1、四川乐山意凡家世界营销代理服务方案出于控制阅读篇幅的考虑，本报告不再就双方本就知道的事实予以重复，同时主报告体不堆砌冗长的市场数据，所有市场研究均以附件体现。2013 年13 分努力，13 份收获四川乐山意凡家世界营销代理服务方案2013.04首先我们需要认识市场并明确目标第一部分：市场论解一、全国家居行业现状前言近年来，我国家居行业在国民经济水平连年快速增长和居民生活水平不断提高的基础上一直处于迅猛发展的阶段。家居市场作为连接各大企业及其广大消费群体的第三方卖场，其发展现状及其前景都是及其引人关注的。2007 年一季度至 2012 年一季度全国 GDP 及 CPI 增幅走势图2012 年一季
2、度，我国国内生产总值（GDP）共计 107995 亿元，环比增长1.8，同比增长 8.1，环比涨幅回落了 0.8 个百分点，同比涨幅回落 1.6 个百分点，是去年一季度以来，GDP 增速连续第五个季度回落。目前市场已经对全国经济普遍达成共识，经济形势保持逐步稳定增长，为各经济市场开展奠定了很好的基础。1.1.1 研究前景1.1.2 研究前景2007 年一季度至 2012 年一季度全国固定资产投资同比增长走势图27.024.925.025.425.825.625.425.024.924.9245单位：2012 年第一季度，我国固定资产同比增长了 20.9，3 月坏比增长0.64。分产业看，第一产
3、业投资同比增长 35.8；第二产业投资增长24.6；第三产业投资增长 17.6。分地区看，中、西部地区投资增速分别达到 27.1和 26.9，东部地区则不足 20。全国固定资产投资的不断增涨，对制造业的投资增幅也很明显，这对于家居行业的制造类企业来说为利好信号。特别是家居市场的发展有直接推动作用。1.1.3 研究前景1990 年-2040 年中国城市化率走势图数据来源：联合国、中国指数研究院、中国装饰装修及材料指数系统据联合国预测，2020 年中国城市化率将达到 55，未来 10 年年均增速将达到 0.8；2040 年城市化率达到 68。伴随着城市化进程的推进，中国房地产市场未来仍将保持快速发
4、展，这将成为我国家居行业飞跃式发展的重要推动力量。分城市来看，2009 年一线城市中上海、北京城市化率已经超过 80，当地房地产和家居市场相比其他城市更为成熟，家居市场以更新和升级需求为主；二、三线城市天津、济南城市绿化率超过 60，重庆则超过了 50，首次置业装修需求是这些城市家居市场的主体。伴随着当地商品房存量越来越大，预计未来市场以过渡到以更新升级需求为主体。未来中国城市化进程的推进和房地产市场的快速发展将为家居行业带来广阔的市场需求。1.1.4 研究前景2011 年 11 月-2012 年 12 月全国商品房和住宅销售面积以及销售额同比增速走势图我国商品住宅销售面积同比增长，随着我国经
5、济发展水平的提高和城市化进程的推进，未来房地产市场需求空间十分广阔。随着房地产市场需求的不断增加，家居市场也逐步提升市场价值。家居行业市场与商品房销售面积显著相关。2008-2010 年，国家对房产的宏观调控、新劳动法的颁布、建材原材料及人工费用成本压力的剧增、全球性经济危机对中国经济的冲击等因素，使中国的家居产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国家居行业发展历史虽然只有十来年，但一直以来都处于好的黄金发展时期，在这黄金发展期间，家居行业呈现出各种业态、服务口号及经营模式等，且大多获得了成功。然而，目前我国家居行业市场占据重要地位，家居行业市场竞争也相对激烈，市场逐步涌现出多种家居企业，主要代表
