1、合肥华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司博观地产2013 年 8 月华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 报告体系Analyze System项目理解区域思考项目思考市场研究市场分析客户分析案例借鉴项目市场条件总结项
2、目 SWOT 分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目研究项目定位物业发展写字楼物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议项目业态发展主线经济测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 目录 | Index1.0 项目理解1.1 城市/区域思考?#9900991 区域经济?#9900991 区域规划?#9900991 区域商业1.2 项目思考?#9900991 项目概况?#9900991 项目四至研究?#9900991 交通环境研究?#99009
3、91 辐射范围研究3.0 项目定位3.1 项目市场条件总结3.2 SWOT 分析3.3 项目形象定位3.4 项目档次定位3.5 项目功能定位3.6 项目客群定位3.7 项目业态发展主线4.0 物业发展4.1 商业物业发展建议4.2 写字楼物业发展建议4.3 公寓物业发展建议2.0 市场研究2.1 区域商业分析?#9900991 区域临街商业分析?#9900991 区域专业市场分析?#9900991 区域潜在商业供应?#9900991 区域消费人群分析2.2 案例借鉴附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）5.0 项目整体经济测算单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四
4、级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目理解1.0单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 分析思路城市思考项目思考区域经济区域规划项目地块解析交通环境研究辐射范围研究区域商业单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 “大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显南上政务、
5、滨湖，挺进巢湖，大力发展巢湖旅游度假资源；北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城连动；西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼， “大合肥”时代不容小觑疆域1.1 城市/区域思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考合肥正从单中心向多核演变， “大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块单击此处编辑母版标题样式单击此
6、处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业肥东是合肥构建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸物流服务中心.肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。1.1 城市/区域思考肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域单击
7、此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近 5 年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅
8、速，近 5 年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业北部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能东部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能西部组团：重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢。肥东着力打造县级文化中心和商贸服务中心，本项目处于“西联东扩”的关键位置，是肥东连接合肥的桥头堡，也是商贸服务集中地1.1 城市/区域思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本
9、样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考撮镇片区区域定位：项目位于肥东大兴镇与撮镇交汇处，区域内定位为省级物流中心枢纽，未来产值超千亿，人流量过千万单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考肥东区域内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，将为本案及区域的发展提供契机。合肥市对外所有高速
10、公路均从肥东经过，并在县城1 公里处形成安徽省乃至华东地区重要高速公路枢纽；肥东拥有高速公路总里程居安徽省各县第一位。内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，为肥东工业经济的快速发展提供着充足的硬件保障。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业项目周边专业市场集中，三公里范围内仅约 8 万人口，人群相对中低端，但仍然存在消费需求单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母
11、版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业区域商业氛围浓厚，但规模化商业多为专业市场，商业能级较低，区域功能不完善，缺乏大型商业统领区域的商业形象单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.1 城市/区域思考小结：作为十二五规划的发展重点之一，肥东片区发展潜力巨大。本案地处肥东与城区之间，是重要的战略前沿阵地。未来区域内将打造省级物流中心，大型市场不断进驻，带动区域经济增长，并
12、带动人流量。区域立体化交通体系，促进周边乡镇，如大兴镇，撮镇的人流集中。并带动合肥、肥东商业的无缝对接。区域内常驻人口较少，仅为 3 万人，区域内集中专业市场，流动人口较多。区域内缺乏大型商业统领区域的商业形象。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 1.2 项目思考地理位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口本案区位：位于建材中心最东面，西临红星美凯龙家居广场，紧靠裕溪路财富广场建筑面积：约 30 万平方米?物业形态组成：1 栋写字楼，2 栋挑高公寓，1 栋
13、平层公寓(共约15 万方)+商业(约15 万方)项目现状项目示意图华东（国际）财富广场项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究长青街东至东风大道、南临裕溪路、西接店埠河、北靠长江东路（规划中）裕溪路财富广场东面道路尚未完全打通，周边拥有数个住宅项目及少量沿街铺面北面仍处于开发中，周边都是公路南面建有数个住宅项目，除此之外都是有待开发的空地西面靠近大兴镇，因为靠近合肥的关系，发展
14、较快人口密集1.2 项目思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 项目思考项目地块交通优势明显，交通便利。紧邻裕溪路，未来东二环（郎溪路） 、长江东路尽在咫尺。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总人口约12万） 、大兴镇（总人口约10
15、万） ；第二圈层次主力客群：肥东以及周边乡镇客群、部分瑶海区客群第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户；核心客群项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 项目思考本项目辐射常驻人口少，必须冲出核心客群，辐射到三层客群才可消化项目商业体量。单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 城市综合体开发优势：本案为商业综合用地，较好的项目经济指标加之 30 万方体量优势更不可小觑，待周边专业市场发展成熟后，人流量一旦有了保障将为项目的成功奠定基础。区域规划位
16、置及交通条件优越：项目处于产业集群商圈核心，道路、公交交通发展成熟，未来东部组团的新核心，引领未来东城组团发展方向。可视性及展示面：链接合肥与东部组团的前沿阵地，裕溪路以北、东风大道以西、未来长江东路以南，商业展示价值较高，未来为人流主要方向之一。辐射区域较广但辐射人口质量不高：项目致力于打造片区首个现代化多功能商业中心，西至大兴镇、东至撮镇为项目核心辐射区域，周边邻镇为次级辐射区域，辐射范围虽然广，但周边的人口基数还有待提高1.2 项目思考单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而
17、约取，厚积而薄发 2.02.12.22.32.42.52.62.7项目市场条件总结SWOT 分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态定位市场研究单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析街区长度：1500 米主要客群：周边常住居民，学生和专业市场上班人员业态布局：零售，小型餐饮，服装，超市租金范围：合马路南、北侧租金相差不大，范围整体为 0.6-0.9 元/天临街商业：业态主要以餐饮、美容美发、超市等业态为主，商业氛围低档。区域
18、临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析业态 品牌 面积 租金烟酒超市 小超市烟酒店 40 平米 0.8 元/天餐饮 中小餐饮店 100 平米 0.7 元/天美容美发 理发店 30 平米 0.65 元/天单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*博观而约取，厚积而薄发 2.1 市场分析龙塘区域超市约有 20 多家中小型社区超市，稍大面积超市 3 家，尚无大中型高档综合超市。超市：以社区便利店形态为主，档次较低、环境较差，尚无大型高档综合超市，升级在即。区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式
