1、国际温泉度假饭店建设项目可行性研究报告目录目 录第一章 总论 11.1 项目背景 11.1.1 项目名称 11.1.2 开发建设单位 11.1.3 可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则 11.2 项目概况 21.2.1 项目建设地点 21.2.2 项目建设规模 31.2.3 建设内容 31.2.4 资金筹措 31.2.5 可行性研究结论 41.2.6 问题与建议 4第二章 项目建设背景及必要性 52.1 项目建设背景 52.1.1 东北地区旅游业发展规划 52.1.2 xxx 省旅游发展总体规划 .62.1.3 关于大力发展旅游业促进就业的指导意见 72.1.4 项目所在地区位优势明显
2、 82.2 项目建设的必要性 92.2.1 有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展 92.2.2 有利于促进第三产业的发展 92.2.3 有利于繁荣 xxx 市场，改善民生 92.2.4 增加就业机会，有利于社会稳定 .10第三章 市场需求预测分析 .113.1 XXX市综合酒店现状 113.2 需求现状 .113.3 市场预测 .13第四章 项目建设单位基本情况 .144.1 项目建设单位 .144.2 建设单位基本情况 .14第五章 建设场址及建设条件 .155.1 项目建设地点 .155.2 项目建设条件 .155.2.1 区位优势 .155.2.2 地理位置 .165.2.3
3、自然环境状况 .175.2.4 项目的建设条件 .19第六章 建设方案 .216.1 建筑方案 .216.1.1 设计依椐 .216.2 建筑设计指导思想与原则 .226.3 项目总体规划方案 .236.3.1 总平面布置和功能要求 .236.3.2 立面设计 .246.3.3 道路及交通 .246.3.4 绿化 .256.4 建筑方案 .256.4.1 建筑方案描述 .256.4.2 建筑特征与结构 .26目录6.5 配套设施 .276.5.1 给排水设计 .276.5.2 采暖设计 .296.6 电气设置 .306.6.1 设计说明 .306.6.2 供电设计 .306.6.3 过电压及接
4、地保护 .316.6.4 电源及电压 .316.6.5 照明设计 .316.7 弱电系统 .326.7.1 设计说明 .326.7.2 电话系统 .336.7.3 计算机网络系统 .336.7.4 会议系统 .336.7.5 保安监控系统 .34第七章 节 能 357.1 节能设计依据 .357.2 项目能耗 .357.2.1 电消耗量 .357.2.2 新水消耗量 .367.2.3 燃煤消耗量 .367.3 节能措施 .377.3.1 建筑节能设计 .377.3.2 给排水节能设计 .387.3.3 电气节能设计 .387.3.4 加强管理节能 .387.4 节水措施 .39第八章 环境保护
5、 .408.1 排放标准 .408.2 项目对环境的影响 .408.2.1 建设期间的环境影响 .408.2.2 营运期间的环境影响 .408.3 项目环境保护措施 .418.3.1 施工期环境保护措施 .418.3.2 使用期环境保护措施 .43第九章 劳动安全卫生消防 .469.1 劳动安全 .469.1.1 安全依据 .469.1.2 主要危险有害因素 .469.1.3 安全措施 .479.2 劳动保护 .489.3 消防安全 .499.4 卫生防疫 .509.5 无障碍设计 .50第十章 项目组织管理及招标 .5110.1 项目建设管理单位 5110.2 项目建设管理的主要任务 511
6、0.3 项目建设管理 5210.3.1 工程监理 5210.3.2 质量管理 5310.3.3 进度控制 5310.3.4 资金管理 5310.3.5 合同管理 5410.3.6 项目协调 5410.3.7 竣工验收 55目录10.3.8 安全、文明施工管理 5510.4 工程招标 5510.4.1 招标范围 5510.4.2 招标方式 56第十一章 建设进度安排 .5711.1 建设工期 5711.2 项目实施进度安排 57第十二章 投资估算和资金筹措 .5812.1 估算范围 5812.2 投资估算依据 5912.2.1 建筑工程 5912.2.2 设备购置及安装费 5912.2.3 工程
7、建设其他费 5912.2.4 预备费 6012.3 项目建设投资估算 6012.3.1 工程投资估算 6012.4 资金来源与筹措 61第十三章 财务分析及预期效益 .6213.1 财务评价依据 6213.2 营业收入、营业税金和附加估算 6313.2.1 营业收入 6313.2.2 营业税金及附加 6313.3 总成本及经营成本估算 6313.3.1 项目总成本估算 6313.3.2 经营成本估算 6313.3.3 总成本估算 6313.3.4 财务效益分析 6413.3.5 不确定性分析 6513.4 财务分析结论 67第十四章 项目社会及经济分析 .6814.1 社会影响 6814.2
