1、安徽之门THE GATE OF AN HUI,谨呈：安徽金大地,金大地新地中心营销总纲,本次汇报的目的在于： 1、明确项目的营销思路和方向； 2、确定销售推广的关键节点；本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。市场大势、项目竞争分析、客户定位详情见附件。,前言,目标与问题,目标,写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解 决一定的资金回笼；,通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象；,通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。,Q1:项目写字楼如何推售？,Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？,Q2:如何建立项目差异化的高端形象？,营销总纲主要解决以下三大问题,营销
2、策略,Q1:项目写字楼如何推售？,推售的三大原则, 利润最大化； 有利于项目形象的逐步提升； 不流失客户；,A栋,B栋,C栋,物业类型,现金牛：市场平均利润，快速回笼资金的产品，溢价空间相对有限。,明星中的标杆：高利润、高溢价的产品，价格与形象标杆。,明星：较高利润产品，溢价空间大，可提升项目形象和价值；,产品利益点分析,产品利益点（形象提升及溢价空间）排序：A栋B栋C栋,内部产品价值贬损分析,展示不充分时， A栋价值贬损最大，B栋次之，C栋价值贬损最小,产品价值,A栋,B栋,C栋,展示充分时的价值,展示不充分时的价值,推售策略,世联观点：在项目展示面不充分前提下， 写字楼高溢价产品A栋、B栋
3、的价值贬损大； 项目价值体系还未建立，需要良好的销售业绩给市场信心。,基于以上观点结合A、B、C栋利益点及产品竞争关系，项目写字楼推售分三步走,集中推C栋，B栋线下蓄客、半层、整层销售,集中推C栋，单位总价低，客户聚焦；,C栋线下销售30%即举办开盘告知市场公开发售，提升客户信心；,B栋高价蓄客，树立价格标杆，加速C栋销售。,目的：展示不充分，不贬损项目价值，不流失客户。,操作思路：,第一步：,C栋销售超过80%，B栋对外公开发售,利用B栋名企进驻信息，提升项目形象档次； 当C栋销售过80，B栋线下实现2030销售率时，B栋开盘再次引爆市场； 展示到位，B栋开盘后C栋剩余单位涨价。,目的：实现
4、产品高溢价。,操作思路：,第二步：,A栋保留，B栋销售80后，可租可售,A栋对外口径：国际财团正在洽谈准备定制A栋整栋，作为标杆持续影响市场； 挤压A栋意向客户购买B座； 若现金回笼需要，B栋销售达到80%后，高调、高价推出A栋，实现A栋高溢价。,目的：树立形象价格标杆，利润最大化。,操作思路：,第三步：,第一阶段： 集中推C栋，B栋线下消化半层、整层客户；第二阶段： C栋销售超80，B栋公开发售，C栋涨价销售；第三阶段： B栋销售超80，A栋对大客户租售，实现高溢价。,推售小结,Q2:如何建立项目差异化的高端形象？,项目价值1,根据合肥城市规划，政务新区、滨湖新区和老城区构成合肥的中心城区。
5、 目前政务新区已经获得“中国人居环境范例奖”，被称为合肥的“曼哈顿”。,合肥新中心，集一城之精华,项目价值2,项目位处政务新区龙头位置，政务新区的形象封面，占据绝对中心位置。,政务新区龙头位置，地标气质无出其右,新地中心,项目价值3,一线湖景资源，综合体景观之最,不可复制的资源优势，无人能敌 无遮挡一线天鹅湖景观；无遮挡一线中央绿轴景观；,项目价值4,国际团队精雕细琢，打造顶尖品质,国际著名设计事务所WSP维思平担纲整体设计，打造国际顶尖综合体品质，将国际时尚元素与徽派建筑精髓完美融合；黄志达担纲室内公共空间设计，塑造精品品质。,主要案例：奥地利INFINEON总部、新加坡西门子总部、北京新首
6、都机场酒店、北京中信国安会议中心等,项目价值5,世界级商务综合体,60万体量大型综合体，商务体量首屈一指，产品互补优势明显 17万顶级甲级写字楼生态办公楼、12万集中商业休闲商业街、15万城市豪宅、4000 顶级会所、国际级外观+国际化办公、居住、购物体验,项目价值6,没有如此多领先和唯一，不言顶级,图腾式全玻璃幕墙外立面，合肥唯一； 约1500、12m挑高双大堂，合肥唯一； VAV蓄冰中央空调，合肥唯一； 20部最高6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一； 3m极致净高，办公高度合肥第一； 10.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一； ,综合体 形象领先,位置领先,区位领先,设计领先,产
