1、 中介业务 销售 200 问 1 中介 业务 销售 200 问 一 、公 司介绍 类 1 、 房友地产 与母公司的 关系 ？ 答： 2 、 房友地产 成立时间， 组织 架构是怎样，董事长 是谁 ？ 答：成 立 于 20XX 年XX 月 ，董事 长 XX 先 生， 公司 下 设营业 部、 行政 部、 策划 部、财 务部 、拓 展部 。 3 、 房友地产 的主要服务 项目 有哪些？ 答： 房 地产 全程 营销 策划 （房地 产研 究、 房 地产 营 销策划 、 房 地产 销售 顾问 、 项目 管理 顾问、 商业 营 运 及管理 顾问 ） 、 房地 产三 级 市场交 易 4 、 房友地产 在本省服务
2、 的二 级市场项目有那些？ 答： 5 、 房友地产 三级市场部 的主 营项 目有哪些？ 答： 三级 市场 部的 主营 项 有： 尾盘 销售 ， 二手 房 （ 住宅 、 写 字楼 、 商铺 、 厂 房、 仓库 ） 买卖 、 租赁 ， 不 良资产 销售代理，土地 买卖、租 赁，代理房屋置 换（买卖 置换或旅游置换 ） ，代办房 屋产权、土地使 用 权证、 工程 报建 等 6 、 房友地产 的办公地址 在哪 里，联系方式是怎样 ？ 答：办 公地 址在 . ，联 系方 式是 ：前 台 .， 三级 市场 部 .。 7 、 我司三级市场部收费 服务 项目有哪些？ 答：1） 、房 屋买 卖收 成交 价的 4
3、% ， 业主 、客 户各 2%。 2 ） 、房 屋租 赁收 租赁 价的 一个月 房租 作为 佣金 ，业 主、客 户各 一半 。 3）、 代 办房 屋产 权、 土地 使用证 、工 程报 建等 ，根 据实际 情况 收费 。 4 ） 、代 办按 揭， 根据 实际 情况收 费。 5 ） 、房 屋置 换收 成就 价 的4% ，双 方 各2% 。 6 ） 、尾 盘及 不良 资产 ，根 据物业 的实 际情 况来 定。 8 、 我司三级市场部免费 服务 项目有哪些？ 答：1） 、免 费提 供房 地产 三级市 场各 类信 息的 咨询 2 ） 、免 费看 房 3 ） 、免 费办 理广 告发 布 4 ）免 费办 理
4、产 权过 户 5 ）免 费办 理水 电过 户 9 、 我司三级市场部的经 营理 念是什么 答：杜 绝差 价 诚信 经营 中介业务 销售 200 问 2 10 、我司具备那几种核心 竞争力？ 答： 1 ）具 备专 业营 销策 划能 力 2 ）拥 有面 向 全 国房 市的 时 实网络 资讯 ，熟 悉国 内典 型个案 及本 省房 地产 项目 3 ）拥 有一 批优 秀的 致力 于 房地产 事业 ，具 备理 论知 识和丰 富的 实践 经验 的专 业人才 4 ）具 备丰 富的 项目 操作 经 验(沿 海及 内地) 5 ）具 备地 盘管 理的 强势 及 执行能 力 二 、产 权类 1 、 产权转让流程是怎样
5、 ？ 答： 买卖双 方签 定中 介方 居 间合同 买方向 银行 申请 按揭 银行审 批 具体 看各银行办事效率 双方在 房管 局签 定 本市 市房地 产买 卖合 同 当天 递件 7 个工作日 立契交 税 办证 10-15 个工 作日 出证 银行做 抵押 登记 7 个工作日 银行取 抵押 件 水电过 户、 交房 注：如不需要按揭，则将银行类别去掉 产权转 让应 提交 的资 料： 卖方（ 业主 ） ： 房屋 产权 证 、 房屋 共有 权证 、 身 份证明 （如 权证 上有 其他 人名字 应都 到场 ） 买方： 身份 证、 共有 产权 人身份 证、 流动 人口 婚育 证明（ 非本 市户 口） 产权转
6、 让须 填写 的表 格： 1 ） 本市 市 房地 产转 让申 请表 2 ） 契税纳 税申 报审 批表 3 ） 私有房 屋所 有权 登记 申请 表或自 管（ 直管 ）房 屋所 有权登 记申 请表 4 ） 买卖合 同壹 份（ 可购 买 也 可自行 拟定 ） 2 、 产权过户的税费有那 些？ 答： 中介业务 销售 200 问 3 A 、商 品房 ： 契税：1% （ 普通 住宅 ）4% （非普 通住 宅及 其他 ） 印花税 ：0.05% 综合税 ：1.93% 交易手 续费 ：6 元/ 平米( 普通住 宅)1.3%( 非住 宅) B 、房 改房 、单 位房 、集 资 房 契税：1% 印花税 ：0.05%
