1、 丹阳市滨江国际新城 A、B 地块项目可行性研究报告2010 年 8 月目 录第一篇 城市研究 - 5 -一、阅读丹阳 - 5 -1、丹阳概况 - 5 -1.1、历史沿革 - 5 -1.2、地理环境 - 5 -1.3、交通环境 - 5 -1.4、人文风貌 - 6 -2、丹阳经济 - 7 -2.1、数字丹阳 - 7 -2.2、丹阳经济发展状况及主要特点 - 8 -二、城市建设及发展 - 9 -1、城市基础建设 - 9 -2、城市规划 - 9 -3、开发区规划及现状 - 10 -第二篇 房地产市场篇 - 12 -一、房地产开发概况 - 12 -二、土地市场 - 13 -1、丹阳（行政）市土地市场
2、- 13 -2、丹阳市区土地市场 - 14 -蓝色部分为开发区成交地块 - 14 -三、房地产开发环境 - 20 -1、开发投资及施竣工状况 - 20 -2、商品房销售状况 - 21 -3、商品房供销分析 - 22 -四、经济开发区房地产市场 - 23 -1、区域土地利用概况 - 23 -2、目前区域房地产分布概况 - 24 -3、区域在售项目分析 - 26 -3.1、项目概况 - 26 -3.2、产品结构 - 26 -3.3、供销状况 - 27 -3.4、价格分析 - 28 -3.5、潜在供应量 - 29 -4、区域小结 - 32 -http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房
3、商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：五、其他板块房地产市场 - 33 -1、丹阳房地产板块分布及竞争态势 - 33 -2、老城区规划 - 35 -3、老城区典型楼盘分布 - 38 -4、项目基本概况 - 39 -5、户型结构 - 40 -6、建筑形态 - 41 -7、项目卖点 - 42 -8、供销状况 - 43 -9、价格分析 - 44 -10、客群分析 - 45 -11、老城区房地产市场结论 - 46 -第三篇 项目定位篇 - 49 -一、地块研究 - 49 -1、地块概况 - 49 -1.1、地理位置 - 49 -1.2、基地环境 - 50 -1.3、项目周边
4、道路及建筑分布 - 50 -2、地块区位规划 - 53 -3、项目 SWOT 分析 - 60 -4、项目问题点 - 62 -5、城市借鉴项目分析 636、解决方法 69二、项目市场机会 70三、项目发展机遇 72四、项目发展战略 73五、价格建议 74第四篇 产品建议 75一、产品定位 75二、总体规划设计 761、主要规划要点 762、规划方案示意 773、经济指标分析 784、产品布局分析 79三、产品设计建议 811、主力户型建议 812、空间附加值建议 813、户型设计推荐示意 85四、建筑风格建议 861、建筑风格的重要意义 872、项目风格建议 873、本项目建筑风格示意 89第五
5、篇 投资效益分析 93一、基本经济参数 931、地块 A 932、地块 B 94二、项目开发成本 951、地块 A 952、地块 B 98三、项目收益 1011、地块 A 101投资净收益率 1022、地块 B 102投资净收益率 103四、售价变动分析 103五、项目社会效益评估 104六、项目环境效益评估 105七、结论 105http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：第一篇 城市研究一、阅读丹阳1、丹阳概况1.1、历史沿革丹阳是现今江苏地域在公元前 221 年秦朝设置的 15 个县份之一，当时称曲阿，后改名
6、云阳，唐天宝元年（742 年），因当 时境内生 长着众多的“赤杨树”， “赤”与“丹”同义， “杨” 与“阳”谐音，故名 “丹阳”，后取“丹凤朝阳”之意，定名丹阳。 1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济发展水平较高的县（市）之一。1.2、地理环境丹阳市地处长江下游南岸，江苏省南部，界于 东经 1192411954，北纬31453210，南北长 44 公里，东西宽 32.5 公里，全市总面积 1059 平方公里，其中陆地面积 850.2 平方公里，占总面积的 81.2%、水域面积 196.8 平方公里，占18.8%。丹阳市 处在亚热带与南温带的过渡性气候带中，具有
