1、房地产住宅批量精装标准化体系及施工管理浅析,猩猩进化引发的思考？科学家们说，我们与黑猩猩百分之九十五相识的基因图谱,关于精装修标准化体系,要用工业化的思维方式来思考批量精装修,要用做产品的思路来看待批量精装修,像卖汽车 一样卖房,子,像造汽车 一样造房,子,需要树立的几个重要观念,你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不是创意设计；,精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；,企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。从营销的角度来看，精装修一定要加分。,批量精装 1+2+3 策略,一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队二大重点阶段工作
2、：精装样板设计研发、批量执行管理三位一体运作模式：营销设计、供应成本、工程密切合作,实操精装项目标准化执行流程实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段：即营销定位阶 段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量施工阶段、批量交 付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。,一体化设计阶段批量交付阶段,示范样板阶段销售阶段批量施工阶段,营销定位阶段售后服务阶段,今天要沟通的话题,第一部分、房地产企业批量精装现状分析第二部分、批量精装标准化体系部分,今天要沟通的话题,一、房地产企业批量精装现状分析,1、批量精装修的发展现状、政策解读及发展趋势；2、批量精装修的运作模式分
3、析；3、批量精装修的营销模式分析,4、批量精装修的弊病及其操作要点分析。,一、精装修住宅的发展趋势与现状,1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题； 1.1、韩国 （ 住宅建筑、装修一体化）,中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子， 天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室 内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。 最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另
4、外，建筑装修也全部由一家施工单位 进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦 锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。 许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条 件。,韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，,既强调住宅美观，也倡导节能。,1.2、日本 （60年发展、标准化指标、人性化动作）,日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装
5、配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本 设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术 进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。,日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。 对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿 化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的 处罚方法：对开发商作
6、出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日 本，开发商轻易不敢造次。,日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚 至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种 选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般 只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。,1.3、美国,（法制建全、没有为个体服务的装修企业）,美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部
7、是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个 体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提 高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建 设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产， 现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层 的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制
8、定装修菜单，确定设计方案，再由 建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百 页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸， 保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。1.4、法国 （轻装修、重装饰）欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基 本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧
9、洲国家的能源管理部门制定了 产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上 享受一定的优惠。法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有 了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼 梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙 壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无 不体现了这个
10、国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、 电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。,1.5、德国 （领先于住宅节能）,德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地 产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后 来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效， 如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过