6、有百安居、宜家、金海马、红星美凯龙、东方家园、好百年、居然之家、好美家、月星、凯恩和吉盛伟邦等。1.2.1 家居 MALL百安居：百安居隶属于世界 500 强企业之一的英国翠丰集团（KingfisherGroup)是世界第三，欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团，在全球 11 个国家拥有超过 600 家连锁店、65000 多名员工，1996 年，在中国台湾地区开设了第一家百安居连锁店，成功跨出向中国市场发展的第一步。1999 年，在上海地区开设了大陆第一家百安居连锁店，上海沪太店。2005 年收购欧倍德全国 13 家门店后，截止至 2006 年 12 月底，百安居在中国 25 个城市拥有 58
7、家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。重点区域：上海、北京、深圳等重点门店：上海杨浦店，沪太店，北京金世纪店，深圳罗湖店等公司特点：统一管理，家装团购业务销售占其总销售 40以上。07 年重点关注事件（与供应商贷款结算及扣款纠纷） 1.2.2 家居 MALL宜家家居：瑞典宜家（IKEA）是 20 世纪中少数几个令人眩目的商业奇迹之一，从 1943 年初创从一点“可怜”的文具邮购业务开始，不到 60 年的时间就发展到在全球共有 180 家连锁商店，分布在 42 个国家，雇佣了 7 万多名员工的企业航母，成为全球最大的家居用品零售商，目前在国
8、内北京，上海，广州，深圳，成都等地有分店。企业特点：“娱乐购物”的家居文化有价值的低价格透明营销品牌控制管理模式1.2.3 家居 MALL红星美凯龙：红星美凯龙自 1986 年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在北京、上海、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无锡、扬州、徐州、连云港、重庆、石家庄、盐城等 25 个城市开办了 37 家商场，市场总规模超过 300 万平方米，2006 年销售总额突破 106 亿元，成为中国家居业的第一品牌。重点门店：上海真北店，北京东四环店等 1.2.4 家居 MALL东方家园：东方家园装饰建材中心（简称东方家园）
9、是由东方集团全面引进了美国 THE HOME DEPOT（家居货栈）的经营理念和管理模式投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑饰材料自选超市。1998 年开出第一家门店-北京丽泽店。它以统一采购、统一经营、天天平价、一站购齐为主要特色。东方家园目前已在北京，长春，沈阳，哈尔滨，成都，重庆，青岛，太原，西安，杭州，合肥，济南，大连，长沙，厦门，福州等地开设 25 家总营业面积 100 多万平方米的大型建材家居连锁超市。经营区域：华中区，华南区，东北区，西南区重点门店：北京丽泽，西三旗，沈阳保工，成都红排楼等估计年销售额：15 亿左右1.2.4 家居 MALL居然之家：北京居然之家投资控股集团有限公司成
10、立于 1999 年 3 月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等 33 位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业。居然之家家居广场是以“美化家居”为目标，为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”服务，集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居建材主题购物中心。现有北四环店、十里河店、玉泉营店、世纪金源店、太原春天店、重庆店、沈阳店、武汉店八家分店，营业面积超过 50 万平方米，年销售额超过 80 亿元，在中国家居建材界占据着重要的行业地位。1.2.5 家居 MALL好美家：好美家装潢建材有限公司成立于 1998
