1、海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告目 录第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况 .3一、项目名称 3二、项目业主 3三、投资数额 3四、项目简介 3第二章 总 论 .3一、本项目研究的方法 4二、本项目可行性研究的依据 4三、可行性研究结论 4第三章 海南省及*县的基本情况分析 .5一、海南省自然社会经济概况 6二、*县自然社会经济概况 7第四章 海南休闲度假地产分析 .12一、海南休闲度假地产的背景分析 13二、休闲度假地产的内涵分析 15三、海南休闲度假地产的类别 15四、海南休闲度假地产发展的特征 16五、海南休闲度假地产的开发模式 17六、海南休闲度假地产的竞争态势 19七、
2、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战 19八、海南度假型居住地产发展趋势 23第五章 本项目区域休闲度假地产分析 .25一、*县关于度假居住地产的发展思路 26二、*县度假居住地产的发展现状 27三、*度假居住地产前景分析 31四、国际旅游岛带给*的关键机遇 36第六章 海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 .37一、休闲旅游度假客户分析 38二、海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 43第七章 海南军垦休闲农业观光园项目区域概况、开发原则和目标 .45一、海南军垦休闲农业观光园项目区域概况 46二、项目区域发展休闲旅游度假居住的 SWOT 分析 47三、海南军垦休闲农业观光园项目开发的原则 48四、
3、海南军垦休闲农业观光园开发指导思想 49五、海南军垦休闲农业观光园项目开发目标 50第八章 海南军垦休闲农业观光园项目规划方案 .50一、项目规划指导思想 51二、项目规划依据 52三、项目规划方案 53第九章 海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设 .53一、项目规划范围与空间布局 542二、项目总平面布置图 55三、项目综合用地指标 55四、项目功能分区 561、休闲度假区 .562、养生理疗区 .583、农业观光区 .584、山林活动区 .60第十章 海南军垦休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标 .61一、项目分期建设计划 61二、项目第一阶段建设 62三、项目第二阶段建设
4、62四、项目第三阶段建设 63五、项目第四阶段建设 63第十一章 海南军垦休闲农业观光园项目组织管理、人力资源配置 .64一、项目管理体系 65二、项目建设阶段划分管理 65三、项目责任体系与流程 65四、项目安全生产管理 66五、人力资源配置 67第十二章 海南军垦休闲农业观光园项目投资测算与财务评价 .68一、项目实施进度 68二、项目土地利用规划 69三、项目总投资估算分析 72四、项目收益估算 79五、项目损益分析 81六、农场与投资方合作分成分析 83七、项目风险分析 85第十四章 海南军垦休闲农业观光园项目综合效益评价 .86一、项目生态效益分析 86二、项目社会效益分析 86三、
5、项目经济效益分析 87第十五章 海南军垦休闲农业观光园项目研究结论 .89一、从海南国际旅游岛建设发展趋势来看 89二、从*县旅游总体规划体系来看 89三、从*风景名胜区总体规划来看 89四、从项目开发自身来看 89五、研究结论 89http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告正文第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况一、项目名称海南军垦休闲农业观光园项目（以下简称“本项目” ）二、项目业主1、企业名称：海南*旅游房产投资有限公司（以下简称投资方）2、企业性质：有限公司3、企业
6、概况：海南*旅游房产投资有限公司隶属于海南*国际集团控股有限公司。海南*国际集团控股有限公司由亚洲投资基金控股，全国13 家知名企业共同出资组成的大型企业集团。三、投资数额本项目总投资 20.08 亿元。四、项目简介本项目位于*县*风景名胜区，规划用地 4040 亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为 1475 亩，另外 2565 亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。4第二章 总 论一、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的
7、理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 ；4、*总体控制详细性规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从海南经济发展趋势来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进*新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不
8、可估量的作用。2、从*县旅游总体规划体系来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对*县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、从*风景名胜区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、从海南军垦休闲农业观光园项目开发来看本项目挖掘、反映了*的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到
9、经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。6第三章 海南省及*县的基本情况分析一、海南省自然社会经济概况1、自然地理社会概况海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、最低平均气温 18.8，年平均气温 23.8。年平均日照时数 2225.2 小时，年降水 1691.7mm,5-10 月雨量为 300.7mm,年平均相对湿度为 85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速 3.23m/秒。陆地面积 3.54 万平方公里，人口约 800 万,其中非农业人口 202.31 万人，农
10、业人口 567.19 万人。从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。2002 年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地” 。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。2、经济情况2009 年，全省生产总值 1646.6 亿元，比上年增长 11.7%。全社会固定资产投资 1002.5 亿元，增长 41.4%
11、;社会消费品零售总额 534.5 亿元，增长 19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入 178.2 亿元，增长 23%，占生产总值比重由上年的 9.6%提高到 10.8%，税收占地方一般预算收入比重 84.9%、同比提高 1.7 个百分点。地方一般预算支出 484.5 亿元，比上年增支 126.5 亿元，完成年度预算任务。http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：金融机构存、贷款分别增长 35%和 40.1%，银行业盈利 40.3 亿元、增长1.1 倍，不良贷款率下降 1.5 个百分点。城镇居
12、民人均可支配收入 13751 元，农村居民人均纯收入 4744 元，实际分别增长 9.6%和 9.2%。城镇新增就业 9.1 万人，高校毕业生初次就业率 86%，中职毕业生初次就业率 95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在 3.5%以内。农村劳动力转移就业 8.9 万人，农村贫困人口减少 4.5 万人。3、国际旅游岛建设契机2009 年 12 月 31 日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 （国发200944 号）批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，
13、实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。海南的发展迎来了一个重大的机遇。意见中对房地产行业的指导意见是：地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。二、*县自然社会经济概况1、历