11、与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保 障。,在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工 序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材 料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括 墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购买或租赁房屋时， 都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个住宅每年的能耗，主
12、要包括供暖、通风和热水供应。目前上海有一些全装 修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。,1.6、中国 （善于模仿 敢于尝试）,中国的全装修房指的是新建住宅在交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部 安装到位。开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料 和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。全装修房的交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和 窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。并向购房者提供全装修住宅的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。业主
13、无法从表面上看见的内部隐蔽工程，比如电线和水管的铺设等等。一般来说，在交房时，开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于 隐蔽工程的保修和质量承诺等内容，此外还有各种电器的保修卡。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。 目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。附表中以上海 精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程。,2、精装修政策解读；,政策一：1999年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见,目标：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010 年初步形成系列的住宅建筑体系
14、，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。,几个体系,1、加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系 2、积极开发和推广新材料、新技术、完善住宅的建筑和部品体系 3、健全管理制度，建立完善的质量控制体系,2、精装修政策解读；,政策二：2002年商品住宅装修一次到位实施细则,精装房前提是一体化设计：细则强调，建造全装修住宅，首先要,实施土建设计和装修设计一体化。,逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场， 促使住宅装修生产从无序走向有序。积极推行住宅装修工业化生产，提高 现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住 宅建筑体系的重要组成部分，住宅
15、开发单位必须更新观念，建造全装修住 宅。销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标 明装修标准。,2、精装修政策解读；,政策三：2008年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知,完善扶持政策，推广全装修房,各地要继续贯彻落实关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干 意见（国办发199972号）和商品住宅装修一次到位实施导则 （建住房2002190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商 品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分 步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。,政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用,从无到有，从试探
16、到过渡，再到目前的市场发展接受，精,装房走过了市场的空白期，从客户的完全不认可到逐渐认可，到 逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。,房地产企业批量精装现状分析,购房者对精装房的接受度,经过房地产自身的发展和国家政策性的引导，精装房的发展在全国已经展开， 一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随 着消费者的生活理念和消费理念的发展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接 受速度也快速提高。,中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、,广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50。,房地产企业批量精装现状分析,
17、全国主要城市精装房近几年发展状况,据数据统计显示，精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年10% 的幅度递增。在节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，在有关 政府部门的大力倡导和支持下，精装修房已经日渐成为房产开发主流。在短短数年 时间内，精装房已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、深圳5大城 市的精装修房在所有商品房的平均占比为41，而且增长趋势有增无减。调查显示， 目前北京成品住宅占到总量的25%，上海占35%，广州占50%以上。随着市民对住 房质量要求的不断提高，成品住宅在新建住宅总量中的比例也逐渐加大，大有取代 毛坯房交付使用之势。,全国主要城市精装房所
18、占比例分析,房地产企业批量精装现状分析,总结,全国情况来看，精修比例及数量呈上升趋势，参与的企业越来越多，但大部分 企业停留在毛坯加装修层面，或者停留在简单滥用国际品牌托精装档次及项目名气， 没有真正去研究。,2、精装修住宅的运作模式分析；,2.1、产业链模式,模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业 链。,代表企业：碧桂园。,操作方式：碧桂园旗下的博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资 子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等 的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担；园林设
19、计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公 园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。 优劣点分析：,成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部 由属下公司承担，因此可以避免每一项环节上的利润支出，而且可以尽量做到合法避税。在此 内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。,企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需 要庞大的资金链支持。正由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发 商模仿。,2.2、常规合作模式,模式阐述：开发商将设计、装修