7、明显的季风特征，四季分明，降水丰沛，光照充足。年平均气温 15C，年日照量为 2021 小时，无霜期230 天，平均降水量为 1058.4 毫米/年。 2004 年丹阳全市户籍人口人，人口连续三年下降，人口得到有效控制。1.3、交通环境丹阳的地理位置十分优越，东距上海 200 公里，西距南京 68 公里，沪宁高 铁、京沪铁路、沪宁高速公路、312 国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场 80 公里，东距上海虹桥机场、浦东机场 2 小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港大港港口离市区 18 公里，全市已形成了 铁路、公路、水路、航空综合交
8、通运输体系。1.4、人文风貌http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：丹阳是人文荟萃之地，名人志士，贤臣良将，代不乏人。近现代，丹阳孕育了著名教育家、上海复旦大学创始人马相伯，著名社会科学家、教育家戴伯 韬，著名书画家、美术教育家吕凤子， 语言学泰斗吕叔湘，以及对革命事业作出过贡献的共产党人夏霖、黄竞西、管文蔚和匡亚明等一大批名人志士。丹阳在 历史上曾是南朝齐高帝萧道成、梁武帝萧衍两代开国皇帝的故里，现境内文物遗迹丰富，存有南朝帝陵石刻 11 处 26 件，散布在胡桥、 荆林、前艾、建山、陵口等地，20 只石兽是
9、我国石刻艺术中罕见的珍品，已被列为国家级重点保护文物；季子碑刻相传为孔子唯一存世手书；公元 883 年铸造的唐中和铜钟被誉为“江南第一钟” ；丹阳是“董永和七仙女 ”故事的源 发地；行宫九里村是 “吴”姓祖始地；境区存有季子庙、沸井、明万善古塔、通泰桥、开泰桥、玉乳泉井、海会寺、嘉山寺等名胜古迹。2、丹阳经济2.1、数字丹阳2.1.1、城市 GDP丹 阳 市 历 年 GDP及 增 速 状 况020040060000.050.10.150.20.25GDP 300.18 356.64 440.5 502.21增 幅 18.81% 23.51% 14.01%2006年 2007年 2008年 20
10、09年2009 年丹阳市实现地区生产总值 502.21 亿元，增长 14.0，其中：第一产业实现增加值 29.38 亿元，增长 6.9；第二产业实现增加值 285.37 亿元，增长13.9；第三产业实现增加值 187.46 亿元，增长 15.6。三次产业增加值的比重为 5.9：56.8：37.3。2.1.2、财政收入丹 阳 市 历 年 财 政 收 入 及 增 速 状 况02040608000.050.10.150.20.250.30.35财 政 收 入 32.12 41.37 54.88 63.02增 幅 28.80% 32.66% 14.83%2006年 2007年 2008年 2009年2
11、009 年丹阳市完成财政总收入 63.02 亿元，同比增长 14.83，其中：完成地方一般预算收入 23 亿元，同比增长 15.0。从各 项收入完成情况看：我市完成工商税收收入 37.15 亿元，同比增长 8.4，其中增值税同比增长 6.7，营业税同比增长 35.4，企业所得税同比下降 9.8，其他工商税收同比增长 14.5。存 贷款较快增长。截止 12 月底，全市金融机构本外币存款余额为 457.31 亿元，增 长36.1，其中居民储蓄存款余额为 247.35 亿元，增 长 22.3。 贷款余额创历史新高，全市金融机构贷款余额 354.60 亿元，增 长 34.0。2.1.3、人民收入htt
12、p:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：丹 阳 市 历 年 人 民 收 入 及 增 速 状 况010000200003000000.050.10.150.2城 镇 居 民 收 入 14185 16392 18704 20799增 幅 15.56% 14.10% 11.20%2006年 2007年 2008年 2009年2009 年丹阳市城镇居民人均可支配收入达到 20799 元，增长 11.2，从收入构成看，工资性收入增长了 13.6， 经营性净收入增长 7.9， 财产性收入增长 6.4，转移性收入增长 9.7。全年
