1、房地产调控中的金融政策一,房地产市场及房地产金融的发展概况自 2002 年以来,中国部分城市房地产价格开始较快上涨.到 2003年,涨速加快,房地产价格上涨的城市增加.上涨最强劲的是上海,从2002 年开始.房价每年涨幅均在20%左右 .2003 年全市商品房均价为 5881 元/平方米.位列全国各大城市房价榜首.据上海市统计局的数字,20o4 年上海住宅商品房价格上涨了 14.6%.至每平方米 6385 元的高位.而这个数据不仅把远郊区县商品房价格都计算在内,还包括重大市政工程拆迁配套的低价房.因此可以用来比较的真实价格远不止此.进入 2005 年.涨势依然不减.根据上海房地局的网上统计数据
2、,3 月 16 日.内环内,中内环间,中外环间,外郊环间,郊环以外的成交均价分别为(单位:元/平方米):15960,10946,7793,6424,4641.到了 3 月 25 日,相同口径的统计数据分别上升为:16178,l1386,8052,6518,4712.与此相对应.商业银行投放于房地产领域的贷款也一路飙升.截至 2004 年末,全国商业性房地产贷款余额为 2.38 万亿元,占金融机构各项人民币贷款余额的 13.4%,其中消费者购房贷款余额为 1.6 万亿元.而五年前,我国四家商业银行的个人住房贷款余额仅为 126 亿元!由于房地产价格远远超出居民收入,大量的需求借助银行信贷得以实现
3、,潜在风险逐渐积累,有鉴于远有日本,近有香港的房地产泡沫问题,国内对房地产的调控也逐渐拉开序幕.二,两年来房地产调控的过程由于中国居民的储蓄率偏高,近年来随着宏观经济“软着陆 “的实现,金融政策倾向于支持扩大内需,鼓励居民将资金从银行分流出去.1996年 5 月 1 日首次降息前,一年期储蓄利率是10.98%.活期储蓄利率也达到了 3.15%.2002 年 2月 21 日第八次降息后,一年期存款利率已降至1.98%.算上 1999 年开征的利息税,此时一年期定期存款名义利率(税后) 只相当于 6 年前活期利率的一半!此时一年期贷款利率已降为 5.3l%,已是 6 年前同期存款利率的一半,降幅相
4、当惊人.毛萍l|嚏譬零降息确实扭转了资金供应的形势,房地产贷款也从以开发贷款为主转变为开发贷款与个人房地产贷款同步高速增长,并成为商业银行新的利润增长点.到了 2003 年.金融管理部门最早提示了过热的危险,当年 6月 5 日,央行颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发20031121 号 1,对开发贷款和个人房地产贷款均加强了限制.在购房贷款方面,对购买第一套自住住房的,个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定 ,而对购买高档商品房,别墅或第二套以上(含第二套 1 商品房的借款人.商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例.并按央行公布的同期同档次贷
5、款利率执行.不再执行优惠住房利率规定.此份文件就是着名的“央行 121 号文“.是中国新一轮房地产牛市启动之后,中央政府部门第一次采取的抑制房地产过热的措施.央行的这一举措显然是为了规避银行的风险.出发点是维护金融系统的安全与稳定.然而开发商,地方政府,购房者对 121 号文看法不尽相同,其中开发商持强烈的反对态度.而商业银行其时将住房贷款视为优良资产.作为营销重点,房地产贷款的长期风险未得到充分重视.2003 年 8 月,国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发2oo3118 号).这份通知虽然也提到“房地产价格和投资增长过快“. 但更多地提到房地产业是“ 国民经济的支柱产业“,
6、 是 “促进消费 ,扩大内需 ,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施“,是“充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径“. 通知中虽然也提到要加强房地产贷款监管,控制和化解房地产信贷风险,但主要是“严禁违规发放房地产贷款“和“ 妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目“.应该说 18 号文的总基调还是鼓励房地产业的发展.开发商认为这是自己的胜利,进一步推动了房地产价格走势在 2003 至 2004 年急剧攀升.进入 2004 年.房地产带来的投资过热引起了房地产调控中的金融政策经济与金融最高层的重视,于是 2004 年有了“宏观调控年“ 的绰号.但 2004 年的调控,金融安全并