14、史沿革8“*”的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的*县志通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了1840 至 1996 年的史实。叙述在*这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们，*县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；这里没有海，大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项
15、事业的发展做出了有口皆碑的贡献。2、*县地理情况*县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温 24 度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数1880 小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953 毫米外，境内河流不少，流域面积在 100 平方公里以上的河流有 9 条，总流域面积达 1293.2 平方公里，是“三高一优”农业开发的宝地。3、*县自然资源*县辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹 10 个镇，3 个国营农场。辖区东西宽 45.5 公里，南北长 68公里，总面积 1189 平方公里，总人口 32 万。辖区内资源蕴藏丰富
16、：【水资源】水资源丰富，集雨面积 100 平方公里以上的河流有 10 条，呈网状分布，各类水库 87 宗，山塘 36 宗，拥有琼北地区最大的人工湖*。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：【矿产资源】境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产 10 多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。【植物资源】粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等
17、，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。【动物资源】 已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等 40 多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。【旅游资源】主要旅游区和景点有：*风景名胜区、文笔峰道教文化旅游区、*古城、探花郎张岳崧故居、见龙
18、塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、。其中*古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对*乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。【作物资源】*县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔 4.7 万亩，且还呈迅猛增10长趋势。岭口镇、龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔 10000 吨，槟榔产业已逐渐发展成为*县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶 9.1 万亩，胡椒 1.6 万亩，荔枝 2.33 万亩。冬季瓜菜 9.4 万亩。4、社会经济情况在海南国际旅游岛建设中，*发挥了中部城市的重要作用，经济发展势头良
19、好，产业结构进一步优化。2009 年全县生产总值完成 21.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。其中：第一产业完成 10.14 亿元，增长 9.7%；第二产业完成 3.33 亿元，增长 24.6%；第三产业完成 8.18 亿元，增长 15.7%。三次产业比重为 46.8：15.4：37.8。地方财政收入1.042 亿元，增长 46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入8835 元，增长 22.5%，比全省平均增速 17%高 5.5 个百分点。农民人均纯收入 3336 元，增长 16.6%。社会消费品零售总额 6.15 亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农
20、业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛 12.5 万吨，增长 6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加 474 元。塔岭工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业 48 家，其中已建成投产 27 家，在建 14 家，已批待建 7 家，塔岭工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数 21.34 万人次，比上年增长 15.4%；实现旅游收入 1.3 亿元，增长 18%。5、基础设施建设情况基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。2009 年全社会固定资产投资总额完成 6.68 亿元，增长 49.2%，其中，城
21、镇固定资产投资总额5.3 亿元，增长 61.9%，比全省平均增速 18.9%高 43 个百分点。全县投http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：资额在 500 万元以上的项目有 31 个，比上年增加 16 个，其中投资 1000万元以上的有 17 个。基本完成了塔岭新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区 10 条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。积极培育*房地产市场，引进房地产开发项目 14个。完成了岭口水尾洋等 3 个国家
22、级土地整理项目、南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程 74.4 公里的农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了塔岭新区、老城区、潭榄河休闲带、仙沟片区控制性规划及翰林镇等 9 个镇的总体规划。6、*县旅游发展定位*县围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。一是加大旅游业开放力度。高水平编制*县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办 2008 年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有*
23、高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和 12 家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。二是加快精品旅游项目建设。启动*风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动*核心区和外围区协同发展。采取有效措施，提升文笔峰接待软硬环境，增加游客流量。全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建“百里百12村”乡村生态休闲游和“母瑞山”红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省
24、特色旅游定点线路之一。三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以仙沟休闲康体度假村、海南文化博览园、*幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。以*和文笔峰为主要平台，高水平策划、招揽和举办一批国际国内会议、体育文化赛事活动和大型节庆活动，推动会议经济向专业化和品牌化方向发展。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。7、招商引资情况