13、城市居民人均消费性支出达到 10831 元，增长 7.1。2.2、丹阳经济发展状况及主要特点丹阳经济发展主要围绕“金三角、金 凤凰、金丹阳”的三金品牌一是得天独厚的区位优势。丹阳地处上海都市圈和南京经济圈的交汇处、长江与京杭大运河的交汇处、楚文化与吴文化的交汇处，是同时接受上海经济圈和长江经济带辐射的最佳区域。铁、公、水、空立体交通优势明显，人流、物流、信息流、资金流活跃，为丹阳经济依托和接轨上海，呼应南京创造了极为有利的区位优势。丹阳称之谓“金三角”投资区。二是独具特色的产业优势。丹阳工业经济结构合理，行业门类比较齐全，具有较强的工业加工配套能力和水平。现已形成了以纺织、丝绸、化工、机械、冶
14、金、新型建材、轻工等产业为支柱的十几个门类。丹阳称之谓“ 金凤凰”区域。三是沿江大开发的发展优势。丹阳境内长江岸线 15 公里，被称为“ 黄金岸线”，它位于“ 两圈一带”（即上海都市圈、南京经济圈、江苏沿江重化工带）的重要节点，未来五年内，丹阳将在沿江区内规划好“一个基地五个园区”：一个基地，即根据“深水深用，浅水浅用”的原则，把沿江建成能源基地。五个园区，即以长江岸线资源为依托的高能耗、大运输量的冶金钢铁和制造业工业园区；沿滨江大道向北线腹地的纺织印染工业园区、化工工业园区和轻工造纸工业园区；沿滨江大道向南的汽摩配件工业园区，同时大力发展现代物流业和旅游业。二、城市建设及发展1、城市基础建设
15、丹阳经济的发展，离不开城市建设的有效支撑，配套设施的完善。拉开城市框架，拓宽发展空间是突破丹阳发展瓶颈的必由之路。丹阳市以“ 一体两翼、东西联动、完善形态、提高品位”，营造“江南水乡、现代气息”为主题，用两年时间完成丹阳城市建设从次发达到苏南发达城市形象的目标，重点做好城市外围及各出入口的城市景观设计，包括高速公路两侧及出入口、大运河、 铁路、城市外围、二环公路、丹金路、丹句路、迎宾路以及中山路、丹凤北路、西环路、北环路、城河路的改造。2、城市规划http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：中心城片区功能定位为全方
16、位、人口密集之现代城市，综合了政治、住居、文化、教育工作、主要产业发展等功能。经济开发区大型企业的聚集地，成立多个外资工业园，是主要的工业基地，政治中心的转移必将带动区域的发展。从城市规划角度来看，丹阳的规划方向是“东移南扩 ”，未来的主要重点发展区域是经济开发区，行政中心的东迁预示着这一发展方向。而本项目正位于经济开发区内，区域规划定位为工业区， 现阶段交通、商 业等配套相 对匮乏，生活氛围不足，但随着开发区的日趋成熟，生活氛围将日渐形成，成为集工业、居住、商务为一体的完善工业区，区域形象将得到提升，成为中心城区之后另一个副中心。3、开发区规划及现状3.1、开发区概况江苏省丹阳经济开发区成立
17、于 1992 年，1993 年被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，行政区划面积 50 平方公里。位于丹阳老城区东部，以京杭大运河为界，是丹阳新城区，丹阳新的政治、经济、文化中心。经过十多年的开发建设，目前已建成 15 平方公里的工业、商贸、金融、行政、生活功能区，常住人口 10 万。来自 20 多个国家和地区投资的 800 多家生产型企业落户，基本形成了视光学、五金工具、新型建材（木业）、汽 车零部件四大主导产业，精 细化工、机械冶金、包装印刷、医药器械、电子信息、 农产加工等产业快速集聚，升级改造。3.2、产业机构丹阳开发区是全国最大的眼镜生产基地。是全市眼镜产业的重要集中区。代表企业有万
18、新、东方、明月、远大、 鸿晨、亚光、康美达等。丹阳年 产光学镜片、 树脂镜片 2.5 亿副，镜架 1 亿副，雄踞全球第一。丹阳眼 镜产量占国内总产量的70，占全球总产量的 45，其中开 发区就占了五分之二；丹阳眼镜的销售量占全国的三分之一，其中开发区就占五分之三。丹阳开发区是全国知名的中高档木地板生产基地。创建了圣象、康树、肯帝亚、欧圣、克诺双凤等众多中国著名、知名品牌，50以上产品远销欧美市场，年销售达 50 亿元。丹阳开发区是我国重要的汽车零部件生产基地。汽车零部件产业近几年来迅速崛起。拥有汉高、大赛璐、大亚沃得、中顺、超力、吉凯恩、希格玛、新泉、新天洋、常诚、 圆通等大批企业，生产铝合金
