1、中国人民银行土地储备贷款管理办法第一章 总 则第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、土地储备管理办法等法律和规章，制定本办法。第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。第
2、二章 贷款对象和条件第四条 贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件：（一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；（二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；（三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；（五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户；（六）银行规定的其他条件。第五条 贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件：（一）
3、所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；（二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准；（三）贷 款 用 于 收 购 、 整 理 和 储 备 的 土 地 应 为 可 出 让 的 商 品 住 宅、 商 业 设 施 等 经 营 性 用 地 ； 贷 款 项 目 涉 及 农 用 地 的 ， 应 办 妥 合 法 的 农用 地 转 用 手 续 和 征 地 手 续 ；（四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让
4、前景；（五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保；（六）银行规定的其它条件。第三章 贷款用途、方式、期限和利率第六条 贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。（一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。（二）新增城市建设用地开发。在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用
5、的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让的土地开发行为。第七条 土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70%，贷款期限原则上不得超过 2 年。以政府储备土地设定抵押的，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权程序执行。土地储备贷款采取保证方式发放的，保证人应当符合中华人民共和国担保法规定的条件。银行不得接受国家机关作为贷款保证人，不得接受各类财政性资金为贷款提供的担保。第八条 土地储备贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。第四章 操作流
6、程第九条借款申请。借款人应出具书面申请，并提供以下资料：（一）已办理年检手续的事业法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人授权委托书及其他有关资料。（二）从事土地一级开发的有效批件，如政府批准设立土地储备机构的文件。（三）经有权部门核准的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）及近期财务报表。（四）拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。（五）土地收购、征用合法性资料：收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提供政府对征地方案和农用地转用方案的批复。贷款申请时未取得合法
7、性资料的，应提供办理情况和取得计划。（六）持有财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。（七）自筹资金来源和已投入资金的证明资料。（八）符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的贷款保证人或抵质押物资料。（九）拟收购的储备土地已落实意向受让方的，提交有关协议。（十）银行要求提供的其他资料。第十条 贷款调查。银行受理申请后，对贷款的合法性、安全性和效益性进行调查。（一）贷款合法性调查。贷款合法性调查主要包括以下内容：1借款人是否为合规的土地储备机构；2土地收购、征用及前期开发的合法性资料和批件是否有效以及办理情况；3. 土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市
8、总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划；4. 其他与贷款安全有关的合法性内容。（二）贷款安全性调查。贷款安全性调查主要包括以下内容：1. 国家宏观调控政策、城市所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况；2. 城市房地产市场发展现状，土地供需状况、土地价格走势以及本项目土地开发的可行性；3. 借款人对外借款余额、还本付息情况及信用记录；4. 自筹资金来源和落实情况；5. 土地储备机构资金运作模式及其对贷款安全的影响；6. 已经落实受让方的，其缴纳土地出让金的付款方式、付款期限长短对贷款安全的影响；7. 保证人的担保能力，抵质押物的权属及变现能力，以未交清土地出让金的土地使用权设定抵押的，应
9、调查拍卖所得价款扣除未缴纳的土地出让金后的价值；8. 银行要求调查的其他内容。（三）贷款效益性调查。贷款效益性调查主要包括以下内容：1. 根据拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境、市场需求等方面，预测土地出让的市场前景；2. 根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途及合理的出让价格测算可出让土地数量及可实现的收益；3. 测算拟开发土地成本和综合收益，评估其还本付息和抗风险能力；4. 贷款给银行带来的综合效益；5. 银行要求调查的其他内容。第十一条 贷款审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途是否符合国家土地储备政策；贷款金额、期限是否与借款人还款
10、能力相符等。第十二条 贷款审批。土地储备贷款按银行贷款审批权限进行审批，贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。第十三条 签订合同。经审批同意后，银行应与借款人签订借款合同和有关担保合同。第十四条 办理登记。合同签订后，贷款方式为抵押担保的，银行应当按照中华人民共和国担保法的规定办理抵押登记手续。第十五条 贷款发放。在合同生效并具备提款条件后，方可发放贷款。贷款发放时，银行应将款项直接划入借款人在银行开立的土地储备资金账户中。第十六条贷后管理。土地储备贷款的贷后管理实施项目监管负责制、资金封闭管理制及贷后检查管理制。土地储备贷款实行专户管理，专户管理主要包括以下内容：（一）借款人应在银
11、行开立土地储备资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人将资本金、自筹资金和银行借款资金存入专户。借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由银行逐笔监督，保证专款专用。（二）土地出让收入按约定比例存入土地储备资金专户，确保还贷资金来源落实。土地出让收入由财政先收后返的，银行应尽量要求城市财政部门在银行开立土地有偿使用收入财政专户，接受银行监督。第五章 风险控制第十七条 对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，银行应积极予以支持。第十八条 银行对资本金没有到位或资本金严重不足、管理不规范及以任何形式为第三方提供担保的借款人不得发放土地储备贷款
