1、 中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996032012年 7月宁波房地产市场月报中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996032目 录2012年 7月宁波房地产市场月报 .1本月导读 .4易居视点 .6第一篇 背景分析篇 .10第二篇 市场分析篇 15第一章 商品房市场 15一、市场综述 .15二、供求关系分析 15三、供应量分析 16四、成交量分析 17五、成交均价分析 17第二章 土地市场 18一、本月公告土地分析 18二、本月成交土地分析 20三、重点地块分析
2、（供应） 22第三章 商品住宅市场 .24一、市场综述 .24二、供求关系分析 25三、供应量分析 25四、成交量分析 30五、供求对比分析 32六、成交均价分析 34七、当月成交排行榜 35第四章 办公市场 37一、市场综述 .37二、成交量分析 38三、成交均价分析 39四、当月成交排行榜 39第五章 商业市场 41一、市场综述 .41中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996033二、成交量分析 42三、成交均价分析 43四、当月成交排行榜 43第六章 产品分析 45一、本月新增项目点评 45第七章 营销媒体 48一、营销透
3、析 .48二、媒体分析 .50三、营销个案分析 宁波中心 53第三篇 区域数据篇 56一、海曙区 .56二、江东区 .57三、江北区 .58四、科技园区 .59五、鄞州区 .60六、镇海区 .61七、北仑区 .62中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996034本月导读央行再次下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相
4、应调整。详情请见 P10商品房市场成交持续回升2012 年 7 月淡季不淡，商品房市场供求双 “旺” 。新增供应量 43.37 万方，环比下跌 22.69%，同比增加 130.32%；商品房成交量为 46.56 万方，环比增长 53.61%； 详情请见 P14土地供应继续下挫本月市七区供应量为 47.21 万方，环比增加 41.14 万方。土地供应总数11 幅，较上月增加 8 幅。 详情请见 P17商品住宅市场成交再创新高商品住宅新增供应面积为 33.58 万方，环比下跌 16.05%，供应套数为2678 套，环比减少 24.52%；成交面积为 41.28 万方，环比增长 61.69%，成交套
5、数为 3356 套，环比上涨 53.24%。详情请见 P23办公市场有所较少办公市场新增供应 5.07 万方；成交量为 2.4 万方，环比增加 45.76%；平均成交价格为 8497 元/ ，环比降低 25.06%；成交金额为 2.04 亿元，中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996035环比增加 9.24%。详情请见 P36商业市场量跌价涨本月商业新增供应量为 21674 ，环比减少 58%，成交量为 15214，环比减少 19%；成交均价为 12926 元/ ，环比减少 11%；成交金额为19665.11 万元，环比减少 2
6、8%。详情请见 P40楼盘多重优惠促销7 月房地产市场成交量继续攀升，逼近调控前的市场成交量，复苏迹象更加明显。本月有 6 个项目加推和开盘，营销活动也比较频繁。营销活动还是以打折为主，业主联谊及其他 CRM 活动比例相对上月也有一定降低。由于目前大部分企业库存量较大，打折优惠活动还将成为营销活动的重要手段，在政策的宽松之下，优惠空间或将有限，业主联谊及其他CRM 活动也将会相对增多。详情请见 P47中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996036易居视点本月市场形势本月商品房新增供应量 43.37 万方，环比下跌 22.69%，
7、同比增加130.32%；商品房成交量为 46.56 万方，环比增长 53.61%；成交均价为13503 元/ ，环比上涨 2.42%；成交金额为 62.87 亿，环比增长103.46%。商品住宅新增供应面积为 33.58 万方，环比下跌 16.05%，供应套数为 2678 套，环比减少 24.52%；成交面积为 41.28 万方，环比增长61.69%，成交套数为 3356 套，环比上涨 53.24%。在信贷政策放宽，供应速度加快，市场持创新高。下半年开局楼市再度升温，商品房与商品住宅成交量“呈井喷式”的上涨。其原因在于 6 月银行降低贷款利率，连月来的新盘新品供应刺激和吸引了观望客户购房需求。
8、个别楼盘的“以价换量”也是成交上涨的另一个原因。数月来的供求双“旺”的回升走势，已经缓解了企业在资金上的一定压力。受市场回暖影响，部分楼盘已经缩减了优惠尺度，同时媒体广告投放量也有所降低，多以现场活动营销来储备客户维老拓新。也有部分楼盘已经出现“借量调价”的动态，但商品房与商品住宅的成交均价走势仍保持稳定。近4 个月来的商品住宅市场成交持续创新，刚需客户已被市场消化多数，改善型需求空间开始逐步放大，为此市场价格仍将有望高度稳定的走势。本月热销楼盘除青林湾外多分布在城市周边区域，鄞州、镇海、北仑较为活跃，热销楼盘多以价格和高性价比广受客户所关注。相对于楼市的火热，土地市场也加紧了追赶的“步伐”