7、 转让手 续费 ：1.5 元/M2 C 、经 济适 用房 契税：1% 土地收 益金 ：1% 转让手 续费 ：1.5% 其他: 房产营 业税 ：5.6% 3 、本市可转让物业的类 型 有那些？ 答： 商品房:自 交纳 完契 税往 后 推算 2 年, 可申 请免 房产 营 业税;2 年 内转 让须 交纳 5.6%的营 业税 经济适 用房:从 取得 经济 适 用房产 权证 之日 起算 五年 内不能 转让(包 括赠 与) 房改房 单位房 集资房 4 、 新建商品房居住未满2 年 怎样计算？ 答：新 建商 品房 居住 时间 的计算 是从 买受 人纳 完契 税的当 天算 起， 一直 往后 推算 2 年。
8、5 、 房产营业税可否采取 避税 ，避税方式有那几种 ？ 答： 房产 营业 税务 局的 避 税方式 一般 采用 赠与 的方 式， 也就 是说 在双 方当 事 人同意 的情 况下 ， 签定 房 地 产赠与 合同 。 须交纳 契 税 1% 转让手 续 费 6 元/M2 6 、 个人购私房指的是什 么？ 签：个 人购 私房 指买 受人 购买私 人物 业。 如： 私人 拥有的 商 品 房、 集资 房等 7 、 本市 土地管理单位是 哪个 部门，具体地址在那 里？ 答：土 地管 理部 门是 国土 局，位 于 。 10 、市房屋管理是那个部 门，具体地址在那里 ？ 答：房 屋管 理部 门是 市房 屋产权
9、管理 局， 位于 。 11 、市房屋产权管理局业 务咨询电话是多少？ 中介业务 销售 200 问 4 答： 12 、什么是产权登记？ 答： 房地 产登 记， 即房 地 产产权 登记 ， 它是 国家 为 健全法 制 ， 加 强城 镇房 地 产管理 ， 依法 确认 房地 产 产 权的法 定手 续。 它要 求凡 在规定 范围 内的 房地 产权 ， 不论 归谁 所有 ， 都 必须 按照登 记办 法的 规定 ， 向 房 地产所 在 地 的房 地产 管理 机关申 请登 记 。 经 审查 确 认产权 后 ， 由 房地 产管 理 机关发 给 房 地产 产权 证 。 产权登 记是 房地 产权 管理 的主要 行政
10、 手段 ，只 有通 过产权 登记 ，才 能对 各类 房地产 权实 施有 效的 管 理 。 采取房 地产 登记 制度 ， 一 经登记 ， 就确 定了 房地 产 相利 。 房 地产 登记 时要 对 权利人 、 权利 性质 、 权 属 来 源、 取 得时 间、 变 化情 况 和房地 产面 积、 结构、 用 途、 价 值、 等 级、 坐 落、 坐标、 形状 等进 行记 载， 登 记机关 设置 房地 产登 记册 ，按编 号对 房地 产登 记事 项作全 面记 载。 13 、房屋产权证明有那几 种证件？ 答： 房屋 所有 权证 、 国 有土地 使用 证 、 房 屋共 有权证 。 14 、私房买卖须提交的资
11、料有那些？ 答：卖 方： 1 、 房 屋所 有权 证 2 、 房 屋共 有权 证 3 、 土 地使 用权 证 4 、 房 地产 买卖 契约 或 买卖合 同 5 、身 份证 及复 印件 7 、当 事人 因故 不能 亲自 办 理应提 交经 公证 机关 公证 的委托 书 8 、有 共有 人的 提交 房 屋 共有权 证 买方： 1 、身 份证 及复 印件 （如 须 在产权 证上 填写 多人 名字 ，须提 供他 人的 身份 证） 2 、流 动人 口婚 育证 明（ 非 本市户 口） 其他： 1 、 房 地产 转让 申 请表；2、 契税 纳税 申报 审 批表；3、 私有 房屋 所有 权 登记申 请表 或房