19、轮毂、安全气囊发生器、空调、灯具、仪表台，内饰件、油箱、冷凝器、风扇、电机等系列产品，成为众多国内外汽车制造企业的一级供应商。丹阳开发区是亚洲最大的五金工具生产基地。是江苏省唯一的五金工具出口基地。以华昌、锋泰、 汉森、友和、新美达、威旺等为主体的生产企业，主打 产品是金刚石锯片、钻头、电动工具，产品 90以上出口。全市年产锯片 5000 万片，其中开发区占 70。以引进世界一流水平的激光焊接生产线为标志，我区五金工具业正在实现升级换代的历史跨越。3.3、中心区域规划http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：从本
20、项目所在开发区的位置来看，本项目紧邻老城区及开发区行政商住板块，周边 集中了大量的居住社区及多项配套，离工 业 区有一定距离，整体上来看，本项目的位置是开发区的边缘位置，但能分享到开发区各项优秀资源。第二篇 房地产市场篇一、房地产开发概况随着国民经济结构调整，城市化、小城镇建设步伐的加快。居民生活水平逐步提高，房地产已成为国民经济发展中一个独立的产业，是国民经济构成中的重要内容，并进入快速发展的轨道。在政府鼓励住房消费政策的推动下，丹阳市房地产业一直在高位数中运行，投资总额、施工面积大幅度增加，房地产业是国民经济组成部分，与国民 经济发展相联系，国民经济高速增长必然带动房地产业的高速发展，反之
21、，房地 产业的发展推动国民经济快速增长和扩大内需的重要因素。95 年前，丹阳市仅有几家房地产开发公司，投资规模在亿元左右徘徊， 96-99年进入调整收缩期，空置商品房增加，投资总额减少；2000 年，随着国民 经济加速发展和城市化进程的加快，居民收入的提高，房改政策由实物分配转为货币分配政策的推行，给房地产业发展注入新的活力， 进入快速发展阶段， 处于周期性扩张期，近几年以来，是丹阳房地产市场快速发展的几年。随着丹阳经济的快速腾飞，上海、苏州、南京等地房地 产市场的迅速升温，带动了丹阳房地产市场的蓬勃发展。另外由于受国家宏观调控的影响，07， 08 年以来，丹阳房产认购、成交量大幅缩水，市民出
22、现观望心理。对于丹阳市未来房市政策和房价走势，受 观望心理的影响，房产市场低迷，成交量大量萎缩，一个月整个城区只有不到 10 套的成交量。房价的增长速度和幅度大大减缓，并且部分楼 盘明升暗降，房价出 现了下降趋势。但丹阳市的房屋新批项目和建造工程量并未减少，基本与往年持平。 进入09 年随着国家和地方政府关于鼓励居民购买商品房的优惠政策相继出台，大量http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：自住型客户需求大量释放，丹阳楼市成交量大幅提升，房价也随之上涨，市中心房价从 07，08 年 4500 元/ 平方一路上涨到
23、 5500 元 /平方左右。进入 2010 年以来，由于 2009 年的房价上涨过快，银行贷款条件开始收紧，利率也开始提高，目前成交量出现了一定程度的下降，但是伴随着城市化进程和国民经济快速增长，住房刚性需求的不断增加，以及土地成本和材料成本的增加，丹阳市房价总体趋势必将持续增长，但增长速度将会放缓。未来一段时间内房价下跌的可能性也很小。另外因位置、环境、管理，人文等因素，丹阳各个区域的销售情况和价格也有很大差异，平均价格的差距已扩大到了每平方米 1000 元到 1500 元左右。其中由于丹阳城市市政规划中明确以市区为主体，以开发区为北翼，东部和南部为南翼进行城市化发展，因此丹阳的商业，金融，
24、贸易等商 贸中心，以及生活中心等几乎全部集中在以上几个区域，因此这些区域更受购房者的喜爱房价也相对偏高。而西部和北部由于商业 配套和生活配套相对不齐全，生活环境较差，因此 销售成交量和房价都相对比较低。二、土地市场1、丹阳（行政）市土地市场丹 阳 （ 行 政 ） 市 近 年 土 地 市 场 成 交 状 况 1.0100000200000300000400000500000600000700000 幅 ； 万 元 /亩050100150200250土 地 规 模 642956.6 273188.1 202514.4土 地 幅 数 20 15 2土 地 单 价 81.89 85.80 200.00
25、 2008年 2009年 2010年平 方 米备注：含丹阳行政范围内所有乡镇丹 阳 （ 行 政 ） 市 近 年 土 地 市 场 成 交 状 况 2.0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00万 平 米0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00总 建 125.04 62.93 57.16 楼 面 地 价 631.59 558.69 1062.84 2008年 2009年 2010年元 /平 米丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目较少，虽然土地出让为商住性质，其实仍然是以住宅为主，商 业为辅。注：由