7、品领先,景观领先,多项领先，综合体王者气度,如此众多领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优势，不足以支撑项目综合体王者的地标形象。 基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现？,天鹅湖万达广场说：我是“国际万达，天鹅湖畔再定中心” 置地广场说：我是“天鹅湖上的90万合肥新中心” 华邦世贸城说：我是“世界级都市综合体” 坝上街说：我是“140万平米超大型城市综合体” 白天鹅国际商务中心说：我是“政务新区5A级智能商务中心！” 安粮东怡金融广场说：我是“世界金融企业总部” ,“中心”,“天鹅湖上”,“新中心”,“世界级”,政务新区,5A级智能,世界金融,这些优势只是 金大地新地中心气质
8、的一个注脚,“综合体”,140万平米,项目综合体的整体形象需要超越！,规模、产品、功能、品牌等物理属性的地标,精神地标,安徽之门,将项目的建筑形态符号化、图腾化，让项目成为城市的 封面和象征，站在一个省会区域的高度俯瞰全城。,项目形象统领： 安徽之门，梦想之都,长江三角经济带的西大门； 世界进入安徽的西大门； 合肥城市的形象封面； 一座城市和区域的地标图腾和象征； 一座城市期望的国际城邦； 国际之都体现的是综合体互补价值，国际繁华的都市感。,站在“安徽之门”的形象下， 项目商务形象如何拔升和体现？,商务形象之于项目形象，就是 灵魂,15万平米的住宅体量，不足以成为合肥豪宅标杆； 12万平米的商
9、业运营，不足以抗衡万达广场、华润万象城； 17万平米的商务体量，比肩国际的顶尖的规划、设计、配置，足以代言合肥商务的巅峰之作和未来；,当IFC在标榜“高度”时， 当万大广场在标榜“天鹅湖、中心”时， 当坝上街在标榜“体量”时， 当置地广场在标榜“天鹅湖、新中心”时， 当白天鹅国际商务中心标榜“5A品质”时， .,这些对于真正的领袖、真正的地标来说 都无须标榜,对于安徽来说，我是门户，我是象征； 对于政务新区来说，我是综合体的坐标原点； 对于天鹅湖来说，我是龙头； 对于商务品质来说，我是领袖； .,因为,以领先的形象定位奠定项目商务综合体领袖的龙头地位，捍卫“安徽之门”的地标气质。,安徽之门，领
10、袖商务,金大地新地中心写字楼形象定位：,围绕“领袖商务”，项目写字楼A、B、C栋需要建立自己独有的产品形象定位,Tower C,市场个性化写字楼的代表：精品生态OFFICE,代言绿色商务时代,甲级写字楼标准配置； 生态空中花园； 生态绿色大堂； 阳光电梯等候厅； ,Tower B,市场甲级写字楼明星：总部OFFICE,代言安徽商务标准,合肥唯一彩釉玻璃幕墙； 5m/s进口高速电梯； 品牌VRV空调； 10.8-12m柱跨； 2.8m净高； .,Tower A,市场超甲级写字楼标杆：世界OFFICE,代言世界商务高度, 竖线条全玻璃幕墙外立面，合肥唯一； 约1500、16m挑高双大堂，合肥唯一；
11、 VAV蓄冰中央空调，合肥唯一； 20部最高6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一； 3m极致净高，办公高度合肥第一； 10.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一； ,项目形象价值体系,项目综合体整体形象 安徽之门，梦想之都,项目综合体商务形象 安徽之门，领袖商务,Tower A 形象 世界OFFICE 代言世界商务高度,Tower B 形象 总部OFFICE 代言安徽商务标准,Tower C 形象 精品生态OFFICE 代言绿色商务时代,关于项目商务、住宅及商业形象定位的一些思考,项目综合体整体形象 安徽之门，梦想之都,项目综合体商务形象 安徽之门，领袖商务,项目综合体豪宅形象 安徽之门
12、，湖岸官邸,项目综合体商业形象 安徽之门，时尚中心,梦想之都：形象总领，一座都市梦想的栖息地。“都”体现的是综合体业态互补产 生的价值，一座功能互补性强的高端综合体其实是一座繁华都市浓缩的缩影。 领袖商务：代言合肥商务的巅峰之作和未来； 湖岸官邸：天鹅湖一线湖景城市高层豪宅； 时尚中心：12万平米高端、时尚购物中心，雄踞政务新区商业最核心的位置。,Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？,项目2个核心发力点,“安徽之门”概念的炒作与落地；差异化营销展示、体验引领合肥商务标准，打造项目“领袖商务”的标杆形象；,营销总纲,营销推广四大原则, 悬念策划营销，营销费用事半功倍； 关键营销节点重点投