9、，加速推地，供应土地 11 幅，总占地面积达 47.21万方，多为城镇住宅性质的中小型地块，且多分布在鄞州、镇海、北仑等当前楼市畅销板块，以此来试水市场。此前 6 月供应的 3 块土地也全部成交，其中鄞州投资创业中心 II-3-C 地块被万科底价获得。政府加速推地，企业拿地兴趣渐浓，下半土地市场有望挽回“颓势” 。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996037本月关注： 龙湖滟澜海岸宁波旅游地产的典范作为新型城市的评判标准之一，切近自然、健康环保是滨海地产群的主要标准，在保证生态环境不被破坏前提下，融景于境、居娱合一，融合本地文
10、化元素，塑造人与空间的完美结合，将居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活。而拥有十八年园林艺术积淀的龙湖地产，在北仑春晓板块的滟澜海岸项目，正式沿袭龙湖品牌的精湛品质与园林美学，在得天独厚的地利优势上尽情绽放。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996038数字楼市2011 年 7 月至 2012 年 7 月宁波市商品住宅供求走势图数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构2011 年 7 月至 2012 年 7 月宁波市办公用房供求走势图数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构2011 年 7 月-2012 年 7 月
11、宁波市商业用房成交走势图中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-871996039数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构7 月商品住宅成交面积排行榜项目名称 区域 成交面积() 成交套数(套) 成交均价(元/) 成交金额(万元)银亿海悦花苑 镇海 37731.32 316 7569.59 28561.06青林湾 海曙 33803.58 273 16566.61 56001.06宜家花园 鄞州 27025.26 236 12917.16 34908.96华润中海凯旋门 北仑 24073.74 180 11189.92 26938.32中
12、海雍城世家 鄞州 22795.20 150 15499.30 35330.95理想城 鄞州 18707.24 147 15070.10 28192拉菲庄园 镇海 15959.14 157 11365.79 18138.82保利城 镇海 14788.86 107 10639.85 15735.13印象外滩 鄞州 13861.92 111 17674.61 24500.41金色珑庭 鄞州 11528.87 129 12930.11 14906.96宁波市 2012 年 7 月商品住宅热销项目与重点土地位置图热销项目华润中海凯旋门理想城印象外滩中海雍城世家青林湾金色珑庭保利城宜家花园银亿海悦花苑拉菲
13、庄园中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960310资料来源：cric 中国房产信息集团宁波机构第一篇 背景分析篇央行再次下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷
14、政策，继续抑制投机投资性购房。点评：央行在此次降息时特意强调：“个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。 ”央行宣布降息，还要专门强调房地产行业贷款政策，这在以往是非常罕见的，这是因为，降息这种利好对楼市调控显然会带来一定的风险。即便是出于“稳增长”的宏观经济诉求，并且明确排除“救楼市”的政策嫌疑，降息对楼市来讲依然存在一定的利好：一方面，贷款利率下降意味着开发商融资成本降低；另一方面，这同时降低了消费者的购房成本。在楼市回暖的关头，在楼市这样一个信心市场上，连续降息也容易被部分人理解为楼市调控政策触底，从而激发其消费需求的释放
15、。这种消费心理被开发商拿捏，会增加其挑逗房价上涨的底气。正因为如此，央行在降息的同时专门强调了房地产行业贷款政策。也正是在这样的背景下， “决不能让房价反弹”的高层表态异常关键。当降息等经济微调政策时时有被房地产市场搅乱捣混的可能时，足以说明房地产市场给社会带来的痛远远不止高房价对居民的重压，更深入到了在一定程度上制约经济政策的地步。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960311住建部：一月两次重申将坚持房地产调控鉴于 5 月以来地方政府针对房地产政策的微调此起彼伏，住建部发言人一月两次重申将坚持房地产调控不动摇，巩固调控成果
16、。该新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。7 月 7 日，温家宝总理在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。点评：调控进行到目前的节点，无论是从宏观经济还是从市场成交上来看，确实出现了放松的隐患。中央政府在此时再次重申坚持房地产调控不动摇，在一定程度上将打击地方政府近期松动政策的积极性，而从 6 月以来地方政府在政策上的表现来看，此举确实已经起到了一定的威慑作用。敏感时期的中央的表态，则是向市场发出的信