8、经济评价 69第十五章 结论 .70总论1第一章 总论1.1 项目背景 1.1.1 项目名称xxxxxx 国际温泉度假饭店建设项目1.1.2 开发建设单位xxxxxx 房地产开发有限责任公司1.1.3 可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则1、编制依据（1）国家计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（2002年 1 月）；（2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205 号）；（3）建设单位提供的有关基础资料。2、研究范围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算及资金筹措；（5）财务评价。总论23、编制原则（1
9、）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；（2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.2 项目概况 1.2.1 项目建设地点xxxxxx 国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海路五段南侧。总论31.2.2 项目建设规模综合技术经济指标表项目 单位 数值（比例） 备注规划总用地 平方米
10、67471.475规划建筑总面积 平方米 19090改扩建面积 平方米 11040其中 新建面积 平方米 8050容积率 0.38建筑密度 % 15绿地率 % 42建设期 月 14总投资 万元 10018.1资金来源 自筹1.2.3 建设内容本项目为 xxxxxx 国际温泉度假饭店建设项目开发建设工程，总建筑面积 19090，包括宾馆、饭店、洗浴及设施和工程等。1.2.4 本工程项目实施计划该项目建设期为 14 个月：2011-7 项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；2012.8.2012.9 场地整平、土建工程施工、设备安装等；2012.9 月工程竣工，验收交付使用。
11、1.2.5 资金筹措项目总投资 10018.1 万元。全部为建设单位自筹。总论41.2.6 可行性研究结论本工程是 xxx 市房产建设的重点工程，是带动 xxx 旅游的重要组成部分，它的建设对 xxx 市房地产建设以及区域旅游的发展具有较大的促进作用。本项目建设符合国家产业政策和发展方向，符合 xxx 市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。1.2.7 问题与建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈
12、，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。项目建设背景及必要性5第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 东北地区旅游业发展规划为深入贯彻落实东北地区等老工业基地振兴战略，加快发展东北地区旅游业，根据国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见（国发【2009】33 号）、国务院关于加快发展旅游业的若干意见（国发【2009】41 号）和国家相关规划，编制了东北地区旅游业规划。东北地区旅游业规划重在确立东北地区旅游业在新时期的战略定位、发展目标和重点任务，统筹区域旅游业协调发展，促进区域旅游一体化，推动旅游业成为东北老工业基地全面振兴的重要支柱产业。
13、规划范围：xxx 省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区的呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市和锡林郭勒盟（蒙东地区），土地总面积约 145 万平方公里。规划的主要目标第三条及第四条如下： 旅游空间发展格局更加协调。以优质资源为核心、中心城市为枢纽，构建旅游区合理分工、旅游轴以线串珠、旅游要素有效组合的空间组织结构。旅游公共服务设施明显改善。旅游交通设施进一步完善，重点项目建设背景及必要性6景区接待能力显著提高，旅游服务中心规模和覆盖面不断扩大，质量安全保障体系进一步健全。2.1.2xxx 省旅游发展总体规划xxx 省旅游发展总体规划第三个分区，包括锦州、盘锦、xxx 及所属各县（市）。面积 245
