1、第一部分 房地产销售的基本知识一、 房地产的特质及分类1、 房地产的特质：中国人的一句俗语：“衣食住行” ，反映出住屋在生活中的重要性。一般的传统理论，主要是从消费的角度，把房屋作为一种商品看待。但房屋若与其他消费品比较，例如粮食，它的重要性并不显得特别高。反而一个最大的分别乃在于房屋本身的耐用性。因此，若从一般消费品的角度看，房屋一旦建成后，将会提供一段颇长的服务，与一般经常使用的消费品截然不同。从另一角度分析，银行之所以愿意用长时间的按揭贷款方式去资助购买楼宇的人士，乃在于房地产可视为一种有价资产。事实上，物业本身在公司的帐目中是被列为固定资产。而资产可再分为会贬值资产及不贬值资产两种。房
2、地产，顾名思义，可包括房与地。 “房”是指建筑物本身，而“地”则是指该建筑物所占用的土地。土地本身是不会贬值的，但建筑物是会不断折旧的。折旧的时间通常为 30 年至 50 年。无论如何，房屋的耐用性，被视为一种资产是无可置疑的。一部机器在若干年内为你生产，而楼宇则能提供一段长时间的房屋服务流量。有个别经济学家认为，房屋是一种不具生产力的资产。他们所持的理由是，机器可不断生产，而房屋则不能。但是他们却忽略了一点，所有的生产工具及元素包括机器及劳工，必须配合房屋及土地（或称厂房）才能发挥更大的生产效益。而且提供适当的房屋有助于稳定家庭生活以至整体的社会安定。因此对生产力间接地有正面的影响。曾有研究
3、指出，大部分第三世界低下阶层的人士往往利用如同们有限的居所作为小规模的生产基地，例如最常见的有为工场包伙食及简单的裁缝工作等。故此，房地产若得到适当的运用，一样可视为生产的工具。其实争论点不应该在生产力方面，因为任何的资本，不论是房地产也好，机器也好，其最终的目的都是为了满足人们的消费意欲。毫无疑问，房地产是拥有这种功能了。综合上述分析，简单而言，房屋乃资产的一种，而房地产可提供一种房屋服务，满足消费者的居住所需。在引申下去，既然房屋是一种资产，购买房地产不一定是消费，它可以是一种投资。除了投资以外，房屋服务亦能满足居住的消费意欲。房屋服务一词比较抽象，具体来说，可视作为房地产的使用权。对于这
4、使用权所应付的价格便是租金。房地产其实代表着一个国家的资产。特别是房地产一种不动产。其他的资产可随意带走，但房地产则不能。因此，房地产具有地域上的独特性，例如工商业中心及各项社会设施的能达度等。而且地产是一个较本地化的市场。试以成衣及地产作比较，国内出产的成衣需与其他国家竞争，但倘若你要在国内做生意及居住，你便必须购买或租用国内的物业。此外，房地产的旺盛亦标志着一个国家或城市的繁荣。同时，经济的发展亦促进工商业的活动及投资。因此企业家对工商业用途的楼宇亦会相应增加需求。结果造成工商业楼宇的需求与住宅楼宇互相竞争。2土地资源的分配则会根据市场上最大经济效益的运用而决定。故此高经济效益的商业楼宇将
5、集中在核心地带，而较低经济效益的住宅楼宇将渐渐迁到边缘地带。倘若经济继续成长、人口不断扩张，则发展较远离市区的房地产是无可避免的。 2、分类1） 住宅物业 2） 商铺物业 3） 写字楼物业4） 厂房物业 5） 仓库物业 6） 综合物业二、专业术语1、项目开发各有关单位说明：发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。投资商（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单位。承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介结构。监控帐户：用于监督发展商售房款的银行帐户。作用是保证售房款全部用于该项目发
6、展（监控帐户在预售证下方） 。设计院：负责对项目地块进行整体规划设计的单位，针对项目地盘形状结合周边环境，而作出物业类型、户型间格、单位朝向、面积大小等设计方案。物业管理公司：负责项目交付使用后，小区日常各方面运作管理的单位，如保安、清洁、维修等工作。银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。律师楼：法例并没有文明规定房产买卖必须经律师楼负责处理，但部分发展商及银行为方便行政运作，均有委托律师楼承办有关签署房地产预售契约、按揭贷款抵押合同及发出收楼通知书等工作。2、专业地产术语：1）房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财
7、产的总称。2）房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3）居住小区技术经济指标：（1）居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、 广场用地，庭院、绿化用地的总和。（2）住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。（3）公建总用地：指小区全部公共建筑站地总面积之和。- 本资料来自 - 本资料来自 -（4）道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化 带中间宽度大于 1.5M 的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。（5）庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院 种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公
