1、地产项目融资方案(范本)2013-07-17 房地产投资融资俱乐部*项目融资方案*有限公司二一三年七月十七日目 录一、 融资项目名称 2二、 项目融资主体 2三、 融资规模、期限及还款进度 2四、 担保公司情况 2五、 项目基本情况 3六、 项目投资估算 4七、 项目销售收入及税费 5八、 项目财务分析 6一、 融资项目名称“*”建设项目二、 项目融资主体*有限公司三、 融资规模、期限及还款进度项目总投资 72,035.00 万元,资金来源为业主自筹 32,035.00 万元,拟从银行贷款 40,000.00 万元。贷款类型为项目贷款,贷款期限为 3 年,自 2013年 1 月至 2016 年
2、 1 月。年利率暂按 7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证,面积 14511 平米,评估价值 万元。另外由* 有限公司提供连带责任担保,担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账,本金按 3 年分期偿还,利息按季度支付。2014年 1 月偿还本金 20,000.00 万元,2015 年 1 月偿还本金 10,000.00 万元,2016 年 1 月偿还本金 10,000.00 万元。转发是美德,但请标明出处:房地产投资融资俱乐部(fdctz888)四、 担保公司情况*。五、 项目基本情况*项目位于* ,项目规划用地 14511 平米,建筑面积平米
3、。项目包括地下二层,地上裙楼四层和塔楼三栋,总高 99.8 米,裙楼几何尺寸为 95m90m。1 号楼为办公式公寓,2 号楼为住宅(含部分拆迁户还建房),3 号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地,容积率8.29,建筑密度52.95%,绿地率15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证,建设用地规划许可证,拆迁许可证,即将取得建设项目规划许可证及开工证),已进入地上物拆迁阶段。共有 160 余户住户需要拆迁,其中约 90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出,其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为 3 年,自 2012 年 1 月至 2015 年
4、1 月。项目公司成立于 2001 年 8 月,位于*,注册(实收)资本*万元,各股东均以货币出资。现股东为*51%,* 持股 47%,* 持股 2%。法定代表人*。截至 2011 年 9 月,公司资产 7000 万元,全部为开发成本,负债 4400 万元,所有者权益 2600 万元。转发是美德,但请标明出处:房地产投资融资俱乐部(fdctz888)六、 项目投资估算项目总投资 72,035.00 万元,其中土地征用及拆迁补偿费 12,000.00 万元,前期工程费 2,736.00 万元,建筑安装工程费 45,600.00 万元,基础设施费1,368.00 万元,公共设施配套费 1,507.0
5、0 万元,开发间接费 8,824.00 万元。项目建设期预计 3 年,自 2012 年 1 月至 2015 年 1 月。预计 2012 年完成总投资的 30.3%,即完成投资 21,849.60 万元;2013 年完成总投资的 51.6%,即完成投资 37,196.80 万元; 2014 年完成总投资的 16.6%,即完成投资11,988.60 万元; 2015 年完成总投资的 1.4%,即完成投资 1,000.00 万元。土地征用及拆迁补偿费 12,000.00 万元。项目共占用规划面积土地使用权14511 平米,其中项目公司名下土地 11283 平米,其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目
6、本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有,仍有 160 余户需要拆迁补偿安置,其中约 90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出,其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、*和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费,公司前期已投入 7000 万元用于支付上述部分款项。转发是美德,但请标明出处:房地产投资融资俱乐部(fdctz888)前期工程款 2,736.00 万元,主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等,按建筑安装工程费投资规模的 6%估算。建筑安装工程费 45,600.00 万元,主要包括土建
7、工程费、安装工程费和装修工程费,按每平方 3000 元的单位造价、建筑面积平米相乘确定。基础设施费 1,368.00 万元,主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等,按建筑安装工程费投资规模的 3%确定。公共设施配套费 1,507.00 万元,为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出,如锅炉房、变电所、游泳池等,按建筑面积,每平米 100 元计算确定。开发间接费 8,824.00 万元,为直接组织和管理开发项目所发生的,如
8、管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息 4,900.00 万元,担保费 2,100.00 万元。七、 项目销售收入及税费项目建成后,项目公司拟持有的自有物业包括商铺 1 层和 4 层、3 号楼宾馆。扣除 2 号楼拆迁户还建房部分的面积,预计项目可售面积为 75,000.00 平米,包括裙楼的商铺 2-3 层 15,000.00 平米和住宅公寓 60,000.00 平米。根据对* 、*以及项目所在地附近房产项目市场的调查,商铺的价格预计平均售价为 35,000.00 元/平米,住宅和公寓的平均售价为 11,000.00 元/ 平米。预计项
9、目可售部分可实现收入 118,500.00 万元。项目销售期 3.5 年,自 2013年 8 月至 2016 年 1 月。预计 2013 年完成销售 25%,实现收入 29,625.00 万元;预计 2014 年完成销售 40%,实现收入 47,400.00 万元;预计 2015 年完成销售 20%,实现收入 23,700.00 万元;2016 年完成销售 15%,实现收入17,775.00 万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等,预计发生各项税费 24,829.00 万元。各项税费情况见下表:项目税费 比例 金额(万元)销售费用 8.00%
10、9,480.00 营业税 5.00% 5,925.00 城建税 7.00% 414.75 教育费附加 3.00% 177.75 地方教育费附加 2.00% 118.50 土地增值税 1.20% 1,422.00 印花税 0.05% 59.25 所得税 25.00% 7,231.75 合计 24,829.00 八、 项目财务分析项目预计现金流量表如下:项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 销售收现 - 29,625.00 47,400.00 23,700.00 17,775.00工程投资 14,849.60 34,396.80 10,588.60 300.0
11、0 -支付税金 3,822.44 6,115.90 3,057.95 2,293.46销售费用 2,370.00 3,792.00 1,896.00 1,422.00经营现金流量 -14,849.60 -10,964.24 26,903.50 18,446.05 14,059.54投资现金流量借入资金 15,000.00 40,000.00还款资金 22,200.00 21,400.00 10,700.00 10,000.00筹资现金流量 15,000.00 17,800.00 -21,400.00 -10,700.00 -10,000.00净现金流量 150.40 6,835.76 5,503.50 7,746.05 4,059.54 预计项目实现净收益 24,144.85 万元,预计利税总额 36,985.00 万元,项目内部收益率 43.87%,静态投资回收期 2.96 年,动态投资回收期 3.24 年,项目投资收益率 30.83%。经盈亏平衡测算,当项目单位平均售价为 8,701.18 元/平米时,项目达到盈亏平衡。经敏感性分析,销售单价每上升 5%,对项目净收益的影响为 18.21%,敏感系数为 3.64;投资规模每上升 5%,对项目净收益的影响为 25.88%,敏感系数为 5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。