14、39 平方公里，占全省的 16.6%，人口 865 万，占全省的 20.7%；GDP 1543.5 亿元，是辽西地区新兴的滨海旅游区。功能定位为：突出以滨海休闲和古文化体验为主题特色，大力发展海洋旅游的同时，着重加强湿地休闲观光、珍稀动植物观光等系列产品，以 xxx 古城和绥中南部旅游区的开发建设为重点,带动辽西滨海旅游带的建设，迅速培育形成以滨海休闲度假为主导，集滨海度假、都市旅游、温泉疗养、文化体验以及山水生态型项目等为一体的国内知名的辽西滨海旅游区。关于旅游住宿业及旅游餐饮业的规划为：（1）建设一批星级酒店品牌积极引进国际知名酒店投资集团或管理集团参与 xxx 旅游酒店业的建设和管理，鼓
15、励建设世界一流的具有 xxx 标志性的超星级大型酒店，提升 xxx 旅游酒店业发展层次；在沈阳、大连规划建设 5-10 家五星级酒店，按照国际化标准建设 “超五星”酒店，在主要旅游城市、重点旅游度假区，根据市场需要，规划建设一批高星级酒店，在各地市分别建设五星级酒店和家四星级酒店。 项目建设背景及必要性7（2）打造系列特色酒店依托大型生态山水旅游区和滨海度假区，分别建设分时度假酒店、产权酒店等休闲度假类酒店；在温泉和高尔夫度假地规划建设主题度假酒店；通过改造旧旅馆和利用旧厂房等方式，建设一批汽车旅馆、青年旅馆、自驾车营地、经济酒店、快捷酒店、主题酒店、网络酒店等新业态酒店。（3）发展旅游地产新
16、业态。大力发展旅游地产、景观地产、第二居所等地产新业态，建设综合配套康体疗养、休闲度假、餐饮娱乐等度假设施，形成度假地产集群。2.1.3 关于大力发展旅游业促进就业的指导意见旅游消费作为直接层次上的最终消费，在拉动经济增长、促进居民消费等方面作用明显，并且对内需的刺激具有放大效应。据世界旅游组织统计，旅游业每收入 1 元，可带动相关产业增加 4 元收入；旅游从业者每增加 1 人，可增加 4.2 个社会就业机会。 2008 年 8 月，国家发改委联合六部委关于大力发展旅游业促进就业的指导意见指出：旅游业是国民经济的重要产业，是扩大就业的重要渠道。通过加大财税政策支持，加强旅游景点交通等基础设施建
17、，完善金融支持政策，积极提供旅游就业援助四个方面，来加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模。意见的第（3）条，确定了旅游业的发展目标。到 2015 年，旅游市场规模进一步扩大，国内项目建设背景及必要性8旅游人数达 33 亿人次，年均增长 10%；入境过夜游客人数达 9000万人次，年均增长 8%；出境旅游人数达 8300 万人次，年均增长 9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过 2 次，旅游消费相当于居民消费总量的 10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长 12%以上，旅游业增加值占全国 GDP 的比重提高到 4.5%，占服务业增加值的比重达到 12%。每年新增旅游就业 50 万人
18、。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到 2020 年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。意见的第（二）条，拓展旅游产业链条，优化旅游就业结构。全面推进旅游业转型升级，处理好提升产业素质与扩大产业规模的关系。继续发展旅游住宿、景区、餐饮、旅行社服务和交通服务等相关企业。加快发展旅游商品生产销售、旅游文化娱乐、旅游装备工业等，增加就业比重。提高旅游业创新能力，鼓励创业和发展灵活就业。鼓励发展旅游咨询、规划设计、广告营销等，开发知识技术含量较高的旅游产品与就业岗位。2.1.4 项目所在地区位优势明显项目交通区位良好，xxx 具有良好的旅游发展资源。
19、1985 年，国务院下发关于规划和开发 xxx 省 xxx 旅游区的批复，要把xxx 建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988 年被国务院批准为第二批国家重点风景名胜区之一。xxx 市辖区内有海滨、古城、菊花项目建设背景及必要性9岛、首山、温泉 5 个景区 50 多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过 120 万人次中外游人前来观光旅游。区位优势十分明显。2.2 项目建设的必要性2.2.1 有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展项目所在地 xxx 旅游资源十分丰富，项目既有巨大经济价值又有景观价值。项目的开发与周围商业的发展可以
20、形成功能互补，为xxx 经济的发展带来联动效应。不仅有利于经济区内旅游资源的开发利用，刺激和保护生态产业的发展，而且有利于改善当地的自然、生态环境，实现经济效益、社会效益和生态效益的协调发展。2.2.2 有利于促进第三产业的发展项目是集健身游泳、洗浴、餐饮、住宿、休闲娱乐、商务会议室等内容于一体的商业开发。可以推动商业发展，为 xxx 居民以及全国各地来此度假的游客提供休闲、娱乐服务。还可带动 xxx 第三产业的发展。xxx 泳装业知名度较高，随着产业的发展，必将带动xxx 周边地区的餐饮业、住宿业、旅游业等第三产业的发展。2.2.3 有利于繁荣 xxx 市场，改善民生项目资源组合优势明显。可