8、共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。（6）总建筑面积（）：指小区内住宅、公建总和。（7）建筑密度： 小区内全部建筑的基地面积之和（）小区内总占地 面积（）（8）建筑容积率： 小区内总建筑面积之和（） 小区总占地面积 （）*100%3、单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释：（1） 建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。（2） 建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。（3） 使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。（4） 辅助面积：是指建筑物各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。（5） 结构
9、面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。4、物业种类术语：商品房：有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证 （93 年以前）及房屋所有权证 （93 年以前）或房地产证的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。集资房：指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准） 。安居房：政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用
10、地（原意是作为村民自用） 。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、橱、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等） ，4每单位可提供多条电话线路及每层采用公共卫生间及茶水间。厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立橱窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。商场铺：在大型建筑物内分
11、间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主题特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。高层（高级高层）：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过 18 层） 。（一般高层）：安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼（楼高不超过 18 层） 。小高层：一般指 9 至 14 层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三伙或一梯四伙间格。多层：指 7 层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。 （7 层以上，包括 7 层带电梯。 ）别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及密封复式。单
12、身公寓：也称酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介于 4080 平方米，单位分布为长方形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光） ；另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主） ，房间分布以一至三间不等。现楼：已交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。CBD：城市中央商务区。CLD：中央生活区。5、建筑结构简介：地下室/负层：指地面以下地基以上的建筑层，一般用作停车场或商场。正负零零/+00：指项目建筑进度已达到地面水
13、平，通常完成负层后就到+00。裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等多用作商场、会所或其他配套设施。架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。奠基：指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴建。封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。三通一平：指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整。- 本资料来自 - 本资料来自 -七通一平：指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整。土建成本：按普通粗装修商品房土建成本分类，9 层以下无电梯（多层）约￥10001100