17、号，房地产行业仍在调控的窗口内，楼市回暖能走多远，将和政策密切相关。近期降息将改变部分二手房买卖双方心理预期近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，房地产市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限 7 折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。据抽样统计显示，浦东金桥、花木；闵行莘庄、杨浦新江湾；松江新城等板块因央行降息时日尚短，目前对于二手房市场购房者刺激并不明显，更多的购房者仍选择观望等待。但有普陀真如、闸北大宁等部分 6 月成交较为火热的区域，由于受央行降息影响，近日不仅
18、前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户则略有增加，部分在谈客户的入市节奏有所加快。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960312点评：与市场成交回升相对应，板块年内也首次出现了房东跳价的情况，虽然幅度不高，但是对市场交投氛围的影响不言而喻。同时，也有不少购房者在期待 8 折优惠的同时陷入了新一轮的等待和观望。此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前的各类楼市政策的微调变化，降息可能会被理解为政策转向的信号，成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化市场观望中的潜在购房者心态，促其入市信心增强，形成
19、 6-7 月份市场 “淡季不淡”的交投行情。 地王现象不具代表性 国内房价仍处于下降趋势从全国来看，土地市场显然难称火热。北京中原市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示，北京土地市场的高溢价率还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市。 “虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。 ” 全国新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非；从房地产调控的角度，却有碍观瞻。而据北京媒体报道，万柳区域个别二手房在“地王”诞生当晚就出现坐地涨价的现象，有的卖房人甚至当天提价 20 万元。显然，地王的出现，对于房价的合理回归已经产生了不好
20、的影响。点评：当前高溢价率的现象让人回想到 2009 年-2010 年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言，当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和“低起拍价“有关系，通过“低起拍价“让市场呈现出高溢价率现象。随后，土地市场交易逐渐活跃起来，如果当前土地市场正在酝酿 2009 年-2010 年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。楼市近期回暖 中央两月内连发多次信号稳楼市近期全国各地的房地产市场不断升温，许多城市成交量和价格也都创出了调控以来的新高，地王
21、、日光盘也是频出，在 18 日国家统计局发布的全中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960313国 70 个大中城市房价指数中，6 月份共有 25 个城市房价环比出现上涨，这些信号都表明近期的楼市已经开始回暖，那么房地产调控究竟应该朝着一个什么样的方向继续下去呢？就在 19 日晚上，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。点评：中央坚持房地产调控政策不动摇的决心是坚决的。国土资源部紧急召开会议，该紧急通知的重心是指向地方政府的，因为地方政府有可能
22、会想方设法出一些招数来刺激房地产市场，刺激土地的交易。现在就需要在原有的政策基调下进一步地加以严肃有关政策的要求。若近期房价继续回升，不排除政策进一步加码收紧的可能。 宁波楼盘原先打九五折 现在打九八折 少量楼盘借量调价近日实地观察了市中心、新三江口、城西、东部新城、镇海等地多个楼盘，发现部分原先低价入市甚至降价甩卖的楼盘，优惠幅度确较前几个月有所缩小。据观察，这些楼盘优惠缩减的幅度，如反映在房源总价上，大致在5。至于个别楼盘号称当前售价已上涨了每平方米一两千元或 10多甚至20多，究其原因，与其新推出的房源位置、套型等较开盘时力推的那批房源更佳有关，并不能简单得出房价大幅回涨的结论。点评：以
23、上此举不排除开发商有“逼购”考虑，近段时间楼市成交形势的好转，给了开发商缩减优惠甚至直接提价的底气。所谓“量为价先” ，在房子好卖的基础上，资金压力得到一定程度缓解的开发商，自然会生涨价之心，以谋求更高的利润。当前部分楼盘的缩减优惠，应该是正常的一种商业行为。事实上，这和前期开发商为求生而不惜在微利、保本甚至亏本销售高度相关。而需要警惕的是，有些楼盘的缩减优惠或提价行为，可能出于“逼购”的考虑。一些开发商通过分批、小量推盘的方式，有意营造供不应求、房价逐次上调的景象，最终目的就是诱导购房者“恐慌性”入市，进而达到加快销售，加速回笼资金的目的。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际