26、于丹阳市 2009 年 1 月 22 日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对 2009 年 1 月 22 日前成交土地中的容积率，采用“ 云阳镇容积率 2.02.2，其他镇容积率 1.7”。2、丹阳市区土地市场http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：蓝色部分为开发区成交地块地块编号区域 地块位置占地（） 用地性质容积率 竞得人总建（） 总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/）成交日期G1005 云阳镇云阳镇普善片区 D89813.8 住宅1.0容积率2.6丹阳市新嘉源房地产开发有限公司.8
27、8 26944 200.00 1153.8 2010-5-21G1004 云阳镇云阳镇普善片区 C.6 商住住：1.0容积率3.0丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司.8 33810 200.00 1000 2010-5-21合计 / / .4 / / / .68 60754 200.00 1062.8 /地块编号区域 地块位置占地（） 用地性质容积率 竞得人总建（） 总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/）成交日期G0918 云阳镇云阳镇竹林路东侧53526.9 商住1.0,2.6丹阳市通泰地产.94 10051 125.18 722.22009-12-30G0917 云阳镇云阳镇任甲村路南侧
28、21060.1 商住1.0,2.6江苏天坤集团有限公司54756.26 3954 125.17 722.12009-12-30G0911 开发区开发区丹桂路北侧13366.7 住宅 1.72.2丹阳市永佳地产29406.74 1304 65.04 443.4 2009-8-2G0909 开发区开发区S241 省道14560.1 商住 2.54.0江苏卓越置业58240.4 1421 65.06 244 2009-8-2东侧 有限公司G0901 华阳路华阳路东侧8400 商住 /江苏天坤集团有限公司18480 2018 160.16 1092 2009-1-22G0903 开发区开发区通港路北侧
29、3766.7 商业 / 陈红英 8286.74 340 60.18 410.3 2009-1-22G0904 云阳镇云阳镇东方路西南侧3746.7 商业 /中国石油化工股份有限公司8242.74 563 100.18 683 2009-1-22G0902 开发区开发区迎春路北侧753.3 商住 /苏州市承信房地产1657.26 171 151.33 1031.8 2009-1-22合计 / / .5 / / / .08 19822 110.88 622.9 /地块编号区域 地块位置占地（） 用地性质容积率 竞得人总建（） 总价（万元）地价(元/亩)楼板价（元/）成交日期G0805 开发区开发区
30、齐梁路东侧 123306.8 商住 / / 46613.6 2802 80.15 601.12008-11-30G0809 开发区开发区九纬路南侧94833.8 商住 / / .6 14509.5 102.00 7652008-11-30G0806 开发区开发区齐梁路东侧 210760.1 商住 / / 21520.2 1296 80.30 602.22008-11-30G0807 开发区开发区八纬路南侧79107.1 商住 / / .2 13052.6 110.00 8252008-11-30G0808 开发区开发区八纬路东侧28180.1 商住 / / 56360.2 4353.81 10
