1、北京延庆金锣湾商业广场商业策划沟通提案二零零八年四月目 录第一部分 策划报告主要观点第二部分 延庆整体情况第三部分 延庆商业物业市场调查及结论第四部分 项目定位及规划设计第五部分 招商策划及执行方案第六部分 未来针对本项目所提供的我们提供的服务内容2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:第一部分 策划报告主要观点1 商业项目不同于住宅项目；商业讲究的是“永续经营” ，如何保值、增值是关键。2 商业物业策划涉及四大块：经营定位分析、业态/业种组合及分布、物业经营管理策划、商业销售策划。是一个多工种、跨行业的研究
2、，而不是单个意志的选择。3 延庆缺乏大型的、综合性的集购物、旅游、休闲、餐饮、娱乐等一体化的商业中心；而这种国际流行并被市场追捧的商业模式首先是需要规模的。金锣湾广场占据先机，所以策划尤为重要。短时间内迅速填补市场空白是可行的。如果只是想简单建造一个目前市场上已经存在的物业，一是无法实现预期利益，二是对延庆人民和历史不负责任。4 商业物业的竞争优势体现在：唯一性、排他性、尊贵性；所以这对项目的各方面如：规划、结构、布局、景观、业态、管理等提出了更高的要求。5 针对延庆市场的特点和延庆商铺总体发展趋势，并结合全国商业物业走势，项目应该放弃立项之初全部出售的想法，而应采取全新的营销策略，以保证公司
3、的社会效益和经济效益。6 在经过缜密的市场调查和科学的预测后，我们认为，项目在扣除成本后，经济效益是非常明显的；同时也能全面提升贵司的社会效益和影响力。第二部分 延庆整体情况一延庆概况 延庆地貌延庆县地处北京市西北部，距北京市区 74 公里，是首都北京的北大门。位于北京市区的上风上水。延庆县东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤，是一个北东南三面环山，西临官厅水库的小盆地，地势东高西低，妫河、白河分别注入官厅、密云两大水库。全县辖 11 县 4 乡，373 个行政村，总人口 28 万人，农业人口、非农业人口各占人口总量的 70%、30%。总面积 1992.5 平方公里。
4、延庆气候延庆属大陆性季风气候,属温带与中温带、半干旱与半湿润带的过渡连带。海拔比北京城区高出 400 多米，平均气温比北京城区低3-4，夏季凉爽，属京郊避暑胜地，是北京人区环境最好的地区，被誉了“北京夏都” 。 延庆历史延庆县历史悠久，从唐代建延庆城始，一直是延庆政治、经济、文化中心。一九四九年建国后，即设延庆县，县各级党政机关团体、师范院校、中小学校、大商场、百货店、影剧院、县医院、汽车、火车站均设在域内。 延庆交通2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:延庆位于诸多交通干线的交汇处，京包、大秦铁路、京张铁
5、路，110 国道穿境而过，是北京沟通中国西北地区乃至欧洲大陆的重要交通通道和人流、物流干线。八达岭高速公路通车后，缩短了延庆与北京的距离，从延庆至德胜门的 919 次公交车每 5 分钟一次，仅需 50 分钟便可到达北京市区。公路运输 3 小时可到达天津港，铁路运输 4 小时可到达秦皇岛港，投资者可利用便利的交通实现物流快捷交换。 延庆支柱产业延庆县环境优美，空气洁净，城县建设已成规模，县域经济迅猛发展。经济建设以工副业为主，基本形成了以建筑建材、消防器材、医药化工、轻纺、食品等五大行业为龙头的工业体系。农业占有相应比重，农业以种植优质玉米和蔬菜为主，机械化水平较高。随着经济开发区的建成，建筑业
6、与旅游业逐渐成为延庆县税收的主要来源。延庆是一个山清水秀的地方，是首都北京正在崛起的旅游大县、旅游强县。2007 年，全县接待游客 940 万人次，旅游收入 10 亿元，截止目前，已开发 30 多个旅游景点，形成了以县城周边景区和东部环山旅游为主的两个旅游金圈。延庆已经成为名符其实的旅游、度假、疗养、休闲的首都国际旅游卫星城。延庆县毗邻风光秀丽的妫水湖，位于从多旅游景点的交汇处，有利于借助旅游开展营销、建设公司总部，是开发别墅、住宅、宾馆、酒店的理想之地。 优惠政策延庆制定了多方面的优惠政策，使工业经济迅速发展，吸引了国内外多家知名企业落户延庆。形成了以制药、建筑建材、食品酿造、毛纺、消防等五