14、 元/；9 至 15层带电梯（小高层）约￥1500 元/；20 层左右电梯高层约￥1700 元/。框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除。混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则
15、有垮下来的危险。楼板（楼层厚度）：多层一般为 810 厘米，高层在 10 厘米以上。外墙：大厦或住宅外面墙体称之为外墙。内墙：单位里面的间隔墙体。楼高：地面到楼底的高度，一般室内为净高 2.8 米。交楼（交吉）：经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。套房：通常指带有洗手间的房间，而较大套房还包括有书房及衣帽间。毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔） 。装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。 （外墙，内墙，地面，厨厕，窗，电路）长条形设计：指
16、楼宇整体设计呈长方形形状，即单位分布于两旁，中间留有走廊作通道。这设计多用于早期多层大厦及公寓，缺点在于存有黑厅、黑厕及通风不足情况。井形设计：传统一梯八户高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状。其好处在于室内间隔四正，摆放家具方便；惟缺点为空间过于单调，部分单位走廊长及采光面略嫌不足，并且存在楼望楼情况。钻石形：见图，其好处在于采光面足，客饭厅分布明显及每个房间均享有广阔视野；而缺点则是角位较多，加深摆放家私难度。品字形：指一梯三伙，单位设计呈“品”字分布。其好处在于户户三面单边，采光面及通风充足，缺点则普遍为大面积单元，且容积率难以用尽。弧形设计：若项目地盘正对优美景观，如海景及湖景等，为使大部
17、分单位能欣赏美景，故设计上将多个单位同时朝向一面，藉此增加单位价值，其缺点为施工难度加大，而单位内亦无可避免地令部6分面积不能有效利用。跃式设计：指单位内部分空间较地面升高，以制造出清晰各空间区使用功能及彰显豪华气派感觉。飘楼；指楼房向外飘出，地面无支柱的楼层，建筑面积按其水平投影计算。飘台：若外飘、称飘阳台，建筑面积按其水平投影面积的一半计算，窗台：指单位内面积部分向外飘出，藉此加强采光效果，基本上只可作为摆放杂物或装饰用途。一般离地面约 30 或 70 厘米。曲尺窗：指窗面积部分是“L”形，以便加强采光及视野效果，达到拥有 180 度景观。建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线
18、以上外围水平投影的占地面积。用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭院、通道等占地面积的总和。共用地面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房一部分。飘檐：指房屋向外飘出的屋檐、雨蓬。天平台：指建筑物顶有维护结构而无上盖的平台。智能化设备：指建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系
19、统定期对住户进行自动抄表=打印，将三表数据 综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。6、物业面积及技术指标说明：建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内空面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（外飘阳台折半计，不外飘合计） 。实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。使用面积（净空/内垄面积）：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、升降机等）及公共设施（如供电房）所占的面积，是按一定的比例分配给每户
20、住户的。实用率：实用面积建筑面积（高层一般为 80%，多层一般为 90%） 。使用率：使用面积建筑面积（一般不用同客人计算） 。小区规划：整个项目总体规模。其中包括建筑规模、公共设施等。小区配套：整个项目的公共设施配套。- 本资料来自 - 本资料来自 -容积率：整个项目总建筑面积与占地面积的比率。如项目总建筑面积为 10 万平方米，占地面积为 5 万平方米，则容积率为 2。覆盖率：此为建筑物的某一层面积与地盘面积的比率。如某大厦每层 2 万平方米，地盘面积为 35000 平方米，则覆盖率为 57.1%。而覆盖率与容积率的限制是有相互关系的。建筑密度：指建筑物的投影面积占整个小区用地的比例。
21、住宅类型 一类小区 二类小区 三类小区低层 50%多层 30% 35% 40%中高层 25% 28% 30%高层 22% 25%小区分类：一类：市政公用设施齐备，布局完整，环境良好。二类：市政公用设施齐备，布局完整，环境良好。三类：市政公用设施齐备，布局不完整，环境一般，或住宅与工业或其他用地混合交叉使用。楼距（间距）：指建筑物之间南北向和东西向的距离。住宅类别 层数 南北向住宅间距 东西向住宅间距低层 1.0H 4M多层、中高层 2.0H 4M一类小区低层 1.0H 4M多层、中层 2.0H 6M二类小区高层 30M+0.3（H-30） 15M多层、中高层 0.8H 6M三类小区高层 2.4