20、施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的 实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。 代表企业：万科等大部分开发商。,操作方式：通常开发商通过公开招标，聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施工企业按照 设计方案进行装修施工；装修所需要的材料以及家电配套，和相关供应商形成长期合作关系。 优劣点分析：,成本较低，常用操作模式。通过招标货比三家，尽量降低成本；和供应商的长期合作，成本相 对较低，是目前开发商精装修房最常用的操作模式。,环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作，之间环 节繁琐，涉及的层面较多，容易出
21、现问题引起纠纷。,2.3、新颖合作模式,模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材 料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。 代表企业：湖南远大住工。 湖南远大简介：,（湖南远大生产基地）,远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企,业。,96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验 活动，经过12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产 品标准、技术集
22、成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等 课题探索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产 品体系，形成了年产十万套成品住宅的动态产能。,3、精装修住宅的营销模式分析；,33.11、买房送装修,3.1.1 操作方式,由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房 装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有种颜色可以选择。,虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从
23、而体现其“送”的 优势，为控制成本，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采 购等手段来满足开发商的要求。,在销售中，开发商报给客户中的房价中已包含了装修的价格，由于使用“买房送装修”的营销手段，开发商通常拒绝向客户 提供装修部分的价格，客户通过参加样板房对装修的价格进行估计。,在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，与开发商签订的是毛坯房购房合同，其中队装修部分不作 规定；与装修公司签订的是装修及售后服务合同，但此合同无标的，客户在交房后若发现装修质量问题直接由装修公司负责。,3.1.2 优势分析,模糊总价、创造利润,由于装
24、修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，使得客户对其成本的估计大大高于其实 际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装 修、菜单装修”，“买房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外的利润。,规避装修质量风险,在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修部分的价值，因此大大降低了 开发商未来的赔偿风险。若装修问题部分出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上 不受损失，只在一定程度上影响声誉。,3.1.3劣势分析,开发商
25、需承担名誉风险,市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司来说在材料价格上涨时就可能以此充好、 质量下降等问题出现，导致开发商未来承担名誉受损的风险。,目前家庭装修产业尚在发展之中，一些具有一定知名度和规模的装修公司由于本身业务较多，大多不愿涉及全装修房市场， 而愿意参与这一市场的装修公司普遍规模较小，员工工艺水平不高，质量难有保证，同样会给开发商带来名誉受损的风险。,销售商佣金到位困难,目前大多销售商对会参与交房环节，如若出现装修质量问题而进行返工，会导致物业不能如愿交付实用，从而导致开发商对 销售商资金支付的拖延。,涉嫌价格欺诈,由于是“送装修”开发商通常不
26、愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额 外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在一定程度上由价格欺诈的嫌疑。,客户风险增加、开发商签约困难,由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，对于开发商及销售商来说，签约的困难 较大，目前通过种种销售说辞，虽然大部分客户能够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。,3.1.4客户反馈,较周边楼盘优势显著,大多客户较为接受“买房送装修”的方式，虽然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然对装修的价值予以肯定，认可其性价比。,对签约抗性较大,由于客户签约的装修公司的规模不
27、大，没有知名度，许多客户在签约会提出异议。,对于装修质量疑虑较大,出于对装修公司的不信任，装修细节又实际无法看到，客户对装修质量心存疑虑。,认为装修的风格较为单一,客户希望能够提供更加多样化的产品，增加人性化和个性化的设计。 经验教训,对销售员的要求较高,装修房在销售时对销售人员要求较高，销售人员对客户的引导作用尤为重要，因此销售前需要对销售人员进行系统培训，统 一说辞口径，同时注意不要故意夸大夸大其辞，以免给日后的交房带来麻烦。,对装修公司的要求要提高,随装修房市场的扩大，客户对于装修的要求越来越高，希望装修公司设计更加多样的方案以供选择，或者能够增加根据自身 要求更改线路、插座等弹性空间，
28、同时也希望装修公司能够公开装修价格、公开施工等从而使消费者信服。 装修公司的成长将伴随全装修市场的发展，作为开发商应当帮助扶持装修公司，与其共同成长。,3.2、菜单式装修,3.2.1 操作方式,菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样 板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；户主挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对 方案做局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司， 代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。,菜单式装修在销售中大多也
29、采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。,3.2.2 优势分析,客户选择余地大，市场接受程度高,客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。,3.2.3 劣势分析,增加装修成本,对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。,3.2.3 经验教训,多样化与具体操作之间的矛盾有待解决,提供多种多样的产品品种是市场经济发展必然，解决这一矛盾主要要依靠装修公司不断发展，在实践中总结规律经验，提高 施工管理水平。,大面积推广仍需时日,菜单式装修的推广难度较大，部分全装修房在实际操作中遇到
