2008年邢台房地产市场调研报告.doc

1、邢台房地产市场调研报告2008 年 4 月- 2 -第一部分 邢台市整体环境分析一、邢台市宏观背景研究分析1、邢台市简介1.1 城市简介1.2 城市建设情况2、经济环境研究2.1 国民生产总值2.2 固定资产投资额2.3 社会消费品零售总额2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出2.5 金融存贷款余额2.6 人均住房面积3、人口环境研究4、政策环境研究4.1 两年宏观调控政策回顾4.2 国家金融政策4.3 政策对邢台房地产市场的影响5、投资环境研究二、邢台城市发展规划与研究1、城市区域定位2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产

2、资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2、城市性质和规模规划3、城市空间发展战略规划4、用地布局及发展方向规划5、城市绿地系统规划6、百里工业经济带规划7、南水北调项目工程概况第二部分 房地产总体市场调研分析一、邢台房地产市场总体情况1、供应情况2、销售与需求情况二、邢台房地产市场发展现状及趋势三、城市住宅市场深度调研分析1、邢台市住宅市场板块调查2、各板块现状及发展趋势2.1 桥东区2.2 桥西区3、板块间竞争重点类比元素分析3.1 桥东区3.2 桥西区3.3

3、 结论- 4 -4、邢台房地产物业产品研究户型分析景观分析价格分析层高分析部分项目配套车位/车库分析营销策略分析推广分析销售道具分析第三部分 城市文脉分析一、历史文脉分析1.1 历史演变1.2 地域文化二、居住文脉分析三、消费文脉分析四、综述第四部分 消费者市场研究一、消费主力的特征分析二、购房者的消费心理分析三、影响消费者购房的主要因素分析2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下

4、载 0755- QQ:1、对住宅面积的需求2、对主卧面积的需求分析3、对客厅面积的需求分析4、对户型的需求5、对层高的需求分析6、一年内置业意向分析7、三年内置业意向分析8、住宅区域选择分析9、付款方式分析10、购房目的分析11、购房考虑的因素分析12、期房、现房认可度分析13、交房标准需求分析14、建筑风格调查分析15、社区内部环境需求分析16、社区内部配套需求分析27、了解房产信息渠道分析四、综述- 6 -第一部分 邢台市整体环境分析 一、邢台市宏观背景研究分析1、邢台市简介1.1 城市简介邢台市位于河北省南部，为地级市。 辖 2 个县级市、15 个县和 2 个区，173 个乡镇办事处，5

5、212 个行政村，总面积 12486 平方公里，总人口 670 万人（其中市区人口 54.6 万人）。地处京当外围，是外商投资热点地区环渤海经济区腹地。西依太行山与山西毗临， 东隔卫运河与山东相望，北与省会邢台接壤，南与邯郸市相临。距北京市 380 公里、天津市 430 公里、太原市 270 公里、济南市 270 公里、郑州市 330 公里。邢台属温带大陆性季风气候。冬季干燥寒冷，夏季炎热多雨，年平均气温 12.8，一月平均气温3.5，七月平均气温 26.7。极端最高气温 42.7，极端最低气温24.8。无霜期 188 天至 211 天。年平均降水量 494.6-619.6 毫米。年日照 26

6、65.4 小时。地理环境优越，交通发达，通讯快捷，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和（顺）、邢长（治）公路横穿东西。全市形成了铁路、公路纵横交错 ，连接全国各地的交通运 输网络。2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:1.2 城市建设情况邢台的城建工作近几年取得了突破性进展。邢台城建工作高昂规划龙头，强化规划权威，理顺了规划体制， 实行“阳

7、光规划”， 强化群众参与等。省建设厅厅长朱正举对邢台市的城建工作提出的建设性意见： 要拓宽投融资渠道，改善邢台市城建资金紧张的状况，要优先发展城市公共交通； 要关注住房保障问题，增加公积金个贷比例， 经济适用房补贴政策审慎推进； 要加强广告牌匾综合治理。- 8 -2、经济环境研究2.1 国民生产总值国民经济平稳快速增长。2006 年邢台市生产总值为 790 亿元，比上年增长 13.0%。其中： 第一产业增加值 130.85 亿元，比上年增长 5.2%； 第二产业增加值 454.05 亿元，比上年增长 15.8%； 第三产业增加值 205.10 亿元，比上年增长 12.3%。 人均生产总值 11