21、促进 xxx 的深度开发，从而带动xxx 旅游业的发展。提高 xxx 旅游休闲地的经济增长点，具有明显的推动作用项目的发展对整个 xxx 市经济社会发展都有非常重要的作用，该项目的发展将有助于促进 xxx 市经济结构的战略性调整，项目建设背景及必要性10实现经济发展方式的转变；有利于减少对资源、环境、生态的消耗和依赖，促进资源型城市加快转型，增强可持续发展能力；有利于促进经济、社会与人的全面协调发展，建设和谐 xxx：有利于繁荣市场，增加就业，保障和改善民生，提高人民生活水平和质量。2.2.4 增加就业机会，有利于社会稳定本项目的建设，极大地满足了逐渐富余起来的人们对新的生活形式的要求。同时，
22、为社会剩余劳动力提供了新的就业机会。旅游业是一种服务性极强的劳动密集型产业，发展旅游业，需要一整套服务设施，不仅需要导游、管理人员、服务人员，还需要有住宿、饮食、商场、交通、文化行业等，因此能有力地带动地区第三产业的发展，从而吸纳大量农村剩余劳动力,有利于和谐社会的构建。市场需求预测分析11第三章 市场需求预测分析3.1xxx 市综合酒店现状目前为止，xxx 市内低档宾馆酒店（旅社、招待所）不少，但中、高档宾馆酒店较少，且客房数不足；已经满足不了日益增长的游客数量及日常需求。现存在如下问题：（1）中高级宾馆酒店总量较少，整体实力差，尤其是旅游季节不能满足市场需求。（2）大部分宾馆酒店设施设备严
23、重老化，急需更新改造。（3）大多数酒店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分宾馆酒店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。服务业发展滞后，制约了 xxx 市旅游业的发展。3.2 需求现状xxx 市作为旅游城市拥有城 、 泉 、 山 、 海 、 岛 五 大 旅 游 要 素 ，旅游业已成为 xxx 市支柱产业。旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到 2020 年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。近年来，xxx 市交通状况有了根本改观，龙兴路的
24、全线开通大市场需求预测分析12大缩短了 xxx 市至 xxx 市的路程，且 102 国道、京沈高速、滨海公路全线贯穿 xxx 市。作为国家级旅游城市，xxx 市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约 xxx市旅游业发展的瓶颈。随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，xxx 市高级宾馆客房入住率高达 70%以上，且有不断上升趋势。xxx 具有良好的旅游发展资源。1985 年，国务院下发关于规划和开发 xxx 省 xxx 旅游区的批复，要把 xxx 建成全国北方沿海著名风景旅游区，1988 年被国务院批准为第二批国家
25、重点风景名胜区之一。xxx 市辖区内有海滨、古城、菊花岛、首山、温泉 5 个景区 50 多个景点，是全国唯一的集城、泉、山、海、岛于一体的风景区，五景区珠联璧合，各具特色，每年吸引超过 120 万人次中外游人前来观光旅游。未来五年，继续加大主城区建设力度，增强中心城市辐射功能。科学修编城市总体规划，调整城市区划，构筑城市发展新格局。以建设百平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成龙港、连山、xxx 有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设亲海近水的海滨城市。按照“生态新城区”的发展定位，开展绥中滨海新城建设，积极推进东戴河国际旅游新城整体开发。市场需求预
26、测分析13因此，加快旅游设施建设已成为 xxx 市的一项大事。3.3 市场预测xxxxxx 国际温泉度假饭店按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为亲海、绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览文化遗产和 xxx 市美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味海文化内涵的又一个场所并能缓解 xxx 市旅游接待能力的不足。xxxxxx 国际温泉度假饭店建成后将有充足的客源。以 xxx 市各大景区目前每年 100 万旅游客量计算，日均游客接待量 3000 人左右，并且 xxxxxx 国际温泉度假饭店所处地理位优越，紧邻 xxx 市海边