13、入，合理使用营销费用； 创新营销推广方式，有效利用营销费用； 常规化使用费用低、效果好的渠道推广；,结合高端活动，高调推出“安徽之门，领袖商务”的商务标杆诉求，高调推出项目的写字楼；,写字楼营销关键手段重点投入,新闻事件持续制造,项目整体营销策略,利用“安徽之门”的综合体形象定位引起公众、媒体广泛关注，悬念式的事件公关活动引爆市场，树立项目综合体龙头地位；,通过打造差异化的营销展示、体验引领合肥商务新标准，强化“安徽之门，领袖商务”的标杆形象。,营销总攻略,推广攻略,展示攻略,客户攻略,推售攻略,关键节点三集中式投入，悬念广告制造新闻话题，利用公关活动引爆市场，树立“安徽之门”的高端综合体形象
14、； 结合活动强势推出“领袖商务”，树立项目高端商务综合体形象；,引入国际化调性，建立项目世界综合体气质，与对手形成差异化竞争； 结合工程节点，打造新的展示点，引起市场持续关注； 在客户营销接触点，细化功能展示，渗透项目核心卖点；,打造新地中心”金客会“会员护照，形成圈层口碑传播力； 细分营销渠道，整合商会、协会、银行客户资源。,线上线下分栋推售，满足多种客户需求； 小步快跑，持续制造良好的销售势头。,时间 2011年,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,项目起势期,推广线,商务形象导入期,C座持续推广期,三集中式推广 户外、报广、网络、电台,关键节点集中推广，活动
15、持续影响 户外、报纸、电视、电台、短信、网络等,强势推广 户外、报广、网络、电台、分众,项目营销节点总控图,推售策略,C座蓄客 B座积累大客户,线下C座消化半层以上大客户，B座消化半层整层客户,推广渠道,安徽之门,安徽之门，领袖商务,代言合肥绿色商务时代,工程及 展示,临时售楼处开放,样板房开放,营销中心开放,楼体灯光字,艺术广场及高端会所开放,活动线,点亮”安徽之门“,商业领袖对话系列节目,行业协会、商会资源互动活动/金融、保险企业资源利用,名企进驻签约仪式,B/C座取得预售,C座持续热销，B座线下消化大客户,C座开盘,C座开盘,落地“安徽之门”，引爆市场,时间：2011.4.122011.
16、5.31 销售策略：C栋蓄客，B栋大客户洽谈 推广策略： 1、三集中式投入，“安徽之门”引发公众、媒体持续热议； 2、事件公关活动引出“新地中心，安徽之门”树立项目广泛知名度； 集中渠道：户外、 LED、围墙、报广、网络、电台； 工程相关：临时售楼处装修到位，可投入使用； 物料相关：楼书、折页、户型单张等宣传材料,3,4,5,项目起势期,6,7,8,9,商务形象导入期,C座持续推广期,10,落地 “安徽之门”五大步骤,STEP1：悬念广告引发公众、媒体广泛关注； STEP2：深化悬念广告，引发公众、媒体热议； STEP3：悬念浮出水面，引发公众、媒体期待； STEP4：点亮“安徽之门”活动引爆
17、市场； STEP5：活动后持续报道，初步建立项目价值体系,STEP1：悬念广告引发热议,时间安排：4.184.30 操作方式：“时间集中、诉求集中、渠道集中” 推出悬念“安徽之门” ； 炒作话题：一版除“安徽之门” 的整版报广引发大家热议；何为安徽之门？合肥安徽之门在哪？ 媒体渠道：户外、LED、报广、网络、电台；,STEP1：悬念广告表现形式,安徽之门,户外,安徽之门,“何为安徽之门” ？ 安徽之门最近收到市民的广泛关注，缘于一则除了“安徽之门”信息外再无其他明显悬念引起市民的好奇,何为安徽之门？,“何为安徽之门”,STEP2：深化悬念广告,时间安排：5.15.15 操作方式：在报纸、网络开
18、辟专栏举办“安徽之门”征文活动，“三集中” 深化悬念广告 ，传递“安徽之门”的价值； 炒作话题：“安徽之门”全城征文；“安徽之门” 是长三角的世界门户；“安徽之门” 在合肥中心；“安徽之门”是合肥地标； 媒体渠道：户外、LED、报广、网络、电台；,STEP2：悬念广告表现形式,“安徽之门”全城征文活动,“安徽之门” 是安徽的经济门户 “安徽之门”首先是安徽经济发展的标志，代表安徽走向中国，走上世界的门户，安徽在全国的经济发展速度首屈一指，安徽需要自己的形象封面来证明安徽作为长三角经济带“西大门”的重要地位，,“安徽之门” 在合肥中心,“安徽之门”全城征文活动,STEP3：悬念浮出水面,时间安排
19、：5.165.20 操作方式：“三集中” 悬念“安徽之门”浮出水面，成为市场焦点” ； 炒作话题：5月21日，天鹅湖畔“安徽之门”即将点亮安徽之门，梦想之都 众人期待，点亮“安徽之门” 媒体渠道：户外、LED、报广、网络、电台；,STEP3 ：揭晓悬念广告,5月21日19时，天鹅湖畔点亮“安徽之门” 新地中心湖畔音乐晚会璀璨揭幕 张信哲、赵薇现场献艺,5月21日19时新地中心天鹅湖畔点亮“安徽之门”,户外,金大地新地中心5.21点亮“安徽之门” ，万众瞩目 “安徽之门”即将在天鹅湖畔，新地中心项目地点亮，明星云集，据悉还有大型烟花表演及神秘的点亮仪式，让人期待不已，众人目光聚焦至5月21日19