12、屋所 有权 登记申 请表 。 三 、房 屋租赁 类 1 、房 屋租赁的办理程序 承 租、出租方准备资料 ： 房屋产 权证 复印 件、 租赁 协议、 双方 身份 证复 印件 向各 区管 理部 门提 出申 请管 理部 门派 人上 门 调 查 物业评 估应 缴纳 的办 证费 用 （租 赁许 可证） 业 主 （出租 方） 交 纳物 业 租 赁 许可证 费 （ 一年 一交， 每 年 审查一 次） 管 理部 门发 证双 方到 市地 税局 交纳 物业租 赁税 2 、 赁物业的税费有那几 种？ 住宅 （非 经营性 物业 ） 共计9.36%* 租赁 价， 其中 房产 税4% ， 营 业税 3% （ 租金 在20
13、00 元 以下 免征 营业 税） ， 城建维 护税 ：营 业税 的 5%，教育 附加 税： 营业 税 的5% ，个 人所 得 税 2% ，土 地 使用税 商铺 （经 营性 物业 ） 共计20.6%* 租赁 价， 其中 房产 税12% ， 营 业税 5% （ 租金 在2000 元 以下 免征 营业 税） ， 印花 税 1% ，个 人所 得税 2% ，城建 维护 税： 营业 税 的5%，教 育附 加税 ：营 业税 的 5% ，土 地使 用税 另须交 纳： 租 赁许 可证 费用 1000 元/年 3 、 地税局业务咨询电话 是多 少？ 中介业务 销售 200 问 5 答： 四 、银 行按揭 类 1
14、、申请个人二手房贷款 的 借款人条件 （一） 年龄 在18 岁以 上65 岁以 下、 有 合法 有效 的身 份证 明、 收 入证 明、 无不 良征 信记录 、 具 有完 全 民事行 为能 力； （二） 借款人 已经 支付 了符 合规 定的首 付款 ； （三） 贷款年 限加 借款 人年 龄 不 超过 65 岁； （四） 借款人 的职 业和 经济 收入 稳定， 具有 偿还 贷款 本息 的能力 ， 如： 老师、 律师 、 医生、 国家 公务 员、大 型企 业正 式员 工等 。 （五） 有贷款 人认 可的 有效 担保 ； 2 、申请个人二手房贷款 须 提供的资料 （一） 借款 人身 份证 、户 口簿或
15、 有效 居留 证明 以及 婚姻状 况证 明的 原件/复 印 件； （二） 借款 人收 入及 财产 证明（ 如工 资卡 、存 折、 存单、 税单 、有 价证 券、 房产等 ） ； （三） 财产 共有 情况 ； （四） 家庭 月收 入情 况； （六） 购房合 同原 件； （七） 购房发 票（ 首期 款） 原件 及复印 件； （八） 贷款银 行存 折原/复 印件 ； （九） 贷 款银 行和 担保 公司 需要 提供的 其他 资料 。 3 、 按揭申请办理流程 买方提 交按 揭申 请 银行批 复 与银行 签定 借 款合 同 产权过 户 办理抵 押登 记7 个工 作日 放款 4 、提前还款流程 （一） 提
16、前 还款 须准 备的 资料 1 ）房 屋产 权证 明 2 ）申 请人 身份 证 及 共有 权 人身份 证 3 ） 提 前还 款申 请书 他 项权利 登记 申请 表 （二） 提前 还款 流程 3 个工 作日 中介业务 销售 200 问 6 6 号窗 口领 证 5 、按揭税费有那几种？ 1 ） 、印 花税 ：5 2 ） 、抵 押权 证费 ：组 合贷 款 200, 公 积金 贷款100 3 ） 、评 估费 ：300-500/单，50 万以 下300,50-100 万/500,100 万 以上0.1% 4 ） 、保 险费 ：保 险利 率0.52 * 贷款 年限 5 ） 、按 揭代 办费 ：300-50
17、0 元/ 单 6 ） 、抵 押登 记费 ：贷 款额 的 2 7 ） 、工 本费 ：20 元 8 ） 、担 保费 ：1500 元/笔 ，贷款 额超 过 10 万 的超 出 部份 按 5 计算 6 、什么是住房公积金 答 ： 【住房公积金 】是指国家 机关 、国有企业、城 镇集体企 业、外商投资企 业、城镇 私营企业及其他 城 镇企业 、 事 业单 位及 其在 职职工 缴存 的长 期住 房储 金。 职 工个 人缴 存的 住房 公积金 和职 工所 在单 位 为 职 工缴存 的住 房公 积金 属于 职工个 人所 有。 住房 公积 金由在 职职 工个 人及 其所 在单位 ， 按 职工 个人 月 工 资