7、大优势行业为主的工业格局。其中，延庆经济技术开发区和八达岭经济技术开发区已发展入区企业达 769 家。 2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:第三部分 延庆商业物业市场调查及结论一、延庆商业经营种类分布 百货商场经营延庆的百货商场大多为早期的建筑，内部结构、装修等均显得较为陈旧落后。商场内的通道窄，商场内的通道狭窄，又没有扶手电梯，不利于人流的导向，经营理念保守陈旧，仍停留在 90 年代初的经营模式。在市场的不断完善下最终会被淘汰。 市场延庆城最具代表性的市场是恒生超级批发市场。中心市场主要以经营粮油副食、
8、瓜果蔬菜为主，恒生超级批发市场经营种类较为丰富与全面。 零散商户经营零散商户经营主要是住宅裙楼的商铺及商场出租的摊位。主要分布在传统的商业旺区和居民聚居的地方，经营商品主要以饮食、服装、日用品为主，通讯、办公用品、音像制品为辅助，档次为中低档。 专卖店经营专卖店多为国内一般品牌，档次为中档，缺乏知名品牌主力店。数量不多，影响力也较弱。 （班尼路、利达斯、柏仙多格等） 餐饮、住宿、娱乐延庆县城有八达岭温度假村、华风温泉大城堡、中银酒店、圣世苑、新风酒店、燕春酒店等一批高中档的服务设施近百家。拥有 5000 亩水面面积的妫水公园和拥有 1000 亩水面的夏都公园。而妫川广场也是延庆人夏天纳凉的好去
9、处。（详细市场调研分析报告略）市场调查初步结论：1、延庆商业发展处于初级阶段，整体发展素质较低2、延庆商业物业硬件建设落后3、大型超市的发展势头迅猛4、缺乏中偏高档餐饮、娱乐项目5、以百货购物商场为龙头，其他经营形式薄弱6、延庆市场的商铺整体均价已达2.5万元/平方米。延庆商铺销售价格承受力为一层在均价2-3万元/平方米左右，根据我们项目的核心优势和排他性、唯一性，我们认为本项目均价设定在3万元/平方米是有市场承接力的。7、延庆本地的市场承接力有限，项目的消化应该先立足延庆，再辐射北京和外地城市。8、从营销策略上，目前全国的商铺即将出现过剩现象，而从全国商铺操作实例看，一层商铺往往热销，而二层
10、及以上商铺销售阻力重重。所以，应争取销售一层和其他楼层部分商铺、出租剩余商铺的新型销售策略；利用一层商铺销售争取回收项目投资；而出租物业2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:则为企业带来长期、稳定、健康的现金流。第四部分 项目定位及规划设计一 产品定位：（一） 产品定位理念：在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道，设计项目开发理念的核心就是为了确立项目核心竞争优势。本项目的开发理念源于市场，并引导市场需求，是对新商业形态变迁的深刻思考。其开发理念是：全面领先当地的商业
11、物业，把“王府井”搬进延庆中心过客式旅游 休闲式旅游纵观延庆商业物业，要想全面领先，唯有朝大型购物广场购物中心方向发展。王府井，为延庆人所熟识，位于北京传统的核心商业圈，资本高度集中、信息高度集中、时尚高度集中的商业核心地段。穿梭不断的客流，万商云集的盛况，丰厚诱人的利润，吸引本地人及来自东北各地的客户所幕名而来，同时也造就了无数的商贾巨富。金锣湾广场坐落于延庆的商业中心，周边的商业配套设施与机构及其健全，人流量极大，是延庆目前客流量最大、店铺最为集中的商业中心区。从项目的地理位置及经济价值分析，与“王府井”相似，均位于传统城市中心商业旺地，经过多年的商业积淀，形成客似云来的核心商业圈。同时，
12、我司提出“把王府井搬进延庆中心”的概念，把“旅游景点”与“大型商业广场”完美结合，清晰明了地体现了填补当地的旅游型商业市场的空白，迎合目前延庆大力发展旅游市场的客观需求。可以大胆地标榜，这样的商业模式，一方面可以吸引延庆和外地游客的购物、休闲旅游，一方面利用与“王府井”的类比与借势，可以诱发当地投资者的对商铺的投资。本着这样的开发理念，我司在进行项目的规划设计时，从有利于营销的角度出发，并借鉴了广州、深圳、上海等地的先进经验，把构成项目的各种要素如整体规划、功能划分、商铺间格、公共空间规划、配套设施、建筑风格、购物广场管理、经营特色予以充分考虑，构成了本项目系统的规划体系。在这个理念的指导下，