25、2009 年共有意向到*县投资项目 40 个，已落户的项目 20 个，计划投资额 223 亿元。拟投资额在 10 亿元上的项目有*幸福城项目拟投资 60 亿元、丁湖路海南文化博览园项目拟投资 63 亿元、北京天行九州集团南部百里百村、母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资 100 亿元、南山集团龙门镇项目、昌茂集团“十里长廊”项目等。其中昌茂集团 “十里长廊”项目，计划从中润温泉水城开始，一直延伸至*的“十里长廊”项目，规划用地 3 万亩，总投资约 40 亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个项目定位为*县休闲高档旅游地产产业带。北京中科恒通投资有限公司大黄
26、竹合作开发项，约投资 30 亿元，用三到五年时间，优化配置黄竹镇生态、文化及靠近琼海区位优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化*“南大门”形象。8、交通*县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口 30 公里、距三亚市 210 公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。第四章 海南休闲度假地产分析一、海南休闲度假地产的背景分析1、海南建省 20 余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重
27、新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。（1）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；（2）海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。（3）海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的第二居所，特别是老人会选它。2、百企千亿下海南: 海南岛重回房地产市场巅峰时代（1）北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过 120 公里长，这些项目总投资额超过 1000 亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。（2）典型项目： 中建海南分公司：国电集团投资近 10 亿元的万丽酒店 外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店
28、项目， 广东雅居乐地产耗资 200 亿建设的海南清水湾项目。10 年之内，14在这片 1.5 万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。 整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，5 月 29 日，便有 10 家超五星级酒店项目同时开工。 和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。3、背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能。受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源。4、以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财
29、富工具休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大。（1）中国的海岸线长 1.8 万公里，岛屿海岸线长 1.4 万公里，相对中国广大的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。（2）滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。（3）海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。5、财富阶层自 90 年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移（1）从国际富
30、人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假， 、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。（2）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：旅游；（3）海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。（4）海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具
31、有很强的吸引力二、休闲度假地产的内涵分析1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。2、定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。三、海南休闲度假地产的类别目前海南的休闲地产主要包括两类：1、度假型居住地产（第二居所）集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区 大东海 三亚湾 海棠湾16代表楼盘： 清水湾：
32、雅居乐清水湾项目 三亚湾：三亚湾新城 海口：海蓝椰风，龙墅湾 香水湾：香水湾一号 亚龙湾：中粮.公主郡2、专业性旅游地产（酒店、度假村等）集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。 大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。 海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。 红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。代表项目： 酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级 11 家，四星级和准四星级
33、 29 家。09 上半年海棠湾将有 15 家超五星级酒店开工。 高尔夫：有高尔夫球场 3 个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛 潜水：有潜水基地 5 个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等 娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有 4 家http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。四、海南休闲度假地产发展的特征海南旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点：1、点线面结构形成海南休闲地
34、产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市 ，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点， “海滨湾区”为线， “养老社区”为面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰富海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。3、养老地产客源丰富发展迅速养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。4、同质化竞争严重聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市
35、场定位均为“中国富人度假居所” ，同质化竞争严重五、海南休闲度假地产的开发模式海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产” ，主要有三种开发模式：1、模式一：高档度假地产开发模式湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型18居住地产2、模式二：养老地产开发模式海岛中部*代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛” 。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带
36、状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有