31、3.00 772.52008-11-20G0803 开发区 开发区兰 64667 商住 / / 8056 83.05 622.9 2008-5-25http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：陵路南北侧G0804 开发区开发区七纬路南侧55080.3 住宅 / / .6 4962 60.06 450.4 2008-5-25G0802 开发区开发区八纬路北侧.3 商住 / / .6 20256 103.22 774.2 2008-5-20G0735 开发区开发区市门第一路东侧9640.1 商业 /丹阳盛大装饰城开发有
32、限公司19280.2 956 66.11 495.9 2008-1-10G0736 开发区开发区北苑路南侧2980 商住 /丹阳市金鑫房地产5960 305 68.23 511.7 2008-1-10G0738丹金公路丹金公路东侧8980 商住 /丹阳市通泰房地产17960 890 66.07 495.6 2008-1-10G0737 开发区开发区四纬路南侧5800 商住 /丹阳市华甸置业发展有限公司11600 575 66.09 495.7 2008-1-10G0740 云阳镇云阳镇九房村4573.4 住宅 /江苏天坤集团有限公司9146.8 447 65.16 488.7 2008-1-1
33、0G0742丹金公路丹金公路西侧4000 住宅 /丹阳市振南房地产8000 397 66.17 496.3 2008-1-10G0745 姜家园姜家园路北侧606.7 商住 /江苏和美置业1213.4 201 220.87 1656.5 2008-1-10G0741 东门外东门外大街南侧1306.7 住宅 /丹阳市亚洲房地产2613.4 168 85.71 642.8 2008-1-10合计 / / .4 / / / .8 73226.91 93.05 697.87 /三年总计/ / .3 / / / .9 403.93 2383.57 /2008 年 1 月-2010 年 7 月丹阳开发区土
34、地成交分布图http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：备注:黑色字体为 2009-2010 年成交土地，红色字体为 08 年成交土地从上图可以看出，丹阳开发区土地出让从 08 年的围绕开发区中心逐步往南片区发展普善片区 C丹阳天怡地产.6普善片区 D丹阳新嘉源地产89813.8东方路西南侧中国石油化工3746.7丹桂路北侧丹阳市永佳地产13366.7S241 省道东侧江苏卓越置业14560.1迎春路北侧苏州承信房地产753.3G0805 齐梁路东侧123306.8G0809 九纬路94833.8G0806 齐梁路
35、东侧210760.1G0807 八纬路南侧79107.1G0802 八纬路北侧 .3G0808 八纬路东侧28180.1G0803 兰陵路南北侧 64667G0804 七纬路南侧55080.3G0735 市门第一路东侧 9640.1G0736 北苑路南侧2980G0737 四纬路南侧5800丹 阳 市 区 近 年 土 地 市 场 成 交 状 况 1.0200000400000600000 幅 ； 万 元 /亩050100150200250土 地 规 模 524649.4 119180.5 202514.4土 地 幅 数 16 8 2土 地 单 价 93.05 110.88 200.00 200
36、8年 2009年 2010年平 米从土地成交价格来看，09 年土地价格上涨不大，涨幅为 19%，而 2010 年成交土地，价格上涨了 82%。丹 阳 市 区 近 年 土 地 市 场 成 交 状 况 2.0.0050.00100.00150.00 元 /平 米0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00总 建 104.93 31.82 57.16 楼 面 地 价 697.87 622.86 1062.84 2008年 2009年 2010年万 平 米09 年以来丹阳共成交土地 10 幅，总用地面积 32.2 万平米，预计可为后期市场提供近 90 万平米的上