8、584 元，比上年增长 12.3%。 一、二、三产业结构为：16.5：57.5：26.0。由此可以看出，邢台市国民经济持续快速增长， 经济总量和人均水平跨上新的台阶，三大 产业结构的演变呈现出工业化快速发展的特征，全部工业增加值 414.81 亿元，比上年增 长 16.0%，达到邢台 历史最高水平。2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2.2 固定资产投资额

9、2006 年邢台市固定资产投资完成 407.82 亿元，比上年增长 38.1。其中：城镇投资完成 265.05 亿元，比上年增长 38.5%，房地产投资完成 20.09 亿元，增长 31.0%，农村投资 142.77 亿 元，增 长 37.5 亿元。邢台城市重大项目建设取得突破性进展。隆尧县东方食品城建设项目完成投资 6.28 亿元，七里河综合治理项目完成投资 5.33 亿元，邢台国泰发电有限公司 2300MW 供热机组完成投资 1.79 亿元，中煤旭阳公司 200 万吨煤化项目 0.75 亿元。2.3 社会消费品零售总额消费品市场繁荣活跃。2006 全年社会消费品零售总额实现 231.66

10、亿元，增长 15.1%，消 费品市场保持较快增长。其中，城市零售额65.12 亿元，增长 15.0%；农村零售额 166.54 亿元，增长 15.1%。批发零售业零售额 203.54 亿元，增长 15.1%；住宿和餐饮业零售额 26.30亿元，增 长 18.0%。2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出2006 年邢台市区人均可支配收入为 9020 元，比上年增长 16.4%，农民人均纯收入 3568 元，增 长 8.8%。在居民收入较快增长的同时，- 10 -消费保持同步增长。城镇居民人均消费支出 5244 元，增长 8.0%；农村居民人均生活消费支出 1832 元，增长 1.2%。城镇居民

11、恩格乐系数为 37.2%，增长 0.2%。2.5 金融存贷款余额 金融机构存款贷款平稳增长。2006 年末邢台城市金融机构各项存款余额 797.11 亿元，比上年增长 14.1%； 各项贷款余额 423.0 亿元，比上年增长 13.4%； 现金收支相抵净投放货币 76.55 亿元； 2006 年邢台全市在岗职工平均工资为 15164 元。2.6 人均住房面积城镇居民人均住房使用面积 23 平方米，与上年持平；农民人均居住面积 30.3 平方米，增长 3.0%。相对较低的人均住房面积暗示着未来邢台将有很大的住房需求空间。2007 年城乡居民生活情况指标 单位 绝对量 比上年增长(%)城市居民家庭

12、2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:人均可支配收入 元 9360 16.4人均消费性支出 元 5504 8.0人均住房使用面积 平方米 24.2 2.7农村居民家庭农民人均纯收入 元 3632 8.8人均生活消费支出 元 1932 1.2人均居住面积 平方米 36.3 3.0综述以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出： 邢台市经济向良好的方向发

13、展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时，非日常消费性支出（购房、购车）也日益成为居民支出的重要组成部分； 城镇居民储蓄额、人均可支配收入、消费总额的增加，直接反映了居民的消 费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识； 国民生产总值、固定资产投资，直接 显示了城市发展速度、建 设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，邢台市房地产业发展迅猛。- 12 -4、政策环境研究2007 年以来全国房价普遍上涨，据国家发改委和国家统计局的调查，6 月份，全国 70 个大中城市新建商品房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比 5 月提高 0.8 个百分点，

14、同比、环比均 创历史新高。同时，不断出炉的“地王效应” 诱发出人 们对未来楼价升值的预期。在涨声不断的喧闹声中，开发商、发展商、消 费者，都在预期未来一手楼价一定继续走高，二手楼价也会在其 带动下走向高位。邢台房地 产价格也在 2007 年的“ 五一”前后发生飞跃， 桥西区住宅楼盘的价格（个别低档楼盘除外）已从年初的约 2200 元/的拉升至 2800 元/以上。2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网

15、 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:价格的普遍上涨，一方面与强劲的需求量有直接关系，另一方面，与楼市奇妙的 “报复性拉升”亦存在一定 联系，即越是打压、越是飞涨，价格越涨，消费者则预期未来价格将更高，更刺激了市 场需求量。4.1 2007 年宏观调控政策回顾1、1 月 25 日 国税总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 2、3 月 16 日 全国人民代表大会第五次会议表决通过 中华人民共和国物权法 3、3 月 29 日 商务部 关于 2007 年全国吸收外商投资工作指导性意见 4、3 月 29 日 建设部、国家发改委、工商 总局等八部委 房地产市场秩序专项整治工作方

