1、螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀
2、肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄
3、袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈
4、肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃
5、羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇
6、膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄
7、肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈
8、袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂
9、肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇
10、罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁
11、膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅
12、羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂
13、袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆
14、聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁
15、羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅
16、膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿
17、羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃
18、袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈
19、肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅
20、袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿
21、膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃
22、羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇
23、袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂
24、肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆
25、袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆膇莃蚀袂芆蒅袅螈芅薇蚈肇芄芇袄肃芄葿蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈芈螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈莅莄袈袄莄蒇蚁膃莃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂莁袅袁肈蒃蚇袇肇蚆羃
26、膅肆莅螆肁肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚂薇膂膃莂螂 xxxxxxxxxx 住宅小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）长沙金智工程咨询有限公司二一一年六月2编 制 人 员 名 单项目 负 责 人 ： xxx xxx编 制 人 员：xxx 高级工程师xxx 注册咨询师xxx 注册咨询师xxx 高级工程师xxx 工 程 师xxx 工 程 师xxx 经 济 师xxx 助理工程师校 对 人 员：xxx1目 录第一章 总 论 .1一、项目概况 1二、建设单位基本情况 2三、申请依据与研究范围 3四、主要技术经济指标 3五、研究结论与建议 5第二章 项目建设的必要性 .7一、项目背景 7二、项目建设的必要性 8第
27、三章 市场分析 .14一、投资环境 14二、市政规划分析 19三、房地产宏观政策分析 21四、长沙房地产市场现状 33五、长沙市房地产市场走势预测 42六、项目市场分析 46第四章 建设内容及建设规模 .54一、建设内容 54二、建设规模 54第五章 区域位置及建设条件 .562一、项目选址 56二、自然条件 56三、建设条件 58第六章 工程技术方案 .59一、总平面布局 59二、建筑设计 62三、结构设计 63四、给排水工程 64五、供配电工程 66六、弱电工程 68七、消防 70第七章 环境保护及节能 .71一、环境现状 71二、环境保护 72三、节能 74第八章 物业管理 .76一、物
28、业管理计划 76二、机构设置 76第九章 项目招投标 .77第十章 实施进度计划 .78第十一章 投资估算与资金筹措 803一、投资估算 80二、资金筹措 81第十二章 经济评价 82一、经济评价的主要依据 82二、销售收入及销售税金估算 82三、总成本费用估算 83四、财务效益分析 84五、不确定性分析 85六、经济评价结论 87第十三章 社会评价 94一、项目对社会的影响分析 94二、项目与所在地区互适性分析 94三、社会风险及对策分析 94附件：1、湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照2、湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营业执照3、湖南省通信产业服务有限公司房地产开发
29、企业资质证书4、项目招标基本情况表附图：1、项目地理位置图2、项目总平面布置图1第一章 总 论一、项目概况1、项目名称xxxxxxxxx 住宅小区建设项目2、项目建设单位xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司3、项目负责人xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司法 定 代 表 人4、项目建设地点项目建设地点位于 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、
30、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。5、项目拟建内容与规模项目总用地面积 58993.54 平方米，折合 88.49 亩，净用地面积57403.54m2，折合 86.105 亩，项目规划总建筑面 积.57 平方米，其中2地上建筑面积.15 平方米含低层住宅总建筑面积 10288.82 平方米；高层住宅总建筑面积 99323,26 平方米;公共配套总建筑面积 4869.07平方米（含幼儿园建筑面积 1281,53 平方米、网球中心建筑面积1500.00 平方米、社区用房建筑面积 506.69 平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积 510.49 平方米、商业