22、M+0.2（H-30） 15M注：H 代表楼高，如“1.0H”则代表 1 倍楼高。绿化：小区内绿化包括公共绿地、宅旁绿地、庭院绿地、公建配套附属绿地和道路绿地等。一类小区绿化率不得小于 45%；二类小区绿化率不得小于 30%；三类小区绿化率不宜小于 25%。三、物业市场信息的基本认识8（一）楼宇的面积楼宇的大小以面积计算。在国内，大家都有习惯了采用平方米，所以我们以平方米来计算楼宇面积。但在香港则多采用平方尺，有关折算如下：1 平方米=10.76 平方英尺楼宇的面积有所谓建筑面积与实用面积之分。实用面积是指各单位内所占的面积，我们要留意实用面积并不是内垄面积，我们数地下砖得到的只是内垄面积。实
23、用面积是从外墙开始计算的，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙的中间开始计算。每一层大厦均有些公用的地方如走廊、楼梯等。每单位的建筑面积就是各单位的实用面积加上部分公用地方面积。例如一层 三梯八伙 （三部升降机、每层八个单位）的大厦，每单位实用面积400 尺（400 尺8+800 尺） 。所以每单位的建筑面积为 500 尺（4000 尺8） 。我们称实用面积与建筑面积的比率为实用率。上面的例子中，实用面积与建筑面积分别是 400尺及 500 尺，故实用率为 80%（400/500） 。不过，每一层单位未必完全一样，而是有大有小，那么公用的地方是否按面积的比例来分配呢？这就要由发展商来决定了。但一般的
24、做法是以单位的数目来摊分，如公用地方占 800 尺，每层八伙，即使各单位的面积并不相同，每单位仍各摊分 100 尺的公用面积作为计算。这样，大单位的实用率会较细单位高。如一层八伙单位，共有四个 400 尺、二个 500 尺、二个 700 尺单位，各单位的实用率如下：400 尺 500 尺 700 尺 全层面积实用面积 400 500 700 4000建筑面积 500 600 800 4800实用率 80% 83.3% 87.5% 83.3%另外，即使建筑面积相同，但若实用率不同，实用面积可能出现很大的差异。例如另一层一梯两伙的大厦，每单位的实用面积为 300 尺，公用面积为 400 尺，故全层
25、共 1000 尺（300 尺2+404 尺） ，所以每单位的建筑面积亦是 500 尺，实用率为 60%（300/500） 。不过，我们计算每单位的每平方尺价钱时，主要还是以建筑面积作为基数。所以，我们考虑某物业的面积与价钱时，需同时考虑下列三项：（1） 建筑面积（2） 建筑面积的每尺价钱- 本资料来自 - 本资料来自 -（3） 实用率（或实用面积）（二）楼宇有交吉与 不交吉 之分我们称空置的单位为交吉单位，这个吉 字从何而来/ 原因大概是 空屋与凶屋 同音，听来不甚吉利，故改称吉屋。我们将一个空置的单位出售，称为交吉出售，不过所谓吉，有较深入的意思，即出售的楼宇是可以立刻入住的。如果某单位
26、业主已将单位租出，并已签署一份正式租约，而业主现在将单位出售，我们便称此单位不交吉 。（三）物业种类楼宇的用途主要分为住宅与非住宅两大类，非住宅包括商业（写字楼、店铺及工厂） 。住宅一般可分为多层式（设电梯）高层式及别墅等。写字楼的售价通常比工厂的售价为高，故有些厂家以工场作写字楼之用。当然。每间工厂都有自己的写字楼，但政府对于写字楼所占的面积比率是有所规定的。（四）楼花与现楼楼花即建筑中的楼宇，现楼则是已建成的楼宇。大部分置业者都希望购买全新的居所，但地产发展商通常会在建筑期间将楼宇推出发售，故置业者亦只好购买楼花。但我们购买楼花，需特别小心，因为；1、若发展公司出现了或其他原因而不能将大厦
27、完成或不能依期完成，会带给我们很大麻烦。2、整项发展计划可能有变。例如将计划缩减，一个本来打算分三、四期兴建的大型屋村计划可能因某些原因而取消第二期及以后的计划，入伙后居住的环境便不是推出发售时所列明的自成一国了。另外，楼花还有以下缺点：1、买现楼可以看清楚单位的间格、用料、方向景色等。购买楼花则只能参观示范单位。但示范单位只能使购买者了解单位的大小、间格，况且，并不是每个发展计划都设有示范单位。2、不能准确知道入伙日期，购买楼花后通常要等一年后才能入伙。买现楼则大概只需一个月时间便可收楼。3、楼花期间也要付款，加上我们现在居住单位的租金或楼宇分期，自然增加负担。3、要支付一些额外费用如卖方的
28、睇价、经纪佣金等。（五）将物业出售的各种办法1、私人协议这是最常用的方法，通常买卖会透过中间人，即经济的协助。现时我们除了直接向地产商购入物业外，绝大部分的买卖都是由经济撮合。当然，若买卖双方能自己人达成协议，是可以省却经济这一中间人的，但二手楼宇的买卖过程中，买卖双方从互不相识到达成协议，若欠缺一个中10间人作为桥梁，难免互相猜忌，不易走出第一步，而且，在寻找合适的交易对象或商议价钱时，亦需要较多时间。无论楼价多少，也可使用私人协议形式进行买卖，对于一些较为贵重的物业，如整幢大厦的出售，卖方多委托经纪主动向大财团介绍，为卖方寻找合适的买家。2、公开拍卖这种方法是由有兴趣的卖家互相竞投出价。政