27、，预计项目投入营业后，旅游季节日综合接待人数百人以上。xxx 市大学城也坐落于 xxx 市，距本项目直线距离不超过 3 公里，每到新学期开学期间，全国各地家长学生纷纷涌入 xxx 市，此时家长的住宿问题就成为主要问题，周边小型宾馆酒店各项设施都不尽如人意。本项目建成后可很好的解决住宿场地不足，基础设施不完善等问题。也能够把 xxx 市美丽的一面呈现给全国各地的学生家长。市场需求预测分析14第四章 项目建设单位基本情况4.1 项目建设单位项目建设单位为 xxxxxx 房地产开发有限责任公司。4.2 建设单位基本情况xxxxxx 房地产开发有限责任公司创建于 2003 年 7 月，位于 xxx市龙
28、港区锦葫路中段。xxx 房地产开发有限责任公司是 xxx 省建设厅批准的国家三级企业，企业资信为 3A 级，注册资本 1.8 亿元，资产总额 3.5 亿元。公司在职员工 48 人，拥有中级以上职称 26 人，公司自成立以来开发建设的项目有 xxx 花园、xxx 酒业办公楼、生产车间、厂房、库房、xxx 家居装饰广场卖场、库房、物业办公楼、xxx 市新区 xxx 饭店、xxxxxx 国际温泉度假饭店等十余个工程项目。2007 年 8 月被 xxx 省城市开发工作委员会授予 xxx 省城市开发建设优秀诚信开发商荣誉称号，有的项目被评为城市优秀工程。建设场址及建设条件15第五章 建设场址及建设条件5
29、.1 项目建设地点xxxxxx 国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海南街南侧，紧邻 xxx 交通码头。5.2 项目建设条件5.2.1 区位优势xxx 温泉，古称汤泉，距今已有 1300 年历史。泉水无色无臭、清澈透明，水温 70 摄氏度左右。水中含有丰富微量元素，可治疗多种疾病。据史料记载，xxx 温泉发现于唐朝初年，距今已有一千三百多年的历史了。自元代以来，温泉水就被广为利用，人们在这里建有致爽亭、汤泉寺。特别是本世纪 20 年代，东北军阀张作霖大元帅又在温泉附近修建了别墅，使温泉地区的景致别具一格。xxx 温泉，古称“汤泉 “，位于古城和海滨之间。温泉是因地下溶岩的作用而形成的天然矿泉。泉
30、水清澈透明，无色无臭，水温67左右，酸碱度为 7.4，泉水比重为 1.006，属于高温弱碱性食盐矿泉。泉水中含有钾、钠、钙、铵、硫、镁等多种矿物质，还含有一定数量的放射性无素氡和镭。泉水可以口服、冲洗和浸浴，以浸浴为主。温泉可以除疾祛病，对风温性关节炎、大骨节病、神经衰弱、高血压、皮肤病和慢性妇科病以及外科手术后恢复，均有显著的疗效。建设场址及建设条件165.2.2 地理位置xxx 省 xxx 市位于环渤海经济圈的中部，xxx 沿海经济带的西部起点，是华北与东北两大经济区的节点城市。是中国泳装名城、中国书法之乡、中国优秀旅游城市、中国温泉之城、是全国闻名的旅游度假胜地，中国三大泳装生产基地之一
31、，东北最大的清洁能源基地，东北最大的花生集散地，中国航母训练基地，2005 年度中国特色魅力城市 200 强城市，中国十大小资城市。集城、泉、山、海、岛于一体。城是 xxx 明代古城，泉是温泉，山是首山，海是渤海湾的 xxx 海滨，岛是觉华岛（菊花岛）。2010 年 7 月，xxx 市全面拥有市级经济管理权，城市地位进一步增强。随着 2012 年省管县政策的实施，十二五期间，xxx 市将向 xxx 发达城市迈进，建设国际泳装之都，打造 264 平方公里宜居宜商宜游的现代化中等海滨城市。xxx 市交通发达。xxx 滨海大道，京哈铁路（xxx 站），京哈高速，建兴高速、秦沈客运专线（毗邻 xxx
32、北站）斜穿市境东南部，魏塔线铁路横贯境内西北部。318 省道（兴凌线）横贯境内东西，以 xxx 市区为中心，县乡公路呈放射状通往各乡镇。京哈高速 xxx服务区是亚洲第二大服务区，2012 年 3 月建（昌）至兴（城）高速破土动工，与规划中的绥凌高速汇合，并与京沈高速连接，是 xxx通往北京的第二条大通道也是连接辽西蒙东的重要枢纽。 市区形成了四横八纵路一环路网格局，道路通畅，交通便捷，公交每五分钟一趟，通达市区主要地点。 建设场址及建设条件17xxx 境内拥有 2 个军用机场，xxx 机场是辽西最大的机场具备起降波音 737 等客机的功能。xxx 临海机场是中国国防的一个新起点。系。5.2.3
33、 自然环境状况（1）气候条件xxx 地区地处沿海，但渤海为内海，所以大陆性气候明显，四季分明。各地年平均气温在 8.2-9.2 摄氏度，年平均最高气温在14.3-15.1 摄氏度之间，年平均最低气温为 2.3-4.0 摄氏度，建昌气温处于下限， 绥中气温为上限。xxx 地区平均降水量在 560-630 毫米。由于本地区属于季风性大陆气候,受大气环流影响,四季降水量分布差异很大。全年降水量主要集中在 7-8 月份，冬季降不量仅占全年降水量的 3-4%。 （2）气象参数夏季极端最高温度 40.7 冬季极端最低温度 -26.9夏季通风室外计算温度 28 冬季采暖室外温度 -15夏季平均室外风速 3.