16、案 5、5 月 23 日 商务部、国家外汇管理局 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 6、8 月 7 日 国务院 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 7、9 月 21 日 国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 8、9 月 27 日 中国人民银行、中国银监会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 9、9 月 30 日 国土资源部 关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知 10、11月 7 日 国家发改委、商 务部 外商投资产业指导目录（2007 年修订） - 14 -11、11 月 14 日 财政部 廉租住房保

17、障资金管理办法 12、11 月 27 日 建设部、发改委等七部门 廉租住房保障办法 13、11 月 19 日 国土部、财政部、央行 土地储备管理办法 14、11 月 30 日 建设部、发改委等七部门 经济适用房管理办法 15、12 月 11 日 央行、银监会 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知4.2 2007 年国家金融政策1、2007 年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率政策内容：2007 年 1 月至 12 月期间，央行共十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到 13.5%。政策影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币

18、信贷过快增长，降低信贷风险。2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2、 2007 年央行上调人民币存贷款基准利率政策内容：2007 年 3 月至 9 月央行共 5 次加息，最后一次调整后一年期存款基准利率从 2.52%提高到 3.87%。政策影响：抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制 过热的房地产投资。3、 2007.9.29

19、 中国人民银行、中国 银监会关于加 强商业性房地产信贷国力管理的通知政策内容：通知指出，将严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申 请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平 应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。政策影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开 发商也会带来一定的冲击。4.3 政策对邢台房地产市场的影响- 16

20、-对开发商的影响 资 源向优势企业汇聚银行系统收紧金融政策，有效控制了银行的放贷盈利冲动，却令融资需求巨大的房地产开发商再次面临着巨大的生存挑战。政策的目的在于强化金融风险控制，但与此同时也会对市场需求产生抑制作用，如果彻底执行央行政策，必然会导致部分资金不足的开发商开发出现困局甚至无法动工，使那些实力不济的中小开发商加速淘汰出局，但执行效果如何尚待观察。对购房者的影响 心理暗示，加速还贷，减少投机受金融环境整体收紧的影响，未来个人购房贷款的审批还将进一步严格，包括贷款额度、 贷款成数以及贷款利率的界定都将更加谨慎。央行的频繁加息，对购房人的心理造成了巨大冲击，除了加重经济负担以外， 对购房者

21、更大的影响在于“心理” ，它加剧了普通百姓对前景的担忧，导致出现了一阵提前还贷的热潮。事实上，自 2005 年 10 月份加息以来，提前还贷潮已经出现。房 贷利率的一再上调，提前还贷效应将更明显。在强烈的加息预期下，越来越多的住房贷款消费者考虑提前还贷，以节省银行利息。考虑到邢台城市房价仍处于中低水平、房屋总价较低，银行贷款利率的变化对邢台消费整体购房影响不会太大；但是首付比例的提高，将影响一部分贷款购房者。2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士

22、必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:加息后存款增幅（以 1 万元为例、第 5 次加息后为标准）存款期限 半年 1 年 2 年 3 年 5 年过去 3.15% 3.60% 4.23% 4.95% 5.49%存款利率现在 3.42% 3.87% 4.50% 5.22% 5.76%利率增幅 0.27% 0.27% 0.27% 0.27% 0.27%过去 149.63 342 803.7 1410.75 2607.75税后利息收入现在 162.45 367.65 855 1487.7 2736利息收入增幅 12.82 25.65 51.3 76.9

23、5 128.25加息后房贷月供增幅（等额本息）10 万 10 年 15 万 10 年 15 万 15 年 20 万 10 年 20 万 15 年- 18 -过去的基准利率 7.56% 1190.15 1785.23 1395.64 2380.30 1860.85现在的基准利率 7.83% 1204.31 1806.47 1418.80 2408.62 1891.73月供增幅 14.16 21.24 23.16 28.32 30.88未来趋势 银行压力增大，紧缩仍将继续，提升产品竞争力是制胜关键大量提前还贷款对银行是个考验，客户提前还贷，银行损失的是长期而且稳定的利息收入。而且各家银行个人消费贷