29、府卖地便多以此方法进行，因为这样多能吸引有兴趣的发展商竞投。不过进行拍卖要印刷章程、租用地方、故费用一般比私人协议方法为高。3、投标在这种情形下，买家会各自计算物业的价值，然后向卖方出标竞投。卖方则可在各投标之中选择其一（未必是出价最高者） 。不过，由于各买家的出价并不公开，所以各份标书的价钱可能相当很大。买家出价时会特别慎重，因为要考虑其他人的出价，过低当然会白费工夫，但也要防出价过高。四、影响楼价因素（一）地区基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食、娱乐及购物消闲等设施较完善。（二）交通一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。（三
30、）楼层一个高层的住宅单位，一般都会比低层的同样单位卖贵一点。简单的原因是位于高层的单位，比低层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，如上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。况且如果大厦位置适中，高层单位享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层单位可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。此外，位于大厦低层的单位，一般外墙（风力墙）较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾房的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞，塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但这只适用于设有电梯的高层大厦。如没有电梯的多层楼宇，其中低层
31、单位价格将较贵，因高层单位没有电梯上落不便。（四）方向这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一般较高。- 本资料来自 - 本资料来自 -（五）景观景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观上午单位价格均较高。（六）配套若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值亦将相应提高，如一些大型会所、游泳池及私家花园等。此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。五、土地使用制度及买卖法律文件1、土地使用制度现时国内有
32、关土地管理及使用制度方面，已从早期无偿无期使用（行政划拨）更改为有偿有期使用制度。根据中华人民共和国土地管理法规定，国有土地和集体所有的土地使用权可依法转让，国家依法实行国有土地有偿有期使用制度。即有关部门需要贯彻所有非农业建设用地统一实行土地有偿有期使用制度，大力推行“五统一” ，即：统一规划、统一开发、统一出让、统一建设及统一管理。而有关依法取得有偿土地使用权主要是透过土地出让金体现，土地出让金的厘定首先是用剩余法分别测算出广州市各类用地的标定地价标准，再根据影响地价的各类因素，对每宗地的影响程度，确定相应调节系数，直接评估计算出每宗地的标定地价。这个地价，即可作为直接收取的协议地价，也可
33、作为招标、拍卖方式出让国有土地使用权的出让底价。各类用地基本上划分为商业、工业及住宅，而影响基础地价八个因素的调则系数因素为地段（距市中心远近） 、交通、市政公建配套设施、繁华程度、容积率、临路街状况、楼于密度及使用年期等因素的系数，再加上特殊系数 1地形、地区发展潜力等微观因素；特殊系数 2政策、政治等宏观因素，共十个系数加修正，从而计算出准确标定地价。根据 1999 年广东省城市国有土地等及基准地价标准，计算出广州市各类各级标定地价以下：级别 一级 二级 三级 四级 五级用途 商业用地基准地价价格 5580 3870 2880 1440 810用途 住宅用地基准地价价格 2880 2250
34、 1350 900 585用途 工业用地基准地价12价格 1980 1170 775 595 405*上述除工业用地外，其余均为楼面地价。物业使用年限是由该地块取得“建设用地批准书”之日或全部缴交土地出让金之日起计，各类物业使用年限分别定为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年；车位 50 年。2、房产买卖法律文件预售商品房：指依法成立的房地产开发经营企业，依法将其开发的商品在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。预售许可证：预售商品房时，应当取得商品
35、房预售许可证，取得该证应当具备：1） 人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2） 照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3） 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4） 已确定施工进度和竣工交付使用时间；5） 七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶，七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；6） 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；7） 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；8） 法律、法规规定的其他项权房地产预售契约：已取得预售商品房许可证的发展商，房管局将根据预售套数发出每