18、总额的 一定 比例 缴纳 ， 存 入个人 公积 金帐 户， 用于 购买、 建造、 翻建、 大修 自住房 屋， 任何 单位 和个 人 不得挪 作他 用。 五、房地产名词解释 1 、什么是 房地产？ 答： 房 地产 包括 两部 份： 一是地 产， 二是 房产； 是 指土地 、 建 筑及 固着 在土 地、 建 筑物 上不 可分 离的 部 分，由 于其 位置 固定 ，不 可移动 ，因 而又 称不 动产 。简单 来看 ，房 地产 有三 种存在 形式 ： 1 ） 纯的土 地， 如一 块无 建筑 物的城 市空 地； 2 ） 纯的建 筑物 ，如 在特 定的 情况下 把地 上的 建筑 物单 独看待 时； 3 ）
19、 建 筑物 结合 的 “房 地” ， 如 把建 筑物 和其 坐落 的 土地作 为一 个整 体来 考虑 ， 这 也就 是说 ， 土 地和 建 筑 物既有 各自 独立 的物 质内 容， 又 是一 个密 不可 分的 整体， 不论 土地 和建 筑物 是以独 立的 形式 存在 或 是 以 结合的 形式 存在 ，都 属于 房地产 ，是 房地 产的 一个 部分。 2 、房地产的三个市场 1 ）一 级市 场： 指土 地市 场 2 ）二 级市 场： 指开 发企 业 将物业 出售 给他 人的 行为 3 ）三 级市 场： 指房 屋、 土 地的二 次或 多次 转让 3 、房地产的特征 房地产 的自 然特 征 a) 位
20、置的 固定 性； b) 使用的 耐久 性； c) 资源的 有限 性； d) 物业的 差异 性。 房地产 的经 济特 征 a) 生产周 期 中介业务 销售 200 问 7 b) 资金密 集性 c) 相互影 响性 d) 易受政 策限 制性 e) 房地产 的增 值性 注： 房 地产 增值 就是 房地 产价值 在较 长时 间序 列上 呈不断 上升 趋势 的规 律。 其主要 归功 于房 地产 的 重 要 组成部 分- 土地 。 、土地用途种类有 那几 种？ 答：土 地分 农用 地、 建设 用地和 未利 用地 土地 。 1 ）农 用地 是指 直接 用于 农 业生产 的土 地， 包括 耕地 、林地 、草 地
21、、 农田 水利 用地、 养殖 水面 等 2 ）建设用地是指 建造建筑物、构 筑物的土地，包 括城乡住 宅和公共设施用 地、工矿 用地、交通水利 设 施用地 、旅 游用 地、 军事 设施用 地等 3 ）未 利用 地是 指农 用地 和 建设用 地以 外的 土地 5 、 土地所有权的表现形 式有 那些？ 答：土 地所 有权 的表 现形 式主要 有两 种： 一是 国家 所有， 二是 农村 集体 组织 所有。 6 、 土地使用权出让指的 是什 么？ 答： 土地 使用 权出 让， 是 指人民 政府 以拍 卖 、 招 标 、 协 议的 方式 ， 将 国有 土 地使用 权在 一定 年限 内让 与 土地使 用者
22、 使用 ，土 地使 用者向 市政 府支 付土 地使 用权出 让金 的行 为。 7 、 土地使用 年限的类型 有那 些？ 答：(一) 居住 用地 七十 年 ；( 二)工 业用 地五 十年 ；(三)教育 、 科技 、 文 化 、 卫 生 、 体育用 地五 十年 ； ( 四) 商业、 旅游 、娱 乐用 地四 十年；(五) 综合 或者 其他 用地五 十年 。另 外， 加油 站、加 气站 用地 为二 十 年 。 8 、土地使用权出让的方 式 有那几种？ 答： 土 地使 用权 出让 包括 招标、 拍卖 、协 议三 种方 式 9 、五证指的是什么？ 答： 即 五证 ： 国有 土地 使 用证 建 设用 地规
23、划许 可 证 建筑 工程 规划 许可 证 建 筑工 程施 工许 可证 商品 房预售许可证 ，按照国家 相关法律、法规 ，在中国 大陆开发企业必 须取得以 上五证才可能将 房 屋对外 销售 10 、什么是房屋？ 答： 一 般指 上有 屋顶 ， 周 围有墙 ， 能 防风 避雨 ， 御 寒保温 ， 供 人们 在其 中工 作、 生 活、 学习 、 娱 乐 和 储 藏物资 ， 并 具有 固定 基础 ， 层高 一般 在 2.2 米 以上 的永久 性场 所。 但根 据某 些地方 的生 活习 惯， 可 供 人 们常年 居住 的窑 洞、 竹楼 等也应 包括 在内 。 11 、什么是居住小区？ 答： 住 宅小区也
