1、青 城 山 和乐 村 313亩项目投资及开发可行性分析 高端度假之 道 2012/8/1 谨呈：都江堰市心怡西御置业有限公司 思想驱动 专业行动 与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观产业背景研究 房地产市场调研 商业酒店市场 调研 酒店专家访谈 专业人士访谈 消费者访谈 潜在投资者 访谈 市调成果沟通 发展方向与开发投资测算 项目整体定位及物业方向 项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 为解决核心问题进行多角度多层次的深入研究与分析 参考案例的发展战略借鉴 项目区域经济分析 项目整体定位与发展战略 项目功能定位 项目整体 定位深化 项目规划物业建议深化 经济测算 项目终稿
2、 第一阶段 市场调研阶段 第二阶段（中期） 发展战略与整体定位 第三阶段 项目物业发展建议 第二阶段（中期）发展战略与整体定位 思想驱动 专业行动 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目周边及地块勘察 都江堰宏观经济情况 都江堰 /青城山城市发展现状 都江堰 /青城山 城市总体规划 成都 /都江堰 /青城山旅游规划 都江堰 /青城山房地产市场状况 丽 江 /峨眉山 /乌镇等景区现状 类似区域类似案例分析 项目城市、地区及本体背景分析 目标市场与客户的集中分析 规划设计建议 目标消费者深度访谈 地产专业人士访谈 销售人员访谈 酒店 /商业专业人士的访谈 青城山置业 /投资客户访谈 青
3、城山在售项目负责人等访谈 成都 5星级典型酒店负责人访谈 国内著名景区典型案例分析 宏观经济产业背景分析 城市规划影响探讨 区域旅游现状分析 房地产市场特点分析 区域产品竞争态势分析 典型类似景区及案例分析 区域客户价值及置业倾向分析 开发模式及定位方向 项目酒店打造方向 地形地貌状况 地块资源状况 物业发展方向建议 近期工作 内容 思想驱动 专业行动 四个核心： 进行充分的项目投资及开发可行性论证，为开发商提供可持续发展的后市战略 1.本地块质素如何？ 2.本地块是否可拿？ 3.地块拿了怎么开发？ 4.本地块如何拿？ 一个使命： 本 报告 重点 解决的 问题 思想驱动 专业行动 思想驱动 专
4、业行动Thoughtfully Professional 本体研究 市场研究 本 案汇报内容 开发定位 财务分析 本体 研究 Project Analysis 1 1.地块质素如何？ 从地块自身条件说起 2.地块是否可拿？ 3.地块如何开发 ？ 4.地块如何拿？ 7 本体 研究 1 格物，致知 Project Analysis 交通分析 配套分析 地块四至 经济指标 资源条件 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 本案 与市区之间可以通过三条路到达，驾车与公共交通都较为方便快捷，且成本较低 交通通达性 目前市区 与项目之间可以通过三条线路到达： 通过成灌 高速
5、到达 约30分钟 ， 收费 20元 ； 由 市区走 G317到都江堰，再转青城山，收费0元 由市区火车北站乘坐成灌快铁至终点站 -青城山总站，车票 15元。 成灌高速 1小时车程 G317 成灌快铁 半 小时车程 双流机场 都江堰 /青城山 交通分析 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动交通分析 紧邻进山主干道，地处高铁站和山门之间，通达性和昭示性较好； 本案 青 城山门 高铁站 地块距离关键点距离 旅客到达项目路线分析 旅客主要进山路线分析 区域主干道 S106省道 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional
6、思想驱动 专业行动配套分析 周边较为成熟，酒店及高端休闲场所集中，博物馆、大学等资源条件较好，在建项目中较为突出的有 两 个五星级酒店 。 配套较为齐全：学校、医院、菜市、邮局； 在 售楼盘集中，将形成青城山区域最大的别墅群； 资源优势条件有：临近豪生、道教博物馆、东软大学、距离前山门仅 600米； 双语学校 本案 青城白鹭洲2002年入住 医院 小学 幼儿园 东软学院（本科） 泰达中国结（在建） 青城 365 游客中心 产权中心 青城雅舍（老房） 中 国 青 城 假日青城 碧水青城 东软安置 豪生酒店 芙蓉青城 青城学校 一览 上善栖 青城山房 卫生院 菜市 邮局 青城阳光 第六 感 （在建
7、） 鹤翔山庄 青城苑 农家 乐 小炒店 东软教师公寓 快铁站 农家乐 芒城遗址保护 配套 别墅项目 五星级酒店 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动配套分析 根据目前政府规划整体牵引，周边品牌开发商大型项目入驻较多，未来 高端度假氛围雏形初 现 芒城遗址保护范围 香花馨园 迪斯尼 （ 1467亩） 安置房 泰达 上青城 安置房 中国青城1,2,3期 青景新居 假日青城 碧水青城 四季青城 青城雅舍 鹤翔 山庄 青 城宾馆 青城花园 本案 365宅院 青城白鹭洲 学校 滕王阁 上善栖 东 软 华神高科技 投资咨询干部中心 青城翠朗园 青青园宾