24、商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960314第二篇 市场分析篇第一章 商品房市场一、市场综述2012 年 7 月淡季不淡，商品房市场供求双 “旺” 。新增供应量 43.37 万方，环比下跌 22.69%，同比增加 130.32%；商品房成交量为 46.56 万方，环比增长 53.61%；成交均价为 13503 元/，环比上涨 2.42%；成交金额为 62.87 亿，环比增长 103.46%。市场稳步上扬，供求走高或可复制。2011 年 7 月-2012 年 7 月宁波市商品房供求走势图数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构宁波市 6 月7 月商品房各类指标变化表数据来源
25、：cric 中国房产信息集团宁波机构二、供求关系分析 本月供求比值为 0.93：1指标 2012.06 2012.07 同比增长（ %） 环比增长（%）供求比 1.85 0.93 6.90% -49.75%供应量（万方） 56.10 43.37 130.32% -22.69%成交量（万方） 30.31 46.56 114.46% 53.61%成交价格（元/ 平方米） 13184 13503 -16.68% 2.42%成交总额（亿元） 39.96 62.87 103.46% 57.33%中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-87199603
26、15供应量年度第二高，成交量持续创新，市场表现供不应求。2011 年 7 月-2012 年 7 月宁波市商品房供求关系对比图数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构三、供应量分析 本月商品房供应量为 43.37 万方，环比下跌 2 成。本月新增供应有 10 个项目，较上月减少 3 个，供应总量为 43.37 万方，其中住宅约 33.58 万方，商业为 2.17 万方，办公 5.07 万方。供应新盘、新品加推有海曙区的青林湾，江北区的盛世又一村，江东区宁波中心、紫玉花园,科技园区的翡翠湾、三方大厦，鄞州区的都市嘉源、理想城、宜家花园、印象外滩。2011 年 7 月-2012 年 7 月宁波市
27、商品房供应量走势中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960316数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构四、成交量分析 本月商品房成交量为 46.56 万方，环比增长 53.61%7 月商品房成交量稳中有升，政策向好，新盘、新品的持续供应，是从市场走高的关键因素。银亿海悦花苑与青林湾成为市场两大热点项目。商品住宅依然是市场稳定的主要支柱。相比之下办公、商业表现一般。三者之间成交份额分别为：88.64% 、 5.15%、3.26%，余下为车库部分。2011 年 7 月-2012 年 7 月宁波市商品房成交量走势数据来源：cri
28、c 中国房产信息集团宁波机构五、成交均价分析 本月商品房成交均价为 13503 元/，环比下跌 2.42%月度成交均价走势稳中有升，商品住宅改善需求空间放大，一定程度上影响商品房均价向上拉升。2011 年 7 月-2012 年 7 月宁波市商品房成交均价走势中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960317数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960318第二章 土地市场一、本月公告土地分析1、供应走势分析土地市场紧追楼市，
29、加速土地供应。本月市七区供应量为 47.21 万方，环比增加 41.14 万方。土地供应总数11 幅，较上月增加 8 幅。 2011年7月-2012年7月宁波市土地市场供应走势数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构2、供应结构分析楼市热销板块土地供应速度加快，鄞州新增土地供应量居首。本月从供应方面，鄞州土地供应面积最大，供应 21.42 万方，余下依次为北仑 11.58 万方，镇海 8.77 万方，江北 5.45 万方。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960319本月土地供应
30、11 幅，以城镇住宅总占地面积最大为 21.58 万方、其次为综合用地 20.19 万方，商服、办公用地分别为 5.02 万方、0.43 万方。数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构本月土地供应 11 幅，土地普遍以中小型土地为主，占地面积在 1 万以下的土地 1 块，1-5 万方土地 7 块，5-10 万2 块，10 万以上 1 块。数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构本月供应土地列表公告号 宗地名称 区域 土地用途 土地面积（平方米） 容积率 起始价（万元）甬仑土挂告 201215 号北仑柴桥盟光路东、芦江河北拆迁安置地块 北仑 住宅; 115800.1 2.2 15667.