24、称“居 住小区 ” ，是由城市 道路以及自然界 线（如河流）划 并不为交 通干道所越的完 整 居住的 地段 。一 般设 置一 整套可 满足 居民 日常 生活 需要的 基层 专业 服务 设施 和管理 机构 。 12 、什么是商品房？ 答： 商 品房 是指 由房 地产 开发公 司综 合开 发， 建成 后出售 的住 宅、 商业 用房 以及其 他建 筑物 。 凡 是 自 建 或者委 托建 设者 参加 统建 ，又是 自己 使用 的住 宅， 商业用 房和 其他 建筑 物， 不属于 商品 房范 围。 中介业务 销售 200 问 8 13 、什么是集资房？ 答： 集资 房是 改变 住房 建 设由国 家和 单位
25、 包的 制度 ， 实 行政 府、 单位 、 个 人 三方面 共同 承担 ， 通过 筹 集 资金 ， 进 行住 房建 设的 一 种房屋 。 职工 个人 可按 房 价全额 或部 分出 资 ， 政 府 及相关 部门 用地 、 信贷 、 建 材供应 、税 费等 方面 给予 部分减 免。 集资 所建 住房 的权属 ，按 出资 比例 确定 。个人 按房 价全 额出 资 的 ， 拥有全 部产 权， 个人 部分 出资的 ，拥 有部 分产 权。 14 、什么是农民房？ 答： 农 民 房是 指农 民按 照 政府或 村集 体组 织的 规定 ， 在 自家 宅基 地上 建筑 的 房屋 。 一 般农 民房 没有 房 屋
26、产权证 15 、什么是房改房？ 答： 房 改房 是指 经市 房改 办批准 房改 或经 售房 单位 上级主 管部 门批 准房 改并 报市房 改办 备案 ； 且 已 签 订 住改合 同并 按房 改政 策规 定缴清 购房 款的 。 16 、什么是经济适用房？ 答： 经济 适用 房是 指具 有 社会保 障性 质的 商品 住宅 ， 具 有经 济性 和适 用性 的 特点 。 经 济性 是指 住宅 价 格 相对市 场价 格而 言 ， 是 适 中的 ， 能 够适 应中 低收 入 家庭的 承受 能力 ； 适用 性 是指在 住房 设计 及其 建筑 标 准上强 调住 房的 使用 效果 ， 而不 是降 低建 筑标 准
27、。 它是国 家为 解 决 中低 收入 家庭住 房问 题而 修建 的 普 通 住房。 这类 住宅 因减 免了 工程报 建中 的部 分费 用， 其成本 略低 于普 通商 品房 ， 故又 称为 经济 适用 房 。 随 着时代 的发 展， 经济 适用 房的适 用性 也会 发生 质的 变化， 即随 着经 济发 展水 平的提 高而 不断 的提 高 住 房 质量 。 因 而经 济适 用房 的 建设在 数量 上必 须满 足不 断增长 的住 房需 求 ， 在 质 量上要 通过 精心 规划 、 精 心 设计和 精心 施工 ，使 经济 适用住 房的 建设 达到 ；标 准不高 水平 高， 面积 适中 功能全 ，造 价
28、不 高质 量 高 ， 占地不 多环 境美 。 17 、什么是军产房？ 答：军 产房 是指 不能 买卖 出租、 转让 、抵 押， 是分 给自己 军人 才可 用的 。 18 、什么是安居房？ 答： 安 居房指实施国家 “安居（ 或康居）工程” 而建设的 住房（属于经济 适用房的 一类） 。是 党和国家 安排贷 款和 地方 自知 自筹 资金建 设的 面向 广大 中低 收家庭 ， 特 别是 对 4 平方 米以下 特困 户提 供的 销 售 价 格低于 成本 、由 政府 补贴 的非盈 利性 住房 。 19 、什么是廉租房？ 答： 廉租 房是 在即 将出 台 的国家 房改 方案 中首 次提 出了 “廉 租房