8、馆 青城浩庭 青城阳光 制药 芙蓉青城 清芳园 变电站 青城电站 东软教师楼 青城鉴山 金涛园、誉正（置换） 文化站 桃花新居 东软安置区 芒城新居 青城山市场 青城小学 青城山房 华风公司 润金旅游开发 青城山水、红星房产 医疗、 商贸、 贡品堂、 液压、 公司 长寿新居 龙 湖 小院青城 敬老院 消防站 地产及公司 配套设施 气调库 建工集团 对外文化集团 规划地块 中铁二局用地 中水电 三轨九路 大观苑片区 中漫伟业 安缦 豪生 第六感 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动地块四至 精品酒店，小商业，农家乐 农家乐 空地 5号： 34
9、亩 1号： 79亩 2号： 53亩 3号：31亩 4号： 116亩 地处青城山镇和乐村，整体南侧和东侧质素较好，西北侧受周边农家乐餐饮、加油站、干道影响较大 青城山豪生酒店 青城山目前唯一五星级酒店 中 铁开发，我司曾参与过的低密物业集群 高 铁站口与项目之间的空地，目前规划不清晰 项目西侧 200米处即为青城山门 沿青城山大道两侧 农家 餐饮发达 青城白鹭洲 （已交房） 中 铁二局用地 东 软 安置 区 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动经济指标 占 地 313亩，取容积率低值 0.5核算，限高 12m， 目前 1、 2、 3可开发，
10、4、 5号地（部分）待整理； 地块规模（亩）占地面积（ ）容积率建筑面积（ ）1 号地 79 52693 0 . 5 263472 号地 53 35351 0 . 5 176763 号地 31 20677 0 . 5 103394 号地 116 77372 0 . 5 386865 号地 34 22678 0 . 5 11339合计 313 208771 0 . 5 104386思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动资源条件 5号： 34亩 1号： 79亩 2号： 53亩 3号： 31亩 4号： 116亩 地块内道路 加油站 小溪流 原 生态
11、植被丰富，有少量树木 地块外侧有一加油站 ，对 项目地块 质素有一定影响 ， 地块有由山上汇聚下来的一条溪流，后期可考虑溪流的合理利用； 地块基本平整，植被覆盖率较高，空气质量优良 ； 内部 有三条道路，整体性有一定影响但是反而凸显 多元化 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动资源条件 内部路网 地块被两横一纵道路分割为五个地块 泉水路 干道型道路 直达快铁站 连接 S106省道 规划路 到达东软大道 规划路 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 思想驱动 专业行动资源条件 文脉资源 地处 和乐 村 ，与中
12、国传统 “和”与“乐”文化 相契合，同时与中国道教文化思想相匹配； 地块形状呈半开合的圆润叶状， 呼应 中国传统文化； 土地不规则，呈圆润叶状 分布 ， 在文化上有可挖掘之处，可延展性强 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Professional 片区规划 整体呈现大规模高端化特点，并对品牌 开发商 入驻有较强牵引能力； 占地 313亩 的中大规模 用地 ， 地形 不规则，呈 圆润叶状 分布，但不影响整体规划； 地块被一纵两横道路分割，为多元化开发 提供 基础 ； 双遗文化遗产，距青城山前山门 200米； 植被资源丰富，有一自然溪流，整体空气质量优良； 邻 区域唯一五星级豪生酒店，
13、距第六感（在建） 300米，距泰达 中国结 800米； 配套 有温泉 、 高尔夫 练习场、网球场、旱地滑雪场 ； 临 106省道有 一加油站，既是配套资源，同时对地块质素有一定影响 以“梁鸡肉”为代表的十余家中低端农家乐附着项目周边 ； 规划资源 自然资源 配套 资源 交通 资源 距成都 60公里，距都江堰 10公里，距离玉堂 8公里； 距离成灌快铁总站青城山站 1公里； 紧邻 S106省道； 地块资源综合评价 文脉资源 青城山悠久的道教文化； 青城山养生文化； 地块和乐村形成中“和”“乐”文化的体现； 成长中的青城山高端度假文化； 思想驱动 专业行动 Thoughtfully Profess
14、ional 地块具备高端度假类物业开发的先天性优势 小结 本体 规划资源 自然资源 配套资源 交通资源 文脉资源 市场 研究 2 Customised Research 1.地块质素如何 ？ 具备高端度假类物业开发的先天性优势 2.地块是否可拿？ 从市场环境说起 3.地块如何开发 ？ 4.地块如何拿？ 市场 研究 2 Customised Research 审 时，度势 宏观背景与旅游市场 房地产市场环境分析 商业及酒店配套研究 客户及酒店专家访谈 思想驱动 专业行动 1.宏观 背景和旅游 市场 经济产业背景 思想驱动 专业行动 1.宏观 背景和旅游 市场 旅游规划背景 思想驱动 专业行动 1
15、.宏观 背景和旅游 市场 旅游发展现状 思想驱动 专业行动 1.宏观 背景和旅游 市场 同类景区对比 思想驱动 专业行动 1.宏观 背景和旅游 市场 青城山作为双遗文化遗产地，在成都作为旅游度假第一选择的地位不可撼动，片区整体未来呈现强劲的规划牵引，但现状由于 512地震以及配套相对滞后等原因，呈现出发展必须转型的需求。 现状堪忧，前景广阔 思想驱动 专业行动 2.房地产 市场 环境分析 市场概况 思想驱动 专业行动 2.房地产 市场 环境分析 板块格局 思想驱动 专业行动 2.房地产 市场 环境分析 板块格局 思想驱动 专业行动 2.房地产 市场 环境分析 物业特征 思想驱动 专业行动 2.房地产 市场 环境分析 典型项目
