1、 项目具体招商工作执行方案提案人（ ）确认人（ ）2012 年 月 日2第一部分、招商准备工作1、招商主体11、主体的专职招商小组进行招商。12、南桥国际商业广场的策划部、物业公司等为协作支持的招商小组进行策略协作支持。2、招商队伍组建为了更好地完成项目的招商工作，根据需要进行招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有更多时间对招商人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：专业的招商人员，必须具有本行业从业 2 年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工
2、作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。人员招聘计划：由于本公司承接项目的体量大，而招商存在一定的难度，需要项目招商组进行外围招商洽谈为主本地招商洽谈为辅的主导策略，招商人员还需要市场资料、信息的收集反馈与招商合同的洽谈和签订等工作。故项目招商组的人数建议在 813 人左右：3、到岗时间： 2012 年 月 4、招商架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,3一个负责外部的招商，另一个负责本地的招商。招商经理向公司直接领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司等协作单位的工作推进。4.1、具体架构招 商 总 监招商策划专员（2 人）招 商 经 理
3、（1 人）招 商 经 理（1 人）招 商 专 员（3 人）招 商 专 员（3 人）招商文员（2 人）甲方（协助）5、各组织相关职能5.1、招商执行小组职能（南桥国际商业广场）1、市场的针对性调查，并执行招商执行计划和推广计划2、团队的组建、培训和管理43、个楼层的业态布局规划4、商业整体经营布局的规划，开发目标客户，建立客户资料库5、客户的联系、洽谈、沟通和合同的签订6、筛选意向客户，并带领客户实地考察7、和甲方做好配合和协作，以便更好的为项目成功招商服务5.2、甲方职能1、招商处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。2、招商合同文本（制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管
4、理守则等） 。3、 招商细则 、招商流程、租赁协议等4、负责做好市调的配合工作，相关政府部门的联系、相关信息的给予等5、提供具体的项目资料和信息，包括图纸、指标、具体楼层面积划分等6、负责招商推广的相关资料的设计和印刷7、负责招商推广活动的主办和策划8、负责客户来时的接待和具体考察9、负责配合招商小组其他的配合工作第二部分、招商时间及节奏安排1、招商对象大卖场、KTV、银行、精品服饰、皮鞋箱包、化妆品、品牌折扣店、咖啡厅、游戏天地、书城、婚纱摄影、洗浴中心、电影院、配套中小型综合会所及专业女 SPA 会所、康体健身俱乐部等。52、招商及经营模式建议1、招商方向与经营方式楼层 面积 业态定位 招
5、商方向 经营方式1F 精品步行街 大卖场、精品服饰、皮鞋箱包、化妆品、品牌折扣店、银行租赁2F 美食街、生活超市大卖场、餐饮、咖啡厅 租赁3F 休闲天地 游戏天地、书城、美容美发、婚纱摄影、专业女 SPA 会所租赁4F 娱乐城 KTV、电影院、运动健身馆、洗浴中心 租赁2、招商节奏安排由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，招商分三阶段进行分解如下：第一阶段第一步 初步招商工作 组建招商队伍及筹备招商物料 少量的宣传公关工作 直抵大型主力店（大卖场、餐饮、KTV、电影院、洗浴中心） ，同时尽量积累经营定位类别的商家资源检讨第一阶段招商的市场反应，并就招商策略、目标商家及招商条件，作出最适当的调
6、整项目招商转入第二阶段63、招商计划及时间表：招商开始结束招商目标天数第二步 全面招商工作 继续对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家 跟进核心商家并展开宣传攻势 跟据商家的质素及营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件第五步 交付使用及试业开幕 协助商家进场，入图审批、装修等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度第四步 落实商户进驻本项目 与商家洽谈租赁条款 落实进驻商家，签订正式合约 全面发放项目开业进场消息 大量利用传媒作宣传推广工作评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工作不可行的情况下，尽快调整招商方案。第三步 再次招商工作
7、 调整招商对象，调整招商物料 对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传 跟据商家的质素来拟定其进驻本项目的可能性和条件 落实会所经营条件、经营准备等筹建工作项目招商转入第三阶段7阶段时间时间招商筹备工作1、完成招商人员招聘（10 天）及培训工作（10 天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。3、完成一切招商准备工作60天初步招商工作招商组熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商员拜访等推介程序展开招商；初步确定目标客户及重点追踪客户完成招商
