1、我国住宅产业优先发展障碍及其对策思考我国住宅产业优先发展障碍及其对策思考1 我国优先发展住宅产业的理论依据与现状目前，我国一项十分重要的经济政策是优先发展住宅产业，推动国民经济发展，其重要理论判断依据是：1.1 住宅产业可吸收大量的消费资金随着人民生活水平的提高，人们用于购买食物的支出占全部消费支出的比例会越来越小，即恩格尔系数越来越小，社会消费资金会有较大幅度的增加。这时，会出现三种基本情况：一是增加消费，使消费资金转化为生产资金，从而刺激生产，使经济向良性循环的方向发展；二是在消费结构不合理、市场存在供不应求现象时，造成对市场的冲击和压力，引起通货膨胀，尤其是对那些商品供不应求的市场为甚；
2、三是储蓄资金增加，这对市场是潜在的压力，却不能通过市场机制指导生产，若处理不当则可能引起生产萎缩。若后两种情况同时存在，问题就更为严重。许多国家的经验都表明，把社会消费资金（包括储蓄）吸引到住宅消费上来是一个两全其美的办法。这一方面为社会消费资金提供了良好的出路，另一方面也为住宅产业提供了大量的生产资金，从而达到引导消费、扩大内需、调整消费结构、推动其它产业发展的效果。1.2 住宅产品的需求收入弹性大于 1当人们的收入水平较低时，住宅产品主要是作为生存资料，这时住宅产品需求量的变动幅度小于收入的变动幅度，即需求收入弹性小于 1；当收入水平较高时，住宅产品不仅作为生存资料，而且作为享受资料的成分
3、相应提高，这时建筑产品需求量的变动幅度大于收入的变动幅度，即需求收入弹性大于 1。因此通过优先发展住宅产业推动国民经济发展的经济思想得到了社会各界比较普遍的认同，并最终形成了我国目前一项十分重要的经济政策。但是，这一经济政策运行的效果并不十分理想。根据国家统计局的统计资料来看，27000 年我国房地产市场积压量达到创记录的 9124 万 m2（其中，住宅在房地产市场占据主要位置） ，按照建设部公布的全国商品房指导价格，商品房空置积压的市值超过了 2000 亿元。之所以导致这种结局，是由于我国的住宅制度改革长期滞后和住宅市场定位过高等障碍性因素造成的，如果不对这些障碍性因素进行分析并加以克服，就
4、会使优先发展住宅产业的经济政策存在着导致经济泡沫的可能性。2 优先发展住宅产业的主要障碍因素2.1 住宅制度改革滞后，消费结构计划经济成分严重(1)由于住宅制度改革滞后，相当比例的城镇工薪阶层通过福利房制度拥有了自己的住房产权。这种福利性住房与商品房相比，在位置、建筑结构、面积等指标方面都很不错，装修的水准也相当高。据国家统计局统计，我国目前已经有近 50%的城镇居民通过福利房制度拥有了住房产权，而真正通过住宅市场拥有住宅的比例仅仅只占 5.4%。(2)由于住宅制度改革滞后，提租速度十分缓慢，使租金在城镇居民总消费支出中所占的比例逐步缩小。1981 年我国城市居民的恩格尔系数达升 56.66，
5、住房支出比例为 1.39%，当 1988 年恩格尔系数降至 53.3 的时候，这一比例反而下降为0.71%。如果考虑房租成本提高、租房面积提高和通货膨胀等因素，提租的绝对值也是负增长，我国城镇居民用于住宅方面的支出大大低于正常水平（正常水平为 11%左右） ，使其消费支出发生了转移。由于福利房面对工薪阶层自成体系的运行，其过低的价格使相当一部分工薪阶层建立了不合理的住宅消费结构。而这种消费结构是我国经济转轨过程中计划经济因素被强化的结果。构建这种消费结构的基础具有严重的泡沫成分，因为，优先发展住宅产业的经济政策主要目的是拉动 GDP 增长，各地在操作这一经济政策的时候，更多地强调新开发住宅的作
6、用，忽视培育住宅租赁市场和存量住宅资源的作用。这种住宅经济运行模式，使存量住宅资源游离于市场以外，多开发多销售新住宅，来取得推动 GDP 增长的效果，一旦存量住宅资源进入市场，就会促使这种住宅经济运行模式的消费支撑出现问题，根据理论上的判断，住宅经济泡沫化的结局在所难免。2.2 超前消费，价格昂贵提起住宅商品房，人们最直接的反映就是价格过高，但是，与经济学基本原理完全相悖，住宅商品房价格过高的现实并没有约束我国城镇居民的消费住宅水平。这几年住宅开发水平越来越高，豪华的住宅装修也已经成为住宅消费时尚。如果说代表这种消费时尚的消费者属于富有阶层，就住宅消费结构本身而言应该具有一定的合理性。住宅市场