13、我司对项目的整体规划设计进行了创新，务求尽可能挖掘整个购物中心的价值；务求为商家、经营者、消费者提供最好的经营、购物环境；务求在促进项目销售的同时为开发商带来更大的利润空间。（二） 项目功能定位：项目整体功能定位，目的是为了解决项目究竟为市场提供什么样产品和服务、项目应如何为市场提供产品和服务等问题。在确立项目的功能时，需要特别重视研究市场空白点和市场发展趋势。购购 物， 对对 于于 现现 代人来代人来 说说 ，不 仅仅 是一种消是一种消 费费 行行 为为 ，还还 必必 须须 最大限度最大限度地地 满满 足精神与文化方面的需求。在足精神与文化方面的需求。在 这这 一一 趋势趋势 下，多元化的消
14、下，多元化的消 费场费场 所便所便应应 运而生，也就是集运而生，也就是集 购购 物、美食、游 戏戏 、休 闲闲 、健身、 观观 光于一体的全光于一体的全2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:景化景化 购购 物广物广 场场 。这这 种商种商 业业 模式与模式与 传统传统 的百的百 货购货购 物广物广 场场 相比，最大的相比，最大的 优优势势 在于其在于其 拥拥 有最大化的使用价有最大化的使用价 值值 ，这这 一价一价 值值 是来自除是来自除 购购 物之外的物之外的 诸诸 多多功能。然而，目前延庆的购物广场的功
15、能普遍较为单一，且购物环境较为恶劣，目前开业的几个购物广场的购物功能都缺乏较好的规划，从规模、配套设施、商业环境、道路交通等均不具备大型购物中心的功能，这不足以满足人们多元化的购物需求。因此我司认为，本项目整体功能定位应根据项目本身、市场需求、开发商各自的条件，以创新及引领作为开发宗旨，形成项目独特的优势所在，通过前瞻性开发与错位经营为项目的生存与发展营造更大的空间。我们建议本项目整体功能定位为：“夏都”城市新干线集娱乐、购物、休闲、餐饮、旅游等多种功能于一体的大型商业广场从我司对市场的理解和认识，本项目的功能定位依托于周边现有的商业氛围，充分发掘项目的地段优势，很好地利用了这一优势，同时，还
16、考虑到该地段未来的发展规划，使本项目与其它的商业物业形成良性竞争和相互促进的经营格局。金锣湾广场整体功能一览表：购物以知名商家构成室内步行街的核心商家（其中不乏名牌精品） ，并以不断更新的品种、富于特色、新潮的店面装饰和长新的促销手法赢得稳定的消费群。休闲休闲广场，绿化组团，精致小品，生动活泼、色彩明快的立面设计，处处洋溢着休闲的气氛；可供休憩的购物走廊和户外长椅更为消费者提供一个舒适、悠闲的驻足之处。饮食娱乐购物广场内可以开设各种娱乐服务场所，包括电子游戏场、网络天地、美容美发、多功能书店、咖啡廊、美食街等吃喝玩乐场所旅游考虑充分发挥该项目的旅游功能，建造城市“触媒”景观，工艺品、特产、纪念
17、品展卖等，建议本项目与当地旅游局签订长期合作合同，作为指定旅游消费点。其它功能为在广场中央设置多功能展台，设置大屏幕电视，并定期在这里组织各种促销与展示活动，使之成为步行街的核心之一及人气聚集中心地带。如此规划，集吃、喝、玩、乐于一体的功能定位使整个综合体的功能更加完备，丰满了本项目的内涵，能从多个层面来体现项目的投资前景和经营前景，令到其中的各个功能区相互促进，可以避免因功能重叠而出现的经营困境，有助于为进驻经营商家形成良性和相互促进的竞争经营格局。（三） 特色定位：2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:
