1、投资性房地产会计政策的选择引盲随着战国会计准则体系建设内完种后续计量模式 z 成本模式和公允价会计政策，是戚，会计政策选择将成为新会计准则值模式。准则规定:在有确凿证据表明指会计政策主体实施的主要手段与工具.如何正确地投资性房地产的公允价值能够持续可担资 E 走 为指导会计运行，选择会计政策，在其选择过程中应该靠取得的情况下，可以对投资性房地实现会计目标，就坚持哪些原则，这将会是社会各界广产采用公允价值模式进行后续计量，会计确认、计量、泛关注的焦点问题.本文试从微观的一旦采用了公允价值计量，便不对投记录、报告而作出角度来对企业所持有的投资性房地产资性房地产计提折旧或进行摊销，且的制度安排.会计
2、采用何种会计政策进行会计处理加以以资产负债日投资性房地产的公允价房童政策分为宏观会分析.值为基础，调整原账面价值，公允价值计政策和微观会二 .皑量资性房地产，准则的相关与原账面价值之间的差额计入当期损计政策两个层次.规定益。已果用公允价值模式计量的投资拘邑宏观会计政策是在 2006 年新的会计准则体系颁性房地产不得从公允价值模式转为成国家为规范会计布之前，我国的会计制度规定，房地产本模式。运行，对其运行的开发企业自行开发的房地产用于对外三.投资性房地产会计政策的选原则、程序和方法出租的，作为房地产开发企业的存货挥所作出的制度安处理，对外出租的固定资产和企业一两种后续计量模式对会计会产生排.微观
3、会计政般性的固定资产一样，作为固定资产不同的影响.采用成本模式，企业的投策，是在宏观会计处理，用于对外出租的土地使用权或资性房地产的账面余额将保持不变，持有并准备增值后转让的土地使用但是因为需要对其计提折旧或摊销，E 第 E董 E 政束下革，依的据阳微观的会权，作为无形资产处理.但是，由于投甚至可能计提减值准备，从而会使得计主体的实际，采资性房地产的投资一般金额大、周期资产账面价值减少，同时由于对投资文用宏观会计政策长、流动性和变现能力差，而且在经过性房地产计提折旧或摊销，使得费用数年之后，其市场价值往往超过其账增加，进而影响到损益，使当朔的利润的附的原则与冷方法，对微观主体面价值，因此，投资
4、性房地产不能作为减少.而采用公允价值计量模式，因为军的经济事项进行一般的规定资产看待而每期计提折不必对投资性房地产计提折旧或摊旧，同时将它们按照流动资产的存货销，使得计入损益的当期费用减少，相跟隘确认山录计算，真实充分地来看待以成本与市价孰低进行处理也应增加了当期利润。此外，因近年来房报告微观主体的是不合适的 e 地产大幅增值，以资产负债表日投资李李财务状况的原则在财政部2006 年 2 月颁布的吐性房地产的公允价值为基础调整账面与方法。业会计准则-一投资性房地产斗)中，所价值，一方面会使资产账面价值增加，会计政策选择是指企业管理当局谓的投资性房地产，是指为赚取租金另一方面因将重估增值计入当期
5、收在会计核算时选择具体原则以及具体或资本增值或者两者兼有而持有的房益，此项收益虽无实际的现金流支撑，会计处理方法的一种企业内部行为.地产.主要包括己出租的土地使用权、却构成了企业利润的一部分，因而大会计政策选摔既是维护投资者权益的长期待有并准备增值后转让的土地使大提升了企业的盈利数额。工具，也是对企业管理者诚信的考验。用权、企业拥有并已出租的建筑物.一如上分析，会计政策的选择是会在现代企业的法人治理结构中，管理般开发企业用于销售的存货(开发产引起一定的经济后果的，而企业管理者是企业事实上的控制者，是会计政晶)、为生产商品提供劳务或经营管理当局是会 it 政策选择的执行者.既然策选择的决策者，拥
6、有会计政策选摔而持有的自用房地产，均不属于投资会计的经济后果性需要通过会计政策的实际控制权.由于会计政策选择具性房地产。企业取得的投资性房地产，选择来实现，那么，企业管理当局就会有调节利益的功能，出于对自身利益应当按照取得时的成本进行初始计在基于自身的利益进行会计政策选的考虑，管理者有可能利用其会计政量.择.另外，由于准则规定，一旦采用公策选择的控制权，选择适合于自身利与之前的相关规范相比，除了上允价值计量，就不能再转成成本模式.益的会计政策，从而损害其他相关利面所述的初始确认方面的差异之外，因此，管理当局在选摔会计政策时，应益者的行为。因此，企业在进行会计在后续计量方面也存在很大的差异。该在