20、时,STEP4 ：点亮“安徽之门” ，引爆市场,三大爆破点,BOM1 明星助阵， 天鹅湖上音乐会， 全城瞩目,BOM2 湖岸烟花， 点燃现场激情,BOM3 冲天光柱， 万人仰望， 永生难忘,张信哲、赵薇等明星现场献艺，安徽电视台著名主持罗彬助阵，打造合肥史上最强湖上 音乐会。 费用预算：100万,湖岸烟花，打造最绚丽动人的湖岸夜景。 费用预算：50万,高达200米的激光光柱形成双塔门柱，让“安徽之门”成为合肥人心中最不可磨灭的印象。 费用预算：50万,主题：一夜倾城，点亮“安徽之门” 活动地点：项目地旁、天鹅湖畔； 目的：通过激光点亮“安徽之门”仪式，强势推出“新地中心”； 邀请人员：新安晚报
21、、合肥晚报等主流报媒总编 级领导、合房网、365房产网等网络媒体总监级以上人员、安徽电视台、安徽经济频道等媒体领导参加仪式； 活动要点：音乐会引发全城关注烟花燃放全城激情点亮仪式让人惊叹难忘新闻媒体采访； 推广方式：各大合作媒体发布“一夜倾城，点亮安徽之门”的新闻通稿； 时间：2011年5月21日19时,STEP4 ：点亮“安徽之门” ，引爆市场,冲天光柱，全城仰望,STEP5：活动广泛报道，项目价值全面演绎,时间安排：5.226.31 操作方式：“三集中” 强势报道点亮“安徽之门”活动的新闻报道，嫁接项目价值信息 ； 炒作话题：5月21日，新地中心一夜倾城，点亮“安徽之门”新地中心冲天光柱，
22、全城仰目 “安徽之门”，新地中心成市场焦点 “安徽之门”， 城市封面，合肥的象征 媒体渠道：户外、LED、报广、网络、电台、电视台；,STEP5 ：项目价值演绎的表现形式,“安徽之门” ，一夜倾城 5月15日17时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个“门”型，让市民叹为观止“安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片,冲天光柱，全城瞩目，一座城市地标诞生 5月15日17时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个“门”型，让市民叹为观止“安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的
23、经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片,“安徽之门” ，新地中心成市场焦点 5月15日17时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个“门”型，让市民叹为观止“安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片,“安徽之门”点亮仪式，吸引合肥全城市民关注,3,4,5,项目起势期,6,7,8,9,商务形象导入期,C座持续推广期,“安徽之门，领袖商务”，写字楼高调入市,时间：2011.6.12011.8.18 推售策略：C栋蓄客及线下消化半层以上客户，B栋高价消化半层、整层以上客
24、户； 推广策略： 1、高端商务活动造势，推出“安徽之门，领袖商务”的高端商务形象； 2、精细传播渠道、建立客户圈层，逐步将“领袖商务”渗透市场； 集中渠道：户外、 LED、围墙、报广、网络； 工程相关：B、C座取得预售许可证； 物料相关：五证公示,10,“安徽之门，领袖商务” 四大着力点,POWER1： 高端商务活动，强势推出 “安徽之门，领袖商务”的商务形象； POWER2： 顶级奖项强化“安徽之门，领袖商务”形象； POWER3： 成立会员护照系统，形成客户圈层； POWER4 ：精细化的传播渠道，将“领袖商务”逐步渗透市场；1、头版报眼、封腰持续“领袖头条”播报时事新闻；2、网络微博解读
25、“安徽之门，领袖商务”价值；3、百度关键字搜索首页“领袖”价值凸显；4、针对性渠道投放锁定高端商务人群；,安徽经视中国行业领袖对话系列节目,主题：“安徽门户”，中国行业领袖对话 目的：行业领袖印证商务领袖地位，系列活动引发持续关注，持续提升项目商务影响力； 活动方式：赞助经济生活频道，开办中国行业领袖； 目的：利用自身资源让公众参与，制作话题，吸引新闻关注，形成持续的影响力； 针对目标客户的八大行业：金融、制造、科技、贸易、地产、工程设计、咨询、物流 活动要点：邀请各大行业企业领袖做客经视畅谈本行业的挑战和发展机遇，每周一次。 推广方式：节目插播广告，“领袖商务”高调亮相电视台；节目现场植入广