24、款基本都是房贷一统天下，普遍占到以上，房贷对银行利润的意义非同一般。金融政策的紧缩，不仅使房地产业面临巨大挑战， 银行之间的竞争也将更加激烈。90 平方米以下户型需占到城市开发总量的 70%这一政策，将极大地约束开发企业。邢台目前消费者所需面 积大多在 110-130 平方米之间， 90 平方米以下户 型并不能满足市场需求。这一政策的推出，将促使开 发企业在产品研究、推广研究、 营销研究等方面追求差异性，加剧产 品竞争，同时 90 平方米以上的户型由于供 应量小，将成 为畅销户型。分析2007 年的房地产市场是不寻常的，随着国家一系列“房地产调控新政”接连出台，房地产业发生了深刻的变化，房地产

25、市场也受到一2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:定的影响。房产新政连续出台，造成一部分购房者持币观望的消费心理；从长远看，房地 产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，相信在房产新政的指引下，房地产市场将从感性回归到理性，房地 产业一定会更加稳定、健康、永 续地向前发展。二、邢台城市发展规划与研究1、城市区域定位2006 年 10 月，清华大学教

26、授、两院院士吴良镛明确了构筑“ 一轴三带”的空间发展骨架。邢台被纳入首都地区山前传统发展带和太行山区生态文化发展带，成为环渤海经济圈中的一个重要的区域中心城市，邢台市委、市政府在建设沿海强省战略思想指导下，确定了邢台的区域定位，即 沿海强省中的新兴产业基地、河北南向西联东出重要枢纽、历史文化名城和生态旅游名城。- 20 -2、城市性质和规模规划根据邢台市城市总体规划（20032020 年），城市性质发展以冶金、能源、汽 车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市，冀南重要的中心城市。城市规模：中心城区扩大 10 倍主城区的范围由现在的 67 平方公里扩大到 665 平方公里。

27、确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部、沙河市全部，任县、南和县*河以西区域，内邱县的 县城、官庄，大猛村 3 个 乡镇和金店镇里阳河以南区域，总面积 3745 平方公里。分析城市规模扩大为房地产发展提供了更多的发展空间，随着邢台市的迅速发展，人口迅速增加，房地 产发展空间巨大。3、城市空间发展战略规划【总体原则】邢台市城市发展总体原则是“西北生活， 东南工业” 的城市形态。【城市结构】“五星捧月” 。即中心城区附近的南和、任县、沙河、内邱、黄寺设计为五个组团卫星城，形成五星捧月之势。【空间结构】市区确定为“ 两核三团四带 ”。所 谓“两核” ，即 桥东和西北新区；所谓“三团” ，即中心城

28、市组团、和阳组团、任城组团；所谓“四带”，即两条居住带，一条工业带和一条生态带。2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:根据邢台市市域城镇体系规划图：市域城镇体系确定为一个中心(邢台市区)，两个次中心(清河、宁晋)，四个小城市(南宫、沙河、隆 尧 、威县)，八个特色 县城( 临城、内邱、任县、南和、平乡、巨鹿、广宗、临西)，6 2 个建制镇。邢台市的大发展格局

29、确定为“大三角” 和“小三角” ，即邢台市区和清河、宁晋互构为“大三角” ，将中心城市 组团、和阳组团和任城组团互构为“小三角”。邢台市城区面积的扩大，经济的快速发展将辐射到周边县镇、带动乡镇经济的高速发展；同样乡镇经济的发展，亦将推动整个邢台地区经济的繁荣。- 22 -4、用地布局及发展方向规划规划用地发展方向：新区开发为突破口，新区建设带动旧城改造；重点加快城市路网、供热供气、园林绿化等市政基础设施建设，形成“一城三区 ”的中心城市布局，一城，即二环以内的中心城区，面积多平方公里；三区包括高新技 术开发区，北部新区和高速路以东的东部新区。同时，保留“两心四轴” ，两心即 桥东的老城市中心和

30、西部新区新城市中心，四轴即以南北向分割，南水北调干渠以西为生态风貌轴；铁路以西，西二 环以东现代风貌轴；铁路以东，东二环以西为历史风貌轴；东二环以东为产业风貌轴。5、城市绿地系统规划邢台市为改变“ 缺水少绿”的现状， 规划将引朱庄水库之水进城市，同时利用丰水期南水北调之水，作为景观用水的主要水源。沿西二环铺修供水管道，在七里河、小黄河、围寨河、茶棚沟上游和北部西头新区西头分设若干调供闸门，水源流经城市后再作为工业用水和市政用水。电厂、邢钢，可以从七里河中提水，玻璃厂、热电厂等企业可以让水直接流入厂区。邢台市规划构筑的“ 水系绿 网，环城绿廊，四心四圆竞芬芳”绿地空间结构，将形成分布在城市东南西