7、定位于国内外高收入阶层，由此形成了目前的住宅商品房价格机制，许多不合理费用推进住宅开发成本，住宅商品房的价格对于供求缺乏弹性，住宅市场空间十分狭小。在这种情况下，一方面住宅商品房大量积压，另一方面广大城镇居民的住宅消费需要未得到满足。城镇居民的住房消费很难启动，住宅产业也很难实现良性循环。以上二个主要障碍性因素，导致了我国住宅资源配置模式的落后性，从而抑制了住宅产业走上良性发展的轨道。3 优先发展住宅产业的对策思路3.1 深化住宅制度改革，实现住宅资源的有效配置改革开放以来，我国住宅制度改革一直比较滞后，这种滞后性是造成城镇居民住宅消费结构不合理的重要源头之一，因此，必须深化住宅制度改革，大力
8、培育住宅市场，实现住宅资源的有效配置。(1)大力培育住宅租赁市场。我国城镇居民住宅消费结构的特点之一是没有真正意义上的住宅租赁市场，而租赁是住宅市场客观要求的住宅消费形式。住宅自有和租赁是国民经济结构在住宅经济中的具体体现，即使是发达国家也不能够“消灭”这种消费形式，而我国各地在实施优先发展住宅产业经济改革中，明显地放弃了住宅租赁消费形式，因此，必须大力培育住宅租赁市场。(2)大力培育二手房市场。近年来，随着房地产梯级消费逐渐形成，二手房市场得到迅速发展，在上海、深圳、广州等城市二手房市场规模达每年数百万m2以上；同时，二手房交易量占整个房地产交易比率迅速上升。就目前欧美等发达国家房地产市场的
9、现状分析，二手房的交易量占整个房地产市场交易量的 80%左右。据上海市房地产交易管理部门提供的数据表明，2000 年二手房已占目前房地产总交易量的 40%左右。预计在未来几年，二手房交易将迅速增加，并在一定时间内超过新房成交量。通过大力培育二手房市场，使已售公房能够上市流通，有利于存量住宅资源的有效配置，满足部分住宅商品消费者的需要。3.2 要根据各地不同的收入水平，制定适宜的经济适用房的标准由于住宅商品的区域性特点，各地气候条件、生活方式不同，住宅的形式、构造、用料等都有很大差异，更重要的是还与各地的经济发展水平有关，与各时期的生产力水平相适应。近 20 年来，我国城镇居民收入差距呈不断扩大
10、趋势，19861999 年，全国城镇人均可支配收入由 900 元上升为 5854 元，增长了 5.5 倍。其中，东部地区增长最快，增长了 5.9 倍，中部地区增长了 5.1倍，西部地区增长了 4.7 倍。最高收入省市为上海和广东，最低收入省市为河南、山西和内蒙古，收入最高省市与最低省市收入绝对差额由 580 元上升为6859 元；东部与中部人均收入绝对差额由 239 元上升为 2308 元，东部与西部由 132 元上升为 2022 元。以上数据表明东部与中西部收入相对差距明显扩大。因此，根据目前我国城镇居民的收入水平和差距，住宅产业应调整住房建设结构，加大经济适用房的投资力度，各地要制定适宜的
11、经济适用房标准，不搞一刀切，促使住宅成为新的消费热点。近几年来，武汉市开发的经济适用房和商品房大都在 100m2以上，有的达到了 160m2以上。从武汉市居民目前经济收入看，经济适用房 60m2，商品房 80m2比较合适，这种超前消费主要是市场和消费的互动结果。一方面，开发商根据市场的需求推出大户型；另一方面，先富起来的居民购房陷入非理性消费，盲目攀比，追求豪华，而没有考虑广大城镇居民住宅消费需要，来促使住宅产业真正走上良性发展的轨道。3.3 大力整顿住宅市场经济秩序从房地产开发企业来看，多、散、乱的问题未得到根本解决。据统计，目前武汉市房地产开发企业有六七百家之多，真正有实力的也就 10%左
12、右，整顿房地产市场仍是当务之急。前不久，中国人民银行对房地产开发投资贷款比例予以限制，土地供应通过拍卖招标走向市场化。这些办法将提高房地产业的进入门槛，淘汰一些实力差、信誉低、运作不规范的企业。同时，通过采取有效措施，挤出住宅商品房价格的泡沫：一是减少房屋开发收费。房价中包含的土地开发费和各种收费、摊派仍然比较高；二是把土地价格压下来，现在有些人“跑马圈地” ，买下地来再倒手，一块土地到最终开发商手里，往往已经炒了三五遍，应严格控制土地开发中的炒买炒卖行为，减少土地开发费所占比重。通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段，及时对住宅产业进行必要的干预和调控，防止房价“虚热” 。只有逐步让广大城镇居民买得起房，住宅产业才能迎来持续、健康发展的新时代。【参考文献】1 白瑛.建筑经济学M.北京：经济科学出版社，19862 高秉坤.城市房地产经济学M.武汉：华中师范大学出版社，19863 刘炳泉.我国城镇居民住宅消费结构对优先发展住宅产业的约束J.经济理论与经济管理，2001(6)4 龚红娥.我国城镇居民收入分配差距的实证分析J.市场与人口分析，2000(6)作者:黄明山?0 讲师?0 黄明山，建筑经济硕士，武汉科技学院管理系讲师。武
