕张会议中心和世界商务花园为核心的国际商务区 市镇中心：支持城市商务办公以及生活的配套区，以酒店、商业为主 居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主 文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以及4所高中 公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主,53, 2008 HanBroad Corporation.,承担分散东京中心城市的大型企业总部办公功能以及研发功能是幕张商务发展的主要方向,幕张新都心成为日本本地以及国际企业的企业总部以及研发基地所在之地，在89
49、年到94年期间，有超过15家日本以及国际大型企业在幕张设立办公基地 除此以外，区域充足以及良好的办公环境也吸引了超过300家的中小型公司 区域入住企业主要从事国际商务管理、国内/区域总部以及研发等活动。截至到2003年，幕张新都心共有4万人工作,提供完善的教育培训基地也是幕张承担的城市功能,会展是幕张新城重点发展的产业之一,幕张会展中心位于商务研发区的核心位置，占地21公顷，提供6000个展位，是亚洲最大会展中心。该会展中心举办东京的大型展览以及重大国际会议体育赛事，每年的游客量在650万左右，而在2003年游客超过8700万 同时，幕张新都心拥有六家酒店，能提供2250间客房，总建面超过15万平米，为区域商务以及会展提供充足商务休憩空间,