11、年，是一家全国性专业连锁超市公司，在上海、北京、广州、南京、成都、武汉、宁波等 9 个中国最主要的城市共有 29 家好美家建材大卖场，好美家隶属于中国最大的商业集团百联集团，也是中国第一家引进欧式风格的本土品牌装潢建材连锁超市。重点区域：上海（14 家门店） ，北京（2 家） ，武汉（4 家）重点门店：上海南方店，陆家嘴店，北京四季青店，广州白云店等吉盛伟邦:上海,杭州,广州,宁波,长春等富森美家居:成都好百年:深圳,上海,珠海,长沙,福州,成都等大明宫:西安万家灯火:北京好饰家:上海金盛:南京,上海金海马:广东,上海等美居中心:广州1.2.6 家居 MALL其他家居市场：二、乐山家居行业现状
12、第一章 乐山家居行业现状1.1 现有市场现状1.2 功能划分分析1.3 租赁及自购数据分析1.4 租金及售价分析1.5 品牌分析1.3.1 市场状况聚信家居意凡国家家居博览中心凯联家居东方家园全友家居景上家居三益家居目前乐山市家居市场主要代表有意凡国家家居博览中心、东方家园全友家居为代表的家居生活馆，其中中小型家居市场有聚信家居、景上家居、三益家居、凯联家居等。家居市场在乐山市仍然处于初期发展阶段。1.3.1 市场状况1.产品：有一定的品牌质量要求，能够保证产品的质量，避免了传统市场鱼龙混杂的特点。2.价格：同样采取明码标价，但是可以适当折扣，同时又有最低价保证，在满足消费者购买习惯的同时，减
13、少了消费者对价高的顾虑。3.展示：每个品牌独立展示，满足了品牌产品的展示需求，同时更能体现产品特点，促成消费者购买。4.购物环境：空调，电梯等一系列的物业服务措施，保证了顾客购物的良好环境。5.营销推广：市场结合品牌产品的特点统一营销，具有营销的统一性。6.售后保证：能够执行先行赔付等售后服务措施，对售出商品能够承担售后保证。乐山家居建材卖场管理运营：1.3.2 功能划分分析意凡家居营业面积：7 万多平方米运营模式：租赁经营主要档次：高档商出租率：100楼层：5 层楼层功能布局：1F：沙发、餐桌（家居饰品、餐桌、时尚沙发） ；2F：现代家居（厚皮沙发、松木家居、时代家居） ；3F：现代家居（时
14、代家居、时尚软床、儿童家居） ；4F：时代家居（欧美英式、实木家具、红木家具） ；5F：现代办公家具1.3.2 功能划分分析东方家园营业面积：4.6 万多平方米运营模式：租赁经营主要档次：高档商出租率：100楼层：3 层楼层功能布局：1F：地板、洁具、地板、门、墙纸；2F：装饰公司；3F：装饰公司1.3.2 功能划分分析聚信家饰界营业面积：4000 多平方米运营模式：租赁经营主要档次：中高档商出租率：100楼层：2 层楼层功能布局：1F：瓷砖、洁具、橱柜、衣柜、吊顶；2F：地板、窗帘、墙纸、家具、五金1.3.2 功能划分分析全友家居营业面积：4000 多平方米运营模式：租赁经营主要档次：中高档
15、商出租率：100楼层：2 层楼层功能布局：1F：沙发、餐桌；2F：家具、床、办公家具1.3.3 租赁及自购数据分析1.3.4 租金及售价分析1.3.5 品牌分析意凡家居：档次：以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式：招商楼层结构：家具商场占 4 层商品类型：民用家具、办公家具、儿童家具、家具饰品、酒店家具经营内容：为顾客提供家具、家居用品及饰品等一站式服务，家具品牌专卖店、家居商城等多种业态为一体的大型家居主题购物中心。业态规划：以绿色建材、家居用品采购中心为主导，以会展、信息中心和现代物流基地为支撑，营造国际建材、家居用品营销总部基地。1.3.5 品牌分析意凡国家家居博览中心品牌列举：1.3.