29、 ” 这 一概 念 ， 类 似于 香港 的 “ 廉租 屋” 。 即只租 不售 的房 屋， 专门 出租给 城镇 居民 中最 低收 入者或 外来 务工 人员 。 20、什么是微利房？ 答： 微 利房 即廉 价房 ， 指 的 是房地 产开 发商 修建 的用 于公开 向社 会让 利出 售获 取自由 微利 的普 通商 品房 。 21、什么是平价房？ 答： 平 价房 是掼 以成 本加 上 3% 管理 费作 为销 售价 格 向大多 数中 低收 家庭 提供 的住宅 。 成 本由 征地 和拆 迁 补偿费 、 勘察 和前 期工 程 费、 建安 工程 费、 住宅 小 区基础 建设 费 、 管 理费 、 贷款利 息和
30、 税金 等七 项因 素 构成。 中介业务 销售 200 问 9 22、什么是存量房？ 答：存 量房 是 指已 被购 买 或自建 并取 得所 有权 证书 的房屋 。 23 、什么是增量房？ 答：增 量房 是指 开发 企业 建设并 出售 的房 屋 24 、什么是解困房？ 答： 解 困房 ， 指 各级 地方 政府为 解决 本地 城镇 居民 的住房 困难 ， 专 门修 于解 决特别 困难 户、 困难 户 和 拥 挤户住 房问 题的 住房 。 25 、什么是公有住宅？ 答： 公有 住宅 ， 在 我国 也 称公产 住房 、 国有 住宅 。 它是指 由国 家 （中 央政 府 或地方 政府 、 城市 政府 ）
31、 以 及国有 企业 、 事业 单位 投 资兴建 、 销售 的住 宅， 在 住宅未 出售 之前 ， 住宅 的 产权 （拥 有权 、 占 有权 、 处 分权 、 收 益权 ） 归 国家 所 有。 公有 住宅 主要 由本 地 政府建 设 ， 主 要向 本城 市 居民出 租出 售 ； 由 企业 建 设 的住宅 ，向 本企 业职 工出 租、出 售。 26 、什么是私有住宅？ 答： 私 有住 宅又 称为 私产 住宅、 私房， 是由 个人 或 家庭购 买、 建造 的住 宅。 在农村 ， 农 民的 住宅 基本 上 是自建 私有 住宅 。 公有 住 宅通过 住宅 市场 出售 给个 人和家 庭 ， 公 有 住 宅
32、也 就 转为私 有住 宅 。 随 着住 宅 商 品化的 推进 ，城 市私 有住 宅的比 重将 会随 房改 的推 进而不 断提 高。 27 、什么是新建公有住宅 ？什么是公有旧住宅 ？ 答： 新 建公 有住 宅指 由政 府或国 有企 业建 造， 还未 曾使用 的住 宅。 公有 旧住 宅， 指 已分 配出 租给 职 工 使 用并根 据房 改要 求以 后将 在市场 出售 的公 有住 宅， 公有旧 住宅 一般 以标 准价 或成本 价出 售， 现租 住 户 有 优先购 买权 。 28 、什么是单元式住宅？ 答：单 元式 住宅 ，是 以一 个楼梯 为几 户服 务的 单元 组合体 ，一 般为 多层 住宅 。
33、 单元式 住宅的基本特点 ： （1 ）每层以楼梯为中 心（又叫梯间 式住宅） ，每 层安排户数较 少 ，各户自成 一 体。 （2 ） 户内 生活 设施 完 善， 既 减少 了住 户之 间的 相互干 扰， 又能 适应 多种 气候条 件。 （3） 建 筑面 积 较 小，造 价经 济合 理。 （4） 仍保留 一定 的公 共使 用面 积，如 楼梯 、走 道、 垃圾 道，保 持一 定的 邻里 交 往 ， 有助于 改善 人际 关系 。单 元式住 宅一 经建 造使 用， 便被社 会所 接受 ，并 推广 到大多 数国 家和 地区 。 29 、什么是期房？ 答： 是 指消 费者 在购 买时 不具备 即买 即可
34、入住 的商 品房， 即房 地产 开发 商从 取得商 品房 预售 许可 证 开 始 至取得 房地 产权 证大 产证 为止 ， 所 出售 商品 房称 为 期房 。 消 费者 在购 买期 房 时应签 商品 房预 售合 同 ； 现 房是指 消费 者在 购买 时具 备 即买 即可 入住 的商 品房 ，即开 发商 已办 妥所 售的 商品房 的大 产证 的商 品 房 ， 与消费 者签 订商 品房 买卖 合同后 ，立 即可 以办 理入 住并取 得产 权证 。 30 、什么是房屋的开间、 进深？ 答： 是指 房屋 的宽 度， 在 住宅设 计中 ， 住宅 的宽 度 是指一 间房 屋内 一面 墙皮 到加一 面墙 皮
