1、一、 销售流程管理系统销售流程是用对销售过程的环节、程序、衔接、反馈等作出流程规定，它包括时间（纵向）的延续和空间（横向）的联系，包含销售各项工作的流转。总体销售流程又可分为若干阶段流程。房地产销售包括售楼及租楼、房屋置换周期性长，涉及面广，非常需要用科学完整的销售流程进行管理。售楼及租楼、房屋置换流程分述如下。1、售楼全过程流程说明： 按销售意向签定购协议，收取定金。 参照样本合同签定合同条款，准备按揭资料。 审核预（出）售合同，办理合同见证。 按规定时间代为客户办妥公积金或按揭贷款或公积金按揭组合贷款。如果客户无需办理贷款，此工作环节可省略。 按合同条款催讨分期房款或贷款不足余款。 书面通
2、知房屋竣工，催讨最后余款。 结清余款，办理入户手续。 办理预售房屋交易过户，收取有关费用。 办理房地产权证，收取契税，印花税等税费。 2、售楼成交收款流程说明： （1）、做好来人来电洽谈工作，做好联络登记，及时追踪顾客购买意向。（2）、按公司规定的销售价格及付款方式同协议签定定购合同书，一式贰份。收取购房定金，填写房屋收（付）款凭证三联复印定购协议二份。房屋收（付）款凭证、定购协议原件随定金交财务签收，定购协议复印件交销售部统计。准备预（出）售合同，备好文件袋。（3）、及时通知客户签订预（出）售合同。如客户超出定购协议约定的期限，应马上发出书面通知书来催促。按照公司统一合同样本与客户签定预（出
3、）售合同，一周内将预售合同和客户资料交销售部填写房屋收（付）款凭证，收取首期房款，交财务部签收。（4）、收取合同鉴证或文件登记费，交财务部签收。（5）、代为贷款，具体操作见售楼全过程流程有关内容，如果客户无需办理贷款，此工作环节可省略。（6）、按时催讨分期交付房款或贷款不足余款交财务部签收。二、营销、财务工作对接流程1、签订认购协议或合同 置业顾问与客户签订的认购协议书前与销售经理核对销控，确认房源可售后，并由销售经理在认购书上签名确认。 置业顾问与客户签订认购协议后，一式三份，一份客户一份财务部备案，一份客服部备案。 营销置业顾问与客户签订购房合同后，经部门经理管理负责人根据认购书内容进行审
4、核并做好备案工作。 2、POS 收款 销售收银员收取客户定金前应咨询客户，确定业主名称，日后不允许更改。客户签订认购协议并交纳定金后，由销售人员在七天里通知客户交纳首期房款，销售收银人员负责收款，并编制收款日 报表 。 现金收款：必须保证准确及安全，所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，每日送存公司出纳。 机收款：持卡人须为购房者本人， POS 机交易单第一联和发票（收据）记账联粘贴在一起交财务管理部入账，第二联交客户。 3、汇款转账收款： （1）、销售人员得知客户转帐（现金缴款单、银行进帐单、电汇等）支付房款时，客户以现金缴存公司账户、银行进帐单、电汇等方式缴款的，销售人员及时通知现场收款员
5、，由现场收款员联系公司出纳查询款项是否到帐，待收到公司财务确认款项到帐的通知后，当天开具收款收据（如客户未能及时来取收据，收据做好记录，方便客户下次来取能及时找出） 。转账或汇款方如和购房者名称不符的，须取得第三方代为履行合同义务的确认书 。（2） 、按揭收款：按揭收款单据由公司客服交付销售收银员。销售收银员应于收到按揭进帐单的当天录入销售总台账，特殊情况不得晚于次日。所有按揭进账单月底与客服的按揭月统计表一起交财务管理部核对入帐。 （3） 、收尾款：客户交尾款时应由销售收款员核对销售总台账，如出现不符及时通知财务管理部核查，确认后再行操作。 （4） 、需要代收的费用，如；各种办证费、公证费、
6、税费等，应由现场的收银员现金收取，并在收取后即时编制代收取明细表 。严禁刷卡或转入公司户头。三、收据管理，发票管理 1、收据领用，每当收银前台库存仅剩 1 本时，请速与财务管理部联系，预约领取。一般一次可以领取 2 本，特殊情况可另行处理。空白发票、收据要求放置在保管箱内并妥善保管，若有遗失、损毁要立即与财务管理部联系。 2、收据管理，收银前台要建立收据领用登记薄认真填写领用存情况，并要有交接人签名并签署交接日期。收据按用途日期编号归类，填写完收据后分类保存，以便快速准确备查。 3、发票开具领用，由客服确认开票房屋的详细信息后报于财务，财务开具发票后由客服人员认真填写发票领用登记薄 ，并要有交