16、5 品牌分析东方家园：档次：以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式：招商楼层结构：家居装饰建材占 3 层商品类型：名品家居、时尚家饰、装饰建材经营内容：为顾客提供现代化家居、装饰及建材等的大型家居建材购物中心。业态规划：绿色环保建材、家居， “一站式”服务理念和“家装管理”的创新服务宗旨。打造一站式、高品质的国际家居、装饰、建材中心。1.3.5 品牌分析东方家园品牌列举：1.3.5 品牌分析全友家居：档次：以中高档为主，涵盖全消费档次经营方式：招商楼层结构：家具商场占 3 层商品类型：家具饰品经营内容：为顾客提供家具、家居用品及饰品等，打造专业化的家居市场。业态规划：以绿色环保为己任，致力创建绿
17、色人居，为广大客户提供高品质、多样化的家居产品和服务，打造中国最大的集研发、生产、销售为一体的大型民用家居购物中心。1.3.5 品牌分析全友家居品牌列举：第三部分：乐山商铺投资现状1.4.1目前乐山市中区在售商铺楼盘表楼盘名称项目地址建筑面积物业类型商铺面积区间商铺销售均价现状开发商西城国际柏杨西路与长青路的交会处350000普通住宅32-7001 楼：3,8 万元/2 楼：1.58 万元/3 楼：1.68 万元/出售中仁和集团银河实业金杯集团华信房开司领地亚马逊乐山市中心城区白燕路（近乐山一中310000电梯公寓28-8001.2-1.5 万元/临街：5 万元/出售中领地集团五洲汉唐乐山市中
18、区白燕路汉唐路新一中旁一期 99740普通住宅、别墅自持乐山五洲置业发展有限公司民生至尊乐山市中区春华路中段（春华逸都旁）70222商住81-30509000-42000 元/出售乐山民生房地产开发有限公司梅花城乐山市天星路（原来梅花超市）150000普通住宅自持四川梅花投资集团美地置业瑞松中心城春华路与竹公溪路交汇处（原 605 造纸厂）100 万普通住宅自持四川瑞松置业1.4.2目前乐山市中区在售商铺楼盘表楼盘名称项目地址建筑面积物业类型商铺面积区间商铺销售均价现状开发商嘉州长卷市中区岷江二号桥南侧 800 米1010876.78住宅、商业天街待定四川展诚投资开发有限公司嘉州新城滟澜洲中国
19、乐山肖坝162 万普通住宅待定乐山立事达实业有限公司嘉州新城百年广场绿心路口与大渡河大桥交界处121369.98城市综合体待定乐山新业置地发展有限责任公司站前广场长青路 18 号站前广场商业街招商中心73370商业街待定乐山万和房地产开发有限公司1.4.31.4.4第四部分：乐山家居商家访谈1.5.11.5.21.5.3第五部分：本案产品梳理1.6.1 城市定位乐山行政区划乐山位于四川盆地西南部，坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，北与眉山接壤，东与自贡、宜宾毗邻，南与凉山相接，西与雅安连界，中心城区距成都双流国际机场仅 100 公里。幅员面积 12827k,占四川省幅员面积的2.64，位居
20、四川第 10 位。乐山市行政区划共辖 4 个区(市中区、五通桥、沙湾、金口河） 、1 个开发区（乐山国家级高新产业区） 、4 个县（犍为、井研、夹江、沐川） 、1 个市（峨眉山市）和 2 个彝族自治县（峨边、马边） 。221 个乡（镇） 、2349 个村、17745个组。1.6.2 城市规划南 部西 部北 部东部“岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎；乐山市总体以“东抑” 、 “西进” 、 “南控” 、 “北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板块发展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”1.6.3 区位交通城北板块
21、城西板块新城区板块老城区板块城东板块城南板块高新技术开发区本案高新技术开发区位于乐山中心城区的南面，与乐山大佛隔江相望，区位优势突出，北接成乐高速公路，靠近乐山大件码头，南临规划建设中的成都港和冠英机场。乐山高新技术开发区（简称高新区）属省级重点开发区，规划面积22 平方公里。1.6.3 区位交通迎宾大道茶山乐高大道本案东路高 新 技 术 开 发 区本项目地处高新区技术开发区，位于乐山市高新区迎宾大道与茶山东路交汇处。1.6.4 项目指标宗地指标总用地面积27188地上建筑面积89674地下层面积10895总建筑面积100569容积率3.30建筑密度50绿化率30室内车位（个)224室外车位（