37、市量，如果按照 09 年丹阳商品房年成交高峰期 83 万平米计算，09 年以来上市的土地需要一年以上的时间被市场消化；其中开发区共成交土地 7 幅，总出让面积 23.9 万平米，可 为后期市场提供 67.7 万平米的上市体量；丹阳市区 2010 年以来累计成交 2 幅地块，单价 200 万元/亩，成交面积 303.8亩。08 年以来丹阳累计成交土地 26 幅，总出让地面积 84.6 万平米，根据各项目出让指标计算，预计可为后期市场提供 193.9 万平米的上市体量。其中开发区（含http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系
38、 QQ：滨河国际新城区域）共成交土地 18 幅，总出让面积 84.6 万平米，可为后期市场提供 169 万平米的上市体量，供应量占到全市的 87%；可以看出，丹阳未来商品房开发的热点是在开发区。三、房地产开发环境1、开发投资及施竣工状况房 地 产 开 发 投 资 完 成 额0510152000.020.040.060.080.10.12房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 12.35 13.34 14.04 15.61 6.96增 幅 8.02% 5.25% 11.18%2006年 2007年 2008年 2009年 2010上 半 年（数据来源：丹阳统计局）2006 年至 2009 年保持
39、较高的增长速度，2009 年全年完成投资额 15.61 亿元，较 2008 年增幅 11.18%，房地 产开发火热。商 品 房 施 工 面 积050100150200250-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.30.350.4商 品 房 施 工 面 积 151.59 157.39 213.49 194.45 175.79增 幅 3.83% 35.64% -8.92%2006年 2007年 2008年 2009年 2010上 半 年（数据来源：丹阳统计局）商 品 房 竣 工 面 积020406080100-0.6-0.4-0.200.20.40.60.8商 品 房
40、 竣 工 面 积 81.5 49.77 85.7 63.82 30.58增 幅 -38.93% 72.19% -25.53%2006年 2007年 2008年 2009年 2010上 半 年（数据来源：丹阳统计局）2009 年商品房施工面积达到 194.45 万平方米，同比下降 8.92%；2009 年商品房竣工面积达到 63.82 万平方米，同比下降 25.53%。2、商品房销售状况商 品 房 销 售 面 积020406080100-0.4-0.200.20.40.60.811.2商 品 房 销 售 面 积 61.74 54.38 41.3 82.92 39.08增 幅 -11.92% -2
41、4.05% 100.77%2006年 2007年 2008年 2009年 2010上 半 年（数据来源：丹阳统计局）2009 年商品房销售面积达到了 82.92 万平方米，同比增幅达到了100.77%，市 场火爆程度可见一斑。http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：商 品 房 销 售 金 额05101520253035-0.4-0.200.20.40.60.811.21.41.6商 品 房 销 售 金 额 15.42 16.48 12.86 30.77 17.16增 幅 6.87% -21.97% 139.27
42、%2006年 2007年 2008年 2009年 2010上 半 年（数据来源：丹阳统计局）2009 年商品房销售金额为 30.77 亿元，同比增幅达到了 139.27%的高点。商 品 房 销 售 均 价0500100015002000250030003500400000.050.10.150.20.25商 品 房 销 售 均 价 2497.57 3030.53 3113.8 3710.81增 幅 21.34% 2.75% 19.17%2006年 2007年 2008年 2009年（数据来源：丹阳统计局）商品房销售价格逐年走高，2009 年达到了 3710.81 元/平方米的高点，增幅近 20
43、%。3、商品房供销分析商 品 房 供 销 状 况05010015020000.511.522.533.54商 品 房 预 售 许 可 面 积 163.97 130.96商 品 房 销 售 面 积 61.74 54.38 41.3 82.92 39.08供 销 比 1.98 3.35 2006年 2007年 2008年 2009年 2010上 半 年2009 年商品房预售许可面积为 163.97 万平方米，而 2010 年上半年已经达到了 130.96 万平方米，可丹阳房地产销售最火爆的 2009 年全年才达到 83 万平方米，供明显大于求。2009 年供销比为 1.98，而到了 2010 年上