31、75甬鄞土告字（2012 ）26号鄞州区云龙镇镇区 6 号居住地块 鄞州 住宅; 45533 2.1 9302.392甬镇土告字20127号镇海蛟川青龙桥 2 号地块 镇海 住宅; 30312 2 13640.4甬北土公（ 2012）第江北洪塘孙家河西侧商业地块 江北 商业 20516 1.5 5339.289中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-87199603203 号甬鄞土告字（2012 ）23号鄞州区潘火片区 YZ01-01-22 地块 鄞州 住宅;商业 49531 2.2 38683.71甬土资告20128 号江北区江北国土分局
32、北侧地块 江北 办公; 4309 2.3甬镇土告字20127号镇海蛟川青龙桥 1 号地块 镇海 住宅;商业 57397 2 17368.33甬鄞土告字（2012 ）23号鄞州区潘火片区 YZ01-01-11 地块 鄞州 住宅;商业 33456 2.2 26129.14甬鄞土告字（2012 ）23号鄞州区潘火片区 YZ01-01-29 地块 鄞州 住宅;商业 61551 2.2 48071.33甬鄞土告字（2012 ）23号鄞州区潘火片区 YZ01-01-12 地块 鄞州 住宅; 24119 2.2 18836.94甬北土公（ 2012）第2 号江北洪塘亲亲家园西侧地块 江北 商业 29674
33、2.2 10314.68二、本月成交土地分析成交走势分析土地市场遇冷，成交数量大幅下跌，面积有所增长。本月土地成交量陷入低谷，共成交3幅地块，成交面积6.07万方，环比上涨8.78% ，规划建筑面积达12.3万方，环比减少8.62% 。土地基本以底价成交，商、住、办各成交一块。2011 年 7 月至 2012 年 7 月宁波市土地市场成交走势中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960321数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构2、成交结构分析地块规模中小型为主，鄞州土地成交最为活跃，城镇住宅成交面积最大。本月仅鄞州区成交
34、3 幅，成交量 6.07 万方，鄞州为当前楼市热点区域，土地市场关注度也随之升温。数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构土地性质方面，城镇住宅用地占主体。具体来看城镇住宅用地 4.11 万方，商务金融用地 1.77 万方，商服用地 0.19 万方。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960322本月地块成交 3 幅，占地面积 1 万以下土地本月成交 1 幅，1-5 万方的土地成交 2 幅。 数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构本月成交土地列表宗地名称 区域 用途 占地面积()规划建筑面积() 容积率成交总价（万元）
35、楼面地价 (元/)竞得人鄞州新城区中河街道YZ06-10-b3-A 地块 鄞州 办公; 17652 45012.6 2.55 8808.97 1957宁波市鄞州中河开发建设有限公司鄞州新城区堇山西路菜场西侧地块 鄞州商业（商服）; 1930 4053 2.1 733.59 1810宁波合和实业有限公司鄞州投资创业中心 II-3-C 地块 鄞州 住宅; 41080 73944 1.8 42887.52 5800宁波万科房地产开发有限公司三、重点地块分析（供应）本月供应 11 幅土地，其中镇海蛟川青龙桥 1、2 号地块最为引人关注。1 号地块位于宁波市镇海区蛟川街道宁镇路北侧，光大路西侧；2 号地
36、块位于宁波市镇海区蛟川街道宁镇路北侧，俞范东路东侧。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960323地块基本指标 地块位置示意图所属城市 宁波 土地用途 住宅、商业所属区域 镇海 所属板块 镇海城区板块占地面积（m 2） 87709起始总价（万元） 31008.7建筑面积（m 2） 175418成交总价（万元）/容积率 1.8 楼板起始价（元/ m2）1 号地块1513 元/平米，2 号地块2550 元 /平米公告时间 2012-7-19 溢价率 /挂牌时间 2012-8-8 竞得人 /地块发展前景周边已成交地块（两年内）地块名
37、称 土地用途 成交时间 楼面地价（元/m 2）镇海新城三五路东侧地块 住宅;商业 2010-11-26 4123.534镇海蛟川大运路西侧地块住宅;商业（商服）; 2010-8-16 3052.084镇海蛟川杉杉童装地块 住宅;商业 2010-9-25 3873.997镇海蛟川石塘下 6 号地块 商业 2011-11-16 1326镇海蛟川中官路北侧商服配套地块 商业 2011-8-31 1336镇海蛟川教堂北侧地块 商业 2011-8-31 1086镇海青龙桥一期地块 住宅;商业 2011-6-27 2590镇海蛟川石塘下 1 号地块 商业（商服）; 2011-1-13 1097.4周边土地