31、北四个方向的 农业观光园，白泉生态圈、北部新区生态 花园和森林公园构成的城市绿芯以及达活泉公园、龙岗公园、水上公园、 历 史文化公园等四个市级公园，同2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:时，实施城市公共绿地，生产防护绿地和单位附属绿地。6、百里工业经济带规划规划时间：510 年规划区域：邢台市区、邢台县、内邱 县和临城县的海拔 500 米以下区域。共涉及

32、桥西区、桥东区、开发区、沙河市、邢台 县、内邱县、临城县三区四县。规划前景：把京广铁路以西、临城到沙河的百里丘陵区建成集工业、生态观光、 农业、旅游休闲、商住 娱乐为一体的，城 乡一体化的百里循环经济隆起带；把邢台市中心城市建成沿七里河、白马河向西拓展，沿京广线以西向南北延伸，三面环水，山水掩映、城在绿中、绿在城中的“ 一点一带” 壮大中心城市。影响百里工业经济带的建设必然是邢台地区经济发展新的增长极，带来大批外来人口观光旅游，甚至就业、居住；在促进经济繁荣的同时为房地产业提供了广大的发展空间。7、南水北调项目工程概况- 24 -据规划，南水北调邢台段总干渠长 92 公里，途 经沙河市、桥西区

33、、邢台县、内邱县、临城县，总投资近 50 亿元。其中大沙河倒虹吸造价近 8 个亿。市区段总 干渠穿过七里河后向西环路靠近，在贾村西与西环路平行向北， 长 8 公里。 自南向北设 5 座大桥、4 座硬桥，5 座大桥分别与市区新兴大街、中 兴大街、八一大街、中 华大街、团结大街相应，建成后将形成市区与西 环的亮丽风景线。邢台段总干渠配套工程向东部县、市拓展输水管道总长 336 公里，其中规划邢沧供水跨市输水干渠一条，预计年配水量 3.33 亿立方米。 南水北调工程邢台段建成后，将有效缓解邢台市水资源短缺矛盾，改善生态环境、提高人民群众生活质量。 2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备

34、资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:第二部分 房地产总体市场调研分析一、邢台房地产市场总体情况1、供应情况2005 年邢台市商品房供应量 110 万平方米，2006 年邢台市商品房供应量达到 150 万平方米，同比增长了 26%；2007 年邢台市商品房供应量受国家宏观政策调控影响，达到 110-130 万平方米，与 2006 年相比有明显下降， 预计在 2008 年全市商品房供应量按同比增长20%-30%

35、计算，将会达到 150-180 万平方米。2006 年邢台建筑业发展较快，完成增加值 39.24 亿元，比上年增长 14.9%。资质等级以上建筑房屋施工面积 711.6 万平方米，增长10.3%；房屋竣工面积 344.4 万平方米，增长 7.2%。根据邢台市房管局的统计数字：2007 年邢台市商品房销售成交面积 53.02 万平米，成交总额 9.57 亿元。附 2007 年邢台市主要楼盘规模统计表（部分楼盘销售已告一段落）区域 楼盘名称 占地面积 总建面积 容积率 主力户型 面积区间 楼盘档次桥 中央名城43921.95 10 万 2.14 三室二厅二卫 119136 中档- 26 -凤凰城

36、20 万 1.76 二室二厅/三室二厅 中档金水湾 66700 10 万 1.49二室二厅三室二厅88105110136中档永康国际公寓 6670 2.3 万 3.44 二室二厅/三室二厅 112162 中高档东区世纪名都 100 万 1.18 二室二厅/三室二厅 93136 中档永辉巴黎 .94 24.99 万 2.25 三室二厅二卫 120141 高档天阔上城 30426.67 近 7 万 2.04 三室二厅/二室二厅 90127 高档盛世公馆 100 亩 15 万 2.07两室两厅、三室两厅、四室两厅电梯房：139 平米-157 平米；叠拼别墅：238-300 平米高档滨河青青家园 32

37、.57 万 1.44 三室二厅二卫 140170 中低档桥西区阳光印象 105 亩 12 万 1.7 两居、三居为主 90140 中档分析邢台市房地产开发大幅增长，商品住房的供应量在 2007 年下半年和 2008 年有较大增加，但供应结构有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场 供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与 经济适用房比例偏小；二是大户型、大面积住房供应总量较2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城