26、告。主题根据项目开盘等重要节点更换主题；报广、网络根据每周不同行业话题配合炒作宣传。 时间：2011年78月 费用：与安徽经视频道初步沟通后，需要提出具体需求才能报价。,安徽之门，领袖商务,POWER1,行业领袖,“安徽之门，领袖商务”经济论坛暨项目新品发布会,主题：安徽之门，领袖商务 目的：通过嫁接经济领袖的影响力，提升项目“领袖商务”的地位 活动方式：经济论坛形式 论坛内容：合肥在长三角中的门户地位以及合肥未来发展趋势 邀请嘉宾：邀请诚意客户、合肥知名地产商领导、徽商理事会成员、各新闻媒体记者 活动要点：合肥在长三角经济带中的门户地位商务综合体领袖影响力项目新品发布 时间：2011年7月2
27、5日 费用：60万,邀请知名经济专家赵晓（宋鸿兵）、世联CTO黎振伟就城市CBD与商务综合体发展关系发表演讲，同时邀请合肥级著名主持人芮成钢作主持。,安徽之门，领袖商务 经济论坛暨新地中心新品发布会,POWER1,经济领袖,经济领袖、行业领袖 活动二选一,2011中国建筑新地标TOP10,2011年中国城市综合体TOP10,通过政府或权威机构为项目颁发“地标、综合体”权威奖项，为项目树立公信力，借此机会让媒体炒作，以突出本项目的地标、领袖地位，建议开始筹备申请以下2个奖项。时间：9月份。,建筑奖项颁发制造新闻话题，提升项目公信力,POWER2,奖项证言,由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地
28、产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”，中国权威的地标奖项，可通过中国房地产协会办理。,由中国房地产指数系统和中国指数研究院，联合搜房网评出，具有较高的公信力，可通过搜房网办理。,新 地 中 心,金大地新地中心,“金客会”会员来源： 金大地物业老业主； 新地中心写字楼成交客户； 世联合肥豪宅客户资源； 金大地资源客户,成立“金客会”发放会员护照，多重优惠体现会员特殊性和尊贵感，与项目商业、住宅资源共享,金客户功能； 形成金大地忠实的客户群； 为项目住宅、商业蓄客； 启动时间7月,POWER3,会员圈层,1、头版报眼、封腰持续“领袖头条”播报时事新闻,POW
29、ER4,在新安晚报、合肥晚报新闻头版或用封腰的形式设立“领袖头条”播报的形式，以项目名义播报世界最新最劲爆的新闻热点，逐步渗透“安徽之门，领袖商务”的项目形象。,操作重点： 在商务形象入市期连续2个月头条播报，引起市场持续关注； 时间：6.17.31,领袖头条：股神巴菲特亲临合肥,领袖头条：股神巴菲特亲临合肥,精细传播渠道,头版报眼,封腰,2、网络推手微博解读“领袖”价值,邀请合肥知名网络推手或从深圳邀请知名网络推手，在新浪、合房网、腾讯建立微博，以“世界顶级综合体5日游”大奖及其他小奖品作为顶帖的奖励，使项目微博成为热点。同时在合房网、365地产网上定期发布炒作软文。,时间：6、7月 活动形
30、式：顶帖为99、999、9999、99999位的博主可以获得相关奖品； 炒作话题： 合肥出现新地标； 安徽之门，一张合肥的新名片； 新地中心，合肥新封面； 新地中心，全国TOP10综合体； 国际大师邂逅徽派建筑，造就经典综合体； . 操作案例：深圳万科红 操作单位：瑞桥网络传播,金大地新地中心，合肥商务领袖,POWER4,精细传播渠道,全国TOP10综合体,3、百度首页关键字搜索“领袖”价值凸显,通过关键字“安徽之门、合肥中心、领袖商务、商务领袖、新地中心、商务综合体、合肥地标、天鹅湖、政务新区、合肥门户” 等词汇，合肥金大地新地中心均出现在首页，且项目信息基本一致。,合肥金大地新地中心,合肥
31、金大地新地中心，安徽之门,合肥金大地新地中心，合肥综合体标杆,合肥金大地新地中心，合肥商务领袖,合肥金大地新地中心，领袖论坛圆满谢幕,POWER4,精细传播渠道,4、针对性渠道投放锁定高端商务人群,通过高端航空、动车杂志投放锁定省内外高端商务人士，通过本地高端楼宇分众传播锁定合肥高端商务人群。,主要投放于合肥至上海、南京 、武汉等重点城市的动车上，可覆盖与合肥有密切商务往来的长三角商务人士,东方航空连接长三角与中国其他主要城市，投放可覆盖长三角高端商务人士,在北一环及其他散点分布的高端写字楼投放分众媒体，可覆盖合肥主要大中型企业,投放主题：安徽之门，领袖商务+国际商务综合体光耀合肥+顶级写字楼