36、套一式三份一编号的商品房买卖合同 ，售出商品房售出后必须签定有关契约，同时必须送交房管局办理交易监证，经过审核、登记方生效的，经监证后的合同受法律保护，若项目在楼花期间转让，此契约将是唯一依法转让的依据。认购书：客户在交付订金是所签定的临时合同。转名：如客户要求在签署认购后至签署正式契约前，更改或增加购房人名称，一般发展商或代理商均酌情办理，惟可视有关情况收取行政费。但在签署正式契约后，一切更改姓名均按楼花转让手续办理。契税：政府依法按国家规定，对所有购房者收取的税项，签约时由发展商代收一部分，其余部分在收楼时交付。购房抵押贷款合同：如购房人以按揭贷款购房，必须与按揭银行一产权抵押形式签定上述
37、合同，并送交房管局作他项权利登记。- 本资料来自 - 本资料来自 -房地产证：当楼宇建成验收交付使用后，有关物业的产权等手续将由发展商全部代办。发展商根据楼宇报批及验收文件，到市房地产登记所确立整幢物业产权，核发楼宇的“权属证明书” ，在取得“权属证明书”及该楼宇内各单位的“预售契约”到市交易所办理“房地产证” 。 “房地产证”是物业业权的唯一凭证，亦是二手转让的必须文件。 “房地产证”在 93 年 5 月 1 日合并前分别由“国有土地使用证”及“房屋所有权证”组成。六、房地产面积的计算范围及资料1、房地产面积的计算范围1）多层建筑物的总建筑面积，按各层建筑面积的总和计算；其首层按建筑物外
38、墙勒脚以上的外围水平面积计算；第二层以上按外墙的外围水平面积计算。2）楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。3）在建筑物内用作通风采光的天井，通天部分不计算建筑面积、建筑面积，但应计算用地面积。建有上盖的计算建筑面积、建基面积和用地面积。4）飘阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积；首层外阳台以外围维护结构计算用地面积，以上盖投影部分面积的一半计算建筑面积。5）飘楼、内阳台、飘梯台（梯间飘出墙外部分）按其水平投影计算建筑面积。6）房屋的内阳台，在房地产证的附图中不作表示；飘阳台、飘走廊等仍按原面积注记，按面积的一半计入总建筑面积。2、楼宇面积计算资料1）计算全
39、部建筑面积的范围（1）久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水 平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）自然层内的附层、技术层，按其层高在 2.20 米以上部位的上口外围水平投影面积计算。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算。（5）突出房屋屋面，有围护结构且层高在 2.20 米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。（6）封闭阳台、挑廊，
40、按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。（8）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。14（9）房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）净高在 2.05 米以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。（11）有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维修结构外围水平面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。（14）位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过 2.
41、20 米以上部位的水平投影面积计算。（应具备通风、采光条件）2）计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。（4）无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。3）不计算建筑面积的范围（1）1 层高在 2.20 米以下的房屋，净高在 2.05 米以下的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。（3）房屋之间无上盖的架空通
42、廊。（4）无柱的雨蓬。（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋底层用作街巷通行的部分。（7）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（8）消防、检修等用途的室外爬梯。（9）构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。应分摊的共有建筑面积 不应分摊的共有建筑面积1、各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整幢房屋服务的共有房屋房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面1、从属于人防工程的地下室、半地下室- 本资料来自 - 本资料来自