38、市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:大，而中、小户型和中、小面 积住房供应相对不足。2、销售与需求情况从市场调研可以看到，邢台住宅的价格特点基本是城市西北部房价较高，主流价格范围在 29003500 元/平方米，且成交量 较多，达活泉周边区域被广大市民认可；东南部房价较低，且房源有限，地处市中心地带的销售较好；位置较偏东北区销售较差。需求方面： 随着经济的发展，外来人口的涌入，附近县市富裕人口来邢台购房等因素， 进一步增加房地产市场的需求； 随着邢台城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加。 矿务局总部设在邢台，内邱、沙河、邯郸各地区每年大量的离退休

39、职工归属感及其子女结婚等对住房有一定需求； 邢台消费者具有购房保值的潜在消费意识，中高收入者都具备 2 套以上的住宅，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大； 如今邢台市人均住房建筑面积 23 平方米，按邢台市区城市人口 57.87 万人计算，邢台市现有居住面积只有 1406 万平米，与国家小康标准人均 35 平米相比还有 694 万平米的市场空缺。上述因素说明邢台市住房需求方面还存在较大的空间。二、邢台房地产市场发展现状及趋势- 28 -1、邢台市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升2005 年上半年，邢台市新建住宅商品房销售均价为每平方米 1572 元，同比增长 9.3%，2006 年上半年

40、，邢台市新建住宅商品房销售均价为每平方米 2140 元，同比增长 13.5%；2007 年，在全国房价涨声一片的宏观环境下，邢台的商品房价格也迅速提升。可以概括 为：桥东稳步前行 VS. 桥西急速突破，即桥东区域价格稳步前进，而桥 西区域的价格在今年出现了急速增长态势，29003300 元/的价位成为 区域住宅市场的主流价格水平：如天阔上城从 1900 元/开盘价涨至目前的 2900 元/左右，阳光国际 9 月下旬的价格调整更是将小高 层价格调整至 3600 元/，涨幅之大可见一斑。随着国家房产政策、土地政策、金融政策、货币政策的陆续出台，土地价格大幅度上升；同时建筑材料物价、住房需求的不断增

41、加直接导致了房价的上涨。2、建筑业生产持续增长在固定资产投资特别是住宅建设的带动下，全市建筑业也快速增长，2006 年完成增加值 39.24 亿元，比上年增长 14.9%。3、房地产集约化初见成型2008-2009 年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:2008-2009 年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ:随着邢台市房地产市场的不断完善，市场上出现了大规模、集约化的开发，来 实现降低整体的运营成本，提高 项目的利润空间，如阳光国际

42、、永辉巴黎、鸿溪书香园的成功运作。4、住宅的郊区化，向城市外围拓展与交通条件的改善等因素息息相关，邢台市明确了“ 东跨北延，西抑南控，西北生活 ”的城市总体发展方向，确定了北部地区以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面条件得到不断改善，从而带动起本区域房地产市场的发展。5、前景分析从需求的角度分析，邢台的住宅市场较之以前有了较大的飞跃。消费者不单单满足简单的居住条件，而是对于产品的品质与创新有了一定的要求。随着邢台市经济以及居民消费水平的日益提高，具备优秀的社区规划、合理的 户型设计 、完善的配套设施、优质的物业管理

43、等因素的住宅产品将引领市场，成为今后房地产市场的发展趋势。从长期角度看，住房消费的巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，邢台市房地 产市场发展具有较大的增长潜力。对于未来邢台房地产市场，我们认为会存在以下特点：- 30 -市场需求高 质素楼盘，市场竞争将会在一个较高层次展开 邢台房地产市场发展尚不成熟，开发商虽多，代表性项目却很少； 随着市场竞争的日趋激烈，邢台市房地产必然向多元化发展； 中高收入阶层将会被进步一步细分，消费需求将会得到进一步的有效满足； 楼盘质素质量作为最重要的因素，将成为发展的重点； 低质素楼盘只能通过降价寻求市场支撑，否则将会淡出市场。大规模社区整体开 发已成 为发展趋势 规模化开发可为开发商带来最大的市场与利润； 同时，大规模社区更容易形成完善独特的物业配套，更受消费者欢迎； 消费者理性化，对有实力和品牌的发展商开发的大型楼盘更加关注； 开发热点继续向城市西北方向发展，众多开发商合力构筑“ 中央生活区”； 对于邢台特定的市场而言，这种开发形式在未来的几年中将成为市场主流。