32、火热咨询中 投放时间：6月中旬至7月中旬,POWER4,精细传播渠道,3,4,5,项目起势期,6,7,8,9,商务形象导入期,C座持续推广期,“领袖商务，代言绿色商务时代”，C座持销,时间：2011.8.192011.12.31 推售策略：C栋持续销售，B栋高价消化半层、整层以上客户； 阶段策略： 1、整合商会、协会、银行资源打造圈层营销体系； 2、差异化展示、体验引领合肥商务新标准； 集中渠道：户外、 LED、围墙、报广、网络、短信； 工程相关：营销中心、样板房等到位；,10,持续销售 四种武器,WEAPON1：盛大开盘，制造项目销售高潮； WEAPON2：整合资源，圈层营销； WEAPON
33、3 ：打造新的展示点，引起市场持续关注；1、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力；2、科技营销中心，全新视觉体验；3、样板房细化功能展示，渗透核心卖点；4、艺术广场，一座城市地标的象征； WEAPON4 ：打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力；,C栋盛大开盘，良好销售业绩引爆市场,在项目C栋线下销售20-30%时对外正式开盘，营造热销氛围。,主题：新地中心写字楼开盘热销 媒体：户外、报广、短信、网络、电视、电台传递热销信息 主题：新地中心开盘热销*亿 时间：暂定2011年8月18日 操作：根据蓄客情况，大客户在价格表确定后首先选房，后小客户选房；当销售达到20-30%时开盘，给市场释放火爆销售
34、信息，促进新一轮成交。,WEAPON1,盛大开盘,徽商理事会 淮南商会 浙江商会 合肥市化工行业协会 合肥市机械行业协会 合肥市电子信息行业协会 ,1、主要写字楼协会、商会互动,定期活动赞助； 相关行业企业互访； 投放行业协会网站、会刊广告（费用较低） 协会会员团购优惠；,注：通过联系进行接洽与合作，目前正在收集以上行业、协会、商会的联系方式及在2011年8月后的活动时间安排。 互动时间：812月。,WEAPON2,整合圈层资源,2、银行、证券、保险及其客户资源互动,活动方式：针对性举办各类活动； 目的：利用项目已有的影响力与银行、证券、保险类企业建立广泛联系，积累银行、证券、保险类大客户，同
35、时在线下定期举办系列银行、证券高端客户活动及高端品牌相关互动活动； 推广方式：通过行业客户的圈层活动建立广泛的口碑传播影响力； 时间：2011年812月,WEAPON2,整合圈层资源,为进驻新地中心的国内外商业品牌、知名企业举办隆重的进驻签约仪式，给项目及进驻名企宣传造势,3、名企进驻签约仪式，引发羊群效应,主题：*国际名企进驻新地中心 地点：天鹅湖酒店（暂定） 邀请嘉宾：媒体、业内知名人士、合作公司及开发商相关领导 时间：根据知名商家及企业进驻情况而定,WEAPON2,整合圈层资源,操作重点： B栋西面、北面采用英文灯光字与“安徽之门”、“领袖商务”相结合，强化项目国际化形象和项目龙头商务综
36、合体地位； B、C栋东面使用楼体条幅，根据项目重大销售节点更换售卖信息，根据重大节日发布恭贺信息、或者发布重大时事新闻事件，吸引客户广泛、持续关注； 时间：楼体完成10层左右即可上灯光字及条幅。,1、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力,祁门路,潜 山 路,Tower A,Tower C,Tower B,领袖商务,TowerA,TowerB,TowerC,全球 发售,WEAPON3,新的展示点,灯光字,楼体条幅,新 地 中 心,新地中心,恭贺新禧 或全球发售,领袖商务,安徽之门,2、科技营销中心，全新视觉体验,售楼处：展示项目售楼处打造的独具匠心，时间走廊、3D环幕体验、模型、尊贵的VIP洽谈
37、室； 时间： 2011年12月（依据工程时间而定);,环幕采用，更强的视觉冲击,尊贵奢华的VIP室,现代简约的商务洽谈空间,采用科技、迷幻的光影,WEAPON3,新的展示点,简装样板房展示： 在客户核心接触点、细化功能展示，渗透项目的核心卖点； 时间：2011年12月中旬（依据工程时间而定);,3、B栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点,公司形象墙,电梯,项目核心卖点展示墙，从区域、景观到产品，加深客户对项目的印象,开发商品牌、设计事务所，增加客户对项目的了解和趣味性,单元划分、用材、层高等直观展示,显示的空调出风口，便于销售人员详细介绍空调的功能及优势,WEAPON3,新的展示点,以精装展示为