43、 -积2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积1、供出租或出售的固定车位或专用车库2、幢外的用作公共休憩的设施或架空层共有建筑面积分摊原则 1、 产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。2、无权属分割文件或协议的，可按相关面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法 1、 层商品住宅楼，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内各套内建筑面积比例分摊。七、商品房应分摊的公共面积1、商品房应
44、分摊的共有建筑面积包括：1）各产权户的（电梯井） 、 （管道井） 、 （楼梯间） 、 （垃圾道） 、 （配电室） 、 （设备间） 、 （公共门厅） 、 （过道） 、 （地下室） 、 （值班警卫室） ，以及为整幢建筑服务的（共有房屋）和（管理房屋） 。2）套（单元）与公共建筑空间之间的（分隔墙）以及（外墙） （包括山墙） （墙体水平投影面积）的一半。2、不应分摊的共有建筑面积包括：1）从属于人防工程的（地下室） 、 （半地下室） 。2）供出租或出售的（固定车位）或（专用车库） 。 3）幢外的用做（公共休憩） 的设施或（架空层） 。3、共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按
45、其文件或协议计算分摊：无权属分割文件或协议的，可按（建筑面积比例）进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是： 1）多层商品住宅楼，须先求出（整幢房屋） 和（共有建筑面积）分摊系数，再按幢内的各 （套内建筑面积比例）分摊。2）多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内 （不同功能区） 的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。八、房地产交易管理规定及有关问题沈阳市房地产市场是一个广阔的、活跃的物业市场，市场的交易对象有各种不同种类、使用性质的房地产，由于房地产对国计民生的重要影响，政府必须通过制定各种法例、措施对它进
46、行管理调控。16了解并掌握这些有关的法例、措施，是每一个从事房地产中介活动的人所必备的条件。（1）房地产交易主管部门：沈阳市国土局、房地产管理局是广州市房地产市场的主管机构，属下的沈阳市房地产交易所（以下称“交易所” ）是管理房地产买卖交易的职能部门。凡属沈阳市区的房地产买卖，必须到交易所办理交易签证手续，未经签证的私买私卖行为，不受法律保护。（2）对买卖双方（主体管理）的规定：1）买方规定 不受本市户籍的限制，不论本市或外地居民，包括港、澳、台同胞和华侨及外籍华人，均可持本人身份证件购买沈阳市物业。注： 18 岁未成年人购房，需由其监护人担保以及做公证手续；通常监护人是其父母。 境内单位购买
47、私人物业，需经上级主管部门批准。 （沈阳市是国有资产管理办公室，简称“国资办” 。 ） 外商以企业名义购买房地产a. 港、澳、台注册企业，凭注册登记（外经贸）及董事会决议申请办 理；b. 外国注册企业，需经省外事办，省外经贸委批准。（3）对交易的房地产的规定（卖方规定）：出售房地产必须是“产权清楚，证契齐全” ，其产权凭证根据不同物业有如下几种类型：1）开发商销售的商品房：必须具备“沈阳市商品房预售许可证” 。2）现楼：由市国土、管理局核发“房地产证” 。3）特殊形式：由广州市房地产产权登记所根据实际需要按核发的“房地产权属证明书” （限定使用范围，时间的证件） 。除此之外的任何部门出具的任何
48、证明，都不能作为房地产业市场流通的合法证件。（4）对房地产交易行为的规定1）商品房预售 预售条件依照有关法规规定，预售商品房必须持有市国土局核发的“商品房预售许可证” 。 基本程序签约-合同登记- 交楼- 确权-过户-发证A、签定合约买卖双方经洽商达成协议后，需签定“商品房买卖合同” 、 “合同”采用规定的统一规范文本（由市国土房管局、市工商局统一编印，有编号登记）但买卖双方根据实际情况可附设附件。- 本资料来自 - 本资料来自 -B、合同登记“合同”签定后，视“外销”及“内销”性质分别办理合同登记。a.“内销”楼，按规定在签定合同后 30 天内送市交易所登记备案，合约生效；b.“外销”楼
49、，在境外签合同后 30 天内由中国司法部认定的香港律师公证经中国法律（香港）服务公司转递后送交易所备案登记，合约生效。不按此规定办理的预售合约，不受法律保护。C、交付使用楼宇建成经验收交付使用后，有关物业的产权登记等手续由开发商全部代办，此时，买方除按合同规定交付楼价款外，开发商可向买方代收办理产权手续时的有关税费款项。注：交楼要具备三书一证：1998 年 12 月 24 日以后竣工项目需具备沈阳市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 、 沈阳市商品住宅交楼书 、 使用说明书 、 沈阳市商品住宅质量保证书 。D、确权开发商凭楼宇批报及验收文件，到市房地产登记所确立整幢物业的产权，核发该楼的“权属证明书”
