1、花都喜龙(国际)皮具辅料采购中心 发展方向初步分析及服务内容建议,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 2011年3月,项目基本情况,认识花都狮岭,拥有皮革皮具生产企业约有7200余家，原辅料商铺约有17300多家，皮革皮具产业从业人员超过30万人； 年原辅材料交易额超100亿元，每天制造200万件皮具产品，每年创造200亿元工业产值； 皮革皮具产品远销全国25个省、市、自治区以及东南亚、欧洲和美洲等地，产品份额全国皮具箱包市场50%以上，占欧美中低档箱包市场70%以上； 狮岭镇拥有从原材料加工到皮具制造、皮具贸易、皮具服务的完整产业链； 全国最大的皮具原辅材料集散基地和皮具生产销售基地； 20
2、02年被中国轻工业联合会和中国皮革协会正式授予“中国皮具之都”称号；,狮岭镇市场成熟、行业认可、产业链完善的 “中国皮具之都”,认识项目区位价值,项目位于花都区狮岭镇皮革材料市场的黄金轴线雄狮东路(原杨赤公路)，在杨赤公路上汇聚了大量的皮革、辅料、五金、机械等商家； 项目紧邻狮岭镇开发时间最久、规模最大、经营状况最好建筑面积达90万的狮岭(国际)皮革皮具城以及在2010年年底开业的建筑面积达30万的狮岭(全球)皮革五金龙头市场；,本案,狮岭(国际) 皮革皮具城,狮岭(全球) 皮革五金龙头市场,认识项目周边环境,项目地处雄狮东路上，雄狮东路是皮革材料行业经营商家最集中的地段； 项目拥有狮岭(国际
3、)皮革皮具城、狮岭(全球)皮革五金龙头市场、狮岭宝峰皮具材料城三个已经开业运营的皮具材料专业市场； 在皮革城周边的首层铺位基本上以经营皮革材料为主，目前已形成了一段长达2公里的皮具材料一条街；,认识项目周边各类型物业,临街商铺雄狮东路,雄狮东路上的建筑主要以当地居民/村里自建的房屋为主，一般为4-6层，首层为商铺，其余楼层用途不一，在经营上并无统一规范； 其中皮革城周边的首层商铺租金约为60-80元/月，距离皮革城较远的首层铺位租金约为30-50元/月；,专业市场狮岭(国际)皮革皮具城,狮岭(国际)皮革皮具城是狮岭规模最大的皮革皮具专业批发市场，共开发了5期，其中： 1、2期商铺900多间，主
4、要经营皮革、五金材料； 3期为中国(狮岭)皮革皮具节的主会场，设商铺1300多间，曾定位为皮具成品批发零售，但目前已调整为辅料五金业态； 第4期设有商铺500多间，主要经营辅料、五金业态为主，皮革原料为辅； 第5期设有商铺500多间，主要经营辅料、五金业态为主，皮革原料为辅；,专业市场狮岭(国际)皮革皮具城,狮岭(国际)皮革皮具城经营火爆，1、2期无空置铺位，4、5期仅余少量铺位可租赁； 狮岭(国际)皮革皮具城以产权销售为主(3期除外)，可售铺位已全部售罄； 1-2期租金价格约为150-200万/间/年(1-3楼300，即400-600元/)，顶手费另计，且基本上有价无市； 4-5期租金价格约
5、为50-80万/间/年(1-3楼600，即70-120元/)，尚有少量铺位可租；,专业市场狮岭(全球)皮革五金龙头市场,狮岭(全球)皮革五金龙头市场用地面积约13万，总建筑面积约30万，共有商铺约700间，写字楼1400间； 狮岭(全球)皮革五金龙头市场于2009年12月正式销售，铺位、写字楼均已全部售罄； 目前铺位、写字楼均为业主自行招商；,专业市场狮岭(全球)皮革五金龙头市场,狮岭(全球)皮革五金龙头市场于2010年年底交付商家使用，目前已有部分商家开业，但铺位开业率目前不足40%； 狮岭(全球)皮革五金龙头市场写字楼(小业主放租)目前基本空置，出租率、开业率目前不到15%； 商铺租金价格
6、约为70-80万/年/间(1-3楼600左右，即90-110元/)； 写字楼租金价格约为35-38元/月；,专业市场狮岭宝峰皮具材料城,狮岭宝峰皮具材料城位于狮岭(全球)皮革五金龙头市场旁； 项目为1-3层裙楼物业，并没有对外销售，而是有开发商统一招商，目前1楼临街铺位大部分已经出租，1楼内铺及2-3楼基本空置； 狮岭宝峰皮具材料城1楼铺位租金约为70-100元/月,写字楼/公寓,项目周边的写字楼/公寓物业除狮岭(全球)皮革五金龙头市场拥有较为正规的写字楼物业外，基本为本地居民自建房为主； 此类自建房租用后可作为写字楼、公寓、住宅等用途； 部分自建物业较多的村民会实行多个物业统一管理，统一收租
