1、建设西北第一商业步行街推进立体化城市发展模式关于建设银川新华东街地下商业步行街人防工程项目的策划报告第一部分：项目建设的背景一、 项目建设环境分析1. 区位优势明显银川市是宁夏回族自治区的政治、经济和文化中心，位于西部大开发以及发展轴线呼包-包兰-兰青经济带的中心地段，是陕甘宁蒙毗邻地区 10 万平方公里范围内的最大城市和经济社会发展的“龙头”与“窗口” 。 这一优势为服务业发展，特别是商贸业的发展提供了巨大的市场空间和市场保障，对沟通西北地区内部联系具有重要作用。2. 特色民族文化银川市是宁夏回族自治区的首府，悠久的历史和民族文化为旅游业和民族特色产业发展奠定了基础。银川市是回族文化中心，回
2、族建筑风格、清真食品、穆斯林用品、传统工艺品具有鲜明的区域特色，为扩大和加强与中东伊斯兰国家的经济、文化交流创造了条件。3. 良好的“移民文化”氛围，优良人居及商贸环境移民文化为吸纳人才和创业提供了自由的空间。银川市现有城市人口中有 70%是外省区迁入的人口及其后代。外来人口已经成为银川市经济社会的主体，这种“移民文化”氛围，对吸引国内外高质量的人才发挥着积极的作用。特2别是江浙一带的商人在银川市经商和定居的人口数量颇为庞大。4.西部大开发重点中心城市银川市在国家实施西部大开发政策过程中，拥有中心城市的地位，具有相对优越的区位、地域优势以及资源优势，将在自身发展中不断积聚经济能量，并对周边地区
3、产生辐射作用，从而为银川市商贸服务业发展提供了良好的机会。5.银川市城市发展战略自治区党委、政府提出了实施中心城市带动战略，提出把银川市建设成为现代化区域中心城市，这一战略是自治区、银川市两级政府的共同目标。银川市委、市政府围绕这一目标提出开发建设银川新区、改善城市交通状况，建设生态园林城市的战略，各级政府对这一发展战略的重视和实施，是银川市城市经济和服务业发展的重要保障。6. 特殊的地段优势根据市政府规划：到 2012 年，兴庆区服务业增加值占国民经济的比重从 2007 年的 67达到 75%以上，增加值年均增长率 12以上；用 56 年的时间，将兴庆区打造成西北地区重要的商贸物流中心，文化
4、旅游基地。发挥兴庆区传统商贸业优势，把核心商业区打造成为在西北地区具有一定知名度的商贸品牌区域。 “打造银川特色商圈，加快发展以新华街为中心的核心商圈” 。银川新华东街地下商业步行街正处于这一核心地段，而且是银川市商贸服务业最发达的地段。3二、立体城市模式1.“立体城市模式”是现代化城市发展过程中的必经之路。随着我国城市化进程的加速，大量流动人口涌人，由此带来的就业、住房、教育、医疗卫生和交通等基本需求持续增长，使城市对土地资源的需求剧增。这不仅影响了城市社会经济的发展，还直接导致了城市环境质量的下降。“十一五”是我国全面建设小康社会、加快推进.社会主义现代化建设的关键时期。党中央、国务院提出
5、了必须统筹协调经济社会发展与人口、资源、环境的关系，进一步转变经济增长方式，加快建设节约型社会的要求。其中，特别提出了要强化节约和集约利用土地，提高集约利用土地的水平。对土地资源短缺的我国来说，充分利用国有土地资源，突出平面空间和立体空间的使用，充分挖掘城市用地潜力，积极开发利用地下空间，是建立集约型社会的有效策略。2立体城市模式的意义2.1.扩大城市空间容量，节约城市用地对城市地下空间的充分利用可以节约大量城市用地，使城市功能更加趋于灵活与综合，在不增加或少增加城市用地的情况下，使城市的人口容量、建筑容量和交通容量得以提高，从而扩大有限用地上的空间容量。2.2.优化城市结构，缩短城市时空距离
6、城市立体开发，为改造或置换城市功能、完善城市结4构、调整土地使用状况、使城市功能的配置更趋合理提供了可能，还可以促进城市中最活跃的因素交通得以改善，为城市结构的优化打下良好基础。2.3.激发城市经济发展城市立体开发最直接的经济效益体现在城市土地价值的增值上。土地是不可再生的资源，在一定程度上制约着城市价值的提高。通过立体开发，土地的使用性质、强度等发生了转换，引起了城市整体区位特征的改变，从而提高了城市的整体价值，对城市经济的发展起到了积极的促进作用。3. 城市核心区应该是集约用地的重点立体开发使城市用地更为紧凑，从而缩短了城市基础设施、道路及各种管线长度，节约了城市建设投资。因为城市的核心区