38、主，功能为辅，体现空间的阔绰、豪华，用概念办公的形式营造纯正高端写字楼氛围。 时间：2011年12月中旬（依据工程时间而定);,WEAPON3,新的展示点,B栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点,通过装修，有效利用公共走道空间，使整个办公室更加开敞。,半层空间，开阔视野，概念办公表达出项目空间阔绰感,总裁办公室，开敞明亮、空间大气，品位优雅，是打动CEO的关键展示点,前广场采用特色雕塑+立体绘画，营造公众休闲观光的场所，增加公众的参与度 实施动作：在项目广场（B座和A座）设置雕塑小品，绘制世界知名综合体立体画； 实施理由：公共场合立体画在国内应用不多，易吸引眼球； 可作为新闻事件炒作，增加项目曝
39、光度同时成本低廉； 前广场的人气聚集可帮助营销中心“旺场”； 时间：前广场交付使用；,WEAPON3,新的展示点,4、艺术广场，一座城市地标的象征,美食佳肴：东方佳肴，西方美味味觉感官的完美体验,酒庄品醇：百年酒庄的佳酿与艺术共饮的酣畅,商务茶道：陈年普洱、铁观音名家紫砂壶里品尝时光的味道,名流交流：圈层人脉总汇往来尽是同道者,经理人学院： 面向企业主、CEO定期举办各种管理类培训，建立一个项目高端圈层。,经济资讯：数十种高端经济刊物包括富豪阶层必备的环球财经经济等等,打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力,徽商文化长廊：展示徽商历史有名商人的商道，同时可举办各种徽商文化交流活动,高端会所七大商
40、务功能,WEAPON4,增值服务平台,案例：京城俱乐部 成立时间：1993年； 创办人：中信集团 主要会员：商界精英人士 、新兴产业人士 、使馆工作人员 代表会员：:李泽楷、许荣茂 入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元。 此外每月交纳月费 案例：上海提香会,新地中心商务圈高端私家会所 对象： 1、拥有“金客户”护照会员； 2、高端企业界人士 活动形式： 1、定期组织各种商务交流活动，形成新地中心的真正商务圈层； 2、进行各种行业之间的交流与促进，提升新地中心的商务氛围； 3、组织商务沙龙、座谈会、酒会与定向论坛，加强高端商务圈子的形成。,打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力,W
41、EAPON4,增值服务平台,新地中心商务圈签约培训机构 定期引进相关的先进机构，对公司员工进行培训； 活动形式： 1、EMBA培训； 2、员工提高培训,重点科技培训、业务发展培训、中小企业工作坊、视野拓展研讨系列等,打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力,WEAPON4,增值服务平台,及活动备选方案,重点补充,户外及LED广告牌广告的选择,火车东站,骆岗机场,长江路段,金寨路立交,火车东站,户外立柱广告牌 全面覆盖动车商务人士,长江路四牌楼段,立柱或LED 车辆最频繁路线 全面,骆岗机场,室内户外牌 全面覆盖高端商务人士 体系项目国际化,金寨路立交,车辆最频繁路线 全面,上述四块大牌基本可以实现
42、对立体交通工具使用客群的覆盖,重点渠道,户外,潜山路、祁门路、龙图路围墙包装,龙图路与潜山路的大广告牌加高至10米，并做成异型，增加关注度，与周边项目形成差异化； 龙图路设立3米围墙进行包装； 时间：2011年4月底；,更换,加高并做异型处理,重点展示,围墙,异型围墙,示意图,更换潜山路、祁门路、龙图路围墙包装,生态精品OFFICE,代言合肥绿色商务时代,总部OFFICE,代言合肥商务标准,根据C栋即将开盘的时间节点，更换围墙广告信息，以“安徽之门，领袖商务”结合产品卖点为价值点，增加客户对项目产品的关注度； 时间：2011年7月底；,世界OFFICE,代言世界商务高度,世界商务综合体,安徽门
43、户，领袖商务,重点展示,围墙,从项目地至临时售楼处的关键交通节点设立大型导示系统和路旗导示,为了让客户看到项目信息后很快从项目地至临时营销中心，需要在关键路口设立导示，采用新颖、醒目、国际感强的造型设计。 时间：2011年4月中旬,导示示意,重点展示,导示,外部指引标准化,标准停车指引动作，礼貌欢迎及送客用语；,内部接待标准化,标准接听用语，做售楼处主人翁意识；,保洁工作标准化,及客户之需，主动服务客户；,客服服务标准化,眼明手快，让营销中心不留任何污渍；,营销中心服务人员主动服务五大标准,具体服务标准见报告附件四,礼宾司服务标准化,五星级酒店礼宾司，让客户宾至如归；,备注：在项目临时售楼处开
44、放前，部分主动服务体系开始培训，在营销中心正式开放全部执行到位。,服务体系,五大标准,赞助安徽经视财经特快特别节目走进投资者活动,主题：新地中心，走进投资者特别节目 活动方式：赞助经济生活频道，财经特快特别节目； 目的：利用公众参与，制作话题，吸引新闻关注，形成持续的影响力； 活动要点：活动期间每天插播1条15秒宣传片，体现赞助项目“新地中心”信息，2分钟的新闻报道中体现赞助“新地中心”的信息，小版块前体现5秒赞助项目的标版。内容如：本活动由“金大地新地中心特别赞助播出” 频次：910场 时间：2011年79月 费用：40万,活动备选方案1,赞助电视台,国际资本对接中国商业地产经济论坛,主题：