18、特色是指事物所表现出的独特的风格和色彩，它反映了事物的个性。购物广场特色定位，就是根据发展商的企业文化、周边环境、购物广场风格、文化概念等，集约、整合、升华出一个最具吸引力的一点作为“诉求点”，以此去吸引相应的目标。 正如美国环球发展管理公司的瑞米尔斯先生所认为：“中国商业发展最大的特点就是百货公司在变化中，在向购物中心的模式转化。”我司建议本项目的特色定位是：延庆城市生活的风向标延庆时尚品味的策源地从发展趋势来看，我国大型百货商店正在不断朝多功能方向发展，百货商店经营的商品品种越来越丰富。而且，金锣湾广场作为延庆新一代的商业物业，其出现必须满足消费者在购物上新的需要，不仅需要增加了娱乐、餐饮
19、和服务功能，加入游戏机、滑冰场、小电影院、儿童游乐场等娱乐设施，以及咖啡厅、美食街和快餐厅等餐饮设施，让购物者在购物之余品尝风味独特的各式快餐，另外还增加乐各种金融、通讯和服务机构，提供用具修理、婴儿看护、电话、储蓄和消费咨询等服务项目。在这样的思路指引下，使之成为消费时尚的引导者，而且成为消费者的休闲地、家庭娱乐场所、综合生活代理中心和社会交往场所。（四） 项目销售竞争优势：兵家有云：“克敌之术，攻心至上” ，在商业物业的销售中，以核心竞争优势作定位目的就是要攻陷目标买家的心理防线。设计核心竞争优势的目的主要是： 构筑竞争对手不易取代的优势 形成促进项目销售的独特卖点设计项目的核心优势可以从
20、以下几方面予以考虑，包括商业环境、经营档次、规模、经营模式、主题、价格及人们所赋予项目的情感因素等。根据我们市场摸底的情况看，本项目在商业环境、经营档次、规模等方面都具有相当的优势，但是这并不是它的核心优势所在。我们认为，本项目的核心优势来源于项目为经营者与投资者所带来的利益所在，这是在营销推广中着重利用的价值。这才是吸引人们最基本也是核心的利益点，着重体现在：满足人们对新型投资渠道（商铺投资）的需求。因为从延庆目前的状况来看，潜在买家对商铺的需求尚处于上升状态，市场对可以销售的商铺特别是黄金路段商铺的需求将是十分旺盛，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。为此，我们认为本项目
21、的核心竞争优势为：位于核心商业地段，最具投资价值的新型购物广场这样的定位，是建立在有效的市场需求之上的，从根本上确立了本项目的核心竞争力。我们有理由相信，这样的一个核心优势，通过包装及整合传播，必定能够吸引人们的极大关注，也会唤醒潜在买家的需求和购买欲望，无疑是项目最大的销售促进动力之一。2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:（五） 系统的销售力提升方案：销售力提升是商业物业营销的重要环节，可以为项目的销售推广提供更多的卖点，有助于营造项目更具体、更丰满、可感性更强的形象，积蓄更大的销售势能，这是营销过程中
22、的一个有机组成，是营销体系不可或缺的一部分。我司已我司已 经对项经对项 目的定位的重要性作了清晰的目的定位的重要性作了清晰的 阐阐 述，以下将就述，以下将就 围绕围绕着上述的着上述的 “定位定位 ”对项对项 目开目开 发进发进 行系行系 统统 的的 规规 划，从一个更高的角度划，从一个更高的角度 对项对项目定位目定位 进进 行全新的行全新的 阐释阐释 ，让让 市市 场对项场对项 目定位有目定位有 “实实 至名至名 归归 ”的的 认认 同感，以求准确全面地提升以求准确全面地提升 项项 目整体的目整体的 销销 售力。一、项目的整体规划策略：购物中心是其管理模式特征的具体表现，它不同于其他商业建筑，
23、有自己的特色。金锣湾广场的建筑特色，应该体现在通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造一个安全舒适的环境，并组织众多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需求，以社会化的公共开放空间充分融入社会生活，将商业活动和其他社会活动紧密结合起来。特征之一：商业空间步行化：购物广场是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线型街道来串联商店和组织人数。购物中心依赖于它的易达性，它们需要坐落在交通大动脉的附近，然而，购物者自身并没有从交通中得到什么，他们需要的是安静、舒2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地