7、充当着神经中枢的功能，在城市发展中我们首先要考虑城市核心区域的交通通畅度，它是直接体现一个城市效能的关键所在。同时城市核心区在城市建设和流通发展中占有非常突出的位置，对核心区进行立体架构和改造，促进其多维发展，对加强城市中心商业区的建设，对提升城市现代化水平和提高城市流通运营效率具有重要意义。三、 我国人防工程项目的商业化开发与建设，是实现平战结合，促进经济繁荣的有效有段随着城市化水平的提高，国内外形势的发展，人防工程在保留自身特色的前提下，正在向以经济建设为中心的方向发展，逐步融入到地下空间综合开发利用中去。 中华5人民共和国人民防空法规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下
8、，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。 ”据此，人民防空工程建设的要求是：规模适当，布局合理，防护可靠，功能完善，平战结合。1.人防工程建设是发展经济和建设现代化城市的需要。人防建设不仅有战备效益，还具有十分明显的社会效益和经济效益。从战备效益看，可增加战时掩蔽留城人员的人防工事面积，在城市防卫作战中，可作为阻击来犯之敌的火力点。从社会效益看，可缓解交通拥挤状况，尤其是可以缓解城市核心区的交通压力。从经济效益看，地下商场的经营，可产生较大的经济效益，从而带动城市其他行业的连锁发展。2.人防工程为经济建设和城市建设服务，有自己的独特优势。一是冬暖夏凉，节省能源；二是没有噪音、尘
9、土，免受震动影响；三是地下搞科研、商场、医院、仓库，不仅安全，而且便于管理，还可降低成本3.国内部分省市地下空间开发利用情况。当前，各地政府越来越重视城市地下空间的开发利用，地下空间的商业化开发建设正如火如荼。我国不少城市如哈尔滨、上海、沈阳、成都、武汉、石家庄、乌鲁木齐、西安、厦门、青岛、吉林、大连、杭州、南京等地都建有数万至十多万平方米的地下综合体和地下街，哈尔滨市的数条地下街已连成一片，形成了规模6不小的 25 万平方米的地下城。位于大连市站前广场我国最大的城市地下综合体“不夜城”已投入使用十年时间。正是在这一大背景之下，我们提出开发建设银川新华东街地下商业步行街的构想。第二部分：项目建
10、设分析一、 项目主题：建设西北第一商业步行街推进立体化城市发展模式根据银川市服务业总体规划（20082012 年） 和银川市城市商业网点发展规划（20082012） ”，到 2012年末，银川市要建成区域性商贸中心，总体上达到国内中等发达城市商业水平”,“用 56 年的时间，将兴庆区打造成西北地区重要的商贸物流中心，文化旅游基地。发挥兴庆区传统商贸业优势，把核心商业区打造成为在西北地区具有一定知名度的商贸品牌区域” 。基于银川市这一城市建设的总体战略规划，我们提出“建设西北第一商业步行街，推进立体化城市发展模式”项目建设主题思想。二、项目定位：1. 建成银川市第一条中高档精品品牌专卖店地下商业
11、步行街，打造西北最著名的地下商业步行街。2. 项目定位说明：随着银川市经济、商业的快速发展和市民消费水平的不断提高，人们的消费理念发生了很大变化，银川市正步入品牌化趋势明显加快的发展时期。因此，越来越多的品7牌商品迫切需要在银川市核心商圈拥有一席之地，以确立该品牌在银川市的形象和话语权。在这一阶段，会随着竞争的加剧将一些“杂货店” 、 “食品店”淘汰出新华东街商圈，会有更多知名品牌加入到新华东街商圈中来，同时也会促使新华东街商圈商业价值的提升。然而，现有的有限的商业空间远远不能满足更多品牌的迫切需求，这就限制了银川市商业向更高阶段发展。为了适应商业的这一趋势，促进华东街商圈的升级换代，本项目将
12、打造成精品品牌专卖店商业步行街，为更多品牌提供展示形象和商贸交流的舞台。项目建成后，将划分为“国内名品区”和“国际品牌区” ，届时，这儿将汇集国内外 300 余家知名品牌的形象店和旗舰店，成为银川核心商圈中具有明显自身特色的商业场所。三、项目功能 1、缓解银川市城市核心区的交通压力新华东街是银川市交通最聚集的地点，又是城市东西方向的主干道和城市最繁华的商业街，人流量和车流量都很大，并且人车混杂，存在一定的交通隐患。项目建成后，地下商业街的主通道宽度将设定在 5 米以上，沿新华东街设置若干个出入口，并在沿线交叉路口设置地下行人通道，其功能相当于地面人行过街天桥，可实现该区域的人车分流。这样一来，