22、个）93按照常理判断项目具备较为优质的开发基础，对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。1.6.5 项目四至宗地位于乐山高新技术开发区，迎宾大道入口，交通便利，新区价值效应提高，未来优势潜力大。项目具备四大优势：项目资源条件一：坐镇川西南，辐射西部人口超 3000 万。项目资源条件二：迎宾大道入口，乐山新城区核心。项目资源条件三：西部交通次枢纽城市，沟通川贵。项目资源条件四：新区新貌，价值效应明显提高。1.6.6 项目属性界定项目区域条件优越，大渡河一桥南端，是城市教育科研及产业发展的主要空间。竞争有利条件在于隶属新区
23、，汇聚较好的交通、形象条件，发展迈上新台阶。区域属性：新兴城市规划的高新区将成为未来乐山以物流为主的新城区交通便利 迎宾大道入口，与主城一桥之隔区域价值西部交通次枢纽城市，贯通川贵项目属性：家居市场项目主要打造现代都市商业综合体优质资源乐山新城区核心，打造成为功能完善的千亿园区和生态科技新城项目规模占地 10 万平方米，三大中庭，乐山购物最佳体验1.6.7 项目特点1.6.7 项目特点1.6.8 问题分解核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位？在其战略定位的引导下，如何定位项目功能？在项目功能定位的平台上，如何利用周边资源打造开发商的优质项目，并形成自身溢价？开发目标目标 1：以
24、项目塑品牌，取得市场认可，并快速去化目标 2：求利润，通过产品线定位，获取开发利润最大化借船出海，合理区分产品线，获取高溢价机会！核心问题界定第二部分：营销论解113 分增值新价值234513 分细节新目标13 分大度新传播13 分精彩新圈层13 分准确新盛荟113 分增值新价值针对洋房产品，在市场上率先提出“管家服务洋房”概念，彻底确立典雅依山郡洋房为重庆最领先的洋房差异化服务概念。针对新区配套相对弱势，重新进行商业包装和心理暗示，以巴南商业高地属性达成客户对商业现状的理解。彻底确立典雅依山郡大盘 合情合理并令人信服的商业服务预期。翰龙立志为合作伙伴创造价值，并长期跟随优秀伙伴实现共赢。4、
25、中青国际项目投资收益表含物业费 3 元，推广费 3 元，公摊 20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表(方案一、1F)合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一41 1952700?800,607?2,041,548免租期 9 个月(包含推广费和物管费),出租率 85%二41 1952700?800,607?7,205,463免租期 3 个月(包含推广费和物管费),出租率 100%三41 195270%0%?800,607?9,607,284正常收取租金、物管费、推广费，出租率 100%第二阶段四45 1952710%10%?880,668
26、?10,568,012五50 1952710%21%?968,734?11,624,814六55 1952710%33%?1,065,608?12,787,295七60 1952710%46%?1,172,169?14,066,025八66 1952710%61%?1,289,386?15,472,627九73 1952710%77%?1,418,324?17,019,890十80 1952710%95%?1,560,157?18,721,879均价/合计55 ?1,075,687?119,114,836以上免租合计为 12 个月4、中青国际项目投资收益表含物业费 3 元，推广费 3 元，公摊
27、 20%。达州中青国际家居建材生活广场租金收益预算表(方案一、2F)合约阶段年期租金均价（元）面积（）年递增率累计递增率月租金额实收年租金额备注第一阶段一36 1952700?702,972?1,792,579免租期 9 个月(包含推广费和物管费),出租率 85%二36 1952700?702,972?6,326,748免租期 3 个月(包含推广费和物管费),出租率 100%三36 195270%0%?702,972?8,435,664正常收取租金、物管费、推广费，出租率 100%第二阶段四40 1952710%11%?781,080?9,372,960五44 1952710%22%?859,188?10,310,256六48 1952710%33%?937,296?11,247,552七53 1952710%47%?1,034,931?12,419,172八58 1952710%61%?1,132,566?13,590,792九64 1952710%78%?1,249,728?14,996,736十70 1952710%94%?1,366,890?16,402,680