24、产资料免费下载 0755- QQ:适和便利，从周边地区步行而来。特征之二：商业空间室内化：大跨结构和采光技术的发展实现了屋顶的覆盖和保护功能，将商业活动完全引入室内空间。特征三：公共空间社会化。与百货商店和超级市场不同的是，购物中心把纯粹的零售商业活动开辟成商业活动和社会活动相结合的场所。在其室内街道上充满鲜花，气候宜人，环境舒适。根据现代购物中心的三大物征，我们应该更多地考虑本项目自身的规划设计，使项目的规划能够很好地融合到周边的商业环境中，在特定的氛围中缔造出项目的竞争优势，这才是开发商业物业开发的制胜之道。二、整体规划：俗话说“独木难成林” ，商业项目的开发必须要考虑到周边环境。本项目地
25、处当地最繁华的商业地带，本身已经具备了开发大型商业物业的条件，因此，在进行整体规划时，主要从以下几方面来考虑问题： 区域功能规划，必须对项目所在区域的功能定位有深刻的理解，并能把握项目所在地段未来规划变动趋势，特别要对项目所在地段商业功能规划有清晰的概念。 交通功能规划，对城市交通状况及城市发展态势做出明确的判断，掌握城市居民购物最新动向。 周边大型项目的影响，对大型商业物业、大型市政设施建设和布局了然于胸。 项目的整体规划模式，要有一定的前瞻性，要适应未来商业市场发展的需要。 1 整体布局：在项目整体布局上，我司建议在采用“三街一广场”的整体规划思路，具体体现在：第一， 把步行街与广场引入室
26、内，把室内商铺变成临街商铺。这样就可以充分利用客流量提升自身的商业价值。第二， 把首层的主通道建设成室内步行街，配合室内景观的营造，顾客仿佛走在环境优美的步行街上。第三， 合理开发广场上的景观效果，吸引广场与步行街的人流。这样的规划把“城”与“街”的功能很好地结合起来，使整个购物广场贯穿“室内开放步行商业街”的概念，营造一个兼具有商业街功能及大型购物广场品位的购物环境。再加上步行街地面处理、建筑物外墙色彩及装修风格的配合，无疑是可以为购物者营造良好的购物环境。同时，这样的规划也考虑到了经营者要求，在商铺的间隔方面可以形成多样的户型组合供方便开展经营活动。广场聚集人气的作用，为中部的商铺带来充足
27、的客源，有助于促进中部商铺的销售。2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2.购物广场功能划分：一个大型的商业物业实质是一个区域性商业街区的缩影，也是一个相对独立的个体，功能定位与功能划分显得尤为重要。上面我们已经明确了本项目的功能定位，下面我们就购物广场功能的划分进行规划，主要从以下几方面予以考虑： 有助于提高购物中心的档次 考虑商户类别和商户影响力 尊重商户对平面布局的要求 便于商家经营和购物广场管理 考虑到客流的合理导向及消费者购物的方便舒适确定各楼层的功能划分时，要重点考虑项目地段原有的商业氛围、消费
28、习惯，资源整合，通过合理的购物广场布局和商户组合，有效聚集人气、疏导人流，最大限度地提高并实现商铺的商业价值。科学合理的功能划分将会使整个购物广场的层次更为丰富，并在经营商家的经营回报上得以充分的体现，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。各楼层的功能划分如下：区域 规划经营范围 划分依据B1 大型超市（沃尔玛） 知名品牌超市带动整个购物广场的档次和客流量，营造休闲购物的氛围。A 座 主力店、连锁品牌店、名店城、名牌专卖店、高档服饰眼镜钟表、金银首饰等主力店，如大商集团的引进，可以快速提升本项目的知名度，以及带动经营者与投资者入驻，可以吸引更多的消费人流，形成从高至低的
29、“瀑流效应” 。H 座 个性、时尚商品、家电大卖场与主力店相遥相呼应，错位经营，满足消费者对大众商品的需求D、G、E 座设定为娱乐、休闲功能，且租金合理。有助于满足不同客户，或对多种功能、大面积的需求。 利用空间和交通动线把三个楼体连成一体，形成一个“娱乐休闲港” ，并与楼前的广场相互配合，吸引客流。B 座 以及书籍、字画、雕塑、陶瓷等对客流要求较小各类经营者提供相对廉价和宽敞的营业场地，面向更多的经营者。C、F 座 各种金融、通讯和服务机构，提供用具修理、婴儿看护、电话、储蓄和消费瞒足消费者在休闲、购物过程中的生活配套服务2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后
