1、北京将台乡酒仙桥村旧村改造项目一 期 工 程项 目 建 议 书北京市投资服务中心二零零零年七月1将台乡酒仙桥村旧村改造项目一期工程项目建议书一、项目名称：北京将台乡酒仙桥村旧村改造项目一期工程二、项目主办单位：北京市城市发展总公司北京先正佳居企业策划有限公司三、项目建设规模及地点：本项目位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥村。西起赵酒村，东至驼房营村，北起酒仙桥电子工业区,南接酒仙桥居住区。总建设用地面积为164亩，具体占地范围以市规划局审定方案为准。北京城市发展总公司与北京先正佳居企业策划有限公司拟共同改造开发建设的酒仙桥村住宅小区总建筑面积约20万平方米，其中一期住宅及配套设施面积平方米。四、项目
2、背景：改革开放以来，北京的城市建设日新月异，城市面貌有了很大的改观，经济建设迅速发展，人民的生活水平有了显著的提高，对居住水平也提出了更高的要求。将台乡位于北京市东北郊，地处酒仙桥边缘集团及其外围绿化隔离地区。将台乡现状范围内有三个区和五个村，三个区为望京新区、酒仙桥电子工业区和酒仙桥居住区，五个村为赵酒村、安家楼村、酒仙桥村、驼房营村及东八间房村。其中三个区和赵酒村以及安家楼村（除西十里居外）的土地已被征为城市用地，进行了房地产开发等旧村改造工程。本项目所处的将台乡用地紧邻城市中心地区，城市的不断发展使乡的大部健区已溶于市区之中，酒仙桥村更是包围在城市用地之中，周边是电子工业区，望京新城，酒
3、仙桥居住区以及新开发建设2的京润水上花园、嘉林别墅等高档居住区，人们的生产和生活方式发生了很大的改变，但酒仙桥村却保留着传统的生产和居住方式，生产和生活居住用地混杂，缺乏市政配套设施，道路系统不完善，严重影响了该地区地进一步发展，同时周边新建高档居住区也存在着缺少商业服务、文化娱乐等配套设施，生活居住环境欠佳等问题。将台乡从现状人口构成和经济发展情况来看，已具备全乡城市化的条件，为了该乡今后发展，同时也为了北京城市建设的健康有序的发展，决定对该乡进行旧村改造。为加快北京市城乡结合部旧村改造建设的步伐，为促进朝阳区将台乡地区的开发建设，完善该地区的市政基础设施，改善当地的居住生活环境，北京城市发
4、展总公司与北京先正佳居策划有限公司本着互惠互利的原则，达成合作意向，共同进行酒仙桥村的改造建设，将其建成与周边环境相适应的现代化的居住小区，并以此带动将台乡全乡的向城市化过渡的进程。就此编制项目建议书，报市计委审批。五、合作各方情况：1 甲方：公司名称：北京城市发展总公司法定地址：北京市宣武区太平街19号法人代表：马均辉2 乙方：公司名称：北京先正佳居策划有限公司法定地址：北京市门头沟区新桥大街36号南楼法人代表：刘志刚六、合作条件；甲方：负责用地范围内的报批手续等前期准备、拆迁安置工作及完成用地范围内的三通一平为合作条件；3乙方：负责筹措项目建设的全部资金。本项目一期投资为2亿元人民币，全部
5、由北京先正佳居策划有限公司自行筹措解决。七、利益分配：合作双方按合同确定的比例分享利润并承担经营风险。八、经营方式:本项目是将酒仙桥村改造为20万平方米的现代化的住宅小区。将采取的经营方式为：小区配套设施（会馆）：首先面向小区住户，为小区居民提供良好的文化、娱乐、健身、购物等服务，以为住户创造一个方便完善的生活居住环境。同时，会馆等配套设施也同时对小区外居民开放并提供服务，为北京市及酒仙桥地区增加一个文化娱乐场所。住宅：进行商品房经营。北京做为首都，是全国政治、文化和与国际进行交流的中心。北京的房地产市场依然具有很大的市场需求。随着北京的改革开放，在京长期居住的外籍及外地人数越来越多，而且，海
6、外侨胞、港澳同胞和海外留学归国人员在京落户的也日愈增多，这就增加了对高档住房需求。同时随着北京市居民整体消费水平有了相应提高，人们对住房有了更高的要求。地产市场已经成为人们置业购房一个主要途径。房地产有着很大的潜在市场。本项目地处北京东北郊的黄金地段，具有较好的区位优势，本项目建成后将成为综合配套设施齐全，现代化水平较高的新型居住区，因此本项目的具备一定的经营优势。 4九、建设条件：1.现状情况:拆迁居民:746户,1965人现状总建筑面积:2151间,27397平方米居民占地:142亩乡镇企业占地:22亩，其中:石棉瓦厂5亩，烧接厂5亩，联防交通管理站4亩，城乡医院8亩。在旧村改造过程中，除
7、原政府占地的国营企业保留外，乡镇企业全部迁走，现状房屋全部拆除。在妥善安置农民生产生活的前提下，按照北京市有关规定完成拆迁安置工作。2 规划条件：总占地面积：164亩（约平方米）；建设性质：住宅及配套设施总建设面积：20万平方米；其中：住宅：17.6万平方米配套设施：2.4万平方米。本项目建设拟分期分片开发建设。一期拟开发10万平方米，其中小区配套设施1.2万平方米。3.市政条件：酒仙桥村住宅小区市政基础设施建设将随着小区的开发建设同步进行。由于小区周围已经规划了市场基础设施管网，并已部分建成，并形成一定规模，上水、水、电、气、热、道路交通等市政基础设施已具备一定的解决条件，小区开发环境良好。
8、十、建设周期：本项目一期工程建设周期约2年左右。一期工程拟2000年底动工，分片开发，分期建设，力争2002年底一期全部竣工入住。5十一、项目进度安排：2000年6月2000年12月 完成合营公司立项、可行性研究及项目规划设计。2000年1月2000年3月 办理开工前各项手续，并完成项目拆迁及三通一平。2000年4月2002年10月 项目施工，完成主体及装修工程。2001年12月 一期工程竣工。入住。十二、初步效益分析：.销售收入测算：1.建筑面积：平方米；2.可出售面积：88000平方米；3.销售价格： 4500元/平方米；4.总销售收入： 39600万元；.总成本费用估算：1.建设项目开发
9、成本：20000万元；2.销售费用： 1980万元（按销售收入的5%计）；3.总成本费用合计：21980万元；.税金：1.销售税金：2178万元（按销售收入的5.5%计）；2.土地增值税：按有关规定，本项目土地增值税按增值额的40%计，为：6176.8万元；.利润估算：1.毛利润：销售收入-销售税金=37422万元；6销售利润：毛利润-总成本费用-土地增值税=9265.2万元；.投资效益：项目全投资报酬率：46.33%（净收益/全部投资）经静态分析，本项目经济效益较好。十三、结论：综上,北京城市发展总公司与北京先正佳居策划有限公司开发建设酒仙桥村旧村改造项目，不仅改善了将台乡地区的城市面貌，促进了北京市东郊的经济建设，加快北京旧村改造进程，满足了北京市当前对商品住宅，改善了当地居民的居住生活条件，具有良好的社会效益和较好的经济效益，是一举多得的好事，是一个较为理想的有意义的开发项目。