13、机动车就畅通无阻，没有人行道，大大加快了机动车的速度，还能大幅度降低交通事故，杜绝塞车，有效缓解地面交通压力。82、人防功能从地下空间的防灾特性看，与地面空间相比，具有对多种城市灾害防护能力强的优势，比如应对地震、空袭等，并且有利于长时间的抗灾救灾，为广大市民提供安全的避难场所。3. 改善城市环境本项目的建设利用地下空间，不仅节约了宝贵的城市土地资源，而且可以减少城市地面建筑的容积率，增加地面绿地面积。同时，城市交通通畅率提高了，能源消耗就会更低。城市的污染也会随之大幅降低，这是显而易见的。据交通监理方面的数据，能耗降低一半，空气污染会减少3/4。4. 促进银川市商贸服务业的发展本项目的建设引
14、进国内外具有品牌优势和竞争优势的各种商贸旗舰店，以先进理念和模式带动本市商业经营水平的提升，实现店铺建设和营销规模的扩张。本项目将走一条“品牌化”的道路，将有利于提升银川市商贸服务业的形象和档次。第三部分：项目社会效益分析本项目是一个综合效益项目，主要体现在战备效益、社会效益、经济效益几个方面。各地区都不同程度的存在着社会问题，建一项工程，做一件大事，都会为社会做一分贡献，解决一些社会问题。本项目建成后，在社会效益方面主要体现以下几点：1.开发利用地下空间，节约城市建设用地9银川市市同其它城市一样，城市建设用地已日趋紧张，并造成地价高涨。因此，在条件可行的情况下，充分开发利用地下空间资源，节约
15、城市建设用地，也是银川市解决城市建筑用地紧张的最好办法之一。2.安排就业人员，有利社会稳定解决市民的就业问题，单靠劳动部门安排是很有限的，可以说基本上靠自谋出路。本项目通过平战结合，建成营业后大约可以安排 1000 人就业，为社会的稳定发挥积极作用。3.促进服务业发展，丰富居民生活本项目建成后将成为市民购物、休闲的场所，为丰富居民生活又提供了一个冬暖夏凉的地下空间，对于完善城市功能，提高城市形象具有十分重要的意义。4.缓解周围交通本项目位于银川市商业区，通过修建地下商业设施和人行过街通道，可以较好解决该路段人车混流，行人过街不安全问题。5.增加银川市的税收，促进经济发展本项目的建设将引进国内外
16、知名品牌 300 余家，将产生良好的税收效益。综合上述论证，本项目的建设，在节约城市建设用地，缓解行人交通拥挤矛盾、社会稳定、市民生活等方面，会产生良好的社会效益。第四部分：项目建设单位10一、本项目属于人防工程，项目主管单位是银川市人民防空办公室，投资开发建设单位是西宁博翔源商贸有限公司。二、项目投资开发建设单位概况 1.单位名称：西宁博翔源商贸有限公司2注册资本：2000 万元3法定代表人：方兴善4联系电话：0971-5单位概况：西宁博翔源商贸有限公司是一家以商品贸易、商业地产开发为主的公司，公司资金实力雄厚。公司拥有多名具有丰富经验的商业地产专业人才，他们在全国许多城市都有成功开发商业地
17、产项目的成熟经验。2008 年，公司成功竞得西宁大十字地下商业街人防工程项目，并于 2009 年初正式进行开发建设。西宁大十字地下商业街人防工程项目总建筑面积 22000平方米，总投资额 2 亿元人民币，全系西宁博翔源商贸有限公司独家投资，主体工程工期仅为 6 个月。项目已于2009 年 2 月 27 日开工建设，主体工程将于 2009 年 8 月 20日竣工，主体竣工后将交由市政部门进行路面的恢复工作，计划 11 月 30 日恢复通车。地下商业街将于 2009 年元旦之前开始营业。三、银川新华东街地下商业步行街人防工程主创人员简介方兴善西宁博翔源商贸有限公司总经理，西宁大十字地下商业步行街总
18、经理。在西宁组建了西宁博翔源商贸有限公司，开11发了博翔源商场和西宁大十字地下商业步行街。杨强娒西宁博翔源商贸有限公司副总经理，西宁大十字地下商业步行街副总经理。成功开发了山东省济南市济南温州服装商品批发广场。具有丰富的大型商业地产全程操盘经验与企业管理经验。宋来雨西宁大十字地下商业步行街策划总监。成功策划了山东济南世纪商贸城、高密齐鲁国际纺织服装城、莱芜鲁中商品批发城、山东滨州浙江大市场，具有丰富的大型商业项目全程策划经验与企业管理经验。第五部分：结论银川新华东街地下商业步行街人防工程的建设是一项重要的大型平战结合工程。它的建设对于提高城市综合防护能力，具有重要意义。是适应未来高科技技术条件下局部战争人民防空的需要，也是一个地区在经济发展基础上完善城市功能的需要。本论证认为，银川新华东街地下商业步行街人防工程的建设是适时的、必要的、可行的；工程的建设投资资金能够确保落实。工程建成之后必将发挥良好的战备效益、社会效益和经济效益，同时对银川市商贸服务业的发展也起到一定的推动作用。西宁博翔源商贸有限公司12二九年五月二十二日