34、8m/s 冬季平均室外风速 3.9m/s极端最大风速 31m/s 建设场址及建设条件18年平均日照时数 2692 小时（3）地质条件地 形 地 貌 xxx 市 境 内 地 势 为 西 北 高 、 东 南 低 ， 为 松 岭 山 脉 延续 分 布 丘 陵 地 带 。 最 高 山 峰 黄 顶 山 海 拔 701.8 米 ， 渤 海 沿 岸 为 狭长 的 海 滨 平 原 ， 是 沟 通 关 内 外 的 重 要 通 道 。 较 大 河 流 有 六 股 河 、烟 台 河 、 xxx 河 等 。土层分布：一层：杂填土，厚度 1.52.5m;二层：粉质粘土，褐黄色软塑、中等偏高压缩性，厚度1.504.70m
35、，地耐力 fk=22KPa；三层：粉质粘土，可塑偏软塑、中等压缩性，厚度 1.404.40 m，地耐力 fk=25Kpa；四层：中砂，灰色密实，厚度 01.60 m，地耐力 fk=27Kpa；五层：粗砂，中密，厚度 2.204.20 m，地耐力 fk=45Kpa；六层：粉质粘土，可塑、中等压缩性，厚度 0.902.60 m，地耐力 fk=26Kpa；七层：泥岩，全风化，可塑、硬塑，厚度 1.002.90 m，地耐力 fk=50Kpa；八层：泥岩，强风化，坚硬，厚度 4.005.20 m，地耐力fk=60Kpa；建设场址及建设条件19九层：泥岩，中风化，夹砂岩，厚度 3.90 m，地耐力fk=9
36、000Kpa。（4）其他自然条件最大降雪深度 17cm、最大冻土深度 112cm风压值：0.30KN/m 2雪压值：0.45KN/m 2无霜期：180 天地震烈度：6 度5.2.4 项目的建设条件xxxxxx 国际温泉度假饭店建设场址地势平坦宽阔；周围交通便利，四通八达；水、电、暖等公用设施齐全，项目基础建设条件较好。（1）给水xxx 市城区范围内均为小水源、多水源供水，所有水源均采用浅层地下水。目前规划区现状供水水源有 2 个，分别为东河东岸的东河水厂和 xxx 河河北坝 4 水厂。对于公共水源，除在水源井周围划出 30m 宽度的戒严带，无其他水源保护措施。（2）排水建设场址及建设条件20x
37、xxxxx 国际温泉度假饭店污水通过地下排污管线排入城市排污干管，雨水通过地下排水管线排入城市雨水干管。根 据 xxx 城 市 总体 规 划 ， 可 以 满 足 本 区 使 用 需 要 。（3）供电xxx 市由东北电网统一供电。目前，城区内变电站 3 个，分别为河西变电站、xxx 变电站和温泉变电站，xxx 古城供电线路由 xxx变电站配出。（4）供热本 项 目 供 热 管 线 接 入 市 政 供 暖 管 线 ， 由 市 政 统 一 供 热 。（5）燃气工程本工程采用天然气做为生活用气，从市政天然气管道接入DN200 管道进入酒店调压站。（ 6） 广 播 和 有 线 电 视 工 程近期贯彻广播
38、电视并重,无线有线协调发展的原则，在有线网络建设上，实现广播共站接收、共缆结播、共同入户、共同繁荣。远期利用卫星、无线电视和有线电视组成混合覆盖网，进一步扩大广播电视有效覆盖率，入户率达 95。逐步将广播电视网络系统纳入逐渐发展起来的“信息高速公路”网。至规划期末，城区有线电视入户率将达到 100%。有线电视网络将发展双向宽带网络，灵活地实现光纤到路边、建设场址及建设条件21光纤到小区和光纤到大楼。最终有线电视网络将向全光纤网过渡，建成一个开放式的能传输图像、语音和数据的宽带高速综合业务数字网。建设方案22第六章 建设方案6.1 建筑方案6.1.1 设计依椐（1）民用建筑设计通则（GB5035
39、2-2005）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（3）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（5）房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001）；（6）建筑制图标准（GB/T50104-2001）；（7）建筑抗震设计规范（GB500112001）；（8）砌体结构设计规范（GB500032001）；（9）建筑给排水设计规范（GB500152003）；（10）民用建筑电气设计规范（JGJ162008）；（11）建筑物防雷设计规范（GB50057-94（2000 版）；（12）建筑照明设计标准（GB500
40、34-2004）；（13）钢筋混凝土结构设计规范（GB500102002）；（14）建筑结构荷载规范（GB500092001）；（15）宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）；建设方案23（16）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（17）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（18）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；（19）地表水环境质量标准（GB38382002）中；（20）环境空气质量标准（GB30951996）；（21）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2005）。6.2 建筑设计指导思想与原则（1）以“远观古城，近看海景”为设计目的