30、了很多困难，如，菜单品种单一、客户接受度不高、开发商与 装修公司互相推托责任等。,3.3、全装修,3.3.1 操作方式,由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、 装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统 一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装 修部分作为房屋的部件计入房价之中。,3.3.2 优势分析,装修责任明确,开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无
31、后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修 价格，利于建立客户的购买信心。 模糊总价,与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而 起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。,3.3.3 劣势分析,产品过于单一，拒绝了部分客户,全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说销售难度较大。,3.3.4 经验教训,对开发商售后服务能力要求较高,合同约定开发商为第一责任人，但开发商往往并不具备装修与保修的能力，出现问题仍需找装修公司解决，因此解决装修问 题的周
32、期难以保证。另外，保修是一个相对长期的过程，对开发商的售后服务能力要求较高,精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择,4.1 精装修住宅的三大弊病,4、精装修住宅的弊病及其操作要点分析,4.1.1 装修质量问题突出。,有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，装修房的质量已经成为消费者最关心的问题之一。 目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商 与消费者极容易因此产生纠纷。,4.1.2 个性化装修被埋没,有调查显示大部分不接受精装修房的业主，其中一个主要原因是对商品房的装修风
33、格不满意，认为千篇一律，不能 展现个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此 弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。,4.1.3 操作难度较大。,商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确 开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销 售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。,4.2 精装修操作要点问题分析,4.2.1 市场对精装修住宅的满意度分析,
34、从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、,57.1%、28.6%（如下图示）。,14.30% 28.60%,满意,基本满意 不满意,57.10%,分析结果：,目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商 品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。,4.2.2 精装修常见投诉问题分析精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修 用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归
35、结起来主要有入住时水电隐蔽 工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确 约定的占了28.6%（如下图示）。,14%,29%,28%,29%,水电隐蔽工程不好装修材料质量不好环保系数不高精装修补充协议不明确,分析结果： 精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问 题又清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解 决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。,4.2.3 精装修主要矛盾及对
36、策,装修所带来的问题可以归结为两种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾,需要有恰当的方式予以规避。, 解决开发商与装修公司矛盾的对策,主要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定时间完工等； 对策：,通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司，并对外公布，这既是对工程质量的保障，同时也可增强消费者信心， 提高项目形象（对于装修公司也可提升其品牌形象）；另外选择与类似湖南远大住工这些住宅产业化的企业合作，会是较 好解决问题的办法之一。,严格派专人监控装修公司的操作流程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；签订周详的装修
37、合同： 在装修合同里明确工程适用的施工规范（可参照建设部颁布的住宅装饰装修施工规范）；注明装修项目所使用的主要 材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸； 明确工程验收标准(关于验收标准各地有地方的规定家庭居室装饰工程质量验收标准，建设部有适用于全国的住宅室 内装饰装修管理办法)；明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；明确工程进度及竣工时间；明 确总项及分项的价格标准；明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚则等。, 解决开发商与消费者矛盾的对策,主要矛盾：消费者认为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；
38、消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。 对策：,签署装修补充协议，以保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修,时间、售后服务等都作出详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据；,在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示，避免消费者产生误解；设置工法样板房和装修材料展示区，把整个,住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看的明白，用的放心；,产生装修投诉总是很难避免的，若发生投诉，应快速采取应对措施，切忌拖延，以避免事件影响范围扩大； 发生投诉时，严格遵照之前签署的协议作出评判，逐一解释查清，从保护消费者权益出发但又要维护自身合法权益。,二、批量精装标准