38、镇海蛟川俞范东路东侧汽车 4s 店 1 号地块 商业（商服）; 2010-10-21 1302.34周边在售项目（两年内）项目名称 项目属性 销售价格金丰紫园 住宅 9000 元/平米保亿风景九园 住宅 8000 元/平米郁金香中心 住宅 9000 元/平米周边项目红墅湾 住宅 8300 元/平米ikuaiikuai中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960324世贸广场 住宅、办公 8000 元/平米区位交通 交通位置便利，南侧为连接镇海与宁波城区的主干道。配套环境商务配套：招宝山大酒店、科迪亚假日酒店、石浦大饭店、香溢大酒店
39、学校：镇海艺术实验幼儿园、龙赛中学、中心区学校、龙赛中学、镇海中学、蛟川中学、宁波大学医院：中医院、龙赛医院、蛟川街道医院银行：中行、宁波银行超市：三江购物俱乐部、华润超市房地产市场成熟度 一般点评地块发展前景预判该地块为连体地块，项目周边在售项目价格较低，是宁波为数不多的“价格洼地”。但周边环境的质量较差，对该地块具有一定影响，若以底价成交，开发前景收益可观。中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960325第三章 商品住宅市场一、市场综述2012 年 7 月，商品住宅新增供应面积为 33.58 万方，环比下跌16.05%，供应
40、套数为 2678 套，环比减少 24.52%；成交面积为 41.28 万方，环比增长 61.69%，成交套数为 3356 套，环比上涨 53.24%。在信贷政策放宽，供应速度加快，市场持创新高。7 月淡市不淡，在政策向好，供应量走高的双线因素下，成交量也持续攀高。创下调控期内新峰值。市场供求双“旺”的可持续复制，主要源于挤压刚需得以释放的同时，有带动了改善型需求空间的提升。开发商资金得以缓解，产品的销售价格优惠尺度也有所收缩。成交均价稳中有升。临近“旺季”商品住宅或将迎来另一波供应高潮，成交仍将以稳为主，以价换量依然成为市场的主基调。 2011 年 7 月至 2012 年 7 月宁波市商品住宅
41、供求走势图数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构宁波市 2012 年 6 月-2012 年 7 月商品住宅各类指标变化表指标 2012 年 6 月 2012 年 7 月 同比增长（%） 环比增长（% ）供求比 1.57 0.81 10.96% -48.30%供应量（万 m2） 40.00 33.58 54.60% -16.05%成交量（万 m2） 25.53 41.28 156.88% 61.69%中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960326数数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构二、供求关系分析 供应速度加快，
42、本月供求比为 0.81：1本月供不应求，供求逆差 7.7 万方。在市场“筑底”和政策调控因素下，宁波未来供求仍有望放大，供求走高或可重现。2011 年 7 月至 2012 年 7 月宁波市商品住宅供求比数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构三、供应量分析1、供应总量分析 本月商品住宅供应套数为 2678 套，供应面积为 33.58 万方相对 6 月供应量集中入市，7 月虽有所降低，但也呈现出“抢七”高潮，本月新盘、新品加推项目供应数量为 7 个，挤压已久的开发商渴望在市场回暖的浪潮赢回先机。2011 年 7 月至 2012 年 7 月宁波市商品住宅供应量走势成交价格（元/ m 2） 13
43、518 13915 -8.93% 2.94%成交总额（亿元） 34.52 57.44 133.97% 66.40%中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960327数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构宁波市 2012 年 7 月新增项目数数据来源：cric 中国数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构预计宁波市 2012 年 8 月开盘及加推项目开盘或加推时间 项目名称 区域推出住宅面积（）推出住宅面积（） 套数销售报价（元/）2012-7-12 印象外滩 鄞州普通住宅、别墅 28691.29 236 18000201