30、付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:咨询等服务项目。对于单层面积为 28323 平方米的 J 座，定位为“旅游特区” ，我司认为作如下分布为佳：规划经营范围 划分依据旅游特色店 以首饰、工艺品、旅游纪念品等的经营为主，面向游客、形成丰富、良好的经营氛围。土特产、干货等 各方游客每到异地他乡，必会买一些当地土特产作为礼物或纪念，因此以土特产的方式进行经营应该是具备很强的吸引力的。特色小吃广场 通过集中各种风味小吃，满足逛街购物者的饮食需要。上述划分方式兼顾到临街商铺与室内商铺的协调性与互动性，把“名店城”安排在 A 座，有利于提高整个购物广场的品位；把饰物、精品、电器等大众化
31、的商品安排室内 H 座，便于聚集人气；而把餐饮、美容美发、娱乐场、电影院等行业安排在 D、G、E，则可以满足大面积经营者的使用需求，也有利于对购物休闲者的购物导向。为为 了更好地了更好地 组织销组织销 售，我 们对们对 各楼各楼 层层 的功能划分的功能划分 仅仅 限于限于 软软 性的划性的划分，招商和 销销 售售 阶阶 段由段由 销销 售人售人 员员 向向 买买 家家 进进 行介行介 绍绍 ，并引 导导 他他 们们 的的 购买购买需求。届 时时 ，我 们还们还 会根据具体招商情况会根据具体招商情况 调调 整局部的功能定位。整局部的功能定位。3.公共空间规划：有数据统计，人们持物行走通常每隔 2
32、00-350 米就想要休息一次，因此我们需要在金锣湾广场预留一定的面积作为购物广场的公共空间，用作设立顾客休息场所、人流的缓冲空间、商品展示区域等，是十分有必要的。此外，还应该建立中空广场、促销活动 SHOW舞台等具有服务功能的公共空间，以满足商户经营需要。在规划公共空间过程中要从以下几个方面进行考虑： 方便消费者休息并且有利于购物广场的经营管理； 有利于聚集人气，能够形成对消费者对购物广场的亲合力； 兼具多种的功能，如休息、展示、举办中小型活动等。在室内及室外开辟多样的公共空间，供购物者休闲驻足十分有必要的。为此，我司建议，金锣湾广场还应建设如下设施：1 广场景观“城市触媒”：本项目可以将中
33、心广场打造成为集市政配套、商业推广的舞台、城市景观等于一体的多功能城市广场。在广场上设立标志性景观（如：雕塑）来聚集人气，以吸引过路市民，成为老百姓日常休闲之地，也成为过境旅游者的拍照留念之地。在广场上，可以定期组织一些青年人喜闻乐见的时尚活动和游戏，如：HIP HOP（街舞）等，吸引了众多的年青消费者聚集在一起，形成延庆地区街头一景。在广场处设置大型座椅区供顾客于购物中驻足停留，并布置灵2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:活的多功能展示台，可以用作商品定期展示的场所，并于节假日组织商家或其他机构联手举行
34、各种商品的展示会、促销展示或文艺活动，借助于这类的活动为整个购物中心带来兴旺的人气和足够的客流。2 每层设有休息区：在每条主通道及各个出入口设置一定数量的休闲椅，并布置相应的景观如雕塑、艺术小品以及背景音乐，供购物者休息、观摩、欣赏，为消费者营造健康、舒适的购物空间，真正实现休闲购物的享受。3、 娱乐休闲空间布置：娱乐休闲空间的配套旨在延长消费者在购物广场内的停留时间，增加消费者在购物广场购物的机率。从本项目的整体规划来看，有足够的空间来设置相应的休闲空间，完全可以摆放室内植物、雕塑小品及休息座椅，这些设置能够使消费者感受到购物中心内温馨的人情味，徜徉或坐落其中，享受到自然、轻松的购物氛围，容