31、网点建筑面积 1070.36 平方米） 。地下车库及人防总建筑面积 20914.42 平方米。共建停车位 616 个( 地下室停车位 443 个，私家车库停车位 46 个，地面停车位 127 个) 。项目容积率 1.99，建筑密度 25.19%，绿地率 40.5%。二、建设单位基本情况湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业。公司设置综合部、计划财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产开发、通讯 工程等一体的企业。公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始终本着“科学开 发、多元发展”的方针，以优质的服务
32、、高标准的质量、良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历年来，所开发的项目合格率达 100%，优良率 80%，创下了骄人的业绩。3三、申请依据与研究范围1、申请依据(1) 工 业与民用建筑可行性研究深度要求(2) 国家发改委、建设部 2006 年 7 月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）(3) 建 设部建 标2000205 号房地产开发项目经济评价方法(4)投 资项 目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司编著）(5) 其他有关专业设计规范(6) 建 设单 位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等
33、为 基础， 对该项目的建设 必要性、市场前景、建设规模和建设方案、建 设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程技术方案、 环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。四、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表 1-1。4表 1-1 主要技术经济指标表序号 指标名称 单位 指标 备注1 项目总用地面积 m2 58993.54 折合 88.49 亩1.1 项目净用地面积 m2 57403.54 折合 86.105 亩2 项目总建筑面积 m2 .572.1 计容积率建筑面积（地上） m2 .152.1.1 低层住宅建筑面积 m2 10288
34、.822.1.2 高层住宅建筑面积 m2 99323.262.1.3 公共配套建筑面积 m2 4869.072.1.3.1 幼儿园建筑面积 m2 1281.532.1.3.2 网球中心建筑面积 m2 1500.002.1.3.3 社区用房建筑面积 m2 506.692.1.3.4 物业管理用房建筑面积 m2 510.492.1.3.5 商业网点建筑面积 m2 1070.362.2 地下建筑面积（不计容积率） m2 20914.42 地下车库及人防建筑面积3 停车位 个 616 集中地下室 443 个，私家 车车位 46 个，地面停 车位 127 个4 容积率 1.995 建筑密度 % 25.1
35、96 绿地率 % 40.57 建设期 年 2 2009.3-2011.28 项目总投资 万元 29453.79 利润总额 万元 3225.310 所得税 万元 806.311 税后利润 万元 2419.012 项 目 投 资 财 务 内 部 收 益 率 % 18.47/15.73 税前/税后13 项目投资回收期 年 2.69/2.73 税前/税后14 借款偿还期 年 315 投资利润率 % 10.1816 投资利税率 % 16.605五、研究结论与建议1、研究结论(1) 项目的建设符合长沙市总体规划（20032020）的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和
36、城市面貌的改进。项目符合长沙市城市发展的整体规划，可促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作用，符合长 沙市城市未来的发展方向。(2) 项目可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各 项要求，有利于增 强长 沙的城市功能，促进地区商务经济的发展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。(3) 项目建设总投资为 29453.7 万元，经测算，所得税后项目财务内部收益率 15.73%，所得税后项目投资回收期 为 2.73 年，在财务上是可行的。(4) 从 项目的敏感性分析计算来看,项目具有一定
37、的抗风险能力。2、建议(1) 勘察 设计 是项目建设的基础工作，也是项目投资控制的关键，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，充分做好建筑方案的比选工作，从而为项目的建设与投资控制打下良好的基础。6(2) 工程质量是项目的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。(3) 资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的
38、实现。7第二章 项目建设的必要性一、项目背景长 沙 市 是 湖 南 的 省 会 ，经 过 改 革 开 放 20 多 年 来 的 发 展 ，已 经 取 得了 令 人 瞩 目 的 成 就 ，具 备 了 自 身 独 特 的 发 展 优 势 。进 入 21 世 纪 以 来 ，面 对 国 内 国 际 新 的 发 展 形 势 ，长 沙 市 的 发 展 既 有 难 得 的 机 遇 又 有 严 峻的 挑 战 ，在 国 家 全 方 位 开 放 的 条 件 下 ，长 沙 市 必 须 在 现 有 优 势 的 基 础 上抓 住 机 遇 做 大 做 强 ，从 而 赢 得 发 展 的 主 动 权 。省 委 、省 政 府
39、在 认 清 当 前形 势 的 条 件 下 确 定 了 “一 点 一 线 ”和 长 、株 、潭 一 体 化 的 发 展 战 略 ，要 求长 沙 市 尽 快 增 强 中 心 城 市 的 吸 引 力 和 辐 射 力 ，充 分 发 挥 “龙 头 ”的 作 用 ，这 就 给 长 沙 的 发 展 增 加 了 前 所 未 有 的 推 动 力 。在 当 前 的 条 件 下 ，长 沙 中心 城 市 的 功 能 和 作 用 要 得 以 充 分 发 挥 ，尚 需 付 出 艰 苦 的 努 力 ，必 须 尽 快完 善 城 市 基 础 设 施 等 制 约 城 市 快 速 发 展 的 “瓶 颈 ”。为此，长沙市中长期经济社
40、会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟的蓝图， 计划用 15 年左右的时间把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，计划通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的建设，力争 实现把长沙建设成为结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市的目标。8隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区四园” 之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强、科研成果最集中的基地之一。近年来，在省、市各级各