8、任务的 20。60天全面招商工作客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的锁定，客户资料的分类管理。客户的持续跟踪，在总原则不变的情况下，针对不同的商家制定不同的招商优惠政策。3、完成招商任务的 60。90天再 1、完成招商任务的 90。 608次招商工作天交付使用及试营业第招商完成，进入正常的营运状态30天第三部分、招商实施战略一、招商战略、策略1、招商将实施快、准、灵的战略快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型全国连锁型主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，
9、以最快的信息发布及行动达到招商的全面认知、认同。准：认准时机准时开始招商消息的发布，把项目准确明晰的定位、业态划分和项目区域未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的9投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。2、招商总策略走出去、请进来建立直复式的招商网络以流动招商为主、现场招商为辅2.1.走出去、请进来由于本项目依托两级政府，面向市场，服务社区的定位。因此，在招商过程中也将针对全国性的大中
10、型的餐饮及连锁品牌健身俱乐部走出去将招商的范围扩展至全国范围内，充分的利用卓越生活圈在上海的知名度、号召力进行商家的引进。2.2、建立直复式的招商网络招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。通过各种招商物料将项目的招商信息发布、传递到目标消费者（如：集团公司网站、项目网站、项目市内住宅销售点、招商手册、DM 等） 。2.3、以流动招商为主、现场招商为辅在现场达到展示效果时，建议采用必须采用“售点+通路”双管齐下营销模式，以流动招商为主，以现场招商为辅。10二、商业部分整体租金水平预计(仅为参考)楼层 面积 业
11、态 租金建议(元/.天)F 精品步行街2F 美食街、生活超市3F 休闲天地4F 娱乐城备注：以上租金建议仅为参考，具体租金标准需要在招商工作正式开展前进行最终确定。三、招商政策：1、招商政策项目整体提供的折扣优惠政策。建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施A、主力商家进入第一年免收租金、第二年收取年租金的 50%、第三年收取年租金的 100%、第四年收取年租金的 105%；B、对各商业的租赁优惠政策：地块区域的不同而提供的不同的折扣优惠政策。不同楼层、不同位置的租赁优惠政策：因楼层和位置而影响经营利益的提供不同的优惠政策。不同业态的租赁优惠政策：根据不同业态的投入成本和经营程度提供不同的
12、优惠政策。专卖零售业的租赁优惠政策：根据专卖零售的知名品牌和规模不同而提供不同的优惠政策。如：为了鼓励客户长期经营，项目将采取三年合同签订和五年合11同签订的方式提供不同的租金优惠政策A、租约签订时间 3 年，一次性免租半年；免租期结束后第一年收取正常租金的 80；第二年、第三年开始收取全部租金。第四年开始租金以正常租金的 5逐年递增；第五年租金递增 6；第六年租金递增 7；总体租金递增比例不超过原租金水平的 20。B、租约签订时间 5 年，一次性免租 1 年；免租期结束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的 5逐年递增，第四年租金递增 6；第六年租金递增 7；总体租金递增
13、比例不超过原租金水平的 20。四、招商具体工作流程制定招商计划计划制定招商计划计划市场调研、服务性设施调研市场调研、服务性设施调研建立商户档案库建立商户档案库联联 系系 商商 户户 并并 拜拜 访访招商人员提供项目招商资料招商人员提供项目招商资料评评 估估 考考 察察 商商 户户 招商人员填写品牌联系表招商人员填写品牌联系表谈谈 判判核审装修方案、店面效果图核审装修方案、店面效果图办理入场装修手续办理入场装修手续 招商部相关人员协助商户办理招商部相关人员协助商户办理居民生活水平调研、商圈同业态项目调研、居民生活水平调研、商圈同业态项目调研、商圈业态品牌调研、租金水平调研商圈业态品牌调研、租金水
14、平调研12商铺签约流程图（附件一）（注解 1）制定项目业态布局、租金制定项目业态布局、租金各业态所需商铺、面积、租金的洽谈各业态所需商铺、面积、租金的洽谈招商部配合商户，与开发商相关部门沟通招商部配合商户，与开发商相关部门沟通商户提供装修方案、店面效果图商户提供装修方案、店面效果图开开 业业 准准 备备双方签定合同、收取首笔费用双方签定合同、收取首笔费用 （合同流程见附件（合同流程见附件1）上报电子版合同13合同条款更改无更改、无附加条款或者工程条件确认 无异议无异议（注解 2）客户打款（注解 3）流程注解：1. 招商人员上报电子版合同时需关联前期的上报意向书，如有法务相关的条款更改，须提前和法务部沟通；关于工程事宜上报前需提前和工程部沟通。2. 签订纸质版合同后，财务部在收到客户款项后（招商提供汇款回执复印件） ，需邮件提醒招商人员及行政部相关人员，以便合同盖印。3. 甲方审核无异议后加盖公章，合同一份返还客户、一份财务存档、招商部负责人审核工程部审核面积、工程条件财务审核数据、款项招商分管高管审核总经理审核签订纸质版合同（一式四份）行政部审核盖印公司法务部14招商暂存二份。