12、。第十九条 银行应对储备土地进行严格的评估，保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议。第二十条 土地储备贷款发放后，要加强土地收储资金的管理，防止资金被挤占挪用，要警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。土地出让收入存入土地储备专户的资金不得用于与储备无关的其他用途。第二十一条 土地储备贷款应主要以土地出让收入及借款人其他收入作为还款来源。第二十二条 土地储备贷款一般不得办理借新还旧，对已经逾期的土地储备贷款要尽快组织清收。第二十三条为了规避土地拍卖变现和借款偿还期限不确定的风险，银行在借款合同中除了要明确合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计
13、划中明确土地拍卖变现后，应及时优先偿还贷款的金额或一定比例的金额不受贷款期限的约束。第二十四条 银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发展状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策并进行研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。 第二十五条 建立贷款早期预警制度，发生下列情形之一的，银行应要求借款人按合同约定限时改正、提前还款、提供有效担保或停止发放贷款：（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，使土地出让收入不能及时存入专
14、户的；（三）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的；（四）借款人在近期内土地出让情况和出让价格不理想，不能保证合理收益，又没有其他还款来源的；（五）借款人改变贷款用途的；（六）在贷款偿还前出让或采取其他方式处置已抵押给银行的抵押物时，借款人未事先通知银行的；（七）出让已抵押给银行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未及时归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（八）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（九）借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的；（十）其他导致贷款风险增加的情况。第六章 附 则第二十六条本
15、办法自发文之日起施行国土部发布土地储备管理办法(全文)http:/ 2007-12-03 18:30:44 中新网 大 中 小中新网 12月 3日电国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了土地储备管理办法，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。办法规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国
16、土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。办法明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。办法全文如下：土地储备管理办法第一章总 则第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115 号)、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知(国办发2006100 号)，制定本办法。第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依
17、法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。第二章计划与管理第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地
18、规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。第八条年度土地储备计划应包括：(一)年度储备土地规模；(二)年度储备土地前期开发规模；(三)年度储备土地供应规模；(四)年度储备土地临时利用计划；(五)计划年度末储备土地规模。第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同
19、级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。第三章范围与程序第十条下列土地可以纳入土地储备范围：(一)依法收回的国有土地；(二)收购的土地；(三)行使优先购买权取得的土地；(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(五)其他依法取得的土地。 第十一条市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十二条因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十
20、三条根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十四条政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十五条已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第四章开发与利用第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保
21、护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。第十七条市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。第十八条土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。第十九条前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。第二十条土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。第二十一条在储备土地未供
22、应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。第五章土地供应第二十二条储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。第二十三条依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。第六章资金管理第二十四条土地储备资金收支管理严格执行土地储备资金财务管理暂行办法(财综200717 号)的规定。第二十五条土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为
23、担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地
24、使用权抵押程序执行。商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。第二十六条土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。第七章附 则第二十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。第二十九条本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。第三十条本办法自发布之日起实施。