45、国际资本助推中国商业发展 活动方式：经济论坛形式 活动形式：邀请龚方雄、金岩石及黑石银行高管做嘉宾，就国际资本对中国商业的崛起的营销和投资机会进行经济论坛 目的：通过报纸、网络、电视等媒体的宣传，提升项目国际化高端形象。 推广主题：跨国银行密谋进驻合肥，新地中心或将迎来国际财团 时间：2011年8月初 费用：60万,跨国银行密谋进驻合肥，新地中心迎来国际财团,活动备选方案2,整合国际资源,2011“安徽年度经济人物评选”颁奖典礼冠名,主题：新地中心，2011“安徽年度经济人物评选”颁奖典礼 活动方式：评选活动全程赞助冠名 目的：通过2011“安徽年度经济人物评选”活动 ，提升项目高端商务形象，
46、形成持续的大众关注度和参与度。 活动形式：评选对安徽地方经济发展作出卓越贡献的经济人物颁奖盛典表彰和鼓励； 推广方式：颁奖典礼时长90分钟，现场将体现赞助客户权益，并进行录播，剪辑后在第一时间栏目中播出精编版，可体现客户权益；特别制作的活动宣传片、以及户外、网络、报纸均将体现赞助客户的权益。 时间：2011年11月底2012年1月底 费用：300万,活动备选方案3,电视台冠名,媒体投放,合肥各类媒体渠道效果评估及选择,户外、短信、现场包装、网络在整个项目销售周期不间断运用，报广在重大活动及节点适当运用，电台、分众媒体、电视媒体、DM、杂志在重大活动及节点选择性使用，展会在春交会及秋交会中运用。
47、,项目启动一年内项目媒体渠道策略及费用预估,时间,营销推广费,2012.4,2011.4,2014.4,销售量,写字楼成交价,数值,85%,2013.4,65%,888万,1684万,888万,100%,666万,2015.4,100%,启势期,2011年销售期,2012年销售期,2013年销售期,2014年销售期,27%,整体营销费用使用比例、销售价格及销售量走势图,2011.7,2011.12,7%8%,12%15%,40%45%,70%75%,20%,322万,项目可销售面积约32万，预计4年销售完，按照预计的37亿的销售额计算，营销推广费用比例控制在1.2%,共计4440万元，根据预测
48、的销售率，年底回款2.1-2.8亿。推广从2011年4月开始启动，预计营销推广费用与销售速度及成交价的关系如下：,销售高峰期 营销费用高峰期,让我们一同创造佳绩THANKS,附件一,市场大势,凭借合肥市近年来的快速经济增长，未来的写字楼需求将进一步释放,近年来合肥经济迅速发展，2001年以来GDP总量以年均增速高于15%的速度迅速增长； 近三年来合肥人均GDP均保持高于20%速度增长，对比其省会城市，仍然保持较快的增长率。,研究前提：GDP发展和写字楼需求面积关系紧密，经过测算，人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人。,经济利好1,第三产业的占比维持在
49、50%左右水平，并保持着年均20%的快速增长势头，将为写字楼市场带来充分需求,研究前提：第三产业企业是写字楼绝对主力客群，第三产业的发达程度一定意义上决定着写字楼市场的发展成熟度,合肥第三产业保持年均约20%的快速增长，未来几年的写字楼需求将得到快速稳定的释放,第三产业比例保持在50%左右,第三产业年均复合增长约20%,经济利好2,“大合肥”的发展际遇“皖江示范区”1、定位：合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。 2、规划目标：规划期为年年。到年，示范区地区生产总值比年翻一番以上，三次产业协调发展，实现与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国有重要影响力的城市带。 3、空间布局：以长江沿线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核”，以滁州和宣城两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。 4、承接六大产业：将装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业。 5、政策优惠：示范区将在投资、财税、金融、土地、对外开放等各方面得到中央和地方政府必要的政策支持。如在规划期内，中央财政将加大对示范区的转移支付力度，支持示范区的基础设施、自主创新和环境建设，积极探索开展跨境贸易人民币结算试点等。,