37、着独特优势。海南中部高速沿线的*、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。3、模式三：复合旅游地产的开发文昌代表的城市拓展新区开发（1）发射基地建设2007 年 8 月 22 日，经国务院 189 次常务会议批准将在海南省文昌市http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。（2）航天主题公园
38、作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号” 、 “嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的焦点。（3）重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。4、其 他近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天
39、基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。六、海南休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，海棠湾发展前景很好；其他优异的自然资源有待20开发。1、度假型居住地产竞争态势主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。2、专业性旅游地产竞争态势依靠品牌力量、服务质量来打差异化竞争。3、启示:（1）抢占稀缺资源，提高品牌形象;（2）资源价值最大化，
40、提高品牌美誉度;（3）打造品牌力量，提高品牌知名度;（4）通过服务质量来保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战1、海南国际旅游岛建设带来的机遇（1）国际旅游岛前奏：建省 20 年历程，发展定位从“一省两地”到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设（2）国际旅游岛时代：2010 年 1 月，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 ，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。相关意见和政策 具体内容建设富有海南特色的旅游产品体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动、潜水、邮轮、游艇、自驾游、
41、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和国际质量认证。发挥海南特色优势，全面提升旅游业管理服务水平 加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系。投融资政策 支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金，将海南省增列为中西部地区外商投资优势产业目录执行省份。财税政策 中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度，抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。5 年补贴 50 亿。土地政策 推进
42、城乡土地一体化管理，科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展。开放签证政策 增加芬兰、丹麦等 5 国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国 3 国旅游http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：团组团人数放宽至 2 人以上（含 2 人） ，入境停留时间延长至 21 天。2、海南休闲旅游度假地产发展的机遇转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。（1）随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机
43、活力的旅游市场。中国国家旅游局的数据显示，2008 年中国入境旅游人数为 1.3 亿人次，国际旅游外汇收入达 408 亿美元。出境游总人次4,584 万，是亚洲最大的客源输出国。联合国世界旅游组织预测,到 2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。（2）中国旅游市场庞大，发展後劲充足，中国旅游业”蛋糕”做大了，海南也必将从中分享更多的利益。海南还可以与香港大力发展”一程多站”的旅游模式，甚至将整个东南亚串连起来，使彼此的旅游资源形成互补，海南作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。（3）海南历年来接待的海内外游客维持在 1500-2000 万的水
44、平，且逐年递增，近五年对 GDP 的贡献在 6%以上，预计 2020 年增加到 12%。海南应该加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。3、海南度假型居住地产发展面临的挑战（1）资源的稀缺性，使得海南度假型居住地产在 08 年的经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将为海南房地产进一步奠定发展基础。2008 年 10 月至 2009 年 10 月海口市商品房供求走势图22（2）目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制。（3）目前市场上存量较大，未来 10 年内，大规模综合住宅开发主
45、要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。区 域 规 模 开发时间 居住项目建设阳光海岸 3.6km2 2007 年 基本为高层和小高层公寓，规划占地 330 亩三亚湾新城 6.7km2 为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛 2.98km2 2006 年 6 月正式开工 独立别墅占地 1725 亩；联排别墅360 亩凤凰岛 0.3km2 2006 年开工，计划2011 年建设完成 产权式公寓，建面共 9 万平米山水国际 1.57km2 2006 年起，开发至2012 年左右 未来供应量 87.81 万 M2主城区凤凰水城 2.1km2 2006 年开工 主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于
46、 2250 亩大东海 01 年起楼盘开发，目前已全部开发完毕亚龙湾 二期为中高档别墅度假区，目前有部分在售海棠湾 51.62km2处于一级开发阶段；2011 年全面开发 2010 年以高档酒店建设为主；居住用地规划 13545 亩坎秧湾 只允许顶级度假设施的建设红塘湾 2.58km2 城市发展备用地；一级开发阶段 用地控制为 1800 亩；高端住宅规划(4)目前海口的供应仍以城区居住物业为主，但 09 年清水湾入市后，标志着新兴度假型居住地产时代已经拉开帷幕，度假型居住地产逐渐入市并成为主体(5)滨海度假型居住地产存在的问题第一：是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线
47、呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全 联系 QQ：多；第二：在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；第三：各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。(6)中部旅游度假地产存在的问题第一：服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地” ，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二：产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三：产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大
48、落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。八、海南度假型居住地产发展趋势1、针对湾区度假地产丰富产品走综合性发展战略 海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略。（1）湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。（2）为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，24将向更为高级的低密度度假区发展。这也当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止
