1、易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 1 of 33常州北部新区商务中心区土地开发运营前期策划咨询合作计划书谨呈：常州市规划局易居（中国）控股有限公司易居中国 上海房屋销售（集团）有限公司南京分公司易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司2009年 2月易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 2 of 33目 录一、项目背景及基本情况 .4二、工作内容及时间安排工作 .5三、工作方法 .10四、服务费用 .12附件一 易居中国介绍 .13附件二 数据收集方法 .15
2、附件三 主要合作伙伴（排名不分先后） .16附件四：核心成员简介 .17附件五：易居部分相关案例介绍 .20前 言：易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 3 of 33十分荣幸有机会就常州北部新区商务中心区土地开发运营项目一事与贵司进行接洽和交流。作为中国首个提出房地产流通服务商概念的企业，易居（中国）已经建立起以营销代理、决策咨询、房屋经纪和基金管理为主要业务流，业务覆盖中国除西藏外所有主要 50个城市的全国性房地产行业全流程服务网络。作为易居（中国）板块中为客户提供全方位咨询类服务的克而瑞（中国）信息技术有限公司，目前已经
3、在中国超过 60个城市成功进行了咨询服务，具有强大的咨询服务能力。针对贵司本项目特点，易居（中国）组成了长期从事综合地产及多类别组合房地产项目的策划和咨询团队，与贵司领导及相关人士进行了初步交流，基于我司对于项目所在区域的经济和社会发展状况的了解，以及丰富的项目经验，提出如下项目计划建议书，以期能与贵司在此基础上深化对项目的理解，并展开更全面深入的合作。一、项目背景情况2008年，易居中国联合澳大利亚 ANS建筑设计有限公司，为常州市北新区面积为7.1平方公里的现代制造业服务核心区，以及其中面积为 1.4平方公里的商务中心地区进行了咨询策划和相关前期规划（针对 7.1平方公里的概念性规划和 1
4、.4平方公里商务中心的详细城市设计） 。其中，易居中国的策划工作通过详细的市场调研和合理的分析易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 4 of 33推导，为常州商务中心的功能定位和规模提供了具有市场可行性的方案。为了使规划成果更有可操作性，同时最大地提升商务中心土地的价值，常州市规划局会同其他相关单位通过深入探讨，提出了深化商务中心概念性城市设计，从而推进和引导商务中心的开发建设的新要求。具体要求分五个部分：1、结合相关案例分析，对商务中心地区土地利用和收储模式进行策划研究； 2、按照建设大常州商务中心的定位，对商务功能板块的规
5、模和业态进行补充研究；3、结合专家咨询意见，深化和细化商务中心整体城市设计；4、开展商务中心的综合交通规划和交通影响分析； 5、考虑商务中心建设是一个漫长的过程，要提出过渡期间规划设计，明确对现有保留建筑的改造利用和包装；6、开展启动区的修建性规划。易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 5 of 337、考虑到城市公共政策对于本项目的重要意义，我司将可能的城市公共政策调整建议作为本项目中的一个较为重要的部分。二、工作内容及时间安排工作本次服务内容包括以下三个部分：第一部分：商务中心土地运营研究（含城市公共政策建议）第二部分：商
6、务中心城市设计深化建议第三部分：启动区修建性详规建议具体服务内容如下：第一部分、商务中心土地运营研究易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 6 of 33一、选择运营模式1 国内外商务区土地运营案例（按模式区分）1.1 政府主导模式1.2 企业主导模式1.3 政府与企业结合模式1.4 各模式优缺点分析2 常州商务中心区土地运营模式建议1.1 常州市场特点1.2 各物业开发特点1.3 选择模式1.4 具体执行建议3 可供建议的城市公共政策调整3.1 城市公共政策现有影响性评估3.2 城市可调整公共政策建议二、土地开发价值评估1 地
7、块现有价值估算（按照街区 block 评估）1.1 地块开发成本估算1.1.1 拆迁成本评估1.1.2 三通一平成本测算1.2 地块出让收益估算1.2.1 市场比较法测算1.2.2 假设开发法测算1.3 土地现有净值2 地块开发顺序评估2.1 地块盈利能力2.2 市场需求探测2.3 区域影响评估易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 7 of 332.4 地块整体开发时序排列3 地块整体开发经济性测算（计入开发时间对价值的影响）第二部分、商务中心城市设计深化建议1 对已完成商务功能板块的规模和业态补充研究2 深化商务中心整体城市
8、设计2.1 城市生态分析2.2 城市新能源策略分析2.3 城市天际线分析2.4 城市标志物的视觉分析（含可视性分析）3 商务中心的综合交通规划和交通影响分析 3.1 项目完成日期和交通预测的设计年；3.2 项目产生交通量的计算及所采用的交通出行率指标4 过渡期间规划设计4.1 对现有保留建筑的改造利用和包装4.2 对待拆改建筑的改造序列表4.3 对于现有可入驻客户的需求基础访谈和调查分析（需业主配合进行相关调研）第三部分、启动区的修建性规划建议一、启动区整体定位1 启动区整体定位1.5 开发主题1.6 品质定位1.7 具体业态组合二、各业态具体定位&产品建议易居（中国）控股有限公司 上海成都北
9、路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 8 of 331 住宅定位1.1 规模确定1.2 价格1.3 产品建议 户型配比 户型设计 车位配置1.4 买家分析1.5 销售建议 案名 销售速度与周期2 写字楼定位2.1 写字楼规模确定2.2 价格2.3 产品建议 楼层平面规划&楼层面积 单元面积配比 层高 电梯、空调配置 车位配置2.4 买家分析2.5 销售建议 案名 销售速度与周期3 综合性商业定位3.1 商业整体定位易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 9 of 33 商业级别确定（区域性、片区性
10、） 目标消费群体分析 商业体总量3.2 业态组合 商业业态/品牌组合 业态面积组合 业态租金3.3 产品建议 楼层业态布局 平面流线 垂直流线 车位配置4 五星级酒店定位4.1 酒店规模确定4.2 房价4.3 产品建议 楼层平面规划&楼层面积 客房类型&套数 层高 电梯、空调配置 车位配置4.4 客户分析4.5 酒店品牌建议第三部分、启动区整体规划建议1 整体规划建议易居（中国）控股有限公司 上海成都北路 333号招商局广场东 19楼2008 易居中国版权所有 Page 10 of 331.1 各功能区物业类型及经济技术指标1.2 总体功能平面布局1.3 道路和入口系统建议1.4 停车位建议2 建筑建议（分为住宅部分、写字楼部分与商业部分）2.1 物业平面布局建议2.2 物业立面风格建议2.3 单体物业细部建议3 室外环境建议3.1 景观设计原则3.2 空间围合建议3.3 绿化系统建议3.4 相关设施点缀4 公共配套区域规划建议4.1 教育配套4.2 医疗配套4.3 交通配套4.4 会所配套5 项目附加值提升建议5.1 项目智能化建议5.2 项目节能环保建议5.3 项目物业管理服务建议5.4 新材料、新技术的应用5.5 其他建议第四部分、启动区开发财务分析1 开发成本