41、，营造一个体现现代“园林景观”风格的度假饭店。（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足游客健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、海风习习、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级饭店。（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土建设方案24地状况
42、，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。（5）以“亲水筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以海为背景，强调“海”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、溪水融为一体。（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的海洋文化环境。（7）建筑风格上采用中式与现代结合的手法。（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对饭店空间的组织，饭店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的温泉度假饭店氛围。（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。6.3 项目总体规划方案6.3.1 总平面布
43、置和功能要求本项目地处 xxx 市兴海南街，占地 67471.475 平方米，地势平坦，其形状近似正方形。项目用地为南北走向，地块形状较为规整，建筑物以“Y”字型布置准四星级酒店，将酒店客房面向湖面及首山。酒店出入口设靠星海南路，用地面向整个首山连绵山景。在客房俯身下看，可见建设方案25清澈平静，波光粼粼的湖面尽收眼底，赋予酒店一个完美清新的第一印象。6.3.2 立面设计酒店的整体造型主要是以现代简约的几何形体组合，特有的“Y”字型造型，无论从哪个角度看都会给人以很好的展开面，既体现了酒店的整体感，更很好地展示了酒店群的体量感。建筑立面处理上根据不同的方案风格采用了横向的线脚，体现古典建筑的庄
44、重典雅，同时也散发出浓郁的时代气息。给人以过目不忘的强烈视觉冲击力，有助于提升酒店的标志性及品牌形象。“Y”字型塔楼，尺度宜人的庭院绿化，别出心裁的户外温泉池，室内外空间的融合和交流，所有的这一切都为酒店创造出其特有的品质、品味和品格。xxxxxx 国际温泉度假饭店的设计不仅为 xxx 市民和政府提供了高端商务住宿、会议、餐饮等需求，更为 xxx 市乃至 xxx 增添了一道新的亮丽风景线。6.3.3 道路及交通酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出入口设置合理，同时减少了车流对主要商业面的影响。在交通组织方面，为了避免
45、与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计：酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设建设方案26有消防环形通道，内部交通畅通无阻；酒店人流出入口设在酒店入口广场，有效地减少了交通的影响，酒店车行入口和地下车库入口分别设置，减少了相互的干扰，使酒店内部交通流畅、方便。本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。场区的南侧为主干道，作为车流通道，场区的东、西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。6.3.4 绿化本项目场区的南侧为主干道及主出入口。充分利用海岸线走向，结合道路进行整治，并在出入口两侧采用草皮铺设，增添自然气息。全地块部分地面进行绿化，绿化总面积的 42%。酒店四周布置绿化。饭店后面湖面上修建长廊，优美的长廊文化与湖面的荷花、芦苇交相辉映。通过实施景观建筑、小品、休憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观，同时提供人们散步、休憩。6.4 建筑方案6.4.1 建筑方案描述建筑艺术与风格建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达