7、，租金费用一般在20-30元/；,酒店,项目周边拥有较多中低端的宾馆以及少量的专业酒店(如太子酒店、皇胜酒店等)； 项目周边酒店一般均兼营餐饮、桑拿、沐足等休闲业态； 项目周边酒店的房间入住率平时约为30-40%左右，狮岭皮革节期间入住率可达90%以上；,项目周边酒店价格水平,仓库,狮岭(国际)皮革皮具城、狮岭(全球)皮革五金龙头市场的铺位均为1-3层整体使用，经营商多数把3层作为仓库使用； 在项目周边专业仓库较少，但村里会建设厂房、仓库供商家租赁使用； 也有部分商家租赁周边的农民自建房作为仓库使用； 仓库租金一般为8-10元/月；,花都区狮岭镇市场环境小结,典型的产地型市场，成品生产企业众多
8、，但成品销售地并不在此； 市场以原辅材料交易为主，交易双方基本是当地生产企业与材料供应商； 生产企业众多，但厂房内可办公，对写字楼需求量不大； 商贸繁华但交易双方多数长期居住在当地，对于临时居住场所需求量并不大； 原辅材料市场铺位主要以产权销售为主，铺位内具备临时休息、办公、小型仓储等功能；,项目面临的问题,项目目前已开业运营，1层铺位出租率超过90%，出租年限为3年左右，目前剩余租期约为2年左右，市场开门营业约60%左右； 目前尚需招商的物业为2楼的仓储加工区及商务办公区为主，1楼的商铺将进行余货招租及租户洗牌工作； 项目需努力做到整体经营旺场的成效才能更利于招商,本方案在此部分主要为 2楼
9、的仓储加工区及独栋的商务办公区的招商,仓储加工区主要在2层建筑的2楼，原规划设计为仓库，且每栋建筑均拥有垂直货梯供商家使用； 根据现场工作人员口径，目前仓储加工区已暂不对外招商；,项目周边经营商家众多，仓储加工区如对外招商，拥有一定的承接客户，因此在本案中对二楼以上的定位仍然按照仓储加工区的发展方向进行,仓储加工区目标客户群,根据狮岭镇的行业特征以及本项目的建筑特点，仓储加工区的定位及目标客户群相当清晰： 为皮具原辅料代理商所设的临时中转仓储基地,成品加工企业自己有仓库，生产成品后直接运出狮岭交货，不需另行租赁； 原辅料生产商出货一般从工厂直接交货给生产企业，不需另行租赁； 原辅料代理商家没有
10、工厂，铺位也难以存放大量货物，需要租赁仓库；,析疑：,仓储加工区租金建议,目前狮岭镇内仓库租金价格水平在8-10元/，但本项目的仓储区接近大型原辅料专业市场，与其他仓库相比有地段优势，而且本项目仓库也是专门为原辅料商家量身定制，拥有专业货梯等设备，硬件条件较为优越，建议仓储加工区租金维持： 12元/月,商务办公区现状,商务办公区物业为1栋14层高的建筑，建筑面积为11659.3； 项目的土地性质属于集体用地，因此物业不具备产权，不可对外销售产权； 项目建筑原来是按照“酒店”进行设计，建成后目前空置； 据了解，项目曾以“写字楼”形式对外招商，但暂时未获得成功；,商业办公区楼层分布特征,营销推广策
11、略建议,直接有效：选择实效渠道直接面向客户展示项目价值，不做花哨而无促动力的宣传； 费用合理：以较低成本实现项目推广传播，避免费用浪费； 执行性强：可操作性强，避免策略无法落地，保证渠道的有效性。,直接有效、费用合理、执行性强！,渠道选择现场包装优先，媒体配合宣传,单张派发,户外广告,现场包装,宣传物料,本项目,客户发动,1.现场包装建议,针对受众： 周边行业经营商家，以及所有对项目有了解意向的客户群体 建议尽快对项目营销中心现场进行重新包装，包括： 营销中心室内、外广告、项目楼体广告等。 项目处于交通主干道雄狮东路，周边人流、车流旺盛，目标受众多； 让目标受众途经时即可感受到项目所传递的信息
12、；,2.合富资源客户发动,针对受众： 有意向整体合作的酒店经营管理公司 具体方式： 运用合富多年积累的资源平台，为项目准确、有效地找到目标客户 对合富辉煌客户资源，开展COLD CALL发动；,3. 派单,针对受众： 周边行业经营商家 具体方式： 派发形式：聘请工作人员在周边市场派发项目宣传单张； 派发量：预计派发10000份。,4.户外广告,针对受众： 周边行业经营商家 具体方式： 投放形式：在雄狮东路上设置道旗、灯箱以及投放大型户外广告牌；,4.宣传物料,针对受众： 所有有意向了解本项目信息的客户 具体方式： 折页：用于客户洽谈过程中清晰介绍项目卖点； 单张：用于单张派发使用；,THE END!,