35、之 间的 实际 距 离。因 为是 就一 自然 间和 宽度而 言， 故又 称为 开间 。住宅 开间 一般 为 3.04.5 米。 规定 较小 的 开 间 尺度 ， 可 缩短 楼板 的空 间 跨度 ， 增 强住 宅结 构整 体 性、 稳定 性和 抗震 性； 房 屋的进 深 ： 是 指房 屋的 实 际 长度。 中介业务 销售 200 问 10 31 、什么是房屋的层高和 净高？ 答： 是指 下层 地板 面或 楼 板面到 上层 楼层 面之 间的 距离 ， 也 就是 一层 房屋 的 高度 。 住 宅的 高度 计量 除 了 用“米 ” ，还可用 “层”来计算， 每一层的高度在 设计上有 一定要求，称为 层
36、高。层 高通常指下层地 板 面或楼 板面 到上 层楼 板面 之间的 距离 。 层 高减 去楼 板的厚 度的 差， 叫做 净高 。 目前 一般 住宅 层高 都在 2 。 8 米左 右。 32 、什么是建筑容积率？ 答：指 项目 规划 建设 用地 范围内 全部 建筑 面积 与规 划建设 用地 的面 积之 比。 33 、什么是建筑密度？ 答：指 建筑 覆盖 率， 即项 目用地 范围 内所 有基 底面 积之和 与规 划建 设用 地面 积之比 。 34 、什么是绿化率？ 答：是 指规 划建 设用 地范 围内的 绿地 面积 与 规 划建 设用地 面积 之比 。 35 、什么是使用率？ 答： 住 宅套 内净
37、 面积 即使 用面积 和住 宅面 积的 比为 使用率 ， 一 般高 层塔 楼在 72% 至75% 之 间， 板 楼 在78% 至 80% 之间 ，而 实用 率是 套内建 筑面 积和 住宅 面积 之比， 大于 使用 率， 因此 ，往往 有开 发商 用实 用 率 来 吸引买 房人 。 36 、什么是套内使用面积 ？ 答： 使 用面 积是 指住 宅中 分户门 内全 部可 供使 用的 净面积 的总 和。 包括 卧室 、 起居 室、 厅、 厨房、 卫 生 间、壁 橱、 阳台 和室 内走 道、室 内楼 梯等 等。 套内建 筑面 积由 三部 分组 成： （1 ） 套 内使 用面 积：A， 卧室 、 起 居室
38、 、 餐厅 、 过 道、 厨房 、 卫生 间、 假层 、 厕 所 、 储 藏室 、 壁 柜 等 分 户门内 面积 的总 和 ；B ， 跃 层住宅 中的 户内 楼梯 ， 按 自然层 数的 面积 总和 计入 使用面 积 ；C ， 不 包含 在结 构内的 烟囱 、通 风道 、管 道井， 均计 入使 用面 积。 （2 ）套内墙体面 积：新建住宅各 套之间的分割墙 、套与公 用建筑空间之间 的分割墙 ，以及外墙（包 括 山墙 ） ，均为共用 墙。共用墙体按 水平投影面积的 一半计入 套内墙体面积； 非共用墙 墙体水平投影面 积 全部计 入套 内墙 体面 积； 内墙面 装修 厚度 均计 入套 内墙体 面积
39、 。 （3 ） 阳 台建筑 面积 ：A 原 设计的 封闭 式阳 台 ， 按 其 外围水 平投 影面 积计 算建 筑面积 ；B， 挑台 （ 底阳 台 ） 按其底 板水平投 影面积 的一半计 算建筑面积；C，凹阳台按 其交战面积（含 女儿墙墙 体面积）的一半 计 入建筑 面积；D ， 半挑半凹阳台， 挑出部分按其底 板水平投 影面积的一半计 算建筑面 积，凹进部分按 其 交战面 积的 一半 计算 建筑 面积。 3 、什么是总建筑面积 ？ 答： 即 建筑 物总 建筑 面积 总和， 是指 建筑 物外 墙勒 脚以上 的外 围水 平投 影面 积， 它 是由 使用 面积 、 结 构 面积、 辅助 面积(应
40、分摊 的 共用面 积) 组成 ，在 房产 交易中 以其 作为 计算 面积 单位。 3 、什么是占地面积？ 答：经 城市 规划 行政 主管 部门划 定的 用地 范围 内的 土地面 积。 3 、什么是低层、小高 层 、高层？ 答： 多层 是指 至8 层 高 的楼房 ； 小高 层房 是指 至 层高 以下 的楼 房 ； 高层房 是指 总高 在 层 以 中介业务 销售 200 问 11 上的楼 房。 、房屋的结构类 型有 那几种？ 答： 【 钢结 构】 是指 承重 的 主要构 件是 用钢 材料 建造 的，包 括悬 索结 构。 【钢、 钢筋 混凝 土结 构】 是指承 重的 主要 构件 是用 钢、钢 筋混