44、2-7-3 宁波中心 江东 普通住宅 48823.07 250 250002012-7-3 青林湾 7 期 海曙 普通住宅 60076.05 421 170002012-7-3 宜家花园 鄞州 普通住宅 87831.72 716 140002012-7-4 理想城 鄞州 普通住宅 37181.49 283 150002012-7-26 都市嘉源 鄞州 普通住宅 43334.82 403 95002012-7-25 紫玉花园 江东普通住宅、公寓、别墅29886.55 378 25000区域 项目名称 情况蝶园 荣安蝶园 90平样板房 7 月 28 日开放 ，加推房源面积 90和 136 ，预计
45、8 月底开盘。 宝地梧桐别院宝地梧桐别院预计 8 月底开盘， 多层洋房“存 5 万抵 15 万”及 积分活动 火爆进行中！ 开盘预计首推约 99-118 平方米全亮三房，售楼处已进场，位于联丰中路 259 号。宝地梧桐别院由别墅和多层洋房组成，别墅面积约 235-292 平方米，多层电梯洋房面积约 99-118 平方米。鄞州金色城市二期 万科金色城市 2 期响应搜房“售楼不打烊，全城夜闪购” ，优惠劲爆，闪购特惠房全城巡展，乐享购房体验升级。项目开盘在即，现已启动 认筹，中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960328地点在万科
46、金色城市 2 期售楼处， 认筹客户开盘购房可享受房屋总价 2万元优惠。万科金色城市 2 期样板房已开放，总建约 12 万方，由 10 栋小高层组成，面积约 87-160 平方米，主力户型约 120 平阔景三房面积为100 、 120，项目总建筑面积约 12 万方，规划为 87-160户型住宅房源。 南熙园南熙园 2 期 2 批次 90122刚需美宅全面接受预约，预计 8 月中旬开盘。南熙园 2 期小高层面积为 93-139，均价约 80009000 元/，另一期多层面积为 80-135，均价约 9000 元/。93-139阔景小高层持续热销，按揭付款优惠 50 元/，一次性付款优惠 100 元
47、/。 公园世家开投置业公元世家 8 月 11 日加推 3#楼 83-142三房四房中庭双景住宅房源，目前一期 1#2#4#5#楼住宅房源在售，面积约 83-142 ，最低9000 元/ 起，均价 11000 元/，全款优惠 300 元/，按揭优惠 200元/ 保利城保利城 109-276优质房源在售，其中 109 已售完，其他面积房源均价约 10000 元/左右。目前除 276优惠暂未推出外，其他房源按时签约可享受 2 万元/套的优惠，首付 6 成可享 98 折优惠。保利城预计 2012年 8 月即将推出新房源，现推出预存 2200 元得 22000 元购房优惠券活动。镇海万科城万科城房源热销
48、中，242新房源即将推出，现主要在售面积为 138、242。 138均价约 13000 元/，242 均价约 15000-16000 元/。108、138样板房已开放，242样板房还在升级中，预计七月月底八月月初开放。 中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960329数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构2、供应结构分析 本月供应主力报价为 15000 元/-20000 元/在本月出现供应的楼盘中，销售报价基本在 15000 元/-20000 元/之间产品居多，共 940 套，宁波中心、紫玉花园报价在 2 万元/ 平方米以
49、上供应的 628 套，均为精装住宅。数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构 改善型产品占据主流本月新增供应套数为 2678 套，产品以三房为主，共计 1579 套，占比59%，二房共计 450 套，四房 402 套，复式为 256 套。数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构 首改、再改产品供应是主力中国房产信息集团宁波市中山东路 181 号中农信国际商厦 16 楼 A06 室电话：0574-8719960330本月供应面积段中，其中 90-140 平方米以上改善产品有 1798 套， 140 平方米户型 476 套，90 平方米以下的首置户型 413 套，别墅为 0。数据来源：cric 中国房产信息集团宁波机构宁波市 2012 年 7 月新盘面积分布图3、新盘数据分析（1） 、规模分析 宁波市新盘规模列表 7 月新盘规模分布图数据来源： cric 中国房产信息集团宁波机构（2） 、建筑形态分析宁波市新盘建筑形态列表 7 月新盘建筑形态分图户型 新增量（套）别墅0140 47690-140