7、基于当前利益的同时，结合未来政策选择的时候，必须遵循国家的法原来的相关规草都是基于历史成本原的公允价值变动趋势以及企业价值最律意志，必须坚持公允合理的原则，必则的，而在(假资性房地产习)准则中，对大化目标等多方面因素综合考虑.须做到诚实守信.于复合条件的投资性房地产采用了两 1.有管理报酬契约的企业集团经济研究去刀7.10 月下旬刊(总第 246 期)?369 ? 篍?现金流的能力和真实的资产价值，而非账面利润与账面价值。会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，但并没有改变公司的真实价值.在这种情况下来用公允价值计量不会给企业带来任何好处，相反，由于利润总额的增加，企业缴纳的所得税增加
8、，就意味着现金流出增加，而公司投资性房地产市场增值只是账面收益，不能导致现金流人，降低了公司收益质量。这种情况应该采用戚本模式计量，虽要提取折旧或按期摊销，减少账面盈利，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金的流出，从而将价值保留在公司，有利于股东利益。四、结语从上面的分析可以看出，戚本模式和公允价值模式各有利弊，企业管理当局在进行会计政策选择时，应当兼顾企业相关利益者的要求，不得作出损害或剥夺企业其他利益者的会计政策选择决策。同时，还应该注意到这类企业的管理当间的报酬涵常行豆新计量，并且将变动拙益计入当会计准则的约束条款.为避免利用新会和会计利润相挂钩，使得管理当局期利润表，使得公司的资产增值
9、信息准则操纵利润，准则明确规定:将自用会以追求利润最大化为管理目标.而更透明，被低估的投资性房地产更贴房地产或存货由戚本计量转换为公允会计政策影响会计利润，企业管理当近市场价值，从而扩大企业的总资产价值模式计量的投资性房地产，转换局就会通过会计政策选择来实现自身规模，利于公司在资本市场获得正确当日的公允价值小于原账面价值的差的目的.的定价，有效提升公司股票的估值水额，直接计人当期损益，公允价值大于由于我国房地产市场化时间尚平，银行等金融机构对企业的借贷规原账面价值的差额作为资本公积(其短，大部分公司的投资性房地产资产模也会随之上升，有助于企业提升融他资本公积).计入所有者权益，不能取自于上世纪
10、末本世纪初，最初取得资能力，并在一定程度上缓解目前房确认为变更当时的收益.因此，企业戚本均非常低，公允价值较之账面的地产企业资金链紧张的局面.因此，管理当局不要希望通过计量模式的变成本价，甚至已有高达 5-10 倍以上在预期房地产市场价格将继续高涨换来控制利润的浮动正另外，采用新的增伏，在公允价值模式下，由于能够的情况下，企业管理当局也会选择公会计准则后，盈利大幅谊动也可能只每年重估地产价值，并以市值反映其允价值模式.是一次性的，原因在于房地产企业采账面价值，将直接大幅提高公司的净 3.以企业价值最大化为理财目标用公允价值计量模式为基数后，以后利润.而且由于折旧消失，相应地也的企业即使投资性房
11、地产估值变动，其影响会提高公司利润。因此，管理当局宵在采用公允价值计量模式的情况也不会像首次采用时公允价值和历史定会弃传统的成本模式而选择公允价下，投资性房地产按照市场公允价值戚本的差异这么大.值模式。重估后，虽然因历史原因初步确认的会计发展的历史实质是会计政策 2.有债务契约的企业价值量巨大并形成非常突出的投资收选择的历史.会计政策选择所产生的若债务契约中有以会计数据定益，但资产重估后的投资收益只能对会计信息，直接关系到社会经济利益义的违约行为，企业管理当局将愿意当期及历史每股收益形成正面效应，的分配和影响社会资源配置的效率与选择可增加资产或收入以及减少负不能决定其未来的内在价值.从国际效果，会计政策选择是会计发挥其功债和费用的会计政策(亦即不再遵循视角来观察，现金流已逐渐取代净利能的重要实现形式，科学合理地进行稳健性原则).由于能够在每年的资润，成为投资者判断公司价值的标准，会计政策选择具有重大的现实意义产负债表日对资产按照公允价值进认为决定公司价值的应该是企业获得作者单位 z 宁波大学商学院会计系)集团经济研究 2007-10 月下旬讪(总第 246 期)?370 ? 籉?