35、易产生情感上的共鸣，增加购物的欲望。第五部分 招商方案1、 招商策略：据了解，目前贵司已经和沃尔玛、苏宁顺利达成了合作意向，这为后期的招商工作奠定了很好的基础。本项目的招商总体招商策略应该为：先大商后小商，大商推进小商2、招商执行：第一阶段重点考虑各楼层的主力店，最大程度上获取整租客户，整体租赁经营。第二阶段开始正式进行独立招商，按照定位执行招商因本项目规模比较大，所以在招商过程中，我们一定要团结所有力量寻求目标客户，力求在最短时间内完成招商任务：发展商：利用本地资源和开发资源，引进部分主力商户招商代理：组建招商团队，形成招商部，实施本地和现场招商2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库
36、！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:分包招商：引入三至四家外地招商公司，进行异地招商协作政府合作：与旅游局合作，利用政府信息平台，开发旅游特区的经营3、招商流程：招商工作流程阶段 控制要点 工作内容成立招商小组 招聘并培训招商人员，负责招商的组织领导。开展市场调查 调查商圈、同业、收入、消费、价格、品牌经营等，编写招商调查报告 。制定招商方案 按上级规定结合当地实际，制定具体招商实施方案 。搜集业主商户资料搜集业主自然状况、建议、投资意向等，分类建档；重点商户单独建档。争取优惠政策 争取当地政府在房屋租赁、土地收益、工商管理、税费等方面的书面优惠政策
37、。招商前准备编印招商资料 编印商业招商画册，编印招商宣传单等有关资料。招商专题宣传竣在报纸、电视发布广告，宣传业态优势、经营布局、管理团队、优惠政策等。招商广告须和销售负责人共同签署。开业主见面会 帮助业主分析预期效益和投资定位，争取灵活租赁条件，签订委托招商协议并公证。 业主与承租人签约组织业主与承租商见面签约，承租人无见面要求，由公司送达业主签约。开业前招商样板店铺装修 开业前 40 天左右完成样板品牌店铺装修。 开大型招商会 布置招商现场，邀请商户参观商铺并介绍情况。组织达成意向商户公开签约。组织商户装修制定开业方案实施激励政策，提供方便条件，鼓励经营者尽早进场装修进入营业状态；周密制订
38、开业方案。开业营销策划 策划营造营销气氛，让利优惠，利用空铺、待售公共区促销布展，隆重开业，实现开门红。加强现场管理 组织营业人员岗前培训，检查落实统管内容，督查商品和服务质量。更新商户 对已入驻商铺优化更新，组织再招商。成立经营者委员会制定统管营销调整方案发起并成立广场经营者委员会，制定购物广场统一管理方案 、 年度营销方案 、 经营调整方案 ，抓好落实。试营业一年制定互动方案促进尾盘销售根据尾盘销售情况，针对铺位制订招商方案，促进尾盘销售。正常营业提升提升 经营质经营质 量量组织引进适合商场特色的品牌，不断淘汰竞争力差、效益低的商户，加快商品更新速度，使组织引进适合商场特色的品牌，不断淘汰
39、竞争力差、效益低的商户，加快商品更新速度，使招商工作逐步走向规范，保持特色和活力。招商工作逐步走向规范，保持特色和活力。2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:第六部分 未来针对本项目所提供的我们提供的服务内容首先， 我公司在此谨向北京宝业恒基投资有限公司（以下简称“贵公司” ）表示衷心的感谢，使我公司有机会为位于延庆的核心商业中心的“金锣湾广场” （以下简称“本项目” ）的开发建设，提供我公司专业的市场研究、产品定位、营销策划及销售代理服务，以达到将本项目建成为京郊一个投资少、见效快、利润高项目之开发目的。作为一家资深房地产代理公司，华业行具备专业、系统的营销策划模式和丰富的操作经验，我司提供之全案策划服务对于大型商业项目（商业物业）所产生的价值无可否认。我司将通过对本项目所在地-延庆的房地产市场以及商业物业市场详细、深入的调研，在进行科学、细致的分析、研究的基础上，结合项目自身条件，为本项目提供如下服务：1. 全程营销策划：从销售角度进一步提供总体项目定位、包装策划、宣传推广策略、价格策略等专业建议，并以全案策划报告的形式提交贵司确定后执行；在开盘后根据市场及销售情况，提供各阶段性营销策划建议。2. 销售及招商代理：以独家代理销售商身份建立本项目销售体系，专门负责本项目所有的销售及招商工作。