7、接人签名并签署交接日期。发票按用途日期编号归类，开具完发票后分类保存，以便快速准确备查。 4、发票管理 ，客服部要建立认真填写客户发票领用登记薄 ，并要有客户人签名并签署交接日期。 5、如客户换票时，必须要求客户交还原发票，并和红冲发票粘贴在一起，红冲发票必须在同一天开出。如客户遗失原发票，需要客户出具发票（收据）遗失声明和原发票存根联复印件，并验证身份证件和留存复印件。 6、属于换房、更名等情况客户，必须出具有公司领导签字认可的特殊要求申请表 ，一式三份，一份客服，一份销售经理，一份销售收银员，方可办理接下的买房流程。资料不全，销售收银员不予办理。特殊情况，收银员可先直接电话询问确认后收款，
8、资料后由置业顾问第二天补齐。 7、属于特殊折扣情况的客户，必须出具有公司领导签字认可的特殊要求申请表一式三份，一份客服，一份销售经理，一份销售收银员，资料不全，销售收银员不予办理。特殊情况，收银员可先直接电话询问确认后，方可更改折扣金额及余款支付情况。如有违规情况，将追究相关负责人责任。 8、属于变更付款方式或补交首付款的客户，必须出具有客户与公司签订的补充协议一式三份，一份客服，一份销售经理，一份销售收银员，并报领导审批签字。 （客服需注意按变动情况调整佣金基数） 四、日常清账和与财务管理部周/月结账 1、财务管理部、营销部建立销售台帐。日常清账必须日结日清，即当天收款和开具收据必须当天登记
9、，每日金额核对一致。 2、每日清账，以便登记每日工作交接单，明确职责。 3、每日出纳收取的现金必须及时存入银行，每次存入银行必须逐笔登记，并注明是现金收房款存入银行。 4、与财务管理部结账每周一次（周一） ，逢月底，则下月初的第一天另增一次结账。每日收取的 POS 款和转账款必须逐笔登记收款日报表 。 5、每月帐结平后，将收款日报表 ，POS 收款原件和已结账发票（收据）记账联及相应的收款凭证交到财务管理部，所有已结账发票（收据）记账联按已排序的收款清单次序摆放。 五、销售收银员交接情况： 如销售收银员有事外出或不在现场，应将收款工作暂时移交他人。移交资料中包括： 1、 收款收据移交表 ，由移
10、交人与被移交人填写收据编号及移交日期。双方签字确认。 2、对应收款收据移交表中盖有公司印章的收款收据。 3、 收款日报表 ，有收款人填写每笔收款收据后填写该表。 待销售收银员回来交接时核对二表一单（移交表，日报表，收款收据）与现金数目后，在移交表上签字确认。六、认筹排号、缴纳定金1、方式：认筹排号一般有两种方式，一种是缴纳相应额度的认筹金，另一种是提供存款证明，例如提供 10 万元的银行存单，提供给开发商复印件即可，这种情况不需要缴纳现金。2、时间：认筹排号发生在开盘之前，是开发商为了市场摸底进行的行为。3、提醒：缴纳认筹金开发商必须开收据，认筹金可以退还，最好跟开发商约定退还时间。每一份认筹
11、单号跟身份证号是对应的，也就是说如果中途转让，开发商一般情况下是不同意的。七、选房、诚意金转定金1、选房方式：选房一般也有两种方式，一种是摇号，对于开发商来说，摇号既能解决排号人太多的问题，也能烘托现场气氛。另一种是按排号顺序选房，比较常见，如果蓄客的数量与推出的房源套数差不多的话，一般使用这种方式。2、时间：开盘当天，所有买房人到场选房。选房后会先签订认购协议，这个时候认筹金自动转为定金，一般情况下，开发商规定定金不可退。如果最后没买，可以要求开发商退还认筹金。3、诚意金管理 客户诚意金不对应具体房号。 每位客户的诚意金数额按公司规定收取。 诚意金的有效期限按公司规定，诚意金在到期前客户可随时退回，具体履行以下手续： 1 、客户填写诚意金退还申请表一式两份 客户签字确认。 2 、销售主管审核 3 、营销部经理审核。 4 、总经理审批。 5 、销售内业持诚意金退还申请表到财务办理退款。 6 、 诚意金退还申请表财务、销售各存档一份。 二、定金管理 1 、项目大定、小定的具体金额由公司决定。 2、小定房源保留期限为 2 天 大定房源保留期限为 7 天。 3、保留房源期限到期均自动解除 进入可售状态。 4、不论大定小定原则上均不退还。