7、不是最主要的目的:而住宅价格上涨引发的民生和社会问题上升到政治问题,还是在更晚的 2005 年.这轮调控的诱因直接来源于煤电油运的紧张,调控的对象是投资而不是需求,调控手段则主要是项目审批和土地供应.信贷虽是调控的手段之一,但不采用利率杠杆.而是直接根据具体项目和借款主体加以区别对待.因此,商业银行继续发放个人住房贷款,从不同银行分别获取贷款购买多套房产屡见不鲜.各种调控手段均没有收到预期效果的情况下,2004 年 10 月,央行 9 年以来首次加息.对于高达 3 个百分点以上的负利率,0.27 个基点的加息,其象征意义远远大于实际意义.短暂的沉寂之后,房地产价格再一次大幅上涨.但是人们预料的
8、再一次加息并没有随之而来.等待了五个月后,2o05 年 3 月 16 日,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策.一是将现行的商业住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平.实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍.二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到 30%.是否调整由各商业银行自行确定.其内容与 121 号文相比,显然力度更大,虽然语气较 121 号文温和,但与两年前不同,这次经济综合部门基本取得共识,并且商业银行也普遍认识到了房地产贷款风险的长期性.仅仅 l0 天之后,国务院办公厅就以明传电报的形式发出了关于切实稳
9、定住房价格的通知(国八条).由于房地产价格大幅下跌同样不利于社会经济的发展.因此国八条强调“稳定住房价格“,“ 抑制住房价格过快上涨“,防止 “房地产市场大起大落“. 部分开发商曲解政策意图.认定房价只能涨不能跌,继续做多价格,导致房地产价格继续较快上涨.国家发改委和统计局发布的对全国以及主要 35 个城市房价的调查结果显示.2005 年第一季度,35 个大中城市房屋售价同比上涨 9.8%,其中商品住宅售价涨 10.5%.与此同时,住房贷款的风险在 2005 年开始显现.各商业银行 2oo5 年第一季度季报显示逾期贷款额比 2004 年报有明显上升,其增长率超过或接近两位数.具有讽刺意味的是,
10、媒体在评论时将不良贷款增多的原因主要归咎于银行在 2o03 年,2004 年只顾眼前利润.忽视了主管部门的风险提示,这其中就包括央行3920o5 年第 9 期121 号文.而该文出台时见诸报端的多为反对声.调控还在继续.2005 年 5 月 11 日建设部,发展改革委,财政部,国土资源部,人民银行,税务总局,银监会等七部门公布了关于做好稳定住房价格工作的意见,最引人注目的是住房转让环节的营业税政策,即自 2005 年 6 月 1 日起,对个人购买住房不足 2 年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税:在金融信贷政策方面则没有实质性的动作.这次的主要手段不是金融政策,而是税收政策.这
11、一严厉的税收政策终于使价格陷入胶着状态.三,房地产调控中金融政策效果不佳的原因分析从上述调控过程看,信贷手段最早被采用但未能及时得到执行:利率手段也是初步实施,利率在加息后仍处于负利率.而税收政策则成为最有效的武器.其原因是多方面的:首先.固定汇率造成了被动发行货币.通过正常的信贷手段无法减少流通货币量.由于我国的外汇体制在 7 月 21 日前是人民币盯住美元汇率制.近三年来美元相对其它主要货币已经贬值38%以上 ,虽然去年我国房地产价格上涨了约l5%,但对于以美元为主的外资购买力而言,房价实际上反而是下降了.海外热钱以美元形式流人房地产市场,可以选择升值时离场,即使未能升值也可以因通货膨胀导
12、致价格升高从而获利离场.其次.房地产用地短缺带来的房屋价格上涨不是金融政策可以解决的.我国长期以来实行对土地的严格管制,形成了土地一级市场的垄断,二级市场的限制.土地的供应较为短缺.住宅供应量直接受土地的制约,由此带来的短缺预期是必然的,因此价格的升值预期是必然的.事实也是如此.来自国土资源部的数字表明,2004 年新增建设用地为28.1l 万公顷,同比少增 33.2%;2005 年的土地供应总量也不会在去年的基础上有所增加.第三,中央政府不希望资金沉淀在银行.有其深层用意.社会就业的压力非常大,就业机会有赖于经济增长,而经济增长当然离不开资金的推动.另一个用意是希望资金进入资本市场,做大资本市场,实现融资渠道多元化.因此,在调控期间仅进行了两次利率调整.而税收对行为的影响要比利率来得更为直接.所以采用税收作为有效的调控手段也是一个正常的选择.(作者单位: 连云港市豫诚工程造价有限公司)(责任编辑: 傅进)