41、凝土 建造 的。 【钢筋 混凝 土结 构 】 是 指 承重的 主要 构件 是用 钢筋 混凝土 建造 的 。 包 括薄 壳 结构 、 大 模板 现浇 结构 及 使 用滑模 、升 板等 建造 的钢 筋混凝 土结 构的 建筑 物。 【混合 结构 】 是 指承 重的 主 要构件 是用 钢筋 混凝 土和 砖木建 造的 。 如 一幢 房屋 的 梁是用 钢筋 混凝 土制 成， 以砖墙 为承 重 墙 ，或 者梁 是用木 材建 造， 柱是 用钢 筋混凝 土建 造。 【砖木 结构 】是 指承 重的 主要构 件是 用砖 、木 材建 造的。 如一 幢房 屋是 木制 房架、 砖墙 、木 柱建 造 的 。 【其他 结构
42、】是 指凡 不属 于上述 结构 的房 屋都 归此 类。如 竹结 构、 砖拱 结构 、窑洞 等。 、什么是跃层式 商品 房、复式房？ 答： 是 指由 上、 下两 层楼 面、 卧 室、 起居 室、 客厅 、 卫生 间、 厨房 及其 他辅 助用房 ， 并 采用 户内 独 用 的 小楼梯 连接 的房 屋 ； 复 式 商品房 ： 是由 香港 建筑 师 创造设 计的 一种 经济 型房 屋， 是在 层高 较高 的一 层 楼 中增建 一个 夹层 ，从 而形 成上下 两层 的楼 房。 、什么是水景商 品房 ？ 答： 是 指依 水而 建的 房屋 ； 也 叫联排 别墅 ， 正 确的 译法 应该为 城区 住宅 ， 系
43、 从 欧 洲 舶来的 ，其 原始 意义 上指 在城区 的沿 街联 排而 建的 市民城 区房 屋。 、什么叫“户室 比” ？ 答： “ 户室 比” ， 又 叫户 型 比， 它是 指各 种户 型在 总 户数中 所占 百分 比 ， 反 映 到住宅 设计 上 ， 就 是体 现 在 一定数 量住 宅建 筑中 ， 各 种不同 套型 住宅 占住 宅总 套数的 比重 ， 如一 栋住 宅 楼中 ， 小 套 （ 或一 室户 ） 占 25% ， 中套 （二 室户 ）占47% ，大 套（ 三室 或四 室户 ）占 28% 。 、什么是商品房 的起 价、均价、预售价？ 答： 是指 商品 房在 销售 时 各楼层 销售 价格
44、 中的 最低 价格 ； 均 价 ： 是 指商品 房 在销售 价格 相加 之后 的和 数 除以单 位建 筑面 积的 和数 ，即得 出每 平方 米的 价格 ；预售 价： 是指 商品 房预 售的价 格。 、什么是砖混住 宅？ 答：砖 混结构住宅中的 “砖 ” ，指的是一种 统一尺寸的建筑 材料。也有其它 尺寸的异 型粘土砖，如空 心 砖等 。 “混”指的 是由钢筋、水泥 、砂石、水按一 定比例配 制的钢筋混凝土 配件，包 括楼板、过梁、 楼 梯、 阳 台、 挑 檐， 这 些配 件与砖 作的 承重 墙相 结合 ， 可以 称为 砖混 结构 式住 宅。 由 于抗 震的 要求， 砖 混 住宅一 般 在 56
45、 层 以下 。 、什么是框架结 构住 宅？ 答：框 架结 构住 宅， 是指 以钢筋 混凝 土浇 捣成 承重 梁柱， 再用 预制 的加 气混 凝土、 膨胀 珍珠 岩、 浮 石 、 蛭石、 陶粒 等轻 质板 材隔 墙分户 装配 而成 的住 宅。 、什么是跃层式 住宅 ？ 答： 跃层 式住 宅是 近年 来 推广的 一种 新颖 的住 宅建 筑形式 。 在东 南沿 海的 广 东、 福建 的一 些开 放城 市 建 设较多 。 这类 住宅 的特 点 是住宅 占有 上下 两层 楼南 ， 卧 室、 起居 室 、 客 厅、 卫生间 、 厨房 、 及 其它 辅 助 用房可 以分 层布 置， 上下 层之间 的交 通不 通过 公共 楼梯而 采用 户内 独用 小楼 梯联接 。 跃 层式 住宅 的 优 点 是每户 都有 较大 的采 光面 ， 通 风较 好， 户内 居住 面 积和辅 助面 积较 大 ， 布 局 紧凑 ， 功 能明 确， 相互 干 扰