39、化体系组成,想做好批量精装修，在思想上一定要用产品研发、建立体,系的高度去对待它！,公开客 户体验 调研,方案立 项,施工图,内部体验 样板房,内部客 户体验,成本规 划,应用于 产品设 计,标准产品库装修标准分 级体系供方资源库工程管理标 准库,管理上不要五个部门五张皮，要成为一张皮,批量精装标准化逻辑思维很重要！各部门分工及职责（模板）,批量精装修组织体系,标准化体系定义及组成-批量精装修组织体系精装修组织体系形式 成立公司或部门（可参考万创）, 中长期目标明确、专门团队、专门研发费用及研发基地 可以由集团高管主抓，某部门牵头，有相对长的工作计划 一般由设计部门牵头，营销、工程、成本、采购
40、合约等部门抽调相对稳定的人员组成项目。 为一个项目临时组建团队 只针对一个具体项目，进行团队体系搭建,专业型项目型临时型,标准化体系-批量精装修组织体系全国或区域性集团公司建议成立精装研发部门，整合内外 资源，打造核心产品。,因涉及部门较多，建议公司副总以上高管牵头。研发费用的重要性 ！,成立专门研发部门是外协以管控为主,还是自主研发？ 精装修体系建立是一个系统工程，由公,司高管直控确定3到5年目标，列出每阶 段成果，以及相关部门为达成这一成果 协同作战的相关计划与规定,建议,标准化体系,-批量精装修组织体系,中小企业可以由设计管理部牵头成立精装管理中心，,协调相关部门进行精装项目的设计。,标
41、准化体系定义及组成-批量精装修组织体系,万科集团,成立专门公司万创进行精装修标准研发与推广执行、标准化工作主要建筑单元体、,户型及室内精装等,中海集团,抽调设计精英组建集团设计管理中心，负责资源整合及成熟标准推广指导，研发结,合实操下放到区域公司。,佳兆业集团,集团成立设计研发部进行精装修标准研发、同时进行建筑、户型标准的研发与推广,执行,光耀集团,珠三角区域成立发展研发部，总裁牵头对主要几大产品进行系统性研发,龙湖地产,集团成立精装修设计管理部进行产品研发，相关部门以配合方式进行,。,若自身团队能力较弱，建议前期借助有经验的外部力量合作进行精装设计,研发。,讨论！,1、我们目前组织构架在批量
42、装修中遇到了什么问题？ 2、哪一种形式更合适企业现阶段需求！,批量精装修营销体系营销策略与产品定位批量精装,修营销体系,目标客户调研与分析精装销售策略与现场营销,批量精装修营销体系,-营销策略与产品定位,营销策略与产品定位,策略一：标准化、成本领先、稳定取胜（恒大、碧桂园） 策略二：标准化加创新，主打功能收纳（万科） 策略三：强化尊贵，主打奢侈牌（星河湾、绿城） 策略四：主打创意牌（光耀）,策略五：主打绿色产品牌（当代）,批量精装修营销体系,营销调研,-营销调研,意义：精装设计标准体系建设中非常重要环节，它是一切工作的 开始与原点,现状：大部分项目没有做调研或只是走走过场，没有公司形成很系统
43、的管理流程,万科对客户分类：在客户群中，比重最大的是中青年客户群，即年龄在 2550岁之间的人群。大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳固的家庭 组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。因此对 于这部分客户群需求的研究显得格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上， 对于中青年客户群的居住需求进行较为详细的总结，希望对于住宅的开发和 设计者能有所启迪。,以购买住宅的家庭作为研究的 基本单位，并结合各个年龄段的不同特 点，进一步将中青年客户群划分为3个组成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和 扩展型家庭。,批量精装修营销体系,-营销调研,调 研案例分享（模板案例资料-p市调立项客户描
44、述.pdf）,1、万科营销部与设计管理部入户调查,2、设计研发产品营销定位客户特征分析,3、丁克产品案例、完成后实景,批量精装修设计体系,如何选择战略合作单位,精装研发单位: 系统性、团队配置、过往案例,精装设计单位: 成本意识、批量执行意识、最优意识 部品供应单位：品牌影响力、原有合作伙伴、市场占有率 施工总包单位：实操能力、管理评估（B-B-C）,否则会出现诸多问题,1、精装部品无法深化下去（广州某公司案例） 2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例） 3、设计没考虑批量执行（某冲项目突事件：工艺）,4、没考虑采购体系实际情况（万科广州某项目&北京星河湾）。,批量精装修设计体系产品研发
45、基地一体化设计系统：建筑设计、户型设 计、室内设计、软装设计、品部设计、,收纳功能设计、设备设计,精装样板示范区系统,批量精装修设计体系,批量精装修设计体系-研发基地 优点：效果好、精准标准化高、示范效应强、,便于持续改进优化 缺点：投入大、对精装户型标准化要求高 万科：东莞松山湖、万科中心优点：成本低、快速检验缺点：受限制先天不足、无法按户型标准化推广执行，只能选择性运用花一次钱，把所有问题解决。不要在每个项目上重复 修改花费， 时间成本太大，也很被动（惠州及龙岗案例）,精装研发基地案例在实操项目中进行研发要改变的观念,批量精装修设计体系-精装样板示范区精装样板示范区,交楼标准样板间精装展示
46、样板间公共区展示工法体验中心创意样板间,按实际交付标准进行样板间展示，明确精装范围，避免纠纷，现场施工质量及细节很重要。在交楼标准基础上加上软装的氛围营造、提高客户现场感受，促进销售、可做不同风格及色彩的软装搭配具体指：双入户大堂、电梯厅、标准层公共区展示，这部分展示在精装示范区中作用越来越明显，投入小对价值提升大对人性化设计、重点工艺、做法、新技术新材料运用、绿色环 保节能等方面做重点展示说明，让客户对产品的品质、人性化设计、环保节能等方面有更深入了解，提升产品价值部分开发商同时做创意样板间，以展示户型及室内不同风格，因容易产生误导，不建议做,批量精装修设计体系-精装示范区展示,交楼标准样板
47、间设计,主要目的：明确精装修标准范围，交房时实际效果参考。,注意点：产品施工及相关产品细节一定要处理到位，保持现场清洁很 重要,批量精装修设计体系-精装示范区展示,精装样板间展示,主要目的：加上软装的氛围营造、提高客户现场感受，促进销售 注意点：软装风格有一定引导性，根据主流客户情况来搭配，标准开 发时，可考虑浅色、中色系、深色系三套方案,案 例,批量精装修设计体系-样板间展示,实景精装样板间设计,主要目的：加上软装的氛围营造、提高客户现场感受，促进销售 注意点：软装风格有一定引导性，根据主流客户情况来搭配，标准开 发时，可考虑浅色、中色系、深色系三套方案,某项目氛围营造设计,-批量精装修设计
48、体系-公共空间系统展示,公共空间系统,回家的路从踏进入户大堂真正开始。,入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体 验到“回家即是享受的开始”。公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成，底层电梯大堂的设计要体现和住户身份 的匹配，设计参照标准是高级度假酒店大堂，这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。,欢迎回家！,-批量精装修设计体系-精装示范区展示工法体验中心 通过工法样板房的展示，将装修用材及品牌详尽 的呈现在购房者眼前，打消购房者对工程质量及产品质的疑虑,开关品牌,1、三大样板房全
49、面展示,厨具品牌 收纳系统配件分解展示,批量精装修设计体系-一体化设计,建筑设计、户型设计、室内设计、品部设计、收纳功能设计、设备 设计、软装设计必需系统进行考虑。,批量精装修设计体系-一体化设计,1、精装修住宅的的设计范围；,住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移 动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的 全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含 洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内 容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案 阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、 卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。,