41、部门的大力支持下，隆平高科技园高速发展，现有入园企业 205 家，技工贸总收入近 100 亿元，成为芙蓉区一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业等特色优势产业。自 2006 年起，园区坚定不移地走都市工业之路，坚 持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园（金丹科技创业大厦）、广发隆平创业服务中心、湖南省科研成果转化中心等多层、高 层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极的影响。二、项目建设的必要性1、应对挑战、加快发展的需要跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全球化、新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快
42、了国内市场化、工 业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，这对拓宽长沙参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快9经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。面对新的形势，长沙必须加快城市基础设施建设的步伐，而长沙高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇化建设、加快工业发展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长沙创业发展的先锋，具有良好的示范和带动作用，项目的建设将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的基础。2、国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。为促进
43、国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约 1.52 个百分点。长沙房地产占 GDP 的比重近几年虽上升趋势，但 对于一个高速 发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占 GDP 的比重 还将快速上升， 对 GDP的贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大。据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求，与几十个产业的经
44、济活动相关联，投资带动系数为 1.95。所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热10点和经济增长点。根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。近期我国居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争在 2010 年达到人均建筑面积 35m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续、健康、稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一，国家相关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。因此，项目的建 设是国民经济发展的需要。3、实现国家产业政策的需要从宏观政策环境分析，一是国家
45、把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大了 对房地产业发展的支持力度；二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。自 1998 年初党中央、国务院决定在全国范围内停止实施住房实11物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市
46、场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为国民经济新的增长点，党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活住房的二、三级市场和租赁市场；坚持以市场需求为导向，调整房地产的供给结构；坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度；消除阻碍房地产市场化和居民消费的体制性、政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进
47、一步加强经济适用住房的建设和管理。目前，旧的住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配的货币化。项目建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。4、城市发展的需要长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，全市现有常住人口646.5 万人，全市土地总面积 11819.5 平方公里，其中市区常住人口12220 万人，市区面积 556 平方公里，建成区面积 186 平方公里。根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到 2020 年长沙市城市人口规模将达到 350 万人，城市
48、用地规模将达 350 平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要的区域性中心城市。长沙市在未来 15 年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其发展方向重点将向南、向东发展成为“ 一主、三次、三组团” 的空间结构，这也是为了适应 湖南省长株潭经济一体化的发展战略的需要。同时，结合长沙“一江两岸 ”的地理特点，长沙总体规划为“西文东市 ”的发展格局，市委、市政府提出要 实现“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能” 的目标。根据长沙市“十一五” 住宅建 设规划，住宅开 发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长， “十一五 ”期间，长沙市区住宅供
49、应总量控制在 2400 万平方米左右，并根据“十一五” 社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在10% 之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占 70%以上。城市居民住房条件持续改善，到 2010 年末，预计城市人均住房建筑面积将达到 32 平方米。 “十一五”期间，长沙市区要 满足约 1330万平方米的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占 70%以上。目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省13住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。同时，随着我市经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要，解决社会各界居民的居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设的需要， 对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意义。5、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问