44、半年则达到了 3.35，未来压力巨大。四、经济开发区房地产市场1、区域土地利用概况 从丹阳土地利用规划来看，项目所在的经济开发区为房地产开发的一个重要板块，住宅用地主要以市政府为中心向四周辐射； 从目前开发现状来看，核心区域的住宅用地已逐渐开发面市，后续可开发的土地不多，本项目所在规划中的滨河国际城为目前经济开发区住宅用地最为密集的小区域，后期该区域将有一定量的住宅开发体量； 从经济开发区可持续开发看来，滨河国际城为区域未来几年的重点开发带，其房源与目前在售项目的后续房源成为未来供应市场的主力。http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营
45、销策划大全 联系 QQ：本项目所在的滨河国际城目前形象一般，但若在政府利好的规划下，引入品牌开发企业联合打造，小区域仍具有一定的可塑性。2、目前区域房地产分布概况 目前经济开发区在售的重点项目集中于市政府北侧的丹桂路，代表项目有金鼎城市花园、天福花园、佳景天城、东方盛世； 开发区北部的典型项目天波城成为丹阳的标杆项目，虽然其地段一般，但产品本身市场竞争力较强，定位在当地相对高端，吸引了丹阳经济较强的购房者、外地在丹阳的生意客群；项目所在区域 项目所在规划中的滨河国际城，目前在售项目只有积善人家和锦江人家，周边已有的住宅小区为东方新城、幸福三区、以及天怡开发新九曲河以北的东方嘉园。天波城海宇花园
46、金鼎城市花园 天福花园凤翔花园城名都新贵东方盛世东方佳园普善人家本项目佳景天城http:/ 房地产商域网 - 海量房地 产资料下载！ 房商网 - 全国最低价销售2018 房地产营销策划大全 联系 QQ：3、区域在售项目分析3.1、项目概况项目名称总建面积（万）物业类型建筑类型开发商天波城 62 住宅多层、小高层、高层国骅金鼎城市花园 25 住宅、商业 小高层、高层 金鑫天福花园 12 住宅、别墅 多层、别墅东方盛世 16 住宅、商业 小高层、高层 金必顺凤翔花园城四期 约 4 万 住宅多 层、小高层高层凤翔地产名都新贵 近 4 万 住宅 多层、小高层 天正房地产东方嘉园 6 万左右 住宅、商铺
47、多层、小高层、高层天怡普善人家 12 住宅、商铺多层、小高层 天怡、通泰、嘉源佳景天城 住宅 多层、小高层 永佳房地产锦江花园 共 6 幢多层 住宅 多层 天江房地产 物业类型以住宅为主，沿街底商零星分布； 在售项目里，多层多为前期已售房源的建筑类型，目前在售的以小高层为主、高层为辅，可以看出，小高层住宅在目前的丹阳市场已经不罕见，逐 渐被购房者所接受，但高层建筑仍然较少； 国骅、天怡在丹阳已经具有一定的品牌效应，其项目被购房者所认可。3.2、产品结构项目名称 建筑类型 面 积区间段() 主力面积（） 产品附加值天波城小高 层、高层99/130/195/140目前已 140 平米的四房为主阳台
48、赠送面积、顶层局部挑高金鼎城市花园多层 、小高层 、高层、别墅90-160 二房、三房、四房120-130 平米的三房天福花园多层 、别墅70-120 平米的二房、三房70-120 平米的二房、三房东方盛世小高 层、高层80-130 二房、三房 120-130 平米三房 凤翔花园城四期小高 层、高层130-180 平米的三房、四房130-180 平米的三房、四房名都新贵多层 、小高层102-160 平米的二房、三房102-160 平米的二房、三房普善人家多层 、小高层80-150 平米二房、三房130-150 平米三房 佳景天城多层 、小高层80-140 二房、三房 120 左右的三房 锦江花园 多层 80-120 二房、三房 80-120 二房、三房 总体来说，丹阳在户型面积设计上跨度较大，从 80-180 平米户型各有不同配比； 三房市场占有率较高，为市场供销主力；相对来说二房占比相对较少； 具有一定品牌效应的项目户型设计相对较大，如天波城，目前在售的户型以140 平米左右的三房为主，后期还设计 400 平米的空中别墅，可见丹阳部分购房者具有一定的经济实力，但前提是产品自身要有一定的品质感； 丹阳在售项目在产品设计上缺乏创新，目前风靡市场的产品附加